Met een vakantiehuis of appartement in Portugal kunt u ook in de winter van de zon genieten. Lees hier hoe het kopen van een eigen huis in Portugal werkt.
Of het nu gaat om een vakantiehuis of een vakantieappartement: het kopen van een huis in Portugal is voor velen erg verleidelijk. Vanuit Duitsland is de reis zelfs voor een lang weekend de moeite waard, en vooral in de Algarve kun je vertrouwen op het klimaat. In de zomerse hitte koelt een frisse zeebries je af, in de winter - als de ijzige wind uit het noorden waait - profiteer je van de bescherming van de bergen die de kuststrook van het binnenland scheiden.
De vereisten voor het kopen van een huis in Portugal
In de regel kunnen Duitsers gemakkelijk elk aangeboden vakantieappartement of huis kopen. Ze kunnen ook zo lang als ze willen in Portugal blijven. Bent u van plan om langer dan drie maanden achter elkaar te blijven, dan vraagt u de verplichte verblijfsvergunning het beste direct bij binnenkomst aan. De goedkeuring is meestal een kwestie van vorm. Huizenkopers moeten ook een belastingnummer aanvragen bij het lokale belastingkantoor. Dit heeft u ook nodig als u een bankrekening in Portugal wilt openen. Wie in Portugal een appartement zoekt, is afhankelijk van een auto. U moet geïmporteerde auto's uiterlijk na 180 dagen opnieuw registreren. Het is het beste om ze aan te geven als bewegende goederen en ze in te voeren als onderdeel van de "Residencia". Anders wordt de import duur. U kunt het beste contact opnemen met professionele dienstverleners.
Locatiefactor klimaat
Geïnteresseerden in onroerend goed concentreren zich vaak in de Algarve. Door het milde klimaat het hele jaar door is er een aangename afwisseling van het sombere weer in Duitsland. De gemiddelde temperatuur in de winter ligt rond de 16 graden Celsius en in de zomer is 28 graden Celsius niet ongewoon. Daarnaast vlieg je voor ongeveer 300 euro binnen drie uur naar de districtshoofdstad Faro.
Vastgoedprijzen in Portugal
De kuststrook van de Algarve heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een bolwerk voor golfers. In de goed onderhouden golfresorts is er navenant sterke constructie. Iedereen die in zo'n woning investeert, kan hoge wederverkoopprijzen verwachten. Toch moet u zo'n huis niet puur uit winstoogmerk kopen. Want het komt erop neer dat de aankoop een luxe blijft.
Een 2-kamerappartement voor 150.000 euro kost ongeveer 300 euro per maand aan onderhoud (administratie, huishoudster, zwembad- en tuinservice, herstelvoorzieningen en algemene urbanisatiekosten). Elektriciteit en water zijn nog niet inbegrepen. Een “quinta” - een oude boerderij in het achterland van Portugal - is nog erg goedkoop. Juist bij deze objecten mag men echter de kosten van een deskundige die de bouwkwaliteit controleert niet uit de weg gaan. Als u de mogelijkheid heeft om er in de winter te wonen voordat u koopt, kunt u zelf testen of u zonder verwarming kunt, of het dak luchtdicht is en de muren droog blijven. Omdat de zomeridylle vaak het arme bouwweefsel verandert dat je in de winter koud houdt. Informeer ter plaatse bij de burgemeester,of er plannen zijn om nieuwe gebouwen in de buurt te bouwen die het uitzicht zouden kunnen belemmeren, of dat er wegen worden aangelegd die een bron van geluid kunnen zijn.
Vind het juiste huis
Bij het zoeken naar een geschikte woning in Portugal kunt u het beste terecht bij een zogenaamde "Mediador Autorizado". Dit is een door de staat erkende makelaar die een "AMI-nummer" kan produceren. Hij stelt contracten op en neemt de koper een aantal administratieve procedures uit handen. Hij controleert bijvoorbeeld de eigendomsstructuur in het kadaster en kijkt welke hypotheken of rechten van derden op het onroerend goed wegen. Maakt hij fouten, dan is hij aansprakelijk voor de door de koper geleden schade. Het beste van makelaarshulp: het kost de koper niets. De verkoper betaalt de commissie.
