Extra aankoopkosten kunnen het plezier van het kopen van een huis vertroebelen. Vaak worden ze tijdens de planning vergeten en achteraf verrast. Hoe u de extra aanschafkosten kunt verlagen, leest u hier.
De rentetarieven zijn laag, de huren zijn hoog en u wordt verrast door een onverwachte meevaller: een goed moment om een huis te kopen. De kranten en internet worden doorzocht, aanbiedingen van makelaars verkregen en eigendommen worden geïnspecteerd. Op een gegeven moment zal het droomhuis op een goede locatie en tegen een redelijke prijs gevonden worden. Aangezien het eigen vermogen niet voldoende is om Your-Best-Home.net volledig te betalen, wordt er een lening afgesloten. Aankoopprijs minus eigen vermogen is gelijk aan het geleende bedrag. De jaarlijkse rente- en aflossingspercentages, gedeeld door twaalf, resulteren in de maandelijkse termijn.
Maar het kopen van een huis brengt bijkomende aankoopkosten met zich mee die niet elke huizenkoper verwacht:
- Verplichte bijkomende aankoopkosten: overdrachtsbelasting, notariskosten, kadasterkosten
- Flexibele bijkomende aankoopkosten: makelaarsprovisie, moderniseringskosten, bijkomende financieringskosten, verhuiskosten
- Eventuele bijkomende kosten, bijvoorbeeld voor de nieuwe inbouwkeuken en extra meubilair
Alleen al de bijkomende aanschafkosten zijn redelijk beheersbaar, maar samen kunnen ze een zware last zijn, en uiteindelijk is het droomhuis een percentage met dubbele cijfers duurder dan aanvankelijk werd gedacht.
Iedereen die een woning koopt, moet in zijn budget rekening houden met 10 tot 15 procent extra aankoopkosten - dit is de vuistregel. Als er geen makelaar bij betrokken is, kunnen enkele procentpunten worden bespaard. Maar geen enkele koper kan de overdrachtsbelasting ontlopen. En afhankelijk van de federale staat is dit maximaal 6,5 procent van de vastgoedprijs. Maar er zijn legale manieren om te sparen.
Overigens: de bijkomende kosten bij het bouwen van een woning zijn overigens niet dezelfde als de bijkomende woningkosten. Deze lopen bovenop de afbetaling van de lening per maand op.
Minder bijkomende aanschafkosten dankzij inventaris
Kopers van bestaande eigendommen kunnen aardig wat bijkomende aankoopkosten besparen als de vorige eigenaar de inventaris verkoopt. De grondslag voor de overdrachtsbelasting is de waarde van de woning. Verplaatsbare meubels zoals inbouwkeukens, meubels, luifels, sauna's of tuingereedschap zijn niet inbegrepen. U dient daarom de koopsom van de inventaris apart in de notariële overeenkomst te laten vermelden. Dan kunt u voor deze dingen de overdrachtsbelasting sparen en betaalt u vaak honderden of duizenden euro's minder. De onderhoudsreserve die u als toekomstige mede-eigenaar van een appartementengebouw overneemt, kunt u ook apart laten zien.
Aankoopkosten bij het kopen van een huis - een rekenvoorbeeld.
De notariskosten
De notaris stelt de koopovereenkomst op en notariseert de aankoop van het onroerend goed. Hij wijst op risico's en stelt de transactie veilig. De vergoedingen zijn landelijk gereguleerd in de Court and Notary Fees Act (GNotKG) en gespreid afhankelijk van de aankoopprijs. In onze voorbeeldfactuur (afbeelding hierboven) bedragen de notariële kosten van het koopcontract iets minder dan 0,8 procent van de aankoopprijs. Er zijn ook kosten voor het kadaster. U kunt de grootte van deze items verkleinen door een afzonderlijke voorraadovereenkomst met de verkoper aan te gaan. Dit is echter riskant: als je de notaris omzeilt, kan het hele koopcontract komen te vervallen.
Verlaag bijkomende aankoopkosten: gebruik de onderhandelingsruimte
Eigenaren maken vaak gebruik van een makelaar om hun bestaande woning te verkopen. Dan moet de koper een makelaarscommissie in zijn begroting opnemen. Het bedrag van de makelaardij verschilt per deelstaat: kopers in Noordrijn-Westfalen betalen doorgaans 3,57 procent commissie over de koopprijs, in Brandenburg is 7,14 procent meestal verschuldigd. In tegenstelling tot notariskosten is er geen vergoedingsschema voor makelaars. Dit betekent dat de courtage bespreekbaar is. Voordat u koopt, kunt u nagaan of er met de makelaar kan worden gesproken. Om u voor te bereiden op de bemiddelingsonderhandeling, moet u weten hoe lang uw droomhuis te koop staat. Als het een veronderstelde "langzaam bewegende" is, is de speelruimte meestal veel groter. Lange aanbiedingstijden zijn echter ook verdacht:Neem voor de zekerheid nog eens een kijkje op Your-Best-Home.net met een bouwexpert voordat u koopt, om er zeker van te zijn dat u geen ernstige defecten over het hoofd hebt gezien, zoals schimmelgroei of droogrot.
