Wil je een monumentaal pand renoveren, dan moet je je aan bepaalde richtlijnen houden en goedkeuring krijgen van de overheid. We leggen hier uit hoe u het beste te werk kunt gaan en welke mogelijkheden u heeft bij de verbouwing.
Het renoveren van een monumentaal pand is onderworpen aan veel wettelijke eisen en vereist daarom een speciale planning. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is het proces van een dergelijke planning niet al te ingewikkeld. Het advies van professionals is echter vaak onmisbaar als het gaat om het onderhoud van een oud en monumentaal huis.
Bescherm architectonische monumenten, behoud waarden
Niet alleen kerken, paleizen en kastelen worden als monumenten beschouwd. In Duitsland staat tot 1978 ongeveer vijf procent van alle oude gebouwen onder monumentenzorg om vernietiging door opzettelijkheid en onwetendheid te voorkomen. Meestal is er een algemeen belang bij het in stand houden van monumentale panden, bijvoorbeeld om artistieke of wetenschappelijke redenen. Tegelijkertijd is het behoud van oorspronkelijke waarden echter ook een belangrijk doel bij monumentenbescherming.
Oude huizen zijn in de loop van decennia of eeuwen vaak zo veranderd dat de oorspronkelijke staat nauwelijks exact kan worden bepaald. Bovendien zou het meestal alleen tegen hoge kosten mogelijk zijn om het gebouw in de oorspronkelijke staat te herstellen. Daarom: Wie een monumentaal pand renoveert, hoeft het gebouw niet in de oorspronkelijke staat te herstellen - de bestaande status is van toepassing op de bouwkundige staat van het gebouw waarin het als cultuurmonument is opgenomen in de lijst van historische monumenten.
Als een woning op de monumentenlijst staat, staat deze onder bijzondere bescherming van het monumentenbureau en mag deze alleen worden verbouwd of uitgebreid met toestemming van de lagere monumentenzorg. De conservatoren willen ook geïnformeerd worden over ogenschijnlijk "eenvoudige" onderhoudswerkzaamheden, als het gaat om het ontwerp van het gebouw of de historische structuur.
Norbert Hoffmann
"Architectonische monumenten hebben charme", zegt Norbert Hoffmann, algemeen directeur van LBS Immobilien GmbH Südwest, en wijst op de belastingvoordelen voor monumentrenoveerders: "Bovendien verlagen architectonische monumenten de hoge inkomstenbelasting aanzienlijk: verhuurders verdienen negen procent van de inkomstenbelasting gedurende acht jaar en zeven procent gedurende vier jaar. Herstelkosten van toepassing voor belastingdoeleinden. Daarnaast wordt twee procent voor 50 jaar bijgeschreven op de oude stof. Eigenaar-bewoners schatten negen procent van de herstelkosten (renovatiekosten) voor tien jaar. Voorwaarde voor de uitkering is altijd een vergunning van de monumentenautoriteit. Een gespecialiseerde architect adviseert u van planning tot uitvoering. "
Monumentenautoriteit adviseert over het renovatieproject
Wilt u een Rijksmonument renoveren, dan kunnen de medewerkers van de Autoriteit Tweede Monumenten vragen over bouwtechniek en ontwerp beantwoorden. Ook zij zorgen ervoor dat historische huizen zo hedendaags mogelijk worden gebruikt en hoeven niet in de oorspronkelijke staat te worden hersteld. Omdat de bouwmethoden en materialen tegenwoordig zeer geavanceerd zijn, staan monumentenautoriteiten steeds meer open voor nieuwe structurele oplossingen die voorheen werden afgekeurd - bijvoorbeeld isolerende vakwerkgevels van binnenuit.
Voordat u begint met de renovatie van uw oude gebouw, dient u bij het regionale staatskantoor voor monumentenzorg te informeren of uw huis op een monumentenlijst staat en of het een individueel monument is of onder ensemblebescherming valt. In het geval van individuele monumenten heeft de bescherming van monumenten betrekking op het hele huis; in het geval van ensemblebescherming hoeft in het algemeen alleen het algehele uiterlijk te worden behouden. De volgende stap is het opstellen van een renovatieconcept, dat vervolgens wordt gecontroleerd door de Rijksmonumentenbescherming. Bovenal wordt ervoor gezorgd dat het historische bouwweefsel wordt gespaard en dat de betekenis en uitstraling van het monument behouden blijft.
Een bouwaanvraag wordt ingediend bij de bouwautoriteit voor beschermde woningen als voor de modernisering van niet-beschermde woningen. Daarnaast is de eigenaar van een monument verplicht zelf contact op te nemen met het monumentenbureau. In de regel stuurt de bouwtoezichthouder de bouwaanvraag of de bouwaanvraag automatisch door - maar het is beter om te vragen.