Iedereen die zonder tussenpersoon een aantrekkelijk aanbod vindt, moet, naast het onderzoeken van het kadaster ("Conservatória do Registo Predial"), de verblijfsvergunning ("Licença de Utilização") of de bouwvergunning ("Licença de Construção") hebben Het is mogelijk dat Your-Best-Home.net is gebouwd tegen de geldende regelgeving en u kunt er niet op vertrouwen dat de overtreding op lange termijn verborgen blijft. Het beste is om de kwaliteit van de constructie te laten controleren door een deskundige. De leningaanvraag is alleen voldoende om zich in te dekken tegen het ergste.
Lissabon ligt in het uiterste zuidwesten van Europa aan de Atlantische kust.
Vergelijk aanbiedingen van appartementen
Wie vergelijkbare aanbiedingen van vakantiehuizen en appartementen vergelijkt, moet niet verblind worden door een lagere aankoopprijs, maar moet ook rekening houden met de lopende kosten. Verkopers en beheerders zullen hierover informatie verstrekken. In bestaande systemen leveren oude rekeningen het beste bewijs van de hoogte van de bijkomende kosten. Het is essentieel om de statuten en notulen van de gemeenschap van eigenaren te raadplegen, waarin de rechten en plichten van het gebruik op de gemeenschappelijke ruimtes zijn vastgelegd. U dient te controleren of er voldoende reserves zijn aangelegd voor reparaties, of er dure aankopen of gebouwen zijn gepland en volgens welke sleutel de gemeenschapskosten worden toegewezen. Een gesprek met de lokale buren kan ook geen kwaad.
Bouw zelf vakantiehuizen
Een huis op afstand bouwen - is ingewikkeld. Als u niet regelmatig op de bouwplaats in Portugal kunt verschijnen, moet u naast de werfleider die de belangrijkste bouwfasen beheert, ten minste één persoon hebben die u vertrouwt. Land kan een nare verrassing bevatten, en terwijl u stilletjes uw droomhuis ontwerpt, kan in het ergste geval de verworven bouwgrond van de ene op de andere dag veranderen in een waardeloos veld. Voor sommige gebieden geven de autoriteiten in Portugal alleen tijdelijke bouwvergunningen af, die vervallen na de aangegeven einddatum. U kunt het beste naar dergelijke beperkingen vragen in het gemeentehuis. Daar weten ze ook of het pand is aangesloten op de gemeentelijke watervoorziening. Tenzij,Op het terrein moet minimaal één put met voldoende capaciteit en een goede waterkwaliteit aanwezig zijn.
Als u uw eigen vakantiehuis bouwt, moet u erop voorbereid zijn dat veelal ongeschoolde arbeiders de troffel in handen zullen nemen. Het is daarom het beste om specialisten in te huren met speciale wensen die in de betreffende regio niet gebruikelijk zijn, zoals vloerverwarming - ook al vragen ze veel meer. Wat betreft de constructie zelf, u moet weten dat de Duitse normen niet gelden in Portugal. Makkelijker is het als je kiest voor een nieuwbouw van de ontwikkelaar. U betaalt ervoor naargelang de voortgang van de bouw. De Duitse makelaars- en aannemersverordening bevat hiervoor suggesties. Om financieel aan de veilige kant te blijven, zoals ik al zei, betaalt u volgens de voortgang van de bouw en behoudt u ongeveer vijf procent van elke tranche als zekerheid. De Duitse regelgeving voor makelaars en projectontwikkelaars geeft suggesties voor de deelbetalingen,welke is overeengekomen met het bouwbedrijf.
In principe mag je de nonchalance van de zuiderlingen niet vergeten. De overeengekomen voltooiingsdatum voor de nieuwe woonplaats wordt in Portugal doorgaans met minstens drie maanden of een half jaar uitgesteld. Sommige projectontwikkelaars starten pas met de bouw als het merendeel van het complex is verkocht. Twee jaar bouwen is niet ongebruikelijk in Portugal. Overweeg dus zorgvuldig of u misschien niet beter wordt bediend met een voltooid object. Maar ook hier moet u ervoor zorgen dat de bouwvergunning wordt nageleefd. Laat voor de zekerheid een deskundige het bouwmateriaal beoordelen.
Geen overhaaste handtekening bij het nemen van een aankoopbeslissing
Omdat de bouwkwaliteit in Portugal heel anders is, moet deze zeker kritisch en deskundig worden bekeken. Als u eenmaal uw droomhuis heeft gevonden, betaalt u meestal tien procent van de koopsom om het bod veilig te stellen. U moet het aanbetalingsbedrag onmiddellijk gereed hebben. Omdat de bank het geld alleen weggeeft als ze een hypotheek heeft op Your-Best-Home.net of een andere zekerheid heeft. Wie de lening toch op korte termijn wil afsluiten, zal andere activa moeten lenen, zoals zijn huis in Duitsland of effecten. Over het algemeen zou de aanbetaling echter geen probleem moeten zijn. De vuistregel is in ieder geval dat u voor een vakantieobject 40 tot 50 procent eigen vermogen moet inbrengen.
