Bij het kopen van onroerend goed of grond zijn doorgaans vele duizenden euro's aan overdrachtsbelasting verschuldigd. Als u de regelgeving kent, kunt u de kosten aanzienlijk verlagen.
Weer een record gebroken: 15,8 miljard euro aan vastgoedverkopen in de deelstaten in 2019 via overdrachtsbelasting. Drie keer zoveel als tien jaar geleden. De ministers van Financiën zijn tevreden. Vastgoedkopers hebben echter minder reden om feest te vieren. Het is een kwestie van overeenstemming of de verkoper of koper de transactiebelasting betaalt die over de koopsom wordt berekend. Meestal betalen de kopers. Met elke euro die aan het onroerend goed wordt besteed, neemt ook de belastingdruk op de belastingdienst toe. Dit geldt met name in deelstaten met een hoog tarief op de overdrachtsbelasting. Het varieert in de republiek tussen 3,5 en 6,5 procent (zie onderstaande tabel). Maar de wetgever heeft mogelijkheden geopend om de belastingschroef een beetje terug te draaien: alleen de essentiële onderdelen van het onroerend goed zijn onderworpen aan overdrachtsbelasting.Degenen die bekend zijn met de zaak, kunnen de inventaris afzonderlijk weergeven in het notariële verkoopcontract. Hierdoor wordt de belastinggrondslag kleiner en kan de koper enkele duizenden euro's aan overdrachtsbelasting besparen.
Hoogte overdrachtsbelasting
De hoogte van de overdrachtsbelasting is afhankelijk van de federale staat. Kopers in Thüringen betalen bijna twee keer zo hoge belastingen als kopers in Beieren of Saksen.
|
staat |
Land overdracht belasting tarief * |
Overnamebelasting |
|---|---|---|
|
Beieren |
3,5 procent |
10.500 euro |
|
Saksen |
3,5 procent |
10.500 euro |
|
Hamburg |
4,5 procent |
13.500 euro |
|
Baden-Wuerttemberg |
5 procent |
15.000 euro |
|
Bremen |
5 procent |
15.000 euro |
|
Nedersaksen |
5 procent |
15.000 euro |
|
Rijnland-Palts |
5 procent |
15.000 euro |
|
Saksen-Anhalt |
5 procent |
15.000 euro |
|
Berlijn |
6 procent |
18.000 euro |
|
Hessen |
6 procent |
18.000 euro |
|
Mecklenburg-Voor-Pommeren |
6 procent |
18.000 euro |
|
Brandenburg |
6,5 procent |
19.500 euro |
|
Noordrijn-Westfalen |
6,5 procent |
19.500 euro |
|
Saarland |
6,5 procent |
19.500 euro |
|
Sleeswijk-Holstein |
6,5 procent |
19.500 euro |
|
Thüringen |
6,5 procent |
19.500 euro |
* Vanaf juli 2020
Voorraad verlaagt de belastingdruk
Alles wat niet centraal staat in het pand en dat kan worden verwijderd zonder het te vernietigen, valt onder de inventaris. Contracteert u dit apart met een deelkoopsom, dan verlaagt u de woningprijs. Mogelijke items zijn:
- Sauna, keuken, meubels, verlichting
- Tuinhuisje, tuingereedschap
- Luifel, carport, vuilnisbakken
De fiscus erkent de bedragen in het koopcontract zonder waardering zolang ze redelijk zijn en in totaal niet meer bedragen dan 15 procent van de koopsom, maar niet meer dan 50.000 euro. Om voorbereid te zijn op vragen van het belastingkantoor, laat de verkoper u de facturen bezorgen.
Extra tip bij het koopcontract voor een condominium: toon de onderhoudsreserves van de vorige eigenaar apart. Dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Lagere overdrachtsbelasting: de Belastingdienst staat dus met lege handen
Erfenis en schenkingen zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting, evenals verkopen tussen echtgenoten. “Dit geldt ook voor eigendomsgeschillen na echtscheidingen”, zegt Jörg Strötzel, belastingadviseur en bestuursvoorzitter van de United Wage Tax Aid eV (VLH). Directe familieleden zijn ook vrijgesteld. Dit omvat grootouders, ouders en kinderen, maar niet broers en zussen. Nog een uitzondering: als je bijvoorbeeld een paar vierkante meter van zijn tuin bij je buurman koopt, krijgt de Belastingdienst vaak niets. Belastingplicht begint pas vanaf een koopsom van 2.500 euro.
Speel gewoon niet vals
Niet elke hoop op verlaging van de overdrachtsbelasting gaat in vervulling. Neem bijvoorbeeld een lijfrente op het gebied van onroerend goed: als de vorige eigenaar het recht op bewoning behoudt, verlaagt dit de aankoopprijs met vele duizenden euro's. Over deze waarde is echter ook overdrachtsbelasting verschuldigd.
En let op: het kan gevaarlijk zijn als dubieuze projectontwikkelaars beloven dat de overdrachtsbelasting alleen van toepassing is op de vastgoedprijs, mits er aparte koopcontracten worden opgesteld voor vastgoed en woningbouw. Ze hebben de aankoop van het onroerend goed notarieel verklaard, maar niet het bouwcontract. De belastingdienst mag er immers niets van merken. Als kopers deelnemen, zijn beide contracten nietig en kunnen hun eerdere betalingen verloren gaan. Want: zodra er een economisch verband tussen de verkoop van de woning en de bouw van een huis kan worden vastgesteld, horen beide op het bureau van de notaris. Een aanbeveling in het verkoopprospectus bewijst al de economische relatie tussen de vastgoedverkoper en de projectontwikkelaar. Alleen als u grond koopt en de constructie zelfstandig aanbesteedt,de belastingdienst is tevreden over de overdrachtsbelasting voor het onroerend goed.
Deskundig advies: waar u op moet letten als het om overdrachtsbelasting gaat
Deskundig advies van Jörg Strötzel, belastingadviseur en voorzitter van de raad van bestuur van de United Lohnsteuerhilfe eV:
Wie een woning koopt, moet doorgaans overdrachtsbelasting betalen. De belasting is direct na aankoop verschuldigd. Een notaris regelt de nodige juridische processen. Hij informeert het verantwoordelijke belastingkantoor dat er een koopcontract is afgesloten. De belastingdienst geeft vervolgens de aanslag overdrachtsbelasting op en stuurt deze naar de koper.
Snel betalen: De overdrachtsbelasting moet in de regel uiterlijk één maand na ontvangst van de aanslag zijn betaald. Gebeurt dit niet, dan weigert de belastingdienst het zogeheten vrijgavecertificaat af te geven. Enerzijds kan dit leiden tot boetes voor te late betaling. Ten tweede kan de koper van een onroerend goed in principe alleen in het kadaster worden ingeschreven als de belastingdienst dit vrijgavecertificaat afgeeft. En de koper wordt pas gedocumenteerd als de eigenaar van het onroerend goed wanneer hij wordt ingeschreven in het kadaster. Zowel verkoper als koper zijn echter fundamenteel onderworpen aan overdrachtsbelasting. Als de koper niet echt betaalt, kan de belastingdienst de verkoper ook vragen om te betalen.