Een energiecertificaat meet de energetische kwaliteit van een woning. Het document is verplicht voor zowel de verkoop als de nieuwe verhuur van woongebouwen. Sinds mei 2014 is er nieuwe regelgeving van kracht waar u zich aan dient te houden.
Het energieprestatiecertificaat is bedoeld om kopers of huurders van een woongebouw informatie te geven over het energieverbruik dat ze kunnen verwachten door ze op te delen in energie-efficiëntieklassen. Dit maakt het mogelijk om verschillende woongebouwen te vergelijken op het gebied van energiekosten en eventuele moderniseringswerkzaamheden. Het energieprestatiecertificaat heeft echter altijd betrekking op een hele woning en niet op individuele appartementen.
Eiscertificaat en verbruikscertificaat
Allereerst maakt het energiecertificaat onderscheid tussen eis en verbruikscertificaat. Zogenaamde eiskaarten zijn zinvoller dan consumptiekaarten. Op het eisencertificaat staat aangegeven hoe hoog het energieverbruik van een gebouw door de constructie in theorie zou moeten zijn. Het verbruikscertificaat daarentegen bepaalt de gemiddelde energievraag van een woning op basis van de werkelijke verbruikswaarden van alle appartementen in een huis over de afgelopen drie jaar.
Deskundigen bevelen het behoeftecertificaat aan. Voor de beurs berekent een energieadviseur op basis van een technische analyse van alle gebouwgegevens de energiebehoefte en documenteert de energetische toestand van het gebouw - ongeacht het gebruikersgedrag. Er wordt rekening gehouden met de kwaliteit van de gebouwschil - zoals ramen, plafonds en buitenmuren - evenals met het verwarmingssysteem en de energiebron. Op deze manier kan de energetische staat van de woning en eventuele renovatiemaatregelen waarmee de conditie kan worden verbeterd en de waarde van de woning verhoogd, nauwkeuriger worden weergegeven.
Hoewel het vereiste certificaat voor nieuwe gebouwen verplicht is sinds 1 februari 2002, moeten alle eigenaren van bestaande eigendommen met minder dan vier appartementen een certificaat van vereiste afgeven als de bouwaanvraag voor het onroerend goed is ingediend voor 1 november 1977. Huizen gebouwd na 1966 hebben sinds januari 2009 een energieprestatiecertificaat nodig als ze worden verhuurd, verhuurd of verkocht. Alleen bij woongebouwen met meer dan vier wooneenheden kunt u kiezen tussen verbruiks- en eisingscertificaten. Een uitzondering geldt voor gebouwen die al gebouwd of gemoderniseerd zijn volgens de norm van de Thermische Isolatieverordening van 1977.
Welk energiecertificaat heeft uw gebouw nodig? Dit jaar vervallen de eerste energiecertificaten voor oudere woningen.
De energiepas laat geen directe voorspelling van het energieverbruik toe
Het gebruikersgedrag en ook het weer hebben een enorme invloed op het verbruik van energiebehoefte en daarmee ook de bijbehorende kosten. Daarom laat de energiepas geen conclusies toe over het verbruik van individuele appartementen in een huis.
De huurder kan daarom geen huurverlaging aanvragen als de werkelijke energiekosten hoger zijn dan vermeld in het energiecertificaat. Dit zou alleen mogelijk zijn als beide partijen het erover eens waren dat het energiecertificaat onderdeel zou moeten zijn van het contract. Wel moet dan uitdrukkelijk worden afgesproken dat er een specifieke energiebehoefte van toepassing is.
Wie heeft er een energiecertificaat nodig?
Volgens de Energy Saving Ordinance (EnEV) moet sinds mei 2014 iedereen die een gebouw verkoopt of opnieuw verhuurt uiterlijk bij bezichtiging een energiepasje overleggen. Ook als er alleen losse appartementen uit het gebouw worden gehuurd. Wie niet aan deze verplichting voldoet, kan een boete krijgen van maximaal 15.000 euro.
Ook als een gebouw voornamelijk niet voor bewoning wordt gebruikt, is een energiecertificaat voor utiliteitsbouw vereist.