Voordat u het geld overhandigt, moet u zeker een voorlopig contract tekenen, een “Contrato-promessa de Compra e Venda” - maar alleen als u vastbesloten bent Your-Best-Home.net te kopen. Omdat voorlopige contracten bindend zijn in Portugal. Ze regelen de rechten en plichten van de partijen tot aan de notarisering van het definitieve koopcontract en omschrijven de koop op hoofdlijnen. De koper moet dan het geld op een bepaalde datum op tafel leggen. Lukt dat niet, dan kan de eigenaar de deal laten gaan. Dan gaat niet alleen de aanbetaling verloren, er is vaak een contractuele boete. Neem daarom in een vroeg stadium contact op met uw bank voordat u een voorlopig contract ondertekent. Omgekeerd verplicht dit papier ook de vorige eigenaar.Als hij vervolgens het bedrijf verlaat, moet hij volgens de Portugese wet de dubbele aanbetaling aan de koper overmaken.
Funchal is de hoofdstad van de autonome regio Madeira.
Het voorlopige contract
Het voorlopig contract bevat doorgaans de volgende bepalingen:
- de exacte aanduiding van de partijen en de exacte beschrijving van het onroerend goed, inclusief de kadastergegevens en een verwijzing naar de vrijwaring van lasten,
- de koopsom alsmede eventuele deelbetalingen voor nieuwbouw in overeenstemming met de bouwvoortgang en het overeenkomen van een aanbetaling, indien dit wordt gevraagd door de verkoper (tien procent is gebruikelijk),
- de overeenkomst over de medewerking van de verkoper bij de voorlopige inschrijving van de verkrijging en de hypotheek,
- de vervaldatum van de resterende koopprijs of de te financieren delen van de koopprijs (ten vroegste wanneer het koopcontract notarieel is vastgelegd),
- de datum van de notariële verklaring,
- Sanctieclausules in geval van contractbreuk en een handhavingsclausule.
U kunt op zeker spelen als u het voorlopig contract door een notaris laat certificeren en vervolgens voorlopig in het kadaster laat opnemen. Dit verzekert uw recht om gedurende zes maanden eigenaar te worden. Anders kan het volgende gebeuren: De eigenaar verkoopt aan een tweede belanghebbende die te goeder trouw zelf is ingeschreven in het kadaster. Zelfs als uw contract eerder is getekend, loopt u mis. Hoewel de inschrijving in het kadaster niet verplicht is, mag men zeker niet zonder.
In Portugal wordt u echter huiseigenaar met een notarieel koopcontract. De verkoper ontvangt zijn geld dus direct bij ondertekening. In Duitsland daarentegen bewaart de notaris het bedrag enkele weken op een geblokkeerde rekening, een speciale vorm van een geblokkeerde rekening, totdat de koper de nieuwe eigenaar is in het kadaster.
Voordat het koopcontract tot stand komt en notarieel wordt bekrachtigd, moet de koper de overdrachtsbelasting betalen. Om dit te doen, moet de koper de belastingdienst informeren over de prijs waartegen hij het onroerend goed koopt en zijn persoonlijke belastingkaart en onroerendgoedbelastingkaart ("Caderneta predial") overleggen. Pas als hij de overdrachtsbelasting (SISA) heeft betaald en dit kan bewijzen op het moment van aankoop, krijgt de notaris het contract.
De notariële koopovereenkomst wordt doorgaans door een advocaat die daartoe door de koper is gemachtigd, voor een Portugese notaris of consul (in Duitsland) afgehandeld. De advocaat zorgt ervoor dat de certificaten en documenten die nodig zijn voor de uitvoering van het koopcontract worden bekomen. Belangrijk: als ambtenaar heeft de notaris in Portugal geen adviserende rol.
De financiering
Portugese banken verstrekken alleen leningen aan ingezeten klanten en meestal tegen een variabele rente. Wil je een vaste rente afspreken, dan betaal je een te hoge vergoeding. De Duitse banken zijn huiverig om buitenlands onroerend goed te financieren en geven het geld meestal alleen uit als u bijvoorbeeld uw huis in Duitsland uitleent of andere gebruikelijke zekerheden geeft. Zowel instapklare woningen die gelegen zijn binnen bebouwde urbanisaties als bouwkavels waarop een bouwvergunning is verleend, kunnen worden beschouwd als onderpand voor een dergelijke financiering.
