Senioren verkopen hun huizen om te verkleinen. Jonge gezinnen willen daarentegen uitbreiden. Een vastgoedruil zou de oplossing kunnen zijn - met als voordeel dat aan- en verkopen parallel kunnen gebeuren. Hoe werkt dit idee?
Meer dan 65-jarigen wonen meestal in hun eigen huis, maar zelden drempelvrij. LBS-makelaars zien een trend: steeds meer senioren denken erover om hun oude huis te ruilen voor een nieuwe.
"We merken zelfs dat steeds meer mensen bereid zijn om hun huis in het groen te verkopen", zegt Roland Hustert, Managing Director van LBS Immobilien NordWest. Een makelaar kan beide partijen samenbrengen voor een uitwisseling - maar alleen als ze precies bieden wat de ander zoekt. ”Dat klinkt als een goed idee.
Wanneer is de beste tijd om onroerend goed te ruilen?
Het juiste moment is belangrijk voor senioren bij het ruilen van onroerend goed. Dit komt wanneer huiseigenaren ontdekken nadat hun kinderen zijn verhuisd, bijvoorbeeld: Het huis is te groot of te ver weg van vrijetijdsactiviteiten. En niet alleen als ze om gezondheidsredenen jaren later moeten verhuizen en tijd essentieel is. Omdat: een eigendomsruil soms lang kan duren.
Zoek een huis of appartement om onroerend goed te ruilen
Op relevante online portals zijn zowel appartementen als huizen te vinden die worden aangeboden voor vastgoedruil. Dit alternatief is interessant voor eigenaren die hun woonsituatie willen veranderen: stellen die bijvoorbeeld een gezin willen stichten, zijn goede uitwisselingspartners voor senioren die willen inkrimpen nadat hun kinderen zijn verhuisd. Of anders gezegd: als een stel gescheiden is en van plan is hun appartement te ruilen voor twee aparte appartementen, zou dat een goede ruilovereenkomst zijn voor geliefden die vanuit hun eenpersoonsappartement willen intrekken. Maar wat in theorie goed klinkt, is in de praktijk niet zo eenvoudig te implementeren.
Obstakels voor het ruilen van eigendommen
Een eigendomsruil kan voor beide partijen een win-winsituatie zijn. Er zijn echter enkele obstakels bij de uitvoering. Senioren die kleiner gaan zitten, willen bijna altijd nieuwe appartementen kopen en willen zelden bestaande panden kopen. Aan de andere kant zijn er gezinnen die willen uitbreiden. Deze hebben echter vaak niets te ruilen omdat ze ze eerder hebben gehuurd. En als dat het geval is, moeten ook andere criteria passen, bijvoorbeeld locatie, indeling, waarde. Daarom is het moeilijk en duurt het lang om een geschikte ruilpartner te vinden.
Na een geslaagde vastgoedruil met alle formaliteiten hoef je alleen nog maar de sleutels over te dragen en te verhuizen.
Vastgoedruil: voor- en nadelen in één oogopslag
voordelen
- Als er een lening moet worden afgesloten, is dit minder dan bij het kopen van een normale woning, omdat het eigen bezit wordt verrekend als ruilwaarde.
- Overbruggingsfinanciering is gemakkelijker te krijgen voor senioren dan een woningkrediet boven de 50.
- Een makelaar in de arm laten nemen om onroerend goed te ruilen, bespaart veel tijd en zenuwen.
nadeel
- Het kost tijd om geschikte uitwisselingspartners te vinden.
- De partijen moeten het eens zijn over de waarde van hun onroerend goed.
- Huurappartementen mogen alleen met toestemming van verhuurder ter ruil worden aangeboden.
- Het is de facto een huisaankoop met alle bijkomende aankoopkosten en formaliteiten.
Vastgoedruil in uw eigen gezin
De ruil binnen een gezin komt vaker voor omdat het gemakkelijker te rijgen is: senioren verhuizen bijvoorbeeld naar de flat van hun zoon en de zoon neemt op zijn beurt het huis van zijn voormalige ouders over. Door de mate van relatie besparen beide partijen de overdrachtsbelasting, die verschuldigd zou zijn als onderdeel van de bijkomende aankoopkosten voor valutapartners.
