In totaal 11 deelstaten kunnen de eigenaren van aangrenzende panden momenteel verantwoordelijk worden gehouden voor de kosten van de renovatie van wegen. In ons interview legt de kostencheckdeskundige uit welke kosten te verwachten zijn en hoe de kosten worden verdeeld.
Vraag: Welke kosten moeten bewoners verwachten - en in welke gevallen is dat van toepassing?
Kostencontroledeskundige: Allereerst is de voorwaarde om überhaupt te moeten betalen een overeenkomstige vereiste in de staatswetten. In totaal hebben 10 deelstaten momenteel nog een dergelijke mogelijkheid in hun staatswet - in de andere, zoals Baden-Württemberg en Berlijn of Beieren, is er al enkele jaren geen kostendeling.
In Thüringen, Brandenburg en Mecklenburg-Voor-Pommeren worden de wegenbouwsubsidies in de loop van 2019 landelijk afgeschaft en in sommige gevallen zal de schorsing ook gelden voor reeds gestarte bouwwerkzaamheden, waarvoor de eigenaren van aangrenzende panden niet meer met terugwerkende kracht in rekening worden gebracht.
Als het gaat om de hoogte van de kostendeling voor bewoners, moet eerst een onderscheid worden gemaakt tussen:
- een woonstraat (voornamelijk gebruikt door de eigenaren van de aangrenzende eigendommen)
- een doorgaande toegangsweg (gebruikt door bewoners, maar ook door bestemmingsverkeer)
- een hoofdweg (voornamelijk gebruikt door doorgaand verkeer, gebruik door bewoners is relatief laag)
In het geval van een woonstraat wordt 75% van de kosten doorberekend aan de bewoners
In het geval van een woonstraat dragen de bewoners doorgaans 75% van de kosten voor de renovatiemaatregelen , de overige 25% van de kosten komen voor rekening van de gemeente.
Bij een hoofdontsluitingsweg dragen de bewoners meestal 50% van de kosten , de andere helft komt voor rekening van de gemeente.
Bij een doorgaande weg daarentegen bepaalt de kostentoerekening dat slechts 25% van de kosten voor rekening komt van de eigenaren van de aangrenzende panden, terwijl 75% van de kosten voor rekening van de gemeente komt.
In individuele gemeenten zijn verschillende kostenaandelen mogelijk
In individuele gevallen kan echter worden afgeweken van deze voorschriften door af te wijken van de lokale statuten van de afzonderlijke gemeenten - in de meeste gevallen betaalt de gemeente een hoger deel van de kosten dan hierboven vermeld, zelden een lager bij dergelijke afwijkende voorschriften.
Renovatie betekent verbetering, geen ontwikkeling
Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen de straatrenovatie als vervolgverbetering en de renovatie in het kader van ontwikkelingskosten voor een pand. Als een weg moet worden gesaneerd om een bouwterrein of een stuk land toegankelijk te maken, gelden andere voorschriften, die zijn vastgelegd in de Building Code (BauGB), een federale wet.
Renovatiekosten in de zin van de gemeentelijke belastingwet zijn daarentegen slechts maatregelen die de kwaliteit van de weg of bepaalde nevenvoorzieningen verbeteren .
Dit kan ook het creëren van nieuwe parkeerplaatsen langs de straat zijn, een extra voetpad of fietspad of het vernieuwen van de regenwateropvang. Ook het vergroenen van de straat en het verbeteren van de straatverlichting maken deel uit van deze renovatiewerken.
Een vernieuwing van het wegdek brengt pas een kostenpost voor de burger met zich mee als het gehele wegdek als geheel daadwerkelijk geheel vernieuwd wordt en er een navenant lange periode is verstreken sinds het wegdek voor het eerst werd aangebracht.
Zuivere reparatiewerkzaamheden aan het wegdek worden beschouwd als onderhoudswerkzaamheden en zijn als zodanig volledig voor rekening van de gemeente . In dit geval wordt de eigenaren van aangrenzende panden niet gevraagd om bij te dragen in de kosten. Dit geldt ook voor alle andere onderhoudsbeurten op de weg.
vergoeding distributie
Er is dan een bijbehorende sleutel om de totale kosten over de individuele vastgoedeigenaren te verdelen. Deze sleutel is in wezen gebaseerd op:
- de grootte van het pand (aantal vierkante meters)
- de mate waarin de woning wordt gebruikt (aantal verdiepingen, vloeroppervlak etc.)
