Oude gebouwen zijn gebouwd volgens andere bouwnormen dan tegenwoordig en hebben op veel plaatsen gebreken - ook omdat de materialen na al die tijd hebben geleden: van het weer, huisdefecten, slecht onderhoud en trillingen door vrachtverkeer. Toch kan het renoveren van oude gebouwen een goed alternatief zijn voor het bouwen van een gewoon huis. Lees hier wat u bij aankoop kunt verwachten en welke gebreken typerend zijn voor het betreffende bouwjaar.
Onjuiste renovatie van oude gebouwen beschadigt het huis. Vaak worden uit onwetendheid belangrijke onderdelen zonder vervanging verwijderd - bijvoorbeeld verstijvende windruiten in het spantdak of dragende wanden. Minstens elke tweede order in de bouwsector draait om het herstellen, moderniseren of vergroten van oude gebouwen. Als de defectanalyse niet klopt, bouwt u direct nieuwe defecten in - en betaalt u twee keer voor reparatie.
Veel voorkomende problemen bij het renoveren van oude gebouwen
Iedereen die een oud gebouw koopt, moet de karakteristieke zwakheden van deze generatie huizen kennen. In gebouwen uit de eeuwwisseling zitten bijvoorbeeld roestende stalen liggers als lateien boven de ramen en als liggers onder de balkons. Huizen uit de jaren 20 hebben doorgaans geen bescherming tegen hitte en geluid. Huizen die na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd, hebben meestal vochtige kelders vanwege slechte of ontbrekende isolatie en isolatie vanaf de grond. Bouwplannen vereenvoudigen de inventaris.
Bijna een vijfde van alle defecte onderdelen is te vinden in de badkamer, keuken en op waterleidingen. Ook de vloeren van onontwikkelde opslagruimten en houten balkenplafonds zijn vaak defect. De aan- en afvoersystemen, verwarming en het elektriciteitsnet zijn verouderd. In de dakconstructie onthullen watervlekken en verrot hout het vocht. Insecten laten graven en hopen stof achter. Controleer altijd alle onderdelen die regelmatig in uw woning worden gecontroleerd, zoals schilderwerk, beslag, dakafvoer, ramen en deuren.
Een overzicht van de zwakke punten van oude huizen
| De meest voorkomende constructie problemen | tot 1920 | 1920-1940 | 1940-1960 | 1960-1980 |
Onvoldoende afdichting van de kelder of de muren | *** | *** | *** | * |
| (Kelder) muren gemaakt van steengroeve | *** | *** | *** | |
| verroeste stalen balken in plafonds en gewelfde kelders | *** | |||
| verouderde, gecorrodeerde sanitaire installaties | *** | *** | *** | ** |
| lekkende gasleidingen | *** | *** | ||
| verouderde verwarming systemen | *** | *** | *** | ** |
| Onjuist gedimensioneerde rookafzuigsystemen | *** | *** | *** | |
| verouderde elektrische installaties | *** | *** | *** | ** |
| ongeïsoleerde dakspanten | *** | *** | *** | *** |
| gebrek aan geluidsisolatie (deuren, trappen, valse plafonds) | *** | *** | *** | ** |
| gebrek aan thermische bescherming | *** | *** | *** | |
| gebrek aan brandbeveiliging | *** | *** | *** | * |
| lekkende ramen met enkel glas | *** | *** | *** | *** |
| Platte daken met gebrekkige uitvoering | *** | *** | * | |
| Legenda: * = zelden ** = soms, nu en dan *** = vaak, meestal | ||||
| Bron: Advies van consumentencentra: “Een gebruikt huis kopen” (8e editie 2012). | ||||
Bent u de trotse eigenaar van een oud pand met te renoveren isolatie of noodlijdende ramen, dan kunnen experts uit de regio u helpen. U kunt de eerste informatie online verkrijgen:
Onderhoud van oude gebouwen
Regelmatige zorg houdt een huis langer fit. De vuistregel voor de onderhoudsinspanning is: Gedurende de levensduur van een woning, die gemiddeld 80 jaar is, wordt 1,3 keer de bouwkosten besteed aan onderhoud.
Componenten gaan verschillende lengtes mee. Voorzienbare onderhoudswerkzaamheden, zoals het opfrissen van beschermende coatings of het vervangen van losse tegels, kunt u het beste altijd direct uitvoeren: de prijzen voor reserveonderdelen lopen op en kleine defecten worden grote schade. Alleen cosmetische reparaties hoeven niet direct te gebeuren.
Goed leven is gemakkelijk voor het bouwweefsel. Dit omvat ook bewust verwarmen en ventileren: het voorkomt vochtige muren en schimmel. Wie een oud gebouw moderniseert, moet geschikte materialen en methoden kiezen en op zoek gaan naar een architect met een focus op oude gebouwen. Ambachten- en conserveringskamers kennen de juiste methoden en zijn ervaren experts in de renovatie van oude gebouwen. Wist u dat: u van een bestaand pand een KfW 70-woning kunt maken en deze kunt moderniseren met overheidsfinanciering.
