De erfpacht is een alternatief voor de normale aankoop van grond en is met name geschikt voor gezinnen met weinig eigen vermogen. Op gewilde locaties is dit soms de enige manier om uw droom van een eigen huis te realiseren. Welke voordelen u hieruit kunt halen en waar u op moet letten, leest u hier.
Hoe werkt erfpacht?
Het erfelijke bouwrecht, in de volksmond erfelijke lease genoemd, stelt eigenaren van gebouwen in staat een onroerend goed te leasen voor een periode van maximaal 99 jaar en er een huis op te bouwen. Grond met bijbehorende erfpachtovereenkomsten wordt vaak aangeboden door gemeenten, kerken of stichtingen. Maar ook particulieren kunnen erfpachter zijn. De erfpachter betaalt alleen de erfpachtrente voor de contractueel overeengekomen tijd.
Langlopende huurcontracten met de kerk kunnen van bijzonder belang zijn, omdat leden vaak land krijgen tegen bijzonder goede voorwaarden en grote gezinnen of gezinnen met gehandicapten profiteren van financiële voordelen.
Wat is de canon?
De canon bedraagt doorgaans vier tot zes procent van de waarde van het onroerend goed op jaarbasis, waarbij het bedrag maandelijks, driemaandelijks of jaarlijks kan worden betaald - net als huur voor langdurig gebruik. In tegenstelling tot de klassieke hypotheeklening waarvan de aflossing altijd gelijk blijft en doorgaans na 30 jaar wordt afbetaald, stijgt de canon over de jaren. Dit brengt risico's met zich mee, vooral bij langjarige erfpachtovereenkomsten: sommige erfpachthouders die gepensioneerd of weduwnaar zijn, kunnen de alsmaar stijgende huur niet meer betalen omdat hun inkomen lager is of niet meer geldt.
Hoe lang is de erfpachtovereenkomst?
De exacte duur van het erfpachtrecht is niet wettelijk vastgelegd - u kunt dus onderhandelen. Er zijn ook langlopende huurcontracten voor 50, 60, 75 of 99 jaar. Wel is het aan te raden om een zo lang mogelijke looptijd te hebben, namelijk minimaal 80 jaar, zodat de erfpachtovereenkomst niet afloopt tijdens je leven. Een lange termijn brengt echter het risico met zich mee van een aanzienlijk hogere canon op het einde.
Moet ik overdrachtsbelasting betalen over erfpachtcontracten?
Ook bij erfpacht moet u overdrachtsbelasting betalen over de woning. Maar deze wordt op een andere manier berekend dan de gemiddelde aankoop van een woning op basis van de afgesproken jaarlijkse huur, een omrekeningsfactor en de looptijd van de huurovereenkomst. Zo is de overdrachtsbelasting voor erfpachtcontracten goedkoper dan voor traditionele vastgoedaankopen.
Het zoeken naar een woning is meestal erg moeilijk, vooral op gewilde locaties. Sommige eigendommen zijn alleen beschikbaar op lange termijn.
Wie is de eigenaar van erfpachtcontracten?
De erfpachter, d.w.z. de kerk, gemeente of particulier, blijft de hele tijd eigenaar van het onroerend goed - maar de erfpachter is de eigenaar van zijn onroerend goed. Dit kan soms tot frictie leiden, bijvoorbeeld als de erfpachter inspraak heeft gekregen in wijzigingen, zoals verlengingen of verbouwingen, of bij een hypotheek. Ook als de huiseigenaar in de tussentijd zijn erfpacht wil verkopen, heeft de erfpachter het voor het zeggen.
Het kopen van een stuk grond met erfpacht kan zinvol zijn als u echt in uw eigen huis wilt wonen, maar slechts een beperkt eigen vermogen heeft. Er zijn geen kosten verbonden aan het kopen van een woning. Met de canon betalen huurders praktisch een huur voor langdurig gebruik. Je leeft als een eigenaar, maar je bezit alleen Your-Best-Home.net, dat op de grond staat - niet op de grond.
