Een bouwvergunning is niet voor elk bouwproject absoluut noodzakelijk. Wanneer u een bouwvergunning moet aanvragen en welke documenten u nodig heeft voor de bouwaanvraag leest u hier.
Met een bouwvergunning zit u als bouwer aan de veilige kant U kunt er zeker van zijn dat u kunt bouwen in overeenstemming met uw goedgekeurde bouwaanvraag en dat u geen juridische belemmeringen meer zult ondervinden. Er is altijd recht op het verlenen van een vergunning als het bouwproject geen aanleiding geeft tot bouwplanning of bouwvoorschriften. Wel moet de vergunning binnen drie jaar worden gebruikt, anders verliest hij zijn geldigheid en moet u een verlenging aanvragen.
Voor welke projecten heeft u een bouwvergunning nodig?
Plant u een nieuw pand, wilt u uw huis uitbreiden of moderniseren? Dan heeft u waarschijnlijk een bouwvergunning nodig. In principe is voor elke bouw-, gebruiks- en sloopmaatregel een bouwvergunning nodig. Bouwwetten zijn echter behoorlijk verschillend op staatsniveau - in sommige landen is zelfs voor kleine structurele veranderingen zoals dakkapellen een bouwvergunning vereist, in andere kunnen ze zonder vergunning worden opgetrokken. Een blik op de respectieve bouwvoorschriften van de staat, die u meestal kunt vinden op de internetportalen van de deelstaatregeringen, onthult wat wel en niet kan worden gebouwd zonder een bouwvergunning. Voor de leek is een gesprek met een medewerker van de lokale bouwautoriteit echter vaak begrijpelijker en betrouwbaarder. Deze zijn te vinden, afhankelijk van de regio,onder verschillende namen: gebouwafdeling, bouwtoezichthouder of bouwautoriteit.
Tip : Als u geen officieel schriftelijk - en betalend - voorlopig bouwverzoek indient, maar alleen mondelinge informatie wilt, maak dan een notitie van het gesprek: dit omvat de huidige datum en tijd van het gesprek, de naam van de medewerker, zijn telefoonnummer en natuurlijk de opgenomen inhoud. De gespreksnotitie kan handig zijn als er achteraf discrepanties zijn. Idealiter vergezelt een familielid of kennis u naar de bijeenkomst, wiens naam dan ook vermeld moet worden in de notitie. Het alternatief: u verstuurt uw verzoek schriftelijk en informeel per e-mail - dit is meestal ook gratis.
Voor welke bouwprojecten is geen vergunning nodig?
Het is verwarrend: in Beieren hebben eigenaren altijd een vergunning nodig om een wintertuin te bouwen. In Thüringen geldt dit alleen voor bijzonder grote, verwarmde exemplaren. Dit komt doordat het bouwrecht een zaak is van de deelstaten. Voor tuinhuisjes, terrasoverkappingen, carports en garages, fotovoltaïsche zonne-energie, zonnepanelen en waterbassins is in sommige deelstaten helemaal geen vergunning nodig. Vraag het daarom aan de plaatselijke bouwvergunningsautoriteit. Als uw bouwproject geen vergunning nodig heeft, kunt u direct actie ondernemen.
Gevaar: Sommige bouwprojecten hebben in sommige deelstaten geen goedkeuring nodig, maar meld ze wel. Bij dergelijke maatregelen moet de gebouweigenaar of zijn architect vaak evenveel formulieren invullen en documenten overleggen als bij een normale bouwaanvraag. Maar de bouwautoriteit controleert het bouwproject slechts selectief. Indien de gebouweigenaar na een bepaalde periode geen tegendeel van de bouwautoriteit hoort, wordt de bouwvergunning geacht te zijn verleend. Dit wordt ook wel een vrijstellingsprocedure genoemd (zie hieronder).
Goed om te weten : zelfs bouwmaatregelen waarvoor geen vergunning vereist is, zijn onderworpen aan de eisen van de openbare bouwwetgeving. U moet bijvoorbeeld de afstandsregels in acht nemen. Anders kan de autoriteit vervolgens eisen dat er wettelijke voorwaarden worden gecreëerd.
Heeft een tuinhuis geen goedkeuring nodig?
Ook dat is niet over de hele linie te beantwoorden, want het hangt af van uw individuele project: de bouwvoorschriften van de staat bepalen het maximale vloeroppervlak dat een woning zonder vergunning niet mag overschrijden. Ze regelen ook of het tuinhuis statica nodig heeft of niet. U dient daarom bij de bouwautoriteiten na te gaan welke vergunningsdocumenten u moet overleggen voordat u koopt. Misschien is de bouwautoriteit tevreden met de algemene goedkeuring van het bouwpakket.
