Onroerend goed boom in Duitsland: Iedereen die op zoek is naar een verstandige investering, zou moeten overwegen om een woning te verhuren. Bij het kopen van een appartement, of het nu gaat om huur- of investeringspand, moet u rekening houden met de prijs, locatie, staat van het gebouw en de gemeenschap van eigenaren - dan staat niets uw eigen appartement als investering in de weg.
De aanhoudend lage rente stelt veel spaarders voor problemen. Veilige investeringen die meer dan één procent rente opleveren, zijn moeilijk te vinden. Een huurappartement kopen voor later eigen gebruik kan daarom voor particulieren een verstandige optie zijn.
Vastgoed als investering: goede redenen
Het verhuren van uw eigen woning biedt verschillende voordelen: De eigenaren hebben de zekerheid dat ze de juiste vier muren hebben voor hun leeftijd en dat ze deze volledig vrij kunnen ontwerpen, bijvoorbeeld drempelvrij. Dit scheelt ook belastingen: "Verhuurders kunnen reparaties uitvoeren of investeren in op de leeftijd afgestemde renovaties, zolang deze kosten fiscaal nog aanzienlijk zijn", geeft LBS-expert Markus Lang als tip. "Als je met pensioen gaat, daalt het belastingtarief meestal, en als eigenaarbewoner kun je die kosten niet aftrekken."
Bijpassend object
1. Locatie:
Controleer de grootte, de plattegrond en het comfort, de woon- en verkeerssituatie en de infrastructuur. Zijn er appartementen in de buurt? Koop dan ergens anders!2. Inspectie:
Vraag welke renovaties in behandeling zijn. Zijn de reserves voldoende, zijn er speciale heffingen gepland? Hoe werkt de manager? Harmoniseert de gemeenschap van eigenaren?3. Professioneel advies:
Zoek hulp - een bouwexpert of ervaren architect zal Your-Best-Home.net controleren op verborgen gebreken.4. Aankoopprijs:
Het LBS publiceert jaarlijks de prijzen voor 640 steden in de “Markt voor Residentieel Vastgoed”.5. Huur:
Hoeveel huur u kunt verwachten, kunt u vinden van lokale huurindexen.6. Huuropbrengst:
Het geeft aan welk percentage van de investeringskosten u kunt terugverdienen via de jaarlijkse huur. Inclusief alle bijkomende aanschafkosten zou het netto huurrendement ruim 4 procent moeten zijn.7. Financiering:
Met een woonkrediet en spaarcontract verzekert u zich van een lage rente. Ideaal: investeer 20 procent eigen vermogen.8. Belastingen:
Een belastingprofessional zal u, voordat u koopt, vertellen of uw investering wiskundig gezien de moeite waard is.Deze gedachten raakten ook Dietmar en Edith Pfaffenberger. De ouders van twee hebben al een eigen huis en wilden nu veilig 70.000 euro extra investeren. Ze vonden voor 175.000 euro een mooi gekapt en gelegen tweekamerappartement met maar liefst 55 vierkante meter woonoppervlak dat ze willen kopen en in eerste instantie verhuren. "We kunnen later intrekken als we niet meer zo mobiel zijn en tuinieren ons te veel wordt", beaamde het stel. Een solide financiering die hen niet overweldigde, was een vereiste. Het echtpaar wilde de komende jaren immers hun kinderen financieel ondersteunen bij hun studie.
Een woning huren: slimme financiering
Van de totale prijs (inclusief bijkomende kosten) van 189.000 euro bracht Pfaffenbergers 69.000 euro eigen vermogen binnen. Ze betaalden het resterende bedrag met een aflossingsvrije LBS-voorfinancieringslening. Later vervangen zij deze voorfinancieringslening door een ondertussen opgespaard contract voor een hypotheekverstrekker. Uw maandelijkse kosten zijn 600 euro voor 21 jaar. De eerste tien jaar mag het koppel maandelijks 180 euro aan rentekosten en 275 euro aan afschrijving van het gebouw aftrekken van de huur van 500 euro. Blijft 45 euro aan belastbare huurinkomsten. Hiervoor betalen de Pfaffenbergers slechts 14 euro aan belasting tegen een belastingtarief van 30 procent (omgerekend naar de maand). Hun totale nettokosten bedragen 114 euro.
