Bouwkavels worden steeds duurder en zelfs kleiner. Het bouwen van een twee-onder-een-kapwoning is een goede oplossing om dure grond efficiënt te gebruiken en vaste lasten te delen. Your-Best-Home.net heeft hieronder samengevat wat u moet overwegen.
Een twee-onder-een-kapwoning bouwen: de belangrijkste zaken in één oogopslag
- Rendement: Bij een twee onder één kap woning zijn bouw- en vaste kosten te verdelen tussen twee eigenaren; dus elke partij bespaart.
- Financiering: Een gehuurde twee onder één kap woning helpt om de gehele woning te financieren.
- Kosten: Een twee onder één kap woning is een derde goedkoper dan een eengezinswoning.
- Goedkeuring: In het bestemmingsplan wordt aangegeven of de tweegezinswoning op ongecompliceerde wijze wordt goedgekeurd in de aanmeldingsprocedure of dat er een bouwaanvraag nodig is in de goedkeuringsprocedure, die in het ergste geval kan worden afgewezen.
- Huren: Het rendement op investering bepaalt of verhuren als omaflat de moeite waard is. Als het percentage te laag is, kan de verkoop van de twee onder één kap woning meer opleveren.
Welke soorten twee-onder-een-kapwoningen zijn er?
Twee-onder-een-kapwoningen zijn in feite twee zelfvoorzienende eengezinswoningen, die beide exact op de erfgrens staan en - veelal - aan de puntgevel met elkaar zijn verbonden. Meestal zijn beide helften van het huis symmetrisch gespiegeld en vormen ze een optische eenheid.
De afgelopen jaren zijn er ook nieuwe typen dubbele woningen ontstaan. Zo is er geen afscheiding van het pand en wordt de tweegezinswoning gebouwd als een zelfstandige woning met een binnenwand tussen de wooneenheden. Daarnaast is er de mogelijkheid om de gebouwdiensten, zoals de verwarmingsinstallatie, te delen. Strikt genomen spreekt men niet meer van een twee-onder-een-kapwoning, maar van een tweegezinswoning of - afhankelijk van de indeling en de verhouding bewoners - van een woning met een apart appartement.
Halfvrijstaande woningen hoeven niet ‘benauwd’ te zijn - er zijn veel moderne typen.
Voor- en nadelen van de tweegezinswoning
voordelen
- Kleinere kavelgrootte voldoende in vergelijking met twee eengezinswoningen
- Gezamenlijke gebouwinstallaties bieden kostenbesparingen
- Vaste kosten zoals grondwerken of huisaansluitingen worden maar één keer gemaakt - dus goedkoper voor beide wooneenheden
- Lager energieverbruik dan bij een vrijstaande woning
- Het tweede appartement maakt het mogelijk om een appartement met meerdere generaties te creëren
- Als omaflat genereert de twee onder één kap woning een passief inkomen nadat de lening is afgelost
nadeel
- Bij het bouwen met een andere partij kunnen besluiten alleen samen genomen worden
- Verhoogde eisen voor geluidsisolatie
- Minder privacy dan bij een vrijstaande gezinswoning
- Ramen zijn alleen mogelijk in drie richtingen
Waar moet rekening mee worden gehouden bij het plannen van een twee-onder-een-kapwoning?
In vergelijking met een eengezinswoning zijn er meer zaken waarmee u rekening moet houden bij het plannen van een dubbele woning. Het begint bij het onroerend goed: is de opgegeven bouwgrens groot genoeg voor een twee-onder-een-kapwoning en eventuele garages? Wat is de oriëntatie van het pand? Beide partijen moeten toegang hebben tot licht en niet één kant mag volledig worden benadeeld. Beide bouwpartners moeten het natuurlijk ook eens zijn over de vorm van de woning. Het begint met de basis zoals de dakvorm of de vraag of Your-Best-Home.net 1,5 of twee volledige verdiepingen krijgt.
Een van de belangrijkste beslissingen betreft de afweging of Your-Best-Home.net moet worden gebouwd als een optische twee-onder-een-kapwoning of dat elke partij zijn helft van het huis volledig vrij kan ontwerpen. In dit geval is alleen een consensus over de gemeenschappelijke eindwand nodig.
Vóór de eerste planningsvergadering moeten de volgende punten mentaal worden gedefinieerd. Waar kun je mee omgaan en waar zijn de persoonlijke no-go-problemen:
- Gewenste woning: Is de woning geschikt voor uw eigen ideeën?
- Moet Your-Best-Home.net worden gebouwd op een vloerplaat of een kelder?
- Kan de bouwstijl worden gecoördineerd met de dakvorm en het buitenaanzicht?
- Kloppen de plattegronden?
Bij het kiezen van een perceel moet u ervoor zorgen dat het perceel in noord-zuid richting kan worden opgedeeld.
Wie gaat er intrekken in de twee onder één kap woning?