Productiekosten zijn geen bijkomende aankoopkosten
Wie een nieuw pand van de ontwikkelaar verwerft, moet rekening houden met extra aanschafkosten, de bijkomende bouwkosten. "Veel projectontwikkelaars en hoofdaannemers noemen aansluitingen, grondwerken of buitenvoorzieningen als bijkomende aanschafkosten, hoewel dit strikt genomen productiekosten zijn die in de vaste prijs moeten worden meegerekend", bekritiseert Volker Wittmann, deskundige van de Vereniging van Particulieren. Ook hier loont het om het ontwikkelaarscontract door een deskundige te laten controleren. Als blijkt dat de ontwikkelaar veel kosten op je wil doorberekenen, vraag dan om verbetering.
Bespaar met Wohn-Riester
Degenen die hun eigen huis financieren via Wohn-Riester ontvangen niet alleen overheidssubsidies. Ook woningspaarders genieten fiscaal voordeel: elk jaar kunt u in uw aangifte inkomstenbelasting tot 2.100 euro als bijzondere last terugvragen.
De overdrachtsbelasting in één oogopslag
Sinds 2006 kan de overdrachtsbelasting individueel door de deelstaten worden bepaald. Tot nu toe is dat 7 procent in het zogenaamde "normale geval", waarbij eigen woningen doorgaans vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting. Sinds de wetswijziging is de belasting een belangrijke bron van inkomsten geworden voor de deelstaten. Tip voor koopjesjagers: Als u in een grensgebied tussen twee deelstaten woont, kunt u tot 3 procent besparen - bijvoorbeeld als u een huis koopt in het naburige Beieren in plaats van in Thüringen.
|
staat |
Belastingtarief oud |
Belastingtarief nieuw |
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Beieren |
3,5% |
geen verandering |
|
Berlijn |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburg |
5,0% |
6,5% |
|
Bremen |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburg |
3,5% |
4,5% |
|
Hessen |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklenburg-Voor-Pommeren |
3,5% |
5,0% |
|
Nedersaksen |
4,5% |
5,0% |
|
Noordrijn-Westfalen |
5,0% |
6,5% |
|
Rijnland-Palts |
3,5% |
5,0% |
|
Saarland |
5,5% |
6,5% |
|
Saksen |
3,5% |
geen verandering |
|
Saksen-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Sleeswijk-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Thüringen |
5,0% |
6,5% |
| Status: 2018 |
Voor wie is het de moeite waard om hun eigen vier muren te kopen?
De meeste mensen hebben baat bij eigenwoningbezit. Zeker als u een woning voor langere tijd wilt gebruiken, is uw eigen woning financieel veel aantrekkelijker dan een huurappartement. Het Instituut voor Duitse Economie kon dit bewijzen. Daartoe vergeleken vastgoeddeskundigen de woonlasten van huurders, de kale huurprijs, met de financiële lasten van huiseigenaren. Het resultaat spreekt duidelijk in het voordeel van het eigenwoningbezit: De kosten van het kopen van een woning - inclusief alle bijbehorende aanschafkosten en regulier onderhoud - zijn (over een langere periode) lager dan de huur van een vergelijkbare woning.
Hoe kan de lage rente het beste worden gebruikt?
De klassieke spaarrekening betaalt bijna geen rente. Aan de andere kant is het financieren van eigenwoningbezit voor veel mensen nog nooit zo betaalbaar geweest. Een leningovereenkomst voor een hypotheekverstrekker verzekert de historisch lage rente op de lening op lange termijn. De voorwaarden voor de lening staan vanaf het begin vast voor de hele looptijd. Zowel kopers als bouwers van onroerend goed profiteren hiervan. Uw financieringskosten zijn altijd te berekenen. En in plaats van elke maand geld op de rekening van een verhuurder te storten, stroomt het bedrag naar uw eigen vier muren. Met een Riester woonkrediet en spaarcontract profiteert u ook van overheidsaftrek en belastingvoordelen. Dit maakt het gemakkelijker dan ooit om je eigen huis binnen te springen.
Betaalt het onroerend goed ook als kapitaalinvestering?
Ja, als je let op waardestijging en een goed verhuurrendement. Voor vastgoedkopers is het initiële netto huurrendement belangrijk. Het geeft aan welk percentage van de investeringskosten u verdient aan de jaarlijkse huur. Als je ook rekening houdt met de bijkomende aanschafkosten voor makelaars, notarissen en kadaster, dan zou je een netto huurrendement moeten krijgen van ruim vier procent. Deskundigen van LBS en Sparkasse helpen u bij het zorgvuldig berekenen van uw investering.