Prachtig uitzicht
Na tien jaar wordt de voorfinancieringslening afgelost met het uitbetaalde geleende bedrag en wordt een deel van de lening afgelost bij elke volgende afbetaling. Dit verlaagt de rentekosten en de fiscale aftrekposten. Met andere woorden: de belastingdruk neemt licht toe - en dat geldt ook voor de maandelijkse nettolast. In het eerste jaar van de hypotheekrentelening is dit 123 euro. Tot terugbetaling loopt het op tot 168 euro. De Pfaffenbergers hebben goede voorzieningen getroffen voor hun toekomst.
… Bezig met laden
| Aankoopprijs | 170.000 euro |
| Bijkomende kosten (makelaar, notaris, overdrachtsbelasting) | 14.000 euro |
| Totale aankoopprijs inclusief woning | 189.000 euro |
| Eigen vermogen | 69.000 euro |
| Financieringsbehoeften | 120.000 euro |
1) inclusief aankoopvergoeding (1% van de woonkrediet en spaarsom) en 9,60 euro jaarlijkse vergoeding.
2) initiële rente. Ze nemen af met elke afbetalingstermijn. Dit verhoogt de nettolast tot 168 euro tegen het einde van de financiering.
3) Financieringskosten min huuropbrengsten en plus belastingen.
Geld opbouwen is goedkoper dan ooit. Met de huidige topomstandigheden is volledige schuldfinanciering voor de aankoop van onroerend goed verleidelijk. Maar let op: sluit je een lening af voor meer dan 60 procent van de hypotheekwaarde, dan betaal je gaandeweg een steeds hogere risicopremie aan de bank. De algemene regel is: hoe meer billijkheid, hoe beter de voorwaarden.
Leningen in de cheque: vraag hoeveel rentetarieven dalen wanneer u uw eigen vermogen verhoogt. Investeringen met een hogere rente mogen echter niet worden verkocht ten gunste van eigen vermogen. Vergelijk eerst het nettorendement op bestaande investeringen met de leenrente voor het overeenkomstige bedrag. Informeer naar aanbiedingen voor hogere leenbedragen - in uitzonderlijke gevallen zijn er goedkopere rentetarieven.
Voordeel voor de spaarders van de hypotheekmaatschappij: de leningen van de hypotheekverstrekker worden ook zonder risico-opslagen verstrekt als ze meer dan 60 procent van de hypotheekwaarde bedragen.
Markus Lang, belastingdeskundige voor LBS
Huurinkomsten moeten worden belast. Wel kunnen kosten voor het gehuurde (zoals rente, afschrijving of reparatie) worden verrekend met de huuropbrengsten. Dit stelt verhuurders in staat om het belastbare inkomen uit verhuur en lease te verminderen.
Afschrijving: Twee procent van de aanschaf- of vervaardigingskosten (exclusief vastgoedkosten) kan per jaar worden afgeschreven . Bij een huurappartement gekocht voor 150.000 euro wordt het belastbare huurinkomen met 3.000 euro per jaar verminderd.
Herstellingen: Onderhoudskosten (bijvoorbeeld voor nieuwe tegels in de badkamer of nieuwe ramen) zijn direct aftrekbaar van de belastingen. De belastingdienst beoordeelt deze kosten als advertentiekosten. Let op: De maatregelen kunnen worden aangemerkt als bijna-acquisitiekosten en dienen daarom alleen lineair over 50 jaar te worden afgeschreven. Voor de belastingdienst geldt een vuistregel: als de moderniseringsinspanning binnen drie jaar na aankoop meer dan 15% na aftrek van de aankoopkosten van een gebouw bedraagt, is deze niet meer aftrekbaar onder de advertentiekosten. Dit geldt dan voor alle maatregelen over deze drie jaar.
Appartement huren: leegstandstijden en de belasting
Norbert Schönleber, gespecialiseerd advocaat huur- en vastgoedrecht, adviseert:
Woonde u zelf voor het eerst in uw condominium en wilt u deze na uw verhuizing verhuren? Om inkomensafhankelijke kosten voor het leegstaande appartement te kunnen declareren bij de belastingdienst, moet u aantonen dat u het appartement wilt verhuren en niet wilt verkopen.