- indien van toepassing, mate van commercieel gebruik
De verdeling van de kosten wordt berekend op basis van de gebruiksoppervlakte van de woning
Uit deze factoren resulteert de berekening in de zogenaamde bruikbare oppervlakte van een woning, die als verdelingsfactor wordt gebruikt.
Hoe de bruikbare oppervlakte in detail wordt berekend, hangt af van de statuten van de betreffende gemeente. Ook bijzondere eisen voor woningen die onderdeel uitmaken van het zogeheten “achterbouw” (pand niet direct grenzend aan de straat maar aansluitend aan de straat) en bijzondere eisen voor woningen die gelegen zijn op straathoeken kunnen ook per gemeente verschillen.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
In een gemeenschap komt er een woonstraat met parkeerstroken en een volledige vernieuwing van de straatverlichting. Bovendien is het vergroend.
De totale kosten van de maatregelen bedragen 250.000 euro.
Het totaal van de bruikbare oppervlakten van alle betrokken vastgoedeigenaren bedraagt 32.000 m².
De gebruiksoppervlakte wordt in onze steekproefgemeente berekend volgens de formule: de helft van de eigendomsoppervlakte plus vloeroppervlak (en). Ons rijtjeshuis heeft een terrein van 400 m² en 130 m² vloeroppervlak - de bruikbare oppervlakte is in dit geval dus 330 m².
| werkzaamheid | Eenmalige kosten |
|---|---|
| waarde | bedrag |
| totale prijs | EUR 250.000 |
| Aandeel totale kosten verdeeld onder eigenaren van onroerend goed (75%) | 187.500 EUR |
| Verdeling over de gehele bruikbare oppervlakte (32.000 m²) | 5,86 EUR per m² bruikbare ruimte |
| Kosten voor ons als eigenaar van het rijtjeshuis | 330 m² bruikbare oppervlakte x 5,86 EUR per m² = 1.933,80 EUR kostendeling |
Dit kostenvoorbeeld heeft betrekking op de berekeningsgrondslagen voor een specifieke gemeente en de specificaties van de gemeentelijke belastingwet van een specifieke federale staat en is slechts een voorbeeld.De hoogte van kostendeling en de manier waarop de bruikbare oppervlakte wordt berekend kan ook verschillen in andere gemeenten.
Vraag: Waar hangt het bedrag van de kostendeling voor een wegrenovatie in het algemeen van af?
Kostencontrole-expert: er zijn een paar dingen die u hier moet overwegen:
Inwoners hoeven niet in alle deelstaten te betalen voor een wegrenovatie
- Of in de respectieve federale staat in de gemeentelijke belastingcode (KAG) überhaupt een kostendeling van de vastgoedeigenaren wordt voorzien
- wat voor soort straat het is
- wat voor soort corrigerende maatregelen het is
- het bedrag van de kostendeling zoals bepaald in de respectieve gemeentelijke statuten
- hoe groot de bruikbare oppervlakte van het pand is
- hoe de bruikbare oppervlakte van het individuele eigendom wordt berekend
- of het een hoekperceel is of een achterbouw en of er speciale rekenmethodes zijn
Om de kosten te kunnen bepalen, moet men zowel de totale kosten als de som van de bruikbare oppervlakten van de betreffende grond kennen.
Zijn er richtlijnen voor het niveau van kostendeling bij een wegvernieuwing?
Kostencheck-expert: Nee, de kosten kunnen in individuele gevallen sterk verschillen. Doorslaggevend is natuurlijk altijd hoe uitgebreid de maatregelen zijn bij een wegvernieuwing.
Volgens de Vereniging van Duitse Vastgoedeigenaren zijn de kosten voor vastgoedeigenaren in de meeste gevallen tussen de € 3, - per m² en € 50, - per m² meer bruikbaar voor de meeste renovaties.