Typische schade van de afgelopen decennia van constructie
Het renoveren van oude gebouwen is bijna onvermijdelijk bij het kopen van een huis uit vroegere decennia. Maar "iedereen die de typische schade kent, weet waar hij op moet letten", zegt professor Meisel van het Instituut voor Onderzoek en Bouw van Staats- en Stedelijke Ontwikkeling van de deelstaat Noordrijn-Westfalen. Hij kent de zwakke punten van oude gebouwen. Alleen op het eerste gezicht vertonen oudere huizen verschillende constructies en componenten. Als je beter kijkt, kun je ze in leeftijdsgroepen verdelen. Een typisch exterieur omvat bijna altijd een bepaalde interne constructie, die parallel met de bouwstijlen veranderde. Daarom treedt soortgelijke schade vaak op in huizen van één leeftijdsgroep.
Vakwerkhuizen hebben eeuwenlang hele dorpen en steden gevormd. Bij het renoveren van oude gebouwen moeten vaak scheuren in het pleisterwerk rond de hoeken worden verwijderd.
Oude gebouwen van 1840 tot 1900
De fase van 1840 tot 1900 staat ook wel bekend als het "Wilhelminiaanse tijdperk" en stond vooral in het teken van industrialisatie. Kenmerkend voor de zogeheten wilhelminische architectuur is een drie- tot zes verdiepingen tellende omtrekblokontwikkeling met min of meer rijk versierde gevels. Hoe populair de oude gebouwen uit deze periode ook zijn, ze hebben een aantal tekortkomingen. Dit zie je terug in het voorbeeld van dit gerenoveerde oude huis, gebouwd rond 1890.
Meestal zit er geen onderdakmembraan op het dak en zijn de dakspanten meestal ondermaats. Bovendien is gescheurd of hollewandpleister niet ongewoon en bestaat er een risico op ongedierte op blootgestelde en ommuurde houten delen. De buitenmuren worden veelal gekenmerkt door scheuren in dragende delen, lekkende voegen, roestende stalen liggers en vochtige keldermuren door gebrek aan afdichting. Deuren en ramen zijn ook onvoldoende afgedicht en hebben meestal alleen enkele beglazing, waardoor er nauwelijks warmte- of geluidsisolatie is.
Wat de verwarming betreft, is individuele verwarming van de kachel gebruikelijk op tal van schoorsteenkanalen, evenals ondermaatse aansluitingen voor gas en te grote, gemetselde schoorsteenkanalen, zodat er een risico op roet bestaat. Ook de elektrische installatie behoeft verbetering, omdat de kabels, stopcontacten, schakelaars en verlichtingspunten grotendeels onbruikbaar zijn geworden. In de sanitaire voorzieningen moet rekening worden gehouden met verstopte ondergrondse rioolleidingen en ondermaatse water- en rioolaansluitingen.
Huizen uit het wilhelminische tijdperk zijn erg populair, maar moeten vaak grondig worden gerenoveerd voordat ze bewoonbaar zijn.
Oude gebouwen van 1900 tot 1930
Begin jaren twintig werd duidelijk afgeweken van de rijk versierde stijl van het wilhelminische tijdperk. Maar de constructiefouten zijn nauwelijks veranderd. Ook hier is de dakbedekking beschadigd en worden blootliggende en ommuurde houten delen vaak gekenmerkt door ongedierte. Typische gebreken aan de buitenmuur zijn scheuren in het pleisterwerk en afgebroken plinten. Er zijn condensatieproblemen door dunne wanden en veel uitstekende delen hebben een beschadigde zinkbekleding. Balkons of loggia's zijn ook gebarsten; Kelderwanden overwegend vochtig.
Ramen en deurkozijnen van hout zijn vaak kromgetrokken en ook hier is enkel glas toegepast, waardoor de warmte- en geluidsisolatie onvoldoende is. De houten vloerplafonds hebben vaak last van sponsplagen. Ook de staat van de vloeren vraagt veel werk, want voor vloerdelen werd soms verrot opslaghout gebruikt. Aan de voorkant versleten houten treden zijn te zien op de verdiepings trap. Door het ontbreken van pleisterwerk is de brandbeveiliging onvoldoende. Bij de verwarming, de elektrische installatie en het sanitair zijn dezelfde gebreken te verwachten als bij de oude gebouwen uit de periode 1840 tot 1900.
Oude gebouwen van 1930 tot 1950
Na de Grote Depressie in de jaren dertig werd bouwen steeds eenvoudiger. De buitenmuren zijn eenvoudige gestuukte gevels, die worden gekenmerkt door scheuren en afgebroken pleisterwerk. De zinken afdekking op uitstekende geveldelen is veelal beschadigd en ook tijdens deze bouwperiode is er weinig nadruk gelegd op een goede afdichting, zodat ook hier nauwelijks warmte- en geluidsisolatie is gegarandeerd.
