Met een voorlopige bouwaanvraag kunt u voor de bouwaanvraag duidelijk maken of het project in principe kan worden goedgekeurd en verenigbaar is met het bouwrecht. Hier leggen we uit wie het verzoek doet en wat het moet bevatten.
De voorbouwaanvraag is een goede manier om erachter te komen of het bouwen van het gewenste pand is toegestaan. Hoewel het niet absoluut noodzakelijk is, kan het vooronderzoek in bepaalde gevallen nuttig zijn. De beslisser is de verantwoordelijke bouwautoriteit, die controleert of uw project verenigbaar is met het openbare bouwrecht en of het kan worden uitgevoerd. Een voorlopige bouwaanvraag kan worden gedaan zonder hulp van buitenaf, maar vanwege zijn expertise op het gebied van planning en bouwvoorschriften en de beoordeling van de bebouwbaarheid van een pand, is het zinvol om advies in te winnen van een architect.
Wanneer heeft een voorlopig bouwonderzoek zin?
Als het onroerend goed zich in een gebied bevindt waarvoor geen ontwikkelingsplan bestaat, wordt meestal een voorlopige bouwaanvraag aanbevolen. Dit geldt voor bijna alle gebieden die al gedeeltelijk bebouwd waren voordat de federale bouwwet in 1960 van kracht werd. Een ander belangrijk criterium is of het te bouwen perceel zich in het zogenaamde buitengebied bevindt - dit is de term die wordt gebruikt om alle gebieden buiten een aaneengesloten bebouwing te omschrijven. Een specifiek opgestelde voorbouwaanvraag schept de beste voorwaarden voor een definitieve bouwvergunning, omdat alle goedgekeurde deelaspecten rechtsgeldig zijn.
Als u een braakliggend perceel bezit zonder een bestaand ontwikkelingsplan en u overweegt deze te verkopen, kan een vooronderzoek de prijs verhogen. Zo ontstaat voor potentiële kopers een rechtsgeldige vergunning voor deelaspecten van een bouwproject. Mocht u zelf een perceel grond willen kopen, dan kan een voorbouwaanvraag al duidelijk maken welke bouwmogelijkheden voor u beschikbaar zijn. Op basis van deze informatie kan vervolgens over de woningprijs worden onderhandeld.
Hoe u een bouwaanvraag indient
Een voorlopige bouwaanvraag wordt altijd schriftelijk ingediend bij de verantwoordelijke bouwautoriteit of de bouwtoezichthouder. U hoeft geen architect of planner te zijn. Het enige dat nodig is, is een aankooprente en dus een volmacht van de vastgoedeigenaar. Sommige autoriteiten bieden een overeenkomstig formulier dat de "aanvraag voor een voorlopige beslissing" vergemakkelijkt.
U kunt de voorbouwaanvraag zowel informeel als formeel indienen. Bij een informele aanvraag worden meestal alleen een plattegrond en schetsen van een bouwproject ingediend. Houd er echter rekening mee dat het beantwoorden van een informeel verzoek geen juridisch bindend effect heeft. Als u echter een formele aanvraag indient, zijn de gedetailleerde sjablonen bindend. Maar hoe omvangrijk dit bindende effect ook weer is, hangt af van de betreffende deelstaat. Meestal wordt het vooronderzoek tot constructie erkend als een gebonden bestuurlijk besluit. In sommige deelstaten wordt de aanvraag echter alleen als een ‘verzekering’ beoordeeld, wat betekent dat de overheid het recht blijft behouden om in bepaalde gevallen de bindende werking van de voorlopige bouwvergunning op te heffen.
Nadat u uw documenten heeft ingediend, kunnen de autoriteiten om aanvullende documenten vragen. U krijgt pas antwoord als alles zorgvuldig is gecontroleerd. Wees geduldig - een verwerkingstijd van maximaal drie maanden kan worden verwacht.
Voordat de bouwplaats komt: Een vooronderzoek is altijd aan te raden als er geen ontwikkelingsplan is voor een pand.
Hoe ziet een voorlopige bouwaanvraag eruit en wat moet deze bevatten?
Een vooronderzoek bestaat meestal uit een catalogus van vragen en andere documenten, die echter minder uitgebreid zijn dan bij een bouwaanvraag. Het is essentieel dat de vragen met "ja" of "nee" kunnen worden beantwoord. Omdat er bij de vragen geen precieze specificaties zijn, kan een architect of bouwplanner helpen bij de uitwerking.
Hieronder vindt u enkele voorbeeldvragen om u een idee te geven. Zorg ervoor dat vragen die te algemeen zijn, zoals: “Komt het bouwproject in aanmerking voor goedkeuring?” Niet voldoende zijn.
Voorbeeldvragen voor het pre-constructieonderzoek
- Het volgende gebruik is gepland voor het project: (…) (zie ook beschrijving van het bedrijf). Is het project wat betreft het soort gebruik toelaatbaar volgens de stedenbouwkundige wet als (…) volgens § 34 BauGB?
- Is het project met een basisoppervlak van (…) en een nokhoogte van (…) ruimtelijk toelaatbaar qua gebruiksgraad?
- Het project overschrijdt de zuidelijke bouwgrens met (…) m. Kan een ontheffing worden beloofd voor het bouwproject omdat het bouwproject de bouwgrens met (…) m met (…) m overschrijdt? De overschrijding is planologisch noodzakelijk omdat (…)
- Kan een vergunning worden beloofd voor het kappen van de bomen die worden beschermd onder de boombeschermingsverordening (…) volgens het bomenpopulatieplan? De bomen moeten worden verwijderd omdat (…). Vervangende aanplant kan elders op het terrein worden gedaan.
