Individueel eigendom, gezamenlijk eigendom? Iedereen die een condominium koopt, moet duidelijk maken welke aanvullende gebruiksrechten ze hebben. Sommige dingen zijn volledig van jou als huiseigenaar, andere slechts gedeeltelijk.
Eigendom is leuk? Karl Schmidt moppert tegen zijn kamergenoten: hij heeft een condominium met een parkeerplaats voor zijn auto, maar er staan constant vreemde voertuigen geparkeerd. Om dit te voorkomen wilde hij een hek bouwen - de huisburen verboden het hem - de parkeerplaats wordt beschouwd als gemeenschappelijk bezit.
De wetgever regelt in principe wie wat bezit in een complex met condominiums. Waar de staat echter geen rekening mee houdt, wordt door de opdrachtgever bepaald in de verklaring van splitsing. Kopers zouden ze moeten kennen. Het beschrijft hoe een onroerend goed is verdeeld in flatgebouwen en gemeenschappelijk eigendom. En daar ligt een potentieel voor conflict op de loer, zoals het voorbeeld van Karl Schmidt laat zien.
Verklaring van splitsing
Op de splitsingsverklaring staat welke kamers van jou zijn en welke delen van de woning van alle bewoners. De aanduiding van uw appartement in de splitsingsverklaring dient overeen te komen met die in het koopcontract. Uw appartement en de kamers die u verwerft, eventueel een kelder of hobbykamer, zijn bijzonder eigendom. Het pand en alles wat de continuïteit en veiligheid van het huis waarborgt, zoals installaties, is gemeenschappelijk bezit. Maar ook ruimtes die door iedereen worden gebruikt, zoals de wasruimte of de droogruimte. De splitsingsverklaring geeft ook aanleiding tot bijzondere gebruiksrechten voor autoparkeerplaatsen of tuinen. Let op: Ook als in het koopcontract een kelderruimte als aparte eigendom wordt verklaard, heeft de koper geen recht op het enige gebruik,als deze kelderruimte niet als aparte woning is aangemerkt met hetzelfde nummer in de verklaring van splitsing en splitsingsplan.
Prive-bezit
Het privé-eigendom is alleen van u en u kunt het zelf bepalen. Dit omvat uw appartement en de kamers die u volgens de verklaring van splitsing heeft verworven. De kleur van de ramen en voordeur binnen het appartement maken ook deel uit van het pand - maar niet de buitenkant. In principe kunnen alleen zelfstandige appartementen of kamers worden aangemerkt als zelfstandige woning. Gemarkeerde parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeergarage voldoen aan dit criterium, maar parkeerplaatsen in open vakken niet. Als privé-eigendom niet bestemd is voor bewoning, spreekt men van deeleigendom . Dit omvat onder meer winkel- en bedrijfsruimte.
Voorbeelden van privé-eigendom:
- Badkamerinrichting
- Plafondkleding
- Vloerverwarming
- Vensterbank binnen
- Indoor vloeren
- Gemarkeerde parkeerplaatsen in collectieve garages
- Behang
- Kamerdeuren
- Radiator (toewijzing aan gemeenschappelijk eigendom is toegestaan omdat het totale verwarmingssysteem een functionele relatie vormt.)
- open schoorstenen (schoorsteen als onderdeel van de schoorsteen in gemeenschappelijk eigendom)
- niet-dragende muren in het appartement
- muurbedekkingen
- Uitrusting
- Alarmsysteem (indien beperkt tot het gebied van privé-eigendom)
Gemeenschappelijk eigendom
Gemeenschappelijk bezit is alles dat collectief wordt gebruikt. Dit omvat ook het onroerend goed zelf en de oppervlakte van het gebouw en alles wat nodig is voor het bestaan van het huis. Ook de installatietechniek valt onder het gemeenschappelijk bezit. U mag hier alleen wijzigingen aanbrengen met toestemming van de gemeenschap van eigenaren. Omdat deze de externe indruk van het huis zouden beïnvloeden. Het opzetten van parabolische antennes wordt bijvoorbeeld als een structurele maatregel beschouwd en mag niet zonder meer gebeuren (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). Het gemeenschappelijke pand omvat ook buitenmuren en ramen, trappenhuis, dak en verwarming. Vaak worden delen van het gemeenschappelijk bezit toegewezen aan individuele eigenaren voor gebruik, zoals een parkeerplaats voor een auto of terreinen in de tuin. Dan spreekt men van een bijzonder gebruiksrecht.
Voorbeelden van gemeenschappelijk bezit:
- Afsluiters
- Liften
- Outdoor faciliteiten
- Balkon (alle vaste onderdelen zijn gezamenlijk eigendom, de ruimte op het balkon zelf en daaraan bevestigde objecten zijn apart eigendom)
- Mailbox-systeem
- Dakraam
- Isolerende / isolerende lagen
- Hoes
- Dubbele parkeerfaciliteiten (omdat het geen afgesloten ruimtes zijn)
- Dekvloer
- Ramen (omdat ze deel uitmaken van de gebouwschil; binnenschilderwerk in afzonderlijk eigendom)
- Rolluiken, rolluiken, externe jaloezieën (trekinrichtingen, riemen en binnenbekleding van de rolluikkasten maar apart eigendom)
- Vloeren
- Vloerverwarming
- Parkeerplaatsen buiten
- Gemeenschappelijke antennes
- Hoofdleidingen voor water, gas en elektriciteit
- Kinderspeelplaats
- Afvalverwijderingssysteem
- Huis intercoms
- Dragende wanden
- Appartementdeur buiten
- terrassen op de begane grond
U mag alleen met toestemming van de gemeenschap van eigenaren wijzigingen aanbrengen in de gemeenschappelijke eigendommen van uw condominium.
