Velen kopen huizen en land rechtstreeks van projectontwikkelaars. Omdat kopen in plaats van zelf bouwen veel moeite scheelt. Maar ook hier kunnen er problemen ontstaan. Bij een goede planning kan het eigenwoningproject rustig worden benaderd.
Het kopen van onroerend goed bij de ontwikkelaar heeft voordelen: u hoeft alleen uw droomhuis te kiezen. Af en toe controleer je de voortgang van de bouw, en uiteindelijk hoef je alleen maar je meubels op hun plaats te zetten. De ontwikkelaar had eerder geworsteld met alle planningsrusten, vervelende formaliteiten en technische uitdagingen - en loste alles heel goed op. Dat is de theorie.
Controleer de aannemer
In de praktijk gaat het niet altijd even soepel. U dient voorbereid te zijn op mogelijke problemen. Veel hangt af van het vinden van een professionele bouwpartner. "Laat de projectontwikkelaar u referentieobjecten tonen en neem contact op met eerdere klanten", adviseert Gabriele Heinrich, directeur van de consumentenbeschermingsvereniging van Bonn, wonend in onroerend goed. Uw projectontwikkelaar moet niet alleen technisch gezond zijn, hij moet ook economisch solvabel zijn. Als een projectontwikkelaar tijdens de bouwfase in financiële moeilijkheden komt, kan dit ook voor u kostbaar zijn. Het goede nieuws: met een bedrijfsrapport kom je er snel achter hoe financieel stabiel een bouwbedrijf is. Alles ok? Goed. Dan legt u het bouwcontract toch voor aan een gespecialiseerde advocaat. De kosten zijn goed geïnvesteerdomdat de advocaat u kan waarschuwen voor ongunstige contractuele clausules.
Controleer het verkoopcontract
"Laat u niet onder druk zetten bij het sluiten van een contract", benadrukt Wendelin Monz, gespecialiseerd advocaat bouw- en architectuurrecht van de Building Owner Protection Association. Vaak worden klanten ertoe aangezet om snel te ondertekenen. Voordat u dit doet, moet u het contract volledig begrijpen. Het centrale document is de constructie- en servicebeschrijving, waarin alle constructiematerialen, services en prijzen staan vermeld. Reserveringen voor het aanbrengen van wijzigingen aan bouwmaterialen zijn van cruciaal belang. Door deze clausules kan de ontwikkelaar bijvoorbeeld andere tegels gebruiken dan is overeengekomen. Mogelijk krijgt u niet de standaarduitrusting die u wilt. Bij condominiums is de verklaring van splitsing en gebruiksrechten van groot belang: het kan bijvoorbeeld voorkomen dat een dakterras gezamenlijk eigendom is en door alle partijen wordt betaald,maar slechts één eigenaar heeft de rechten om het te gebruiken. Het zou vervelend zijn als je voor buitenzitplaatsen zou mogen betalen, maar er niet van kunt genieten.
Betaal gewoon wat al gedaan is
Bouwers betalen alleen in functie van de bouwvoortgang, zoals bepaald in de Makelaars- en Bouwersverordening (MaBV). De eerste termijn is ingesteld. Maximaal zes extra nummerfasen kunnen afzonderlijk worden overeengekomen.
|
Voortgang van de bouw |
Deel van |
Voorbeeld voor zeven afzonderlijke termijnen |
|---|---|---|
|
Nadat de grondwerken begonnen |
30 procent |
1e termijn |
|
Voor alle verdere werkzaamheden aan het |
70 procent | |
|
Deel van het resterende bedrag | ||
|
Na oplevering van de casco |
40 procent |
2e termijn |
|
Fabricage van dakvlakken en |
8 procent |
3e termijn |
|
Ruwe installatie van de verwarmingssystemen |
3 procent |
4e termijn |
|
Ruwe installatie van de sanitaire voorzieningen |
3 procent |
4e termijn |
|
Ruwe installatie van de elektrische systemen |
3 procent |
4e termijn |
|
Raaminstallatie inclusief beglazing |
10 procent |
4e termijn |
|
Binnenpleister |
6 procent |
5e termijn |
|
Dekvloer |
3 procent |
5e termijn |
|
Tegels leggen sanitair |
10 procent |
5e termijn |
|
Bezetting |
12 procent |
6e termijn |
|
Voltooiing van de gevel |
3 procent |
7e termijn |
|
Voltooi de voltooiing |
5 procent |
7e termijn |
* geldt bij gelijktijdige aankoop van de woning en grond van de ontwikkelaar.
Betaal in fasen
Bouwers betalen alleen in functie van de bouwvoortgang, zoals bepaald in de Makelaars- en Bouwersverordening (MaBV). U hoeft niet de volledige prijs te betalen voor een woning die nog niet gereed is. Afhankelijk van de voortgang van de bouw stap je over in verschillende fasen. De eerste termijn (zie tabel) is pas verschuldigd nadat de grondwerken zijn gestart en niet bij ondertekening van het contract. U betaalt pas alle verdere termijnen als de ontwikkelaar ook daadwerkelijk de afgesproken dienst heeft geleverd.
Bezoek aan de bouwplaats
Vroegtijdige en regelmatige inspecties op de bouwplaats vergemakkelijken het verhelpen van defecten. Dit geldt natuurlijk ook voor projectontwikkelaars. Daarom is het logisch om een addendum aan het contract toe te voegen dat u het recht geeft om de schil te inspecteren met de expert die u vertrouwt. Om alle constructiefouten tijdig te kunnen signaleren, dient u tijdens de bouwkeuring ook vergezeld te gaan van uw eigen taxateur. Deze verenigingen worden bemiddeld door onafhankelijke bouwdeskundigen en advocaten: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Vereniging van Particuliere Bouwers (vpb.de) en Huisvesting in Vastgoed (Wohnen-im-eigentum.de)
Bescherm uw investering
Hoewel de projectontwikkelaar een zeer goede reputatie heeft, kan hij ook in financiële moeilijkheden komen of in het ergste geval zelfs het faillissement aanvragen. Het is daarom aan te raden om uw belegging vanaf het begin af te dekken.
U heeft volgens de wet recht op een prestatiegarantie van 5 procent van het contractbedrag. Deze borgsom is bedoeld ter compensatie van extra kosten die u maakt als uw projectontwikkelaar het project niet kan afmaken. De projectontwikkelaar kan een garantie afgeven of u kunt een overeenkomstig bedrag behouden vanaf uw eerste termijn. Maar 5 procent van de totaalprijs is vaak te weinig. Het is beter om te onderhandelen over een verhoging tot ongeveer 10 procent.
U hoeft alleen te betalen in functie van de voortgang van de bouw, daar moet u zich aan houden. Maar als de projectontwikkelaar geen geld meer heeft, gebeurt er vaak niets op de bouwplaats en betalen klanten herhaaldelijk vooruit. Hier is echter voorzichtigheid geboden, omdat u dit voorschot kunt verliezen. Het is het beste om een advocaat te raadplegen die de vooruitbetaalde zekerheden op een waterdichte manier in het contract zal opnemen. Met dit vangnet blijft u meer ontspannen als de projectontwikkelaar in een crisis verkeert. Uw geld gaat niet verloren - en indien nodig kunt u uw droom van een eigen huis met een nieuwe partner en een nieuwe woning realiseren.