De luchtvochtigheid in de kelder stijgt vaak, waardoor ongedierte op houten delen bijna onvermijdelijk is. De dunne paneelwanden tussen kolommen van gewapend beton of gemetselde muren in het huis bieden slechts onvoldoende geluidsisolatie en brandbeveiliging. En de vloeren hebben onvoldoende contactgeluidsisolatie vanwege de dekvloer, meestal composietdekvloer. Ook aan de verwarmings-, elektrische en sanitaire installaties zijn er veel tekortkomingen die nauwelijks verschillen van die van voorgaande decennia.
Bij renovatie van oude gebouwen moet de verwarmingsinstallatie meestal volledig vernieuwd worden.
Oude gebouwen van 1950 tot 1960
De gebouwen uit de naoorlogse periode worden gekenmerkt door economie en materiële schaarste, evenals door eenvoudige bouwmethoden. Ook in deze bouwjaren is onvoldoende rekening gehouden met de geluids- en hittebescherming en moet bij renovatie van oude gebouwen worden aangepakt. Het dak is ook een van de probleemgebieden van deze huizen en is meestal lek, waardoor een nieuw dak bijna onvermijdelijk is.
In de jaren vijftig was verwarming met individuele kachels nog wijdverbreid. In veel woningen is inmiddels centrale verwarming ingebouwd, maar ook deze heeft een hoge leeftijd bereikt, zodat het zinvol is om bij renovatie van energiebron te wisselen. Bij elektrische installaties heb je meestal te maken met verouderde kabels, stopcontacten, schakelaars en zekeringen. Een ander probleem kan het ontbreken van een beschermende geleider zijn. Want tot begin jaren zeventig kon nog de zogenaamde klassieke nulstelling worden toegepast, waarbij de stroomtoevoer met slechts twee draden door het huis werd geleid. Tegenwoordig moet bij renovatie van oude gebouwen meestal een normconforme toestand worden hersteld. Bij het installeren van sanitair moet er rekening mee worden gehouden dat water vaak alleen met een kolenboiler kon worden verwarmd.
Oude gebouwen van 1960 tot 1970
Zelfs in huizen uit de jaren 60 werd geen nadruk gelegd op isolatie, waardoor de afdichtingsplaten op de platte daken, vooral in bungalows, verouderd en lek zijn. Voor de buitenmuren werd vaak paneelbekleding met onvoldoende onderbouw, verankering en isolatie gehangen, die ook slecht verdicht was en daardoor de warmte nauwelijks in de woning hield. Schade door vocht is ook te zien op balkons; Condensatie treedt op op uitstekende betonplaten. Hoewel de elektrische installatie beduidend beter is dan in oude gebouwen uit de voorgaande decennia, moet de ketel of brander worden vervangen door de verwarming. Bovendien moeten de water- en afvoerleidingen mogelijk worden gerepareerd, en de boiler gaat zeker op in jaren en moet binnenkort worden vervangen.
Het geprefabriceerde gebouw werd in de jaren zeventig door gebrek aan woningen het belangrijkste type nieuwbouw.
Oude gebouwen van 1970 tot 1980
In de jaren zeventig werd industriebouw erg populair in Duitsland - de prefabricage van componenten werd voor het eerst mogelijk. Het geprefabriceerde gebouw, dat nog steeds het aanzien van veel Duitse steden bepaalt, was wijdverbreid.
Pas in 1977 werd de eerste verordening thermische isolatie uitgevaardigd, zodat huizen die daarna werden gebouwd meestal beter geïsoleerd waren dan in voorgaande jaren. Meestal werd de isolatie echter slechts voorzien van een minimale thermische isolatie, waardoor er vandaag nog veel verbetering mogelijk en noodzakelijk is. Het meest bekende probleem van de gebouwen uit de jaren zeventig zijn echter de vervuilende stoffen in de componenten zoals asbest, minerale wolvezels of formaldehyde, waardoor in sommige gevallen dure renovatiemaatregelen nodig zijn. Bovendien kunnen binnenin vaak condensatieproblemen ontstaan doordat componenten aan de hoeken van gebouwen in de buitenmuur zijn geïntegreerd.
Gezamenlijke renovatie is een ander belangrijk punt dat bij geprefabriceerde gebouwen onvermijdelijk is. Aangezien een volledige gevelrenovatie echter meestal logischer is, kan de gezamenlijke renovatie worden geïntegreerd in de algehele renovatie van de gevel. Wat verwarming betreft, geldt in wezen hetzelfde als voor verwarmingssystemen uit de jaren 60 - met het verschil echter dat de systemen uit de jaren 70 niet zo oud zijn = "". Wat echter niet meer aan de huidige normen voldoet, is in de meeste gevallen de besturingstechniek. Bovendien komt vloerverwarming nu vaker voor. Waarschuwing, deze kunnen modderig zijn!