Zelfs kleine wijzigingen aan het gebouw moeten met het verantwoordelijke bureau worden besproken. Terwijl energetische renovatiemaatregelen vaak gemakkelijker te implementeren zijn, wordt bijvoorbeeld een fotovoltaïsch systeem met een groot oppervlak meestal afgekeurd.
Grootvader
De grandfathering is een bouwrechtelijke term en beschrijft dat een functionerend, ouder en nog steeds in gebruik gebouw rechtsbescherming geniet, op voorwaarde dat het gebouw op enig moment werd goedgekeurd of op zijn minst zou zijn goedgekeurd onder vroegere bouwrechtelijke voorschriften. Er wordt onderscheid gemaakt tussen passieve, actieve en uitgebreide grandfathering.
- Passieve grootvader
Passieve grandfathering reguleert het gebruik van eigendommen en gebouwen - wat voorheen legaal was, blijft in de toekomst legaal, zelfs als de juridische situatie verandert en het huidige gebruik dan niet langer wordt goedgekeurd. Als bijvoorbeeld een monumentaal pand met een bestaande winkel op de begane grond wordt gerenoveerd, kan de begane grond na de bouw ook als winkel worden gebruikt. Dit is niet in tegenspraak als bestaande stedenbouwkundige grondslagen (zoals een bestemmingsplan) nu alleen nog residentieel gebruik toestaan in plaats van commercieel gebruik.
- Actieve grootvader
Een gebouweigenaar kan een beroep doen op actieve bescherming van het bestaande gebouw wanneer renovatie en modernisering een gebouw verandert - maar er zijn slechts beperkte en kleine wijzigingen of uitbreidingen gepland en veranderen het bestaande gebouw niet wezenlijk. Bovendien moet de identiteit van de gerestaureerde of verbeterde structuur met het origineel behouden blijven.
- Uitgebreide grootvader
De overkoepelende grandfathering is van toepassing (in tegenstelling tot passieve en actieve grandfathering) onder de volgende voorwaarden voor nieuwe gebouwen:
- De functies van bestaande en nieuwe gebouwen zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden
- het nieuwe gebouw vergroot het bestaande gebouw niet significant
- het bestaande gebouw kan niet worden gehandhaafd zonder de goedkeuring van het nieuwe gebouw
Bij oude gebouwen met een karakteristieke buitengevel is meestal alleen inwendige isolatie mogelijk.
Goedkeuring krijgen
Informeer vooraf bij de bouwautoriteit of een bouwbericht voldoende is voor de geplande bouwwerkzaamheden of dat u een bouwaanvraag moet indienen.
Iedereen die in een monument woont, dient het voorlopig bouwverzoek in bij de Lower Monumenten Autoriteit. Aan een rijksmonument mogen alleen met toestemming van het Monumentenbureau de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:
- Veranderingen in de dragende structuur zoals openingen
- Interventies in de afwateringsinstallatie
- Veranderingen in gebruik
- Uitbreiding van kelder of zolder
- Sloop en gedeeltelijke sloop van het gebouw
- Het uiterlijk veranderen, bijvoorbeeld het plaatsen of vervangen van ramen, deuren of dakkapellen
- Herinrichting en reparatie
- Bijvoegen of wijzigen van advertenties en geschriften
- Ga naar een andere locatie
Liftkosten
Nadat de verbouwing is afgerond, voert de monumentenautoriteit een acceptatietest uit. Bij een positieve aanslag geeft de monumentenautoriteit een attest af om te kunnen profiteren van fiscale afschrijvingsmogelijkheden. Naast de aankoop worden ook de renovatiekosten en de onderhoudskosten van een monumentaal pand fiscaal gesubsidieerd. Maar let op of het hele huis of slechts een deel ervan wordt vermeld. Als bijvoorbeeld alleen de buitengevel een monumentaal pand is, kan de renovatie van de badkamer niet van de belasting worden afgetrokken.
Belastingvoordelen voor natuurbeschermers
Als de autoriteiten akkoord gaan, kunnen monumentale woningen ook energetisch gerenoveerd worden. “Energiezuinig renoveren betekent niet automatisch thermische isolatie”, zegt architect Irmtraud Swoboda van de Vereniging van Particuliere Bouwers (VPB). De gevel van een vakwerkhuis of villa in wilhelminische stijl mag immers niet worden afgedekt met isolatiepanelen. Monumentenbezitters kunnen energie besparen door bijvoorbeeld een efficiëntere verwarmingstechniek te installeren. "Bij elke renovatie geldt het volgende: er moet altijd rekening worden gehouden met de gebouwspecifieke kenmerken van de woning om vocht- en schimmelgroei te voorkomen", aldus de architect.