Deze uitzonderingen zijn vrijgesteld van de verplichting om een energiecertificaat te verstrekken
- Gebouwen die geen energie verbruiken
- Gebouwen met maximaal 50 vierkante meter vloeroppervlak
- Monumenten
- Woongebouwen die bedoeld zijn om minder dan vier maanden per jaar te worden gebruikt - typische vakantiehuizen
- Woongebouwen die bedoeld zijn voor een beperkte jaarlijkse gebruiksduur indien het verwachte energieverbruik van de woongebouwen minder is dan een kwart van het verwachte energieverbruik bij gebruik het hele jaar door
- Ambachtelijke, agrarische, commerciële en industriële gebouwen waarin wordt gewerkt bij temperaturen onder de twaalf graden Celsius of die korter dan vier maanden worden verwarmd of korter dan twee maanden worden gekoeld
- Bedrijfsgebouwen, op voorwaarde dat ze over een groot oppervlak en voor een lange tijd overeenkomstig hun bestemming open moeten staan
- Bedrijfsgebouwen, die voornamelijk worden gebruikt voor het houden en opfokken van dieren
- Glasplant- en kweekruimte voor het kweken, vermeerderen en verkopen van planten
- Ondergrondse constructies
- Luchtkoepel en tenten
- Gebouwen die bedoeld zijn om herhaaldelijk te worden opgetrokken en afgebroken en tijdelijke gebouwen met een geplande gebruiksduur van maximaal twee jaar
- Kerken of andere gebouwen voor religieuze praktijken
Het gebruikersgedrag en het weer hebben invloed op het energieverbruik en de bijbehorende kosten.
Wat zijn de doelen van de energiepas?
Eigenaren moeten erkennen waar energie wordt verspild en hoe ze de bedrijfskosten kunnen verlagen. Huurders kunnen daarentegen eenvoudig bepalen welke extra kosten er zullen ontstaan. Hierdoor kunnen kopers en huurders beter met elkaar vergelijken en beoordelen of de koopprijs klopt. Daarnaast wil de overheid meer concurrentie creëren op de vastgoedmarkt, eigenaren verleiden tot renovatie en daarmee de economie en het milieu goed doen. Omdat Duitsland in 2020 zijn uitstoot van broeikasgassen met 40 procent wil verminderen ten opzichte van 1990.
Waar haal je het energiecertificaat vandaan?
Hoe kom je nu aan een energiepas? Het advies is in principe: Het energieprestatiecertificaat kan het beste worden opgesteld door deskundigen met vergunningverlening. Het spectrum reikt van ambachtslieden en schoorsteenvegers tot architecten en experts. Het is ook mogelijk om online een formulier in te vullen en de energiepas te bestellen. Als u gebruik wilt maken van financiering (BAFA, KfW), moet u ervoor zorgen dat de specialist daar bevoegd is om een aanvraag in te dienen. In het belang van de eigenaar moet het advies bedrijfs- en productneutraal zijn.
Kosten van een energiepas
Allereerst zijn de kosten afhankelijk van het feit of er een verbruiks- of een behoeftecertificaat moet worden afgegeven. Het aanmaken van het vereiste-ID is complexer, omdat het rekening houdt met de energetische eigenschappen van ramen, verwarming en muren. Deze variant heeft echter meer betekenis vanwege zijn objectieve presentatie. Hier zijn kosten tussen de 300 en 500 euro verschuldigd.
Het verbruikscertificaat is daarentegen iets goedkoper, omdat alleen de waarden van de afgelopen drie jaar als basis worden gebruikt. Deze variant is echter maar zeer beperkt toepasbaar. Bij deze variant kan de opdrachtgever kosten verwachten tussen de 50 en 250 euro.
Bij beide typen variëren de kosten enorm van aanbieder tot aanbieder. Daarom moet u altijd twee of drie aanbiedingen krijgen voor de afgifte van een energiepas en vragen naar prijs en prestaties: Is er een inspectie ter plaatse? Wat is de intensiteit van de bouwtaxatie en het advies van de exposant? Hoeveel ervaring heeft de exposant tot nu toe in energieadvies? Het referentiepunt is het aantal consultaties ter plaatse dat hij al heeft uitgevoerd.
Pas op met goedkope aanbiedingen: het energiecertificaat tegen de dumpprijs blijkt vaak een schijnvertoning. Het moet ook voldoen aan de wettelijke eisen: er moeten individuele moderniseringsaanbevelingen worden opgenomen. Hiertoe controleert de exposant idealiter de bestaande verwarmingstechniek en de kwaliteit van de verwarmde gebouwschil (ramen, muren, kelderplafond, dak, deuren) ter plaatse. Als er geen aanbevelingen mogelijk zijn voor een kosteneffectieve verbetering van de energie-efficiëntie - bijvoorbeeld in het geval van nieuwe gebouwen of gebouwen die recentelijk grondig zijn gerenoveerd op het gebied van energie-efficiëntie, moet hij dit bevestigen met zijn handtekening op het formulier. Ontbreken de renovatietips of het ondertekende formulier, dan is de energiepas onvolledig en dus ongeldig.
Verhuurder mag de kosten die verhuurder maakt voor het afgeven van het energiecertificaat niet doorberekenen aan huurder. Als de woning echter wordt verhuurd, kunnen de kosten in de belastingaangifte worden opgenomen als inkomsten uit huur en verhuur.