Alleen huur: Volgens de Federal Finance Court (Aktenz. IX R 1/07) zijn reclamekosten uitgaven om de inkomsten veilig te stellen. De rechters oordeelden dat alleen leasing dient om inkomsten te genereren, niet om verkopen. Een beslissing om te huren moet daarom herkenbaar zijn - het is niet zo lang als de eigenaar het pand niet alleen wil verhuren, maar ook wil verkopen.
Bewijs:Als u na uw verhuizing wilt profiteren van de aftrek van inkomensgerelateerde uitgaven, zoek dan naar huurders, niet naar kopers. Bewijs bij de Belastingdienst dat je de woning wilt verhuren - bijvoorbeeld met appartementsadvertenties, het inhuren van een makelaar en bewijzen van potentiële huurders. "
Investeer veilig in een vastgoedbelegging
Wie een woning koopt als geldbelegging, rekent anders af dan een eigenaar-bewoner. Voor beide geldt echter het volgende: Een evenwichtige financieringsmix is belangrijk. Verhuurders kunnen ook profiteren van een leningsovereenkomst voor een hypotheekverstrekker.
Gezien de lage rente vragen spaarders zich af hoe ze hun spaargeld kunnen beleggen. Bouwers en kopers profiteren van goedkope leningen. Het is dan ook niet gek dat steeds meer mensen erover nadenken om een woning te gaan huren. Dit blijkt uit enquêtes zoals de welvaartsbarometer die jaarlijks wordt gepubliceerd door de Duitse spaarbanken en girale verenigingen: recentelijk vond 27 procent van de ondervraagden dat onroerend goed dat door derden werd gebruikt, bij uitstek geschikt was voor het opbouwen van vermogen. Tien jaar geleden was dat nog maar 7 procent. Makelaars bevestigen deze trend. Voor het begin van de financiële crisis in 2007 verkocht LBS Immobilien GmbH NordWest slechts tien procent van de flatgebouwen voor kapitaalinvesteringen; in 2017 bereikte de waarde bijna dertig procent.
Eigenwoningbezit is een veilige investering. Een solide financiering is hierbij belangrijk.
Is het de moeite waard om te kopen?
Wil de investering de moeite waard zijn, dan moet de verhouding tussen huurinkomsten en koopprijs kloppen:
Jaarlijkse koude huur / koopprijs x 100 = bruto huurrendement
De koopsom is bijvoorbeeld 25 keer de jaarlijkse kale huur, wat resulteert in een bruto huurrendement van 4%. Beton:
12.000 euro / 300.000 euro x 100 = 4%
Het netto huurrendement zorgt voor een betere oriëntatie. Dit omvat bijkomende aanschafkosten, administratie- en onderhoudskosten (voorbeeld hiernaast). Er wordt geen rekening gehouden met het betalen van belastingen en sparen en met financiering. *
* Op de website van Stiftung Warentest vindt u een gratis rekenmachine die deze en andere factoren bevat (bijv. Vast tarief voor huurderving): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| kosten | |
| Aankoopprijs | 300.000 euro |
| plus bijkomende acquisitiekosten | plus 30.000 euro |
| Totale inspanning | 330.000 euro |
| Netto huur | 12.000 euro |
| administratie | min 600 euro |
| onderhoud | minus 1.000 euro |
| Jaarlijkse huuropbrengsten | 10.400 euro |
Netto huurrendement: 10.400 euro / 330.000 euro x 100 = 3,15%
Het rendement
Veel mensen waarderen vastgoed omdat het tastbaarder is dan abstracte zekerheden. Investeerders hopen op stabiele waarde en stabiele huurinkomsten. Om aan de verwachtingen te voldoen, moet u echter eerst tijd investeren in het selecteren van het onroerend goed. De LBS-districtsmanager Konstantinos Stylianos zegt wat belangrijk is: “Locatie, locatie, locatie. Kopers letten op een functionerende infrastructuur, de sociale omgeving en goede bevolkingsprognoses. ”Daarnaast zijn conditie en uitrusting erg belangrijk om leegstand te vermijden.