En tot slot de belangrijkste vraag: met wie bouw ik een twee-onder-een-kapwoning? Onthoud dat beste vriendschappen kunnen breken als het gaat om baksteen- of gevelverf. Er zijn altijd verschillende manieren om een huis te bouwen: Enerzijds kun je als alleenstaande een twee-onder-een-kapwoning bouwen en vervolgens de tweede helft van het huis verkopen of verhuren. De opdrachtgever neemt een soort ontwikkelaarfunctie op zich en kan vrij beslissen over het ontwerp. Hij draagt echter ook de volledige kosten, die op hun beurt hoger zijn dan bij een puur eengezinswoning. Als alternatief kunnen twee partijen hun krachten bundelen en samen bouwen.
Een zuivere, contractuele afbakening van alle rechten en plichten is de alfa en omega van deze constellatie. Last but not least is er ook de mogelijkheid dat een projectontwikkelaar een twee-onder-een-kapwoning bouwt en de individuele units afzonderlijk verkoopt. Meestal weet u niet wie uw toekomstige buurman zal zijn.
Wat zijn de kosten van een twee-onder-een-kapwoning?
In totaal ligt het besparingspotentieel van een twee-onder-een-kapwoning ten opzichte van een eengezinswoning rond de 10 tot 35 procent. Met kosten van circa 250.000 euro voor een eengezinswoning bedragen de kosten voor een duplex circa 350.000 euro. Dat betekent slechts 175.000 euro voor elke helft van de woning. Maar u moet er rekening mee houden dat de prijzen sterk variëren naargelang het huis en niet over de hele linie kunnen worden bepaald.
De vraag naar de meerkosten wordt altijd gevolgd door de vraag waarmee je ze kunt vergelijken. Afgemeten aan twee eengezinswoningen is een twee-onder-een-kapwoning altijd goedkoper omdat vaste kosten maar één keer in plaats van twee keer worden gemaakt. Als je een twee-onder-een-kapwoning één-op-één vergelijkt met een eengezinswoning, zullen de kosten voor de tweegezinswoning altijd hoger zijn.
Er zijn besparingen mogelijk op de volgende gebieden:
- De grondkosten worden door twee gedeeld
- Grondwerken, met name de bouwplaatsuitrusting, hoeven maar één keer te worden uitgevoerd
- Kosten van de pure huisschil zoals dak, pleisterwerk, gedeelde buitenmuur, raam, isolatie
- Onderhoudskosten voor gebouwentechniek, bijvoorbeeld voor verwarming
Bijkomende kosten met betrekking tot een eengezinswoning:
- Verwarmingssysteem: De kosten zijn hier ongeveer 20 procent hoger dan die van een eengezinswoning.
- Elektriciteit: Voor een twee onder één kap woning zijn twee meetinrichtingen nodig.
- Voordeur: Indien een technische ruimte van buitenaf toegankelijk is, is een extra voordeur nodig.
Als er geen bestemmingsplan is, moet het geplande gebouwtype passen in de omgeving.
Waarop moet worden gelet bij de bouwaanvraag en bouwvergunning?
Aan het inrichtingsplan kun je zien of er überhaupt een twee-onder-een-kapwoning op een perceel kan worden gebouwd. Voorwaarde is dat het überhaupt bestaat. Tenzij er een ontwikkelingsplan is, moet het bouwproject passen in de omgeving. Als hier al twee-onder-een-kapwoningen zijn gebouwd, is de kans op een vergunning zeer groot.
In het bestemmingsplan geven verschillende markeringen de mogelijkheid van een twee-onder-een-kapwoning aan:
O = open constructie
G = gesloten constructie
D = twee onder één kap woning
ED = enkele of dubbele woning (let op, "E" duidt alleen op een enkele woning)
Staat het gewenste ontwerp er niet bij, dan kan Your-Best-Home.net niet worden aangevraagd in de vereenvoudigde notificatieprocedure. Een bouwaanvraag moet worden ingediend in het goedkeuringsproces voor de geplande woning. In het ergste geval zal er geen goedkeuring worden gegeven en zal Your-Best-Home.net opnieuw moeten worden gepland.
Een ander struikelblok is het gebiedsnummer (GRZ), dit geeft aan welk percentage van het pand kan worden bebouwd. Aangezien een twee-onder-een-kapwoning een groter oppervlak vraagt dan een eengezinswoning, kan deze hier overschreden worden.
Tip: doe een voorlopig bouwonderzoek als de woning die u zoekt in botsing komt met het bestemmingsplan. Zo weet je vroeg of Your-Best-Home.net überhaupt geïmplementeerd kan worden in de geplande variant.
Waarop moet je letten tijdens de bouwfase van een twee onder één kap woning?
Als algemene regel geldt dat de opdrachtgever zo vaak mogelijk ter plaatse moet zijn om de afzonderlijke bouwfasen te kunnen controleren.
Tip: het is beter om de raam- of deuropeningen te meten als de metingen niet kloppen.
Een twee onder een kap woning heeft het grote voordeel dat twee partijen samen de bouwbegeleiding kunnen verzorgen. De aanwezigheid van het individu is niet bij elke bouwstap nodig, omdat de andere partij er ook een oogje op heeft - dit geldt natuurlijk alleen als de onderlinge communicatie correct is. WhatsApp-foto's en videogesprekken maken dit nu heel gemakkelijk. Beide bouwpartijen moeten weten waar de andere speciale wensen liggen. Als de tegels bijvoorbeeld in een bepaald patroon moeten liggen, kan een afwijking ook in een vroeg stadium door de bouwpartner worden herkend en bekritiseerd.