Levering van het energiecertificaat
De energiepas moet ter beschikking worden gesteld aan potentiële kopers of huurders, maar niet aan huurders in de bestaande huurovereenkomst. Hiervoor is echter een kopie van de energiepas voldoende. De verhuurder hoeft het energieprestatiecertificaat niet toe te lichten. Ziet hij echter de kans om het als marketingtool te gebruiken, dan zal hij de huurder hiervan op de hoogte stellen aan de hand van het legitimatiebewijs.
De energiepas moet ter beschikking worden gesteld aan potentiële kopers of huurders en er kan een kopie van worden afgegeven.
Inhoud van een energiepas
Ongeacht of het document een verbruiks- of een behoeftecertificaat is, het bestaat altijd uit vijf pagina's plus een mededelingspagina. Op de eerste pagina staat altijd algemene informatie over de woning zoals het adres, bouwjaar of informatie over de energiebronnen voor warm water en verwarming. Ook is te zien of het een eis of verbruikscertificaat is.
Op de andere pagina's is het energieverbruik van het gebouw af te lezen op een kleurenschaal. Huizen met een laag energieverbruik staan in het groene gebied, terwijl oudere en niet-gerenoveerde gebouwen waarden laten zien in het rode gebied. De energie-efficiëntieklassen worden aangegeven door beoordelingen van A + tot H, welke verbruiks- of vraagwaarden van 0 tot meer dan 250 kilowattuur per vierkante meter woonoppervlak en jaar kunnen worden toegekend.
De efficiëntieklassen van A + tot H
| Energie-efficiëntie klasse | Finale energie (kWh / (m² a)) | Geschatte jaarlijkse energiekosten per m² woonoppervlak |
|---|---|---|
| EEN. | <30 | <twee euro |
| A + | <50 | ongeveer drie euro |
| B. | <75 | ongeveer vijf euro |
| C. | <100 | ongeveer zeven euro |
| D. | <130 | ongeveer negen euro |
| E. | <160 | ongeveer twaalf euro |
| F. | <200 | ongeveer 15 euro |
| G | <250 | ongeveer 18 euro |
| H. | > 250 | > 20 euro |
Geldigheid van het energiecertificaat
Een energiepas is in de regel tien jaar geldig. Een nieuwe uitgifte voordat de ID-kaart verloopt, is alleen nodig als het verwarmde bruikbare oppervlak met meer dan 50 procent is vergroot of als een extern onderdeel met meer dan tien procent is geïsoleerd of is vervangen. Als een gebouw is gemoderniseerd en u de verbeterde staat wilt documenteren, is een eisencertificaat relatief eenvoudig bij te werken. Het verbruikscertificaat mag daarentegen pas worden vernieuwd nadat drie verwarmingsperioden zijn verstreken.
Vanaf juli 2008 zijn er energiecertificaten afgegeven voor gebouwen gebouwd voor 1966 en lopen dus af in juli 2018. Huiseigenaren van de getroffen gebouwen hoeven alleen een actueel energieprestatiecertificaat te overleggen als ze hun woning in de nabije toekomst willen verkopen, verhuren of leasen.
Tips van experts
a) Albrecht Morguet van het consumentencentrum NRW
“De eigenaar kan nog kiezen tussen de eis en het verbruikscertificaat. Het verbruikscertificaat is goedkoper, maar wil je de kwaliteit van je gebouw documenteren en wil je weten welke investeringen bijzonder de moeite waard zijn voor je huis, dan raad ik je dringend aan om een eisenattest en een afspraak ter plaatse met de exposant te hebben - idealiter aangevuld met energieadvies.
Helaas is er momenteel geen volledige lijst van geautoriseerde energieadviseurs en geen officieel certificaat. Gebruik internetportals zoals dena om exposanten te vermelden en hun kwalificaties te controleren voordat u binnenkomt. Vergelijken! Heeft de exposant een beroepsaansprakelijkheidsverzekering? Raak nooit betrokken bij huis-aan-huisverkoop, zeker niet als er een verbouwing moet worden verkocht, want er is vaak geen onderzoek ter plaatse. Als een koper of huurder twijfelt aan je energiepas, heb je een probleem. Bestaat uw internetexploitant nog en kunt u hem aansprakelijk stellen? Dan moet u bewijzen dat u de juiste gegevens heeft verstrekt. "
b) Gerold Happ, directeur van de vereniging van eigenaren Haus & Grund Duitsland
Gerold Happ, algemeen directeur van de Vereniging van Eigenaars Haus & Grund Duitsland, geeft handige tips over het energiecertificaat.
"De energie-efficiëntiewaarde in het energiecertificaat alleen is niet zinvol. Een actueel onderzoek toont aan: of een huis als goed of niet significant gerenoveerd wordt, hangt ook in belangrijke mate af van de exposant."