Of de investering de moeite waard is, hangt immers grotendeels af van de huuropbrengsten. Deze moeten niet alleen betrouwbaar stromen, maar ook in een redelijke verhouding staan tot de aankoopprijs. Als de prijs bijvoorbeeld 25 keer de maandhuur is, is het rendement 4 procent. "In geen geval mogen de bijkomende acquisitiekosten worden weggelaten uit de berekening", benadrukt Stylianos. Deze hebben - net als de kosten voor administratie en onderhoud - invloed op het netto huurrendement. Het behalen van hoge rendementen is de laatste tijd moeilijker geworden. Omdat op veel plaatsen de koopprijzen sneller zijn gestegen dan de huren. "Maar een rendement van 2-3% lijkt momenteel best aantrekkelijk in vergelijking met andere investeringen", zegt Stylianos.
Voordelen voor verhuurders
Voor kopers die een lening nodig hebben, is de huidige rentesituatie erg gunstig. Want: "Investeerders krijgen geweldige voorwaarden, vooral als ze hoge zekerheden inbrengen, zoals koopwoningen", zegt de financieringsdeskundige van LBS. U kunt dan (in tegenstelling tot eigenaars) de leenrente aftrekken als inkomensafhankelijke lasten - zoals vrijwel alle kosten voor het gehuurde (zoals kosten voor reparatie en administratie, kosten voor accountbeheer). Investeerders kunnen de grootste post, de acquisitiekosten (exclusief grond), over een periode van 50 jaar afschrijven. De belastingvoordelen vormen dus een argument om een vastgoedbelegging te kopen.
Maar wat nog belangrijker is, is dat schuldenvrij woningbezit ideaal is als aanvullende pensioenvoorziening. Om dit doel te bereiken, helpt een evenwichtige en langetermijnfinanciering met een mix van eigen vermogen, lijfrentekrediet en leningsovereenkomst voor de bouwmaatschappij. Konstantinos Stylianos benadrukt: “Spaargelden voor de opbouw van de samenleving zijn ook nuttig voor particuliere investeerders om zichzelf te beschermen tegen stijgende rentetarieven.” Anders zouden hogere kosten voor vervolgfinanciering hun eigen berekeningen in de war kunnen brengen.
Klaar voor de toekomst
Daarnaast is het van belang dat verhuurders de woning langdurig in goede staat houden. Om dit te doen, moeten ze reserves opbouwen, bij voorkeur met behulp van een leningsovereenkomst voor een hypotheekverstrekker. Wanneer renovaties nodig zijn, hebben ze niet alleen krediet gespaard. U financiert onder de voorwaarden die af en toe gelden. "Het bedrag van de bespaarde woningkredieten is secundair", zegt Stylianos. "Afhankelijk van welke maatregelen er lopen, kan de leningsovereenkomst van de hypotheekverstrekker op maat worden gesneden."
Particuliere investeerders moeten hun vastgoed zorgvuldig onderzoeken en onderhouden, realistisch berekenen en financieel solide zijn. Dan kan het onroerend goed zijn reputatie als veilige investering waarmaken.
Deskundig advies van LBS-districtmanager Konstantinos Stylianos:
LBS-districtsmanager Konstantinos Stylianos.
“Zelfs op de leeftijd van 50 of 55 jaar kan een rusthuis zijn vruchten afwerpen. Als startende koper moet u echter voorrang geven aan de woning die u zelf gebruikt. Wie op oudere leeftijd geen huur meer hoeft te betalen, kan maand na maand de opluchting voelen. Er is geen betere bescherming - op voorwaarde dat het onroerend goed geen hoge schulden heeft. Woont u al in uw eigen woning, dan kan de aankoop van een beleggingspand de moeite waard zijn. Allereerst helpen de huuropbrengsten om de rente en aflossingen op te vangen. Ze verbeteren later het pensioen.
financiering
Mensen van midden vijftig hebben meestal te maken met een hoger eigen vermogen dan een gemiddelde koper van in de veertig, maar degenen die al tientallen jaren aan het werk zijn, hebben vaak iets aan de hoge kant. Toch hebben oudere prospects het de laatste tijd moeilijk: door de aanstaande inkomensdaling met pensionering konden ze nauwelijks voldoen aan de eisen voor kredietcontroles die in 2016 van kracht werden. Sinds mei hebben financiële instellingen weer meer speelruimte - ook om in te spelen op individuele argumenten: bijvoorbeeld een levensverzekering die moet helpen bij schuldverlichting, of de serieuze bereidheid om het pand te verkopen om de resterende schuld af te betalen. "