Een huis bouwen is een groot project. De kosten zijn dan ook verwarrend. In nogal wat gevallen worden belangrijke kostenposten simpelweg over het hoofd gezien en zelfs niet meegenomen in de planning - dit betekent uiteindelijk dat de geplande financiering niet lukt en het financieringsbedrag onvoldoende is. U kunt dit risico minimaliseren door gebruik te maken van de duidelijke checklist woningbouwkosten van de kostencheckdeskundigen.
Vraag: Op welke kosten moet u letten?
Kostencheck expert: Afhankelijk van het type bouwproject kan dit in individuele gevallen natuurlijk altijd net iets anders zijn: niet alle kostenposten komen in alle gevallen voor. In de volgende checklist hebben we de basiskostenposten bij het bouwen van een huis echter op een rijtje gezet. U kunt dus niets missen.
De kosten voor het bouwen van een huis bestaan uit verschillende items.
Basiskostengebieden zijn:
- alle eigendomsgerelateerde kosten
- de bouwkosten en de daaraan verbonden bijkomende kosten
- de kosten voor het ontwerp van de woning en de omgeving na oplevering
Vastgoedgerelateerde kosten
Hier spelen natuurlijk in de eerste plaats de kosten voor de aankoop van het onroerend goed een rol . Afhankelijk van de locatie kan onroerend goed in Duitsland erg duur zijn, dus het is moeilijk om voor deze kosten een vast tarief te geven. Verwacht zeker rond de 120 euro per m² , kleinere percelen zijn vaak tot twee keer zo duur. Op gewilde locaties van hoge kwaliteit kunnen de grondprijzen in veel gevallen oplopen tot 600 euro per m² of 700 euro per m² .
Daarnaast moet u bij het kopen van de woning de bijkomende kosten berekenen. Ze bestaan uit:
- Overdrachtsbelasting en makelaarskosten
- Registratierechten in het kadaster
- Enquêtekosten ook
- de kosten van het bodemonderzoek
- de ontwikkelingskosten
De onroerende voorheffing is afhankelijk van de federale staat waarin de bouwplaats zich bevindt. De kosten variëren tussen 3,5% van de koopsom en 6,5% van de koopsom. De bemiddelingskosten kunnen tussen 3,57% van de koopsom en 7,14% van de koopsom voor de koper bedragen, ook afhankelijk van de federale staat is de verschuldigde BTW reeds inbegrepen. Deze kosten alleen al kunnen oplopen tot 15% van de verschuldigde koopsom .
In de praktijk bedragen de notariskosten en registratierechten doorgaans 1% tot 2% van de koopsom . Afhankelijk van de inspanning van de inzending en bijzondere omstandigheden kunnen de kosten altijd licht variëren. Hierover vindt u hier meer informatie.
Er kunnen ook landmeetkundige kosten van toepassing zijn.
De gemaakte meetkosten kunnen ook verschillen afhankelijk van de omstandigheden op het onroerend goed en afhankelijk van de federale staat. Over het algemeen worden de landmeetkundige kosten al opgeteld bij de bijkomende bouwkosten - hierover meer in de volgende paragraaf. Indien nodig kunt u rekenen op 2.000 tot 3.000 euro - hierover leest u hier meer.
Om ervoor te zorgen dat er geen problemen (en later onaangename verrassingen) zijn met het draagvermogen van de bouwplaats en dat er geen gevaarlijke vervuilde terreinen zijn, heeft u een bodemonderzoek nodig. De kosten hiervoor liggen meestal tussen de € 500 en € 600 voor eenvoudige standaardrapportages, maar kunnen bij een navenant gedetailleerde beoordeling ook beduidend hoger uitvallen (raadzaam).
De ontwikkelingskosten kunnen van geval tot geval sterk verschillen. Hoewel er vaak helemaal geen kosten zijn bij volledig ontwikkelde panden, kunnen de kosten in andere gevallen variëren tussen 2 EUR per m² en 10 EUR per m² , en in bijzonder moeilijke individuele gevallen tot 50 EUR per m² onroerend goed. U dient dit vooraf zorgvuldig te controleren, zodat u dienovereenkomstig kunt plannen. Meer informatie over ontwikkelingskosten vind je hier.