Veel monumentale oude gebouwen zijn slecht geïsoleerd en verbruiken daardoor veel energie. Vaak laat de bescherming van monumenten echter alleen isolatie van de binnenmuren toe, zodat nieuwe thermische isolatieverordeningen voor monumentale huizen geen betekenis hebben. Bovendien hebben deze oude gebouwen geen energiepas nodig. Ze zijn vrijgesteld van de Energiebesparingsverordening (EnEV) of de Wet hernieuwbare warmte (EWärmeG). Eigenaren kunnen dus hun woning verhuren of verkopen zonder energiecertificaat. Het is belangrijk dat de eigenaar de ontheffing laat bevestigen door de verantwoordelijke monumentenzorginstantie.
Subsidies kunnen de portemonnee van de verbouwer enigszins ontlasten. Zo biedt de KfW Bank het programma “KfW Efficiency House Monument” aan. U moet de lening of subsidie aanvragen voordat de maatregelen van start gaan. Vraag daarnaast bij uw gemeente naar fondsen uit stedenbouw, monumentenzorg en dorpsvernieuwing. U kunt financieringsprogramma's ook online vinden in de financieringsdatabase van het federale ministerie van Economie en Technologie.
| Bonus voor verhuurders |
|
Renovatiekosten |
|
Acquisitie kosten* 40 jaar elk 2,5 procent (tot bouwjaar 1924), 50 jaar 2 procent elk (vanaf bouwjaar 1925) |
| Bonus voor eigenaars |
|
Renovatiekosten Van de kosten is 90 procent fiscaal te declareren |
* Alleen de verwervingskosten van het gebouw mogen in aftrek worden gebracht, niet die van het onroerend goed.
(Bron: Vereniging van particuliere bouwers)
Architect Irmgard Swoboda van de Vereniging van Particuliere Bouwers legt de belangrijkste regels voor verbouwers uit.
“De renovatie van historische monumenten is complexer en vaak duurder dan gewone woongebouwen. Daarom zijn er speciale belastingvoordelen voor eigenaren die voor deze uitdaging staan. U mag instandhoudingsmaatregelen uitgebreid afschrijven, evenals de werkzaamheden die het monumentale huis in de eerste plaats bewoonbaar maken.
Architect Irmtraud Swoboda van de Vereniging van Particuliere Bouwers.
Wie zelf in zijn monument woont, mag 90 procent van de renovatiekosten, gespreid over tien jaar tegen negen procent per jaar, afschrijven. Woon je in een condominium in een appartementengebouw met een monumentaal pand? Bij reparaties aan de gevel of het dak kunt u fiscaal uw aandeel claimen. Wie een volledig gerenoveerd turnkey-gebouw koopt, profiteert niet van de belastingvoordelen - noch als eigenaar, noch als verhuurder.
Iedereen die zijn monument verhuurt, kan in twaalf jaar 100 procent van de renovatiewerkzaamheden afschrijven - acht jaar met elk negen procent en nog eens vier jaar met elk zeven procent. Ook de aanschafkosten van het oude pand kunt u aftrekken.
Voorwaarde voor de belastingpremie is dat alle renovatie- en verbouwingswerkzaamheden worden gecoördineerd met en goedgekeurd door de verantwoordelijke monumentenzorg voordat de bouw begint. Alleen met uw toestemming krijgt u later een verklaring van de belastingdienst om de kosten te kunnen declareren. Wie renoveert of verbouwt zonder vergunning, moet rekening houden met consequenties, bijvoorbeeld een boete. ''
Monumenten hebben niet altijd zo'n indrukwekkende gevel. Zelfs onopvallende gebouwen kunnen worden vermeld. Informeer - voordat u met de renovatie begint.
Interview: getuigen van de geschiedenis
Monumenten - ze zijn getuigen van de geschiedenis, ze dragen het verleden in het heden en de toekomst. Als woongebouwen bieden monumenten een bijzondere kwaliteit van leven, de gedeelde flat met historie zorgt voor een sfeer die in nieuwbouw niet terug te vinden is. Maar tegelijkertijd betekent wonen in het monument ook dat de eigenaar zich bewust is van een bijzondere verantwoordelijkheid: het gebruik van een monument is aan beperkingen onderhevig, aan het herstel zijn voorwaarden verbonden. Professor Dr. Egon Johannes Greipl, algemeen conservator van het Beierse staatsbureau voor monumentenzorg, sprak met Your-Best-Home.net over monumenten en hun uitdagingen.
Your-Best-Home.net: Als ik mijn huis als monumenteigenaar wil herstellen: moet ik het echt zonder modern comfort stellen?