Fiscale tip voor het ruilen van onroerend goed in de familie
Als beide eigendommen in het gezin blijven en de ouders en het kind het onroerend goed aan elkaar overdragen zonder extra betaling, is er een ruiltransactie tegen betaling, zoals Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. geïnformeerd. Geen van beiden hoeft belasting te betalen vanwege de eigendomsruil. Alleen de notariskosten voor de overdracht van het kadaster komen voor. Deze worden in de regel door elke "koper" zelf gedragen. Als het onroerend goed niet van gelijke waarde is, wordt er een schenking gedaan aan de persoon die het waardevollere bezit ontvangt. Als de vrijstellingen onvoldoende zijn, kan hierover schenkbelasting worden geheven.
Het is het gemakkelijkst als u een onroerendgoedruil in uw eigen gezin kunt doen. Dat scheelt zelfs belastingen.
Financieringstips voor vastgoedruil
Als twee partners elkaar hebben gevonden om de woning te ruilen, is de koopsom binnenkort verschuldigd. Jonge gezinnen die willen kopen in plaats van huren, krijgen een normale financiering die is afgestemd op hun individuele behoeften.
Voor senioren is het problematischer: financiering zal moeilijk worden en uw eigen geld staat nog in het oude huis. Overbruggingsfinanciering kan de leegte opvullen totdat de verkoopopbrengst beschikbaar is. "Wie een verhandelbare woning aanbiedt, heeft het geld vaak al binnen drie maanden", stelt Hustert als richtlijn. In krimpregio's kan het raadzaam zijn om eerst te verkopen - en de overgangsfase tot aan de verhuizing samen te regelen. Senioren kunnen bijvoorbeeld met de koper afspreken om tijdelijk hun eigen woning te verhuren.
Vastgoedruil met professionals
Bij vastgoedruil werken vastgoed- en financieringsadviseurs van de Sparkassen-Finanzgruppe hand in hand. Ze helpen om aan- en verkoop optimaal op elkaar af te stemmen. Als aspirant-koper krijgt de klant regelmatig informatie van de makelaar over geschikte eigendommen en als verkoper krijgt hij hulp bij de waardering en marketing van zijn vorige woning - bijvoorbeeld bij het maken van de perfecte advertentie voor het vastgoedportaal. De finance professional van Sparkasse of LBS zorgt indien nodig voor de perfecte (interim) financiering. Roland Hustert begeleidt steeds vaker senioren die hun oude pand willen ruilen voor een nieuw pand: "30 procent van onze nieuwbouwflats gaat naar mensen die gaan zitten naarmate ze ouder worden."
Dit is wat makelaars doen bij het ruilen van onroerend goed
Voor de verkoper
- Waardebepaling
- Voorbereiding van exposés
- Adverteren en marketing
- Kredietcontrole
- Bezoeken met geïnteresseerden
- prijsonderhandelingen
- Voorbereiding, coördinatie en ondersteuning van de notarisbenoeming
- Samenwerking met partners, bijvoorbeeld voor de totstandkoming van het energiecertificaat
Voor de koper
- Opname in het prospectdossier
- Presentatie van geschikte objecten
- Opstellen van de eigendomsdocumenten
- Overeenkomst en uitvoering van vastgoedbezoeken
- prijsonderhandelingen
- Opstellen van het verkoopcontract
- Samenwerking met partners (Sparkasse, LBS, openbare verzekeraars), bijvoorbeeld voor financiering en verzekeringen voor huiseigenaren
Bijzondere gevallen: ruilhuur en vakantieappartementen
Huurappartementen en vakantieappartementen worden ook geadverteerd voor ruil van onroerend goed. Theoretisch is het mogelijk en biedt het voordelen, maar in de praktijk wegen de nadelen op tegen de nadelen.
Vastgoedruil van huurappartementen
Bij huurappartementen werkt het ruilprincipe alleen met toestemming van de verhuurder. Als er een swappartner wordt gevonden, kunt u eventueel de opzegtermijn van drie maanden opschorten en dubbele huurkosten besparen, mits beide verhuizingen tijdig kunnen worden georganiseerd. Dat is niet bepaald eenvoudig, want zowel reparaties als verhuizingen moeten parallel plaatsvinden. Daarnaast heeft de verhuurder inspraak in de keuze van de nieuwe huurder of in dit geval een ruilpartner.
Onroerende goederenruil van vakantiehuizen
Ook voor reisliefhebbers is er onroerend goed ruil: bij dit model wordt uw eigen appartement als vakantieappartement aangeboden, terwijl u zelf op vakantie gaat in het appartement van uw ruilpartner. Dit kan echter alleen onder bepaalde voorwaarden: De andere eigenaar moet ook zijn eigen appartement en de omgeving leuk vinden en beiden moeten tegelijkertijd op vakantie gaan. Het is meestal gemakkelijker om een normaal vakantieappartement te huren.