De documenten voor een lening in Portugal
De documenten voor de financiering van huizen in Portugal worden "Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação" genoemd. Samen met de leningaanvraag moet u de volgende documenten over de Portugese pion aan uw geldverstrekker voorleggen:
| Identificação da Propriedade | Identificatie van het onroerend goed |
|---|---|
| planta do terreno en da construção | Bouw- en plattegrond |
| foto's | Foto's |
| Características da Propriedade | Essentiële eigenschappen van het onroerend goed |
| Area total do terreno e area ocupada pela construção em métros quadrados, n ° de pisos / caves / garagens / rés-do-chão / andares | Onroerend goed en bebouwde oppervlakte in m², aantal verdiepingen, inclusief kelder / garages / begane grond / verdiepingen |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) | bestaande infrastructuur (openbaar elektriciteits- en telefoonnet, openbare watervoorziening en -afvoer) |
| identificação da fracção autónoma (nos termos exactos em que a identificação consta ou vai constar da escritura de constituição da propriedade horizontal) | Aanwijzing van het condominium (exacte definitie met vermelding van de aanduidingen in de verklaring van splitsing) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Aantal en gebruik van kamers, veronderstelde vastgoedwaarde |
| Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar no local | Naam, adres, telefoon van de eigenaar / contactpersoon ter plaatse |
| Fotocópia da licença de construção actualizada or da licença de habitabilidade / utilização | Fotokopie van het gebouw of de woon- of gebruiksvergunning |
| Contrato promessa de empreitada | Bouw / werkcontract |
| Contrato promessa de compra e venda | Aankoopbelofte / voorlopig koopcontract |
| Certificering van de teorregistos in de kracht van Conservatória do Registo Predial Current gecertificeerd | Uittreksel kadaster |
| Caderneta Predial | Gebouwcontrolekaart |
| Cópia dos cartões de contribuinte | Kopie van het Portugese belastingnummer |
Hypotheekaanvraag in Portugal
Waardering en hypotheekplaatsing kunnen worden gedaan via een lokaal taxatiebedrijf en een advocatenkantoor, dat idealiter zou moeten samenwerken met uw bank. De hypotheek komt tot stand door contract of eenzijdige verklaring. De bestelling en realisatie van de hypotheek is onderworpen aan de Portugese wet.
Het principe van de chronologische volgorde van prioriteit van de inzendingen prevaleert altijd als er meerdere hypotheken of andere rechten op het onroerend goed worden ingevoerd. Bij hypotheken op objecten in Portugal komen alleen eersteklas hypotheken in aanmerking. De hypotheek is opgenomen in euro's en is naast de hoofdvordering inclusief rente over drie jaar en bijkomende kosten.
Afspraken over een adequate brandverzekering en de toekenning van eventuele verzekeringsuitkeringen moeten ook in het aanstellingsdocument worden opgenomen. De plaats van jurisdictie wordt bepaald door de locatie van het onroerend goed. Zoals gezegd is het gebruikelijk om een voorlopig voorbehoud van de koop - onder vermelding van de koopsom - en de hypotheek in het kadaster aan te vragen voordat het koopcontract notarieel wordt afgesloten. Deze voorlopige inschrijving dient om de ranglijst veilig te stellen en bevat:
- Naam van de toekomstige hypotheekhouder
- Hypotheekbedrag
- Bedrag aan rente en secundaire arbeidsvoorwaarden
De definitieve hypotheek moet binnen zes maanden nadat deze reservering is gemaakt notarieel en geregistreerd zijn - als de aankoop tegelijkertijd met de koopovereenkomst wordt gedaan.
De kosten van een huis in Portugal
Notaris- en kadasterkosten en bijkomende kosten, maar ook eigendomsoverdracht en onroerende voorheffing: dit alles moet u betalen bij het kopen van een huis in Portugal. In detail maken we duidelijk hoe hoog de kosten zijn.
De stad Porto is gelijknamig en bekend om de portwijn.
Bijkomende kosten
Als u het totale financieringsbedrag berekent, mag u niet vergeten tussen de 10 en 15 procent extra kosten mee te rekenen. Het exacte bedrag is afhankelijk van de aankoopprijs en de hoogte van de lening.