Prof. Greipl: Geen enkele monumentenbeschermer eist dat de bewoners van een monument moeten vriezen of koken boven een open vuur! Geen enkele monumentenbeschermer eist dat er iets wordt hersteld of herbouwd dat er niet meer is! Niemand zou in een museum moeten wonen! Maar: wat er nog is, is functioneel en is een getuigenis van de geschiedenis moet bewaard blijven.
De bescherming van het monument betekent niet het absolute verbod op veranderingen! Integendeel: ons werk omvat het zorgvuldig begeleiden van gevoelige veranderingen aan gebouwen met een geschiedenis. Het Beierse Staatsbureau voor het behoud van monumenten ondersteunt ook financieel dergelijke herstelmaatregelen: het ondersteunt de uitgaven voor het behoud en het gebruik van de monumenten. Wij geven fiscale attesten af waarin bijvoorbeeld de kosten van nieuwbouw en bedieningstechniek zijn opgenomen. Ons doel is gevoelige verandering en upgrading: neem de ramen in een huis dat als voorbeeld wordt vermeld: de ramen moeten van het juiste materiaal en de juiste vorm zijn. Houten ramen hoeven niet per se vervangen te worden door kunststof ramen. Ze kunnen net zo gemakkelijk worden gerepareerd.Dit hebben we onlangs gedaan op ramen van 300 jaar oud. Deze ramen zijn gemaakt door een grote timmerman in de 18e eeuw! Na de reparatie werken ze weer heerlijk - ook energetisch!
Waarom zijn er voorwaarden verbonden aan de reparatie van een monument? Zijn deze specificaties nodig?
Professor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Een beschaafde samenleving kenmerkt zich door het feit dat ze zichzelf regels geeft en zich aan regels houdt: als ze bijvoorbeeld rood is, gaat ze niet door een stoplicht! Er zijn dergelijke regels op alle gebieden van ons leven. Monumenten zijn op hun beurt waarden, zijn cultuurgoederen. Daarin bewaren we de getuigen van onze geschiedenis! Om dergelijke waarden optimaal te bewaren, hebben we bepaalde "beschavingsregels" nodig, regels voor de professionele omgang met het historisch erfgoed. Dergelijke regels kun je “eisen” noemen. Dat we Beieren tegenwoordig een culturele staat mogen noemen, is het resultaat van een lange ontwikkeling. De afgelopen eeuwen met hun continuïteit, omwentelingen en nieuw begin hebben Beieren gemaakt tot wat het nu is. Dit is wat de monumenten vertellen. Als de monumenten verdwijnen, verdwijnt onze zichtbare geschiedenis.Monumenten zijn en blijven die herinneringen die voor iedereen tastbaar en begrijpelijk zijn.
Wat betreft de kosten: elk nieuw gebouw kost geld, vaak meer dan je denkt. Denk aan het vliegveld in Berlijn en de Elbphilharmonie in Hamburg. En elk nieuw gebouw heeft zorg nodig. De universiteitsgebouwen in Regensburg zijn pas 50 jaar oud = "" en vandaag hebben ze reparatiewerkzaamheden nodig van 700 miljoen euro! Het kost natuurlijk ook geld om monumentale panden en daarmee onze geschiedenis te behouden. Dat is volkomen natuurlijk! In individuele gevallen kost het meer geld om een 300 jaar oud huis opnieuw op te bouwen dan om een 40 jaar oud gebouw te renoveren. En dan? Er zitten nogal wat verschillen in kwaliteit in het resultaat: historie, authenticiteit, eigenheid, degelijkheid, kwaliteit en sfeer!
Hoeveel beperkt monumentbescherming de eigenaren als het gaat om het repareren van hun monument?
Prof. Greipl: De kwesties van monumentbescherming beperken de eigenaren evenzeer en zo weinig als de kwesties van brandbeveiliging, toegankelijkheid, immissiecontrole, buurtrecht, enzovoort, enzovoort. Het gaat niet om beperkingen, maar om het naleven van bepaalde, zeer zinvolle regels. Maar het gaat vooral om slimme, individuele, op maat gemaakte en structureel verantwoorde oplossingen die comfortabel wonen mogelijk maken zonder de historische waarde van een huis prijs te geven.
Kun je je ook voorstellen dat je in een nieuw gebouw woont?
Prof. Greipl: Nee, dat kan ik me niet voorstellen. Dat is niets tegen goede nieuwe gebouwen - ja die zijn er! Maar: ik zou nooit willen leven midden in de stad en de bijzondere sfeer en de bijzondere kwaliteit van leven die een monumentale woning biedt. Ik heb bijna mijn hele leven in monumenten gewoond. In gedeelde flat met het verhaal: dat is het!