Documenten voor een voorlopig bouwonderzoek
De reikwijdte van de documenten voor een voorlopige bouwaanvraag wordt bepaald in de respectieve bouwsjabloonverordening (BauVorlVO) van de deelstaat. Het kan de volgende documenten bevatten:
- Aanvraagformulier van de respectieve federale staat (indien aangeboden en aangevraagd door de bouwautoriteit) in één versie
- Uittreksel uit de officiële landkaart
- Gedetailleerde vragenlijst
- Bouwbeschrijving: informele beschrijving van de beoogde constructie
- Gebruiksbeschrijving (voor commerciële faciliteiten zoals winkels of restaurants)
- Bouwtekeningen:
- Plattegrond en plattegrond: presenteer alle plattegronden die door het bouwproject worden beïnvloed en alle andere plattegronden die relevant zijn voor de beoordeling van het totale project met het beoogde gebruik van de kamers en teken ze op de plattegrond van het pand.
- Secties en weergaven : toon alle secties die nodig zijn om het project te beoordelen. Hieronder vallen ook langsprofielen en profielen van waaruit de aansluiting, de fundering en eventueel de begrenzing van aangrenzende bebouwing te zien is.
- Tekeningen voor afvoer en watervoorziening
- De tekeningen moeten op schaal zijn. Een laag detailniveau is voldoende.
- Foto's van de bouwkavel
- Kopie uittreksel branche- / verenigingsregister (als u een rechtspersoon of maatschap vertegenwoordigt)
- Volmacht : De klant kan een andere persoon machtigen om acties uit te voeren met betrekking tot de bouwaanvraag.
- Een kopie van de bouwbelastingen: Informeer vooraf of er bouwbelasting op uw eigendom staat. Als dit het geval is, voeg dan een uittreksel van de gebouwbelastingsindex toe.
- Uittreksel uit het eigendomscertificaat : Bevat de aanduiding van de bouwkavel en de aangrenzende kavels in het kadaster en het vastgoedkadaster.
- Aanvraag voor uitzonderingen / ontheffingen (§ 31 BauGB) en / of afwijkingen (§ 63 HBO) BAB10: Als uw bouwproject niet voldoet aan publiekrechtelijke voorschriften zoals de vereiste tussenruimten of stedenbouwkundige voorschriften en u vragen over deze onderwerpen stelt in het kader van de bouwaanvraag moeten de bijbehorende aanvragen voor vrijstelling, uitzondering of afwijking bij het vooronderzoek worden gevoegd.
- Berekening van het bruto ruimtevolume : Bij de berekening moet het bruto ruimtevolume voor de verschillende toepassingen apart worden vermeld.
Tip: onderteken alle ingediende documenten en plannen met plaats, datum en handtekening.
Verschillen met de bouwtoepassing
Een voorlopige bouwaanvraag heeft alleen betrekking op deelaspecten van een toekomstig bouwproject, terwijl de bouwvergunning bevestigt dat het in de bouwaanvraag gepresenteerde project aan alle wettelijke eisen voldoet en kan worden uitgevoerd. Beide toepassingen zijn echter slechts voor een beperkte tijd geldig. In sommige gevallen kan de voorlopige bouwaanvraag al worden opgevat als een insteek voor een bouwvergunning. Het complete bouwproject is echter pas rechtsgeldig als op de bouwaanvraag de volledige bouwvergunning is ontvangen.
Kosten van de bouwaanvraag
De kosten voor een vooraanstaande bouwaanvraag, ook wel vooraanstaand bouwaanvraag genoemd, zijn altijd afhankelijk van de omvang van de vragen en de totale verwerkingsinspanning voor de betreffende bouwautoriteit. De kosten van een informele aanvraag voor een eenvoudige eengezinswoning liggen doorgaans tussen de 50 en 200 euro. Een voorlopige bouwvergunning voor grote bouwprojecten, waarvoor meestal een formele aanvraag met uitgebreide planningsdocumenten wordt gedaan, kan oplopen tot 5000 euro. Als een architect je helpt bij de totstandkoming, moet er ook rekening gehouden worden met het architectenhonorarium (volgens HOAI, de zogenaamde ereloonregeling voor architecten en ingenieurs) - al bieden sommige architecten deze service ook gratis aan, mits ze ook de opdracht krijgen voor de daaropvolgende planning van het bouwproject waren.Als vuistregel voor een formeel verzoek kun je rekenen met totale kosten van 0,1 tot 0,2 procent van de bouwsom. Gezien de planningskosten en goedkeuringsvergoedingen voor een bouwaanvraag, die alsnog kunnen worden afgewezen, is een voorlopige bouwaanvraag ondanks de kosten een verstandige investering, althans voor kritische of dure projecten.
Wat gebeurt er na het vooronderzoek?
Als u positieve feedback krijgt, betekent dit niet dat u uw plan kunt uitvoeren. De bouwaanvraag moet eerst worden ingediend. Je kunt pas starten als dit is goedgekeurd. Laat echter niet te veel tijd verstrijken, want de voorlopige bouwaanvraag is meestal geldig voor ongeveer drie jaar (afhankelijk van de bouwvoorschriften van de deelstaten). Als deze tijd niet genoeg is, kunt u verlenging van de geldigheidsduur aanvragen. In Beieren is bijvoorbeeld een verlenging met maximaal twee jaar mogelijk.
Als de vooraanstaande bouwaanvraag wordt afgewezen, ontvangt u een afwijzingsbericht. U heeft dan de mogelijkheid om bezwaar te maken - hier zijn echter extra kosten aan verbonden.