Het leeuwendeel is de overdrachtsbelasting. De SISA bedraagt maximaal tien procent van de koopsom. Zelfgebruikers profiteren van een vergoeding van maximaal 83.500 euro. Bovendien worden de belastingtarieven ingedeeld. Van het equivalent van ongeveer 162.000 euro brengt de Portugese belastingdienst uniform tien procent in rekening voor woningaankopen. De overdrachtsbelasting moet worden betaald voordat het notariële koopcontract wordt ondertekend.
De notaris- en kadasterkosten bedragen twee tot drie procent van de notariële koopsom en zijn al inclusief de zegelbelasting van acht per duizend. Iedereen die een advocaat raadpleegt, betaalt er extra voor, maar moet vooraf de prijs bepalen. Anders dan in Duitsland is er in Portugal geen wettelijk tariefschema. Wie de truc van het kopen van zijn woning via een offshorebedrijf wil gebruiken om de overdrachtsbelasting of erf- en schenkbelasting juridisch te omzeilen, zal zowel een advocaat als een belastingadviseur moeten inschakelen. Niet alle geldschieters spelen echter mee met deze belastingbesparende modellen. De onroerende voorheffing is 0,7 procent tot 1,3 procent van de eenheidswaarde voor bebouwde en bouwbare eigendommen. Voor bepaalde tijden en tot bepaalde standaardwaarden gelden toeslagen.Wie zijn huis met winst verkoopt, moet 50 procent van de extra opbrengst als inkomen betalen. De schenk- en erfbelasting ("Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes") is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en de mate van verwantschap. Echtgenoten en kinderen die een huis erven, moeten bijvoorbeeld 13 procent verwachten voor een waarde van ongeveer 70.000 euro tot 180.000 euro. De onroerende voorheffing veroorzaakt exploitatiekosten tussen 0,7 en 1,3 procent van de eenheidswaarde. Ontheffingen voor gebouwen gebouwd voor woondoeleinden zijn mogelijk voor bepaalde perioden tot een waarde van circa 150.000 euro.Wie een huis erft, moet voor een waarde van ongeveer 70.000 euro tot 180.000 euro rekenen met 13 procent. De onroerende voorheffing veroorzaakt exploitatiekosten tussen 0,7 en 1,3 procent van de eenheidswaarde. Ontheffingen voor gebouwen gebouwd voor woondoeleinden zijn mogelijk voor bepaalde perioden tot een waarde van circa 150.000 euro.Wie een huis erft, moet voor een waarde van bijvoorbeeld zo'n 70.000 euro tot 180.000 euro rekenen met 13 procent. De onroerende voorheffing veroorzaakt exploitatiekosten tussen 0,7 en 1,3 procent van de eenheidswaarde. Ontheffingen voor gebouwen gebouwd voor woondoeleinden zijn mogelijk voor bepaalde perioden tot een waarde van circa 150.000 euro.
Financieringskosten
De kosten worden geval per geval bepaald en zijn gebaseerd op de inspanning ter plaatse. Contracterende partners in Portugal zorgen voor de taxatie van het onroerend goed en het bestellen van de hypotheek.
De kosten van de taxatie zijn afhankelijk van de marktwaarde van de woning, maar bedragen minimaal rond de 300 euro. De door een advocaat uit te voeren hypotheekopdracht kost ongeveer twee procent van het geleende bedrag, maar minimaal 1.500 euro. Daarbij komen nog de notaris- en kadasterkosten, die zijn gebaseerd op de hoogte van de op te schrijven hypotheek.
Tips en info-adressen voor uw vakantiehuis
Als u uw vakantieappartement of vakantiehuis voor langere tijd alleen laat, is het beter om een beheermaatschappij in te huren om ervoor te zorgen dat alles in orde is.
U moet dit verduidelijken bij het maken van uw keuze:
- Is het bedrijf geregistreerd, heeft het referenties?
- Hoe vaak wordt Your-Best-Home.net gecontroleerd?
- Is de administratie altijd bereikbaar?
- Zo ja, neemt zij dan ook de verhuur over?
- Zijn de lopende kosten (belastingen, water, elektriciteit) duidelijk weergegeven?
- Het vastgoedbeheer werkt samen met servicebedrijven; zo ja met welke?
Adressen
Duits-Portugese Kamer van Koophandel en Industrie
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa
Tel.00351/21/321 12 00 - Fax 00351/21/321 12 20
Duitse ambassade
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tel. 00351/21/8 81 02 10 - Fax 00351/21/8 85 38 46
Alle hier verstrekte informatie is naar beste weten verstrekt. Er kan echter geen garantie worden gegeven voor de juistheid of volledigheid van de informatie.