Bouwgerelateerde kosten
Naast de pure bouwkosten ontstaan bij iedere constructie ook zogenaamde nevenbouwkosten . Afhankelijk van het type bouwplaats kunnen deze kosten verschillen - in de praktijk moet je echter zeker rekenen op circa 15% tot 20% van de pure bouwkosten .
Er moet ook rekening worden gehouden met de kosten van bouwbeheer.
Naast de reeds genoemde grondgerelateerde kosten omvatten de bijkomende bouwkosten:
- de kosten van elektriciteit en water op de site
- de kosten voor het opzetten van de bouwplaats
- de kosten en provisies voor hypotheekverstrekking
- de te betalen rente tijdens de bouwfase
- de kosten voor de bouwaanvraag en de bouwvergunning
- de kosten van eventueel extern bouwtoezicht of werfbeheer
Als de constructie door een architect volgens individuele wensen wordt gepland, moet u ook het architectenhonorarium meetellen. Afhankelijk van de omvang van de diensten waarvan u de architect gebruik maakt, moet u wellicht rekening houden met nog eens 15% tot 20% van de zuivere bouwkosten voor het honorarium van de architect. U kunt op dit punt in detail lezen hoe het is gemaakt.
Ontwerpkosten na de bouwfase
Onder de kosten vallen ook de kosten voor het exterieurontwerp.
Als de constructie klaar is, zijn de kosten nog lang niet voorbij: het pand heeft een hekwerk nodig, de oprit moet worden bestraat en de tuin moet worden ontworpen. Eventueel kan ook een garage of carport nodig zijn en kan in de tuin een zwembad of zwemvijver worden aangelegd.
Bij zeer eenvoudige ontwerpen wordt voor de inrichting van de buitenruimte circa 5% van de pure bouwkosten berekend , maar in individuele gevallen en bij bijzondere ontwerpeisen kunnen deze kosten ook beduidend hoger zijn.
De tweede grote kostenpost is het interieurontwerp van het huis. De kosten zijn uiteraard altijd gebaseerd op de individuele inrichtingswensen en persoonlijke luxe wensen. Voor een degelijke inrichting van een doorsnee eengezinswoning moet u in de meeste gevallen minstens 30.000 EUR berekenen, wat in individuele gevallen veel hoger kan zijn.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
We kopen een perceel grond in Hessen met een oppervlakte van 1.200 m² en willen er volgens onze eigen wensen een eengezinswoning van 180.000 EUR (netto bouwkosten) op laten bouwen. De koopsom van het volledig bebouwde pand bedraagt 230 euro per m².
| Post | prijs |
|---|---|
| Vastgoedkosten | 276.000 euro |
| Overdrachtsbelasting | 16.560 EUR |
| Courtage | 16.422 EUR |
| Registratiekosten (notaris en kadaster) | 4.416 EUR |
| Landmeetkundige kosten (volledig) | 2.160 EUR |
| bouwkosten | 180.000 EUR |
| BTW op bouwkosten | 34.200 EUR |
| Bouwkosten | 30.600 euro |
| Architectenloon inclusief kosten voor planning en goedkeuring (bouwvergunning) | 35.750 euro |
| Ontwerp van de buitenruimte (oprit, hek, woningontwerp) | EUR 24.500 |
| Totale kosten van aanleg en grond: | 620.608 EUR |
| waarvan bijkomende kosten buiten de bouwkosten en vastgoedprijs: | 130.408 EUR |
Het huidige kostenvoorbeeld toont alleen de kosten voor een individueel voorbeeldproject. De bouwkosten en bijkomende kosten in andere gevallen kunnen ook aanzienlijk verschillen.
Vraag: Wat bepaalt de totale bouwkosten?
Er zijn veel categorieën kosten verbonden aan het bouwen van een huis.
Kostencontrole-expert: er zijn tal van dingen die u moet overwegen:
- de grondkosten
- de plaats waar de bouw zal plaatsvinden (staat, geldende voorschriften, tarieven)
- de grootte van het huis, de bouwwijze en het ontwerp (bijvoorbeeld het uitrustingsniveau in het interieurontwerp
- of een geprefabriceerde woning of een solide woning naar eigen inzicht wordt gebouwd
- de pure bouwkosten
- of er gebruik wordt gemaakt van extern bouwmanagement of bouwbegeleiding (dit kan de architect ook)
- welke ontwerpmaatregelen in de buitenruimte dienen plaats te vinden
- welk type faciliteit wordt gekozen in welke prijsklasse
