Planning en uitvoering - liefst apart!
Alles uit één hand - veel bedrijven maken hier vandaag reclame voor en bieden woningbouw aan als een complete service. Van de aankoop van het onroerend goed tot de kant-en-klare oplevering, de ontwikkelaar ontvangt alle diensten uit één bron. Wat bij nieuwbouw handig kan zijn, is op het gebied van renovatie niet altijd de beste oplossing. Vaak komt de aannemer zijn project veiliger en kosteneffectiever door als hij de diensten verdeelt. Planning en uitvoering dienen in ieder geval afzonderlijk van elkaar te worden toegewezen.
Badkamer: links niet gerenoveerd, rechts gerenoveerd © pbombaert, fotolia.com
Alles uit één hand - van de algemene aannemer
Het tegenovergestelde van de afzonderlijke gunning van planning en uitvoering is de algemene aannemer (GÜ), ook wel heel toepasselijk aangeduid als totale aannemer. Volgens het bouwcontract bereidt de GÜ de volledige planning van de renovatiemaatregel voor, zorgt voor de financiering en neemt de uitvoering over door de onderaannemers in te schakelen. Het grote voordeel: de bouwer heeft maar één contactpersoon en één contract en krijgt een bouwproject uit één hand. Algemene aannemers zijn vaak grote bouwbedrijven, vastgoedbedrijven of beheermaatschappijen. Ze treden voornamelijk op als coördinatoren.
Alles uit één hand - van de algemene aannemer
In tegenstelling hiermee is er de hoofdaannemer (GU). Als bouwbedrijf neemt hij de uitvoering van de verbouwing op zich, waarbij minimaal één werk door hemzelf wordt uitgevoerd. De overige trades kunnen worden uitbesteed, maar het contract komt alleen tot stand tussen de opdrachtgever en de hoofdaannemer. Hoe praktisch het op het eerste gezicht ook mag lijken om de hele maat met vertrouwen in één hand te plaatsen, er kleven ook nadelen aan dit concept:
- Nadat de bestelling is geplaatst, is de klant nauwelijks bevoegd om instructies te geven en zijn latere wijzigingen erg moeilijk door te voeren en af te dwingen.
- Vaak zijn de betalingsplannen lastig. De opdrachtgever dient er zorgvuldig voor te zorgen dat het contract bepaalt dat betalingen pas verschuldigd zijn na acceptatie van een bouwfase.
- Ondanks uitbesteding is de opdrachtgever aansprakelijk voor schade op de bouwplaats. Een aannemersaansprakelijkheidsverzekering is daarom essentieel.
Planning door de architect - de hoofdaannemer doet de rest
Een andere variant voor het ontwerp van de contractpartners bij een renovatie omvat een algemene scheiding van planning en uitvoering, maar dit heeft een cruciale vangst. Wordt een bouwproject na de goedkeuringsplanning gegund aan een hoofdaannemer, dan neemt deze vaak ook alle daaropvolgende plannings- en bewakingsdiensten over.
Planning door de architect
Met dit concept komt de cruciale besturingsinstantie van de architect, die als expert en ondersteuner van de opdrachtgever, verder zelfstandig de processen op de bouwplaats volgt en tevens de implementatieplanning voorbereidt, weg. De volgende problemen kunnen ook optreden voor de klant:
Planning door de architect © Torsakarin, fotolia.com
- De hoofdaannemer is, in tegenstelling tot de architect, die alleen toezicht houdt op de uitvoering, winstgericht. Het economische voordeel is voor hem mogelijk belangrijker dan het principe van kostenbesparend bouwen voor de opdrachtgever. Concreet kan dit betekenen dat de GO een forfaitair tarief overeenkomt en vervolgens probeert zijn eigen uitgaven te verminderen om zijn winst te maximaliseren.
- Als de hoofdaannemer de opdracht krijgt voor de implementatieplanningsfase 5, kan dit een impact hebben op de kwaliteit van de gehele uitvoering, aangezien de hoofdaannemer al compromissen maakt in de planning van de materiaalkwaliteit of de prestatie-eisen om de kosten te drukken.
- Als de werkfasen 6 (voorbereiding van de gunning) en 7 (deelname aan de gunning) ook in handen zijn van de hoofdaannemer, die uiteindelijk de uitvoering zelf op zich neemt, dan worden de negatieve aspecten van dit type gunning gecementeerd en geïntensiveerd.
- Het grootste risico voor de opdrachtgever ontstaat als ook servicefase 8 (bouwbegeleiding en documentatie) bij de hoofdaannemer blijft. De eigen bouwmanager van het bedrijf werkt uiteraard in het belang van zijn bedrijf. Objectieve en onafhankelijke vastgoedmonitoring is hier niet te verwachten.
TIP
Maak gebruik van onze gratis offerteservice: vergelijk aanbiedingen van regionale architecten en bespaar
Tip : bouwers moeten dringend aandacht besteden aan de aansprakelijkheidskwesties. Gebreken in de uitvoering worden in de regel niet gedekt door de hoofdaannemer, maar door een onafhankelijke architect die het vastgoedtoezicht overneemt.
Planning en uitvoering
Contracten controleren - de alfa en omega van bouwen
Ongeacht of de eigenaar van het gebouw beslist om alle diensten individueel of aan een algemene aannemer te gunnen, het onderzoek van alle contractuele documenten door een onafhankelijke specialist zou de eerste taak van leken moeten zijn. Advocaten die gespecialiseerd zijn in bouwrecht, maar ook experts of architecten kunnen dit examen op zich nemen. Hetzelfde geldt voor constructiespecificaties en specificaties, evenals de betalingsmodaliteiten.