Tien energieadviseurs uit de lijst van experts van het Duitse Energieagentschap en via een online portaal hebben namens Haus & Grund energiecertificaten afgegeven voor twee huizen. Resultaat: De waarden bepaald door de experts verschilden tot 46 procent. De indeling voor één en dezelfde woning varieerde van “bovengemiddeld” tot “energetisch niet significant gemoderniseerd”. De energiewaarde geeft dus geen indicatie of een huurder een hoog of laag energieverbruik kan verwachten. Het identiteitsbewijs geeft in ieder geval geen informatie over de specifieke kosten die de huurder moet verwachten voor verwarming en warmwaterbereiding.
Kopers die zich vooraf willen informeren over de energiezuinigheid van het gebouw, dienen een specialist mee te nemen naar een van de bezichtigingsafspraken. Huurders die willen weten welke energiekosten ze kunnen verwachten, kunnen gebruik maken van het voorschot voor verwarming en warm water van de verhuurder. Omdat de verhuurder er belang bij heeft de vooruitbetalingen ongeveer gelijk te stellen aan de werkelijke kosten, zodat er geen verrassingen op de energierekening staan en geschillen worden voorkomen. "
c) Afgestudeerd ingenieur Thomas Penningh van VPB
“De ID-kaart is bedoeld om eigenaren aan te moedigen besparingsmaatregelen te nemen. Daarvoor heb je concrete constructievoorstellen nodig ”, zegt architect Thomas Penningh van de Vereniging van Particuliere Bouwers:“ Alleen een ervaren energieadviseur kan ze leveren. De term is niet beschermd, maar een aanvullende kwalificatie. Vraag gerust naar welke opleiding en praktijkervaring de adviseur heeft. Energieadviseurs uit de branche beoordelen meestal alleen de branche waarop ze toezicht houden. Let altijd op een holistische gebouwanalyse die vakspecifieke aspecten bundelt en bedrijfs- en productneutraal is. "
Medio 2018 lopen de eerste energiecertificaten voor oudere woongebouwen af. Ze zijn vanaf juli 2008 afgegeven voor huizen gebouwd voor 1966.
De eerste energiecertificaten voor oudere woongebouwen verliezen in juli 2018 hun geldigheid
Wilt u een huis dat is gebouwd voor 1966 verkopen, verhuren of leasen? Dan heb je vanaf juli 2018 een nieuw energiecertificaat nodig, want de oude zijn dan niet meer geldig. Zogenaamde vereiste certificaten zijn informatiever dan verbruikscertificaten.
De eerste energiecertificaten voor oudere woongebouwen hadden een looptijd van tien jaar en werden vanaf juli 2008 afgegeven voor woningen gebouwd voor 1966. Huiseigenaren van de getroffen gebouwen hoeven alleen een actueel energieprestatiecertificaat te overleggen als ze hun woning in de nabije toekomst willen verkopen, verhuren of leasen.
Eiscertificaat nauwkeuriger dan verbruikscertificaat
Hoewel het verbruikscertificaat alleen gebaseerd is op de verbruikswaarden van de afgelopen drie jaar, die sterk afhankelijk zijn van het gedrag van de bewoners, bevelen experts het eisencertificaat aan. Voor de beurs berekent een energieadviseur op basis van een technische analyse van alle gebouwgegevens de energiebehoefte en documenteert de energetische toestand van het gebouw - ongeacht het gebruikersgedrag. Er wordt rekening gehouden met de kwaliteit van de gebouwschil - zoals ramen, plafonds en buitenmuren - evenals met het verwarmingssysteem en de energiebron. Op deze manier kan de energetische staat van de woning en eventuele renovatiemaatregelen waarmee de conditie kan worden verbeterd en de waarde van de woning verhoogd, nauwkeuriger worden weergegeven.
Vereiste certificaat is in sommige gevallen verplicht
Eigenaars hebben over het algemeen de keuze tussen een certificaat van hoge kwaliteitseisen en een verbruikscertificaat. Uitzondering: Een certificaat van eisen is verplicht voor bestaande gebouwen met maximaal vier appartementen en een bouwaanvraag vóór 1 november 1977, indien deze niet energetisch gerenoveerd zijn.
Huizen gebouwd na 1966 hebben sinds januari 2009 een energieprestatiecertificaat nodig als ze worden verhuurd, verhuurd of verkocht. Dit betekent dat de eerste ID-kaarten hier in 2019 ongeldig zullen zijn. Sinds op 1 februari 2002 de Energiebesparingsverordening (EnEV) 2002 in werking is getreden, is voor nieuwbouw of ingrijpende gemoderniseerde woningen een energiecertificaat vereist, zodat in deze gevallen de energiecertificaten al zijn vernieuwd.