Wil je als verhuurder niet alles zelf regelen, dan kun je een huismeester of een huismeester inhuren. Als verhuurder moet je echter goed op de kosten letten - niet alleen vanwege je eigen portemonnee, maar ook vanwege de wettelijke eisen. We wilden van de kostencheck-experts weten wat de maximale kosten zijn die een huismeester kan kosten.
Vraag: Welke kosten kan een huismeester in loondienst of een ingehuurde huismeester veroorzaken?
Kostencontrole-expert: De maatstaf van alle dingen is de energierekening . De kosten voor de huismeester of voor een ingehuurde huismeester worden uiteindelijk doorberekend aan de individuele huurders, zij maken deel uit van de toerekenbare exploitatiekosten. Het woord dat ertoe doet in de wet is "evenredig" . Huurders hoeven geen onevenredig hoge kosten te betalen - in dit geval blijf je als verhuurder gewoon op de kosten van de huismeester zitten en moet je deze niet doorberekenen aan de individuele huurders van de woning.
Er zijn geen wettelijk bindende voorschriften over hoe hoog de kosten voor een dienstdoende huismeester of een ingehuurde huismeester mogen zijn, zodat ze toch voldoen aan de eis van economische efficiëntie. Rechtbanken oordelen dit altijd van geval tot geval naar de gemaakte kosten voor de individuele huurder.
Als grove richtlijn geldt echter dat de grens voor evenredige, voldoende economische kosten kan worden gezien rond de € 0,50 per m² woonoppervlak en maand . Dit betekent dat in een huis met 8 appartementen van elk 50 m² (= 400 m² woonoppervlak), maandelijkse kosten tot € 200 nog steeds als economisch worden beschouwd, maar niet meer. In individuele gevallen kan dit, afhankelijk van de situatie, lichtjes naar boven of naar beneden variëren - het gaat erom hoe de bevoegde rechtbank het ziet in geval van een geschil.
Alleen reguliere kosten zijn verdeelbaar
Ook moet er rekening mee worden gehouden dat niet alle huismeesterkosten in het algemeen verdeelbaar zijn, maar alleen de kosten die betrekking hebben op reguliere werkzaamheden . Onderhouds- en servicewerkzaamheden zijn over het algemeen niet verdeelbaar - ongeacht wie het doet. De deelbare kosten van de huismeester omvatten alleen zaken als schoonmaken van het trappenhuis, winterdienst, tuinonderhoud en veiligheidscontroles en regulier onderhoud.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
We hebben een appartementengebouw met in totaal 13 appartementen (totaal 920 m² woonoppervlak). We bekijken of we niet zomaar een huismeester moeten inhuren in plaats van de schoonmaak, de tuinman en de winterdienstverlener, en welke kosten de in dienst zijnde huismeester moet maken.
| Post | prijs |
|---|---|
| Woonruimte | 920 m² |
| de economische kosten beperken aldus de verdeling | 450 EUR per maand |
| Arbeidskosten mini job, inkomen 350 EUR per maand | 350 EUR |
| Bijkomende kosten mini job, inkomen 350 EUR per maand. | EUR 51,10 |
| Totale maandelijkse kosten voor een mini-job met een inkomen van 350 EUR | 401,10 EUR |
| mogelijk aantal uren met totaal Minimumloon (9,35 euro) | ongeveer 37 uur per maand |
Het berekenen van de maximale huismeesterkosten voor loontrekkenden is best lastig en moet ook de incidentele loonkosten omvatten. In de meeste gevallen zal een fulltime baan pas in zeer grote wooncomplexen als zuinig worden gezien, en zijn dagdeelbanen vaak al problematisch.
Vraag: Wat is de omvang van de toegestane kosten?
Kostencontroledeskundige: uiteindelijk gaat het natuurlijk om wat een individuele rechtbank nog toelaatbaar en evenredig acht. De ruwe richtwaarde van € 0,50 per m² woonoppervlakte per maand is juridisch niet bindend en kan slechts dienen als eerste grove leidraad.
Als deze richtlijn echter wordt gehanteerd, kan in veel gevallen slechts een zeer klein aantal uren worden gefinancierd. In heel veel gevallen zal dit alleen mogelijk zijn via een mini-job die fiscaal zeer gunstig is en lage nevenkosten met zich meebrengt - een arbeidsrelatie als dagdeel of zelfs fulltime baan ligt in veel gevallen inclusief bijkomende kosten, hoogstwaarschijnlijk ruim boven de streefwaarde. Hier leest u meer over de kosten van medewerkers op mini-jobbasis.
Kosten voor regulier versus eenmalig werk
Alleen kosten die regelmatig ontstaan, kunnen ook worden omgeslagen.
Tevens dient ervoor gezorgd te worden dat alleen de reguliere dienstverlening van de in dienst zijnde huismeester in aanmerking wordt genomen: alleen die kosten die daadwerkelijk betrekking hebben op regulier werk mogen worden doorberekend aan de huurders - reparatie- en onderhoudswerkzaamheden dienen als verhuurder zelf betaald te worden - ook in de vorm van bijbehorende arbeidskosten.
Conciërge diensten
Bij de huismeester is het mogelijke aantal uren doorgaans beduidend lager - landelijk gemiddeld rekenen deze bedrijven uurtarieven rond de 32,50 euro per uur - hierbij moet u goed nadenken wat u van uw huurders mag of mag verwachten .
Dubbele facturering
In geen geval mag er sprake zijn van dubbele facturering - bijvoorbeeld een conciërge en tegelijkertijd facturering voor trappenhuisreiniging door de schoonmaakdienstverlener of tegelijkertijd facturering voor winterdiensten van een externe provider. Hier kan men bijna aannemen dat dit als oneconomisch zal worden afgewezen als men niet echt zeer deugdelijke redenen voor dergelijke dubbele voordelen kan noemen.
Vraag: Waarvan zijn de maximaal mogelijke kosten voor een huismeester afhankelijk?
De kosten van een huismeester zijn afhankelijk van verschillende factoren.
Kostencheck-expert: de sleutel hier is:
- welke reguliere werkzaamheden (geen reparatie- of onderhoudswerkzaamheden) überhaupt nodig zijn
- welke kosten worden gemaakt (richtwaarde 0,50 EUR per m² woonoppervlak per maand)
- of huurders akkoord gaan met de hoogte van de kosten
- Of er goedkopere aanbiedingen zijn voor de diensten (bijvoorbeeld vaste tarieven van conciërgeserviceproviders of schoonmaakdiensten)
- hoe het kostenbedrag wordt beoordeeld door de bevoegde rechter (bij geschillen)