Sandra Weeger-Elsner, advocaat in Keulen en juridisch adviseur bij de consumentenbeschermingsvereniging "Wohnen im Eigen", adviseert: "Iedereen die maatregelen plant die ingrijpen in gemeenschappelijk bezit, moet zich vooraf informeren over zijn rechten op herontwerp". Als de wijziging niet overeenkomt met het distributieplan, kan de gemeenschap van eigenaren eisen dat de eigenaar van het appartement het appartement verwijdert, oordeelde de regionale rechtbank van Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). "Zelfs jaren later kunnen mede-eigenaren aandringen", benadrukt de expert. Ongeacht of er speciale verzoeken zijn voor de bouw van het condominium of structurele veranderingen in het bestaande wooncomplex: "Maak duidelijk of de geplande maatregelen gevolgen hebben voor het gemeenschappelijk bezit en of deze zijn toegestaan", adviseert Weeger-Elsner.Soms zijn de grenzen tussen bijzondere en gemeenschappelijke eigendommen oneindig: geschillen moeten dan door de rechter worden opgelost.
Mede-eigendomsaandelen
De aandelen in mede-eigendom beschrijven het rekenkundig (niet reëel) aandeel in het gemeenschappelijk bezit. Dit is niet wettelijk geregeld, maar wordt meestal afgemeten aan het woonoppervlak. Een klein appartement heeft minder mede-eigendomsaandelen dan een groot appartement. Volgens deze waarde worden nu zowel de last van het gemeenschappelijk bezit als de kosten voor onderhoud, reparatie en overige administratie verdeeld. Ze zijn onlosmakelijk verbonden met het individuele eigendom van een condominium.
Bijzondere gebruiksrechten
Wie een appartement koopt, verwerft privé-eigendom dat alleen hem toebehoort en deelt in het gemeenschappelijk bezit. Daarnaast zijn er speciale gebruiksrechten voor individuen om eigendommen te delen. In de verklaring van splitsing zijn vaak bijzondere gebruiksrechten opgenomen. Ze zijn gerelateerd aan het eigenwoningbezit en kunnen niet worden verkocht aan iemand die geen eigendommen in de gemeenschap bezit. Ze kunnen echter aan buitenstaanders worden verhuurd. Dergelijke bijzondere rechten worden vaak verleend voor terrassen of tuinen op gemeenschappelijke grond, dakterrassen, kelderruimten, delen van de gang die anderen niet gebruiken, parkeerplaatsen buiten of in de open ondergrondse parkeergarage, berging onder het dak of hobbyruimten in de kelder. Hoewel het gezamenlijk eigendom is, mogen de andere eigenaren deze onderdelen niet gebruiken.Maar alle appartementseigenaren moeten de onderhoudskosten van de overeenkomstige ruimtes en kamers samen betalen, zolang er niets anders is geregeld.
Bijzondere gebruiksrechten verhogen de waarde van het appartement. Ze kunnen ertoe leiden dat er meer aandelen in mede-eigendom aan het appartement worden toegewezen dan op basis van vierkante meters gebruikelijk is. Hierdoor betaalt de eigenaar een hogere heffing als compensatie voor het recht om dingen te gebruiken die van iedereen toebehoren. Als een bijzonder gebruiksrecht moet worden ingetrokken of gewijzigd, is de toestemming van alle eigenaren vereist. Een uitzondering is een gerechtelijk bepaalde grove ongelijkheid.
Communautaire orde
De gemeenschapsregels vertellen je of je je werk in het appartement doet en of je je vier muren zonder meer kunt verkopen of verhuren, in hoeverre dieren zijn toegestaan of dat er een verbod is op het spelen van muziek. Daarnaast kan het een groot aantal andere regelingen bevatten die afwijken van de wet, bijvoorbeeld over lasten- en kostendistributie, onderhoud en reparatie, verzekering of bijeenroeping, stemrecht en besluitvorming in de appartementeigenarenvergadering.
Logboeken kunnen belangrijke informatie bevatten
Bekijk zeker de eerdere resoluties van de gemeenschap van eigenaren. Dan weet u tijdig waar er twistpunten zijn in de gemeente, welke gebruiksbeperkingen er zijn, met welke kosten u te maken krijgt doordat de verwarmingsinstallatie of het dak gerenoveerd moet worden, hoe hoog de onderhoudsreserve is, etc. Vraag de verkoper u de notulen van de vorige twee of drie eigenarenvergaderingen te geven, of bekijk ze samen met de vastgoedbeheerder met een volmacht van de verkoper. Dit moet resoluties verzamelen voor alle resoluties die sinds juli 2007 zijn aangenomen. Dit bevat de resoluties van de gemeenschap van eigenaren met hun bewoordingen, de plaats en de datum van de resolutie, evenals rechterlijke beslissingen met hun oordeelformule.Kortlopende schulden vindt u in het laatste jaaroverzicht en het actuele businessplan.