Bouwvergunning in de vereenvoudigde procedure
Voor sommige bouwprojecten is een vereenvoudigde goedkeuringsprocedure, inclusief ontheffingsprocedures of informatieprocedures, mogelijk. Hier worden alleen bepaalde punten van het gebouwsjabloon gecontroleerd. De bouwer of zijn architect moet ervoor zorgen dat zijn ontwerp volledig beantwoordt aan de eisen van het inrichtingsplan. Kleine en middelgrote gebouwen of woongebouwen kunnen sneller worden goedgekeurd als ze binnen een gekwalificeerd ontwikkelingsplan vallen en de ontwikkeling is beveiligd. Voor de ontheffingsprocedure moeten ook alle gebruikelijke bouwdocumenten worden overlegd. Welke dit zijn, staat in de respectieve bouwsjabloonverordening.
In het informatieproces wordt de bouwvergunning automatisch geacht te zijn verleend binnen een termijn - bijvoorbeeld vier tot zes weken - na het indienen van de bouwdocumenten, tenzij de bouwautoriteit de gebouweigenaar anders informeert.
Vraag de bouwautoriteit hoe lang het goedkeuringsproces duurt.
Documenten voor de bouwaanvraag
Voor een bouwaanvraag zijn professionele planningsdocumenten voor het bouwproject vereist. Daarom moet meestal een architect of burgerlijk ingenieur de aanvraag indienen. Maar er zijn ook uitzonderingen: voor kleinere maatregelen kunnen vakmensen soms ook de aanvraagdocumenten schrijven.
U dient de aanvraag in drievoud in, samen met alle documenten die nodig zijn om het bouwproject te beoordelen. Hier is een ruw kader voor nieuwe gebouwen zonder enige algemene geldigheidsclaim:
- Bouwtekening
- Informatie over de afvoer van eigendommen en watervoorziening
- Informatie over de routeontwikkeling
- Technische beschrijving van het gebouw
- Statica
- Brandbeveiliging, geluidsisolatie, thermische isolatie
- Plattegrond van het kadaster
- Berekening van het aantal gebouwen
- Hoogteplan
- Berekening van de verzegelde eigendommen
- Indien nodig toestemmingsverklaring van buren
De architect stelt samen met u de documenten voor de bouwaanvraag samen. Ze worden in drievoud ingediend.
Dit is hoe het goedkeuringsproces werkt
Is er geen gekwalificeerd ontwikkelplan of plant u afwijkingen van een bestaand ontwikkelplan, dan controleert de overheid tijdens het goedkeuringsproces of uw project qua type gebruik, grootte en ligging van het gebouw, de bebouwde kom en de bouwwijze past in de omgeving. Ze besteedt ook aandacht aan het in acht nemen van afstandsgebieden.
Wie het vooraf eens is over de details, loopt minder risico dat de bouwaanvraag wordt afgewezen. Omdat elke bouwverordening ook ruimte laat voor interpretatie. En als er na een paar weken een weigering het huis binnenfladdert, is er geen reden om op te geven: vaak is er nog een compromis te vinden in een persoonlijk gesprek. Ook speciale vergunningen zijn mogelijk, bijvoorbeeld in het kader van een efficiënte renovatie. Vanwege thermische isolatiemaatregelen mogen gebouweigenaren de grensontwikkeling overtreden - hier komt klimaatbescherming op de eerste plaats.
Goedkeuringsproces in één oogopslag
- Vraag informatie aan de bouwautoriteit .
- De architect maakt een ontwerp en stemt dit af met de opdrachtgever.
- De architect tekent het bouwsjabloon en stelt alle documenten voor de bouwaanvraag samen.
- De bouwautoriteit onderzoekt de bouwaanvraag.
- De bouwvergunning is verleend en het bouwproject kan starten.
OF
- De bouwautoriteit verwerpt de bouwaanvraag en motiveert hun besluit.
- Een gesprek met de bouwautoriteit over een mogelijk compromis of een speciale vergunning is noodzakelijk.
- De architect past het bouwplan aan of de opdrachtgever kan eventueel de goedkeuring van de buren krijgen.
- De bouwautoriteit verleent de bouwvergunning en het bouwproject kan beginnen.
Verwerkingstijd tot de bouwvergunning
Pas als de plaatselijke bouwautoriteit een bouwvergunning heeft afgegeven, mogen de vakmensen intrekken. Dit duurt vaak enkele weken, soms zelfs enkele maanden. Helaas zijn er geen landelijke regels voor de doorlooptijd van bouwaanvragen. De tijd waarin eigenaren van gebouwen inactief moeten wachten, varieert afhankelijk van de staat en de gemeente. Degenen die geluk hebben, komen weg met vier weken - anderen moeten het zes maanden doorstaan. Alleen in Baden-Württemberg bepaalt artikel 54 van de bouwverordening dat de beslissing over de bouwaanvraag uiterlijk na twee maanden moet worden genomen. Hoe snel de bouwvergunning elders wordt afgegeven, hangt ook af van het individuele geval: een normaal woongebouw in een nieuwbouwgebied wordt doorgaans sneller goedgekeurd dan een braakliggend terrein in de beschermde oude binnenstad of een commercieel project in de ongeplande buitenruimte.