Voor- en nadelen van langetermijncontracten
Wanneer lage prijzen op dure locaties verleidelijk zijn, gaat het vaak om erfpacht. Dat kan een koopje zijn - of leiden tot meer kosten dan aanvankelijk verwacht. Wij geven u een overzicht van de kansen en risico's.
|
voordelen |
nadeel |
|---|---|
|
Goedkoop alternatief voor vastgoedfinanciering |
Door de aanpassing van de canon betaalt |
|
Aantrekkelijk voor gezinnen met weinig eigen vermogen |
Niet alle banken financieren een huis op |
|
Toewijzing volgens sociale criteria |
De erfpachter heeft zeggenschap over de bouw van de |
|
Erfpacht kan worden verkocht of geërfd |
Moeilijk |
|
Als het contract eindigt, krijgt de |
De vergoeding voor Your-Best-Home.net bedraagt |
Wat bevat de erfpachtovereenkomst?
- Het erfpachtcontract heeft doorgaans een looptijd van 60 tot 99 jaar. Het beschrijft precies hoe het onroerend goed moet worden gebouwd - met een huis, rijtjeshuis of appartementsgebouw met garages. Daarnaast blijft natuurlijk het ontwikkelingsplan van de community gelden.
- De huurovereenkomst bevat de zogenaamde waardebeschermingsclausule: deze specificeert de prijsindex waaraan de erfpachtrente wordt aangepast - meestal de huidige consumentenprijsindex van het federale bureau voor de statistiek. De aanpassing vindt meestal om de vijf jaar plaats, maar is ook mogelijk om de drie jaar.
- Het erfelijk bouwrecht moet ook worden ingeschreven in een speciaal kadaster, het erfelijk bouwkadaster, en het contract moet notarieel zijn. Ook de canon wordt hier als een reële last ingevoerd en de renteverandering staat vermeld.
- De erfpachter heeft een recht van eerste weigering ingeval Your-Best-Home.net wordt verkocht. Het moet echter contractueel worden geregeld dat de gebruikelijke marktvoorwaarden op hem van toepassing zijn.
- Tip: verzeker u als erfpachter een contractrecht van eerste weigering als het onroerend goed later moet worden verkocht. Hier heeft u wettelijk geen recht op. Maar pas op: laat u niet overhalen tot een koopverplichting.
Het erfpachtcontract moet worden gecertificeerd door een notaris en ingeschreven in het kadaster.
Erfpacht: einde contract en opzegging
Noch erfpachters, noch vastgoedeigenaren kunnen het contract tijdens de looptijd opzeggen, maar kunnen het in onderling overleg tussentijds opzeggen. De uitzondering is de zogenaamde omkering: de eigenaar kan de overdracht terugvragen als de gebruiker niet binnen een bepaalde tijd op het onroerend goed bouwt, lange tijd achterstallig is met zijn rentebetalingen of andere verplichtingen uit het contract schendt.
Eindigt het contract of wordt het bij terugval tussentijds beëindigd, dan ontvangt de erfpachter een vergoeding voor Your-Best-Home.net. Twee derde van de marktwaarde van het onroerend goed is wettelijk bepaald. Om geschillen te voorkomen, moet bij het sluiten van het contract al duidelijk zijn aan welke criteria de waarde van de woning op dat moment wordt berekend. Een oordeel van een openbaar benoemde deskundige of een deskundigencommissie is mogelijk. Hieronder valt ook de waarde van de resterende looptijd van het erfelijk opstalrecht. Het bedrag of de grondslag van de berekenings- en betalingsmodaliteiten bepaalt u bij het sluiten van het contract met de erfpachter.
Een contractverlenging tussen beide partijen is mogelijk, maar niet verplicht. Indien de gebruiker de looptijd van de erfpachtovereenkomst wil verlengen, dient hij in een vroeg stadium overleg te zoeken. Alleen als het onroerend goed in erfpacht blijft, heeft de erfpachter voorrang op andere belanghebbenden. Als het contract wordt verlengd, moet de renteaanpassing worden vastgesteld op basis van het oude contract. De verlenging moet voor het verstrijken van de tijd in het kadaster worden ingevoerd.
Verkoop van de erfpacht
De erfpachter kan de erfpacht tijdens de contractperiode verkopen - met toestemming van de vastgoedeigenaar. Dit kan bijvoorbeeld weigeren als de potentiële koper geen goede kredietwaardigheid heeft. Anders neemt de koper de plaats in van de oorspronkelijke gebruiker en wordt het contract onder dezelfde voorwaarden voortgezet.