Tip: Beide bouwers dienen altijd aanwezig te zijn voor de officiële acceptatie van individuele bouwdelen of ambachten. Vier ogen zien hier meer dan twee!
Het is het beste om de eigendomsstructuur vooraf te verduidelijken, zodat de kosten later niet gedeeld en verrekend hoeven te worden. Daarnaast heb je niet voor alle werkzaamheden de toestemming van je buren nodig.
Granny flat: zo loont het tweegezinswoning
Voor de financiering van de halfvrijstaande woning ligt het verhuren van de tweede helft van de woning voor de hand. De gehanteerde huur moet - indien beschikbaar - overeenkomen met de lokale huurindex. Dit mag niet worden overschreden. In het ergste geval is het zo laag dat het de bouwkosten van het huis niet dekt. In dit geval is het raadzaam om de woning door te verkopen in plaats van te verhuren.
Om de rentabiliteit van een twee-onder-een-kapwoning objectief te kunnen beoordelen, heeft u de volgende gegevens over het project nodig:
- Totale kosten, onderverdeeld in eigen vermogen en schulden
- Jaarlijkse huuropbrengsten
- Gemaakte lopende kosten (bijv. Reparaties)
- Jaarlijkse opgebouwde rente
U deelt de som van de huuropbrengsten en rente door de totale kosten en vermenigvuldigt het resultaat met 100. U krijgt dan het totale investeringsrendement van de woning.
Totaal investeringsrendement = (huurinkomsten + rente - gemaakte kosten) / (eigen vermogen + schulden) x 100
Voorbeeld:
- Totale kosten: eigen vermogen 80.000 euro en schuld 80.000 euro
- Huurinkomsten: 1.000 euro per maand = 12.000 euro per jaar
- Rente: 100 euro per maand = 1.200 euro per jaar
Rekenvoorbeeld 1:
(12.000 euro + 1.200 euro) / (80.000 euro + 80.000 euro) x 100 = 8,25%
Dit betekent dat het ingezette kapitaal 8,25 procent rente verdient. De regel is: hoe hoger de winstgevendheid, hoe beter.
Bij huurinkomsten van 1.200 euro per maand verandert de rentabiliteit als volgt:
Rekenvoorbeeld 2:
(14.400 euro + 1.200 euro) / (80.000 euro + 80.000 euro) x 100 = 9,75%
Het totale investeringsrendement kan worden gebruikt om te bepalen of de oma-flat liever verhuurd of verkocht wordt.
Tips voor het verhuren van de twee onder één kap woning
Bij het huren van een twee-onder-een-kapwoning of een omaflat, als u er zelf in woont, zijn er een aantal zaken waar u rekening mee moet houden: De
verbruiksregistratie moet tijdig met de elektricien en verwarming / sanitair worden besproken. Voor een eigen woning en een tweede, verhuurde wooneenheid gelden vereenvoudigde regels voor de nevenkostenverrekening. Het is dus toegestaan om de verwarmings- en warmwaterkosten puur toe te wijzen aan woonruimte of bewoners. Het werkelijke verbruik hoeft niet te worden gemeten. Deze variant moet echter expliciet worden overeengekomen in de huurovereenkomst.
Als de gemaakte kosten moeten worden gefactureerd op basis van het werkelijke verbruik, moeten beide bedrijven de juiste meetapparatuur installeren. In het geval van verwarming / sanitair komen hier meerdere warm- en koudwatermeters alsmede warmtemeters voor (vloer) verwarming en warm water samen.
Belangrijk: als u samen met een gezinslid bouwt en de bijkomende kosten met elkaar wilt ophelderen, laat dan de verwarmingsfirma tijdelijke aanduidingen installeren, zodat u later watermeters kunt inbouwen.
Voor de elektricien is het daarentegen van belang om te weten of beide kanten van de woning een eigen meter krijgen van het energiebedrijf, zodat elke partij zijn eigen elektriciteitsleverancier kan kiezen. Als dit het geval is, moet duidelijk worden gemaakt hoe je verder moet met de algemene elektriciteit, bijvoorbeeld voor de verlichting in de technische ruimte of een gedeeld trappenhuis. Het is mogelijk dat deze aan een huiszijde is toegewezen en de bijbehorende lijnen aan een extra tussenmeter zijn bevestigd. Als er maar één meter nodig is voor de hele woning, is de tweede partij altijd afhankelijk van de keuze van elektriciteitsleverancier van de andere bewoner. Hier moeten dan corresponderende tussentellers worden ingesteld om elkaar correct te kunnen factureren.
Blije buren, goed leven
Langdurige huurders die zorgvuldig met de woning omgaan, staan altijd positief tegenover een omaflat. Bij nieuwbouw kan een langdurige, emotionele band met de toekomstige huurders worden bereikt door hen te laten participeren in de selectie van de individuele interieurbouwproducten zoals laminaat, tegels en de keuken.