Tip : Als er documenten ontbreken, wordt het bouwvergunningsproces onnodig vertraagd - zorg er daarom voor dat het compleet is.
Wanneer heeft een voorlopig bouwonderzoek zin?
Als u wilt weten of uw eigen ideeën geïmplementeerd kunnen worden voordat u het bouwplan maakt, kunt u dit door middel van een voorlopige bouwaanvraag achterhalen. In principe kan iedereen dat stellen - maar het is volkomen zin om advies in te winnen bij een architect die dankzij zijn expertise op het gebied van planning en bouwregelgeving de ene of de andere vraag vooraf kan beantwoorden.
Een vooronderzoek is ook zinvol als er geen bestemmingsplan voor het object is of als het zich in het zogenaamde buitengebied bevindt - dus buiten een aaneengesloten bebouwing. Voorwaarde is dan dat de nieuwbouw "past bij de eigenaardigheden van de omgeving en de bebouwing is geborgd". Ook wie een braakliggend perceel wil verkopen, kan een vooronderzoek doen en zo de prijs verhogen, want geïnteresseerde kopers kunnen immers snel achterhalen of de aankoop voor hen de moeite waard is of niet.
Net als de bouwvergunning moet ook de voorlopige bouwaanvraag schriftelijk worden ingediend bij het verantwoordelijke bouwreglement of de bouwtoezichthouder. Hiervoor zijn twee opties beschikbaar: het formele verzoek (tegen een bepaalde vergoeding - meestal in het dubbele cijferbereik voor een eengezinswoning) en de informele aanvraag. Dat laatste is gemakkelijker te vragen, maar het antwoord erop is niet juridisch bindend.
Goed om te weten : De voorlopige bouwaanvraag neemt niet minder tijd in beslag dan de bouwvergunning - u kunt rekenen op een verwerkingstijd van maximaal drie maanden.
Bouwvergunning kosten
Bouwers dienen voor de bouwaanvraag circa 0,5 procent van de bouwkosten (exclusief bijkomende kosten) te berekenen. Als alternatief kunt u ook de kosten voor de bouwaanvraag berekenen met deze formule:
Besloten ruimte in kubieke meters x bouwwaarde in euro's per kubieke meter / 0,5 procent = kosten van de bouwaanvraag.
Met nieuwbouwkosten van 300.000 euro kost de bouwaanvraag ongeveer 1.500 euro. Als de bouwkosten echter veel lager zijn, rekenen de bouwautoriteiten meestal een minimumvergoeding van 100 tot 200 euro. Speciale vergunningen, bijvoorbeeld van het waterschap of voor het kappen van bomen op het terrein, kunnen extra kosten met zich meebrengen.
Tip : Zelfs als u wilt wachten met het inrichten van de garage voor een nieuwbouwproject, moet u deze vanaf het begin alsnog opnemen in het bouwplan. Dit bespaart u een extra bouwvergunningsprocedure. Maar wees voorzichtig: het extra werk kan leiden tot meer kosten voor de architect en constructeur.
Past uw nieuwbouw in zijn omgeving en beantwoordt het aan het bestemmingsplan, dan mogen er geen problemen zijn met de bouwvergunning.
Moet de buurman akkoord gaan met mijn bouwproject?
Iedereen die alle vereisten van het ontwikkelingsplan en de respectieve bouwvoorschriften van de staat volgt, krijgt een bouwvergunning - ongeacht hoe zijn buurman over het project denkt. Indien daarentegen uitzonderingen en ontheffingen op de bepalingen van het bestemmingsplan moeten worden verleend, is de verlening van de goedkeuring ter beoordeling van de overheid. In dat geval neemt de kans op het verkrijgen van een vergunning toe als de gebouweigenaar de toestemming van zijn buren kan tonen. Overhandig als gebouweigenaar uw buren tijdig de projectdocumenten en vraag hen te ondertekenen.
Oppositiemogelijkheden voor bewoners
Als bewoner verklaar je met je handtekening akkoord te gaan met het bouwproject. Het is echter mogelijk dat u onbedoeld verdere concessies doet, zoals verminderde vrije ruimte. Om dit te voorkomen, volgen hier een paar tips waarop u moet letten bij het controleren van de documenten:
-
Zijn de tussenruimten in orde
Hoe groot de afstand tot de buurman moet zijn, vloeit in principe voort uit de respectieve bouwvoorschriften van de deelstaat. In de regel is het minimaal drie meter - met uitzondering van balkons, erkers of veranda's, waarvoor kleinere grensafstanden gelden. Garages tot een bepaalde grootte kunnen vaak aan de limiet worden gesteld -
Past het gebouw bij het karakter van het gebied?
Als het gebouw in tegenspraak is met het gebouwgebied, kunnen buren zich onredelijk geïrriteerd voelen. Het is echter niet de individuele smaak die dit bepaalt, maar het ontwikkelingsplan. Er mag bijvoorbeeld geen commerciële onderneming in een woonwijk worden gebouwd. In dat geval komt de bouwvergunning sowieso niet door. -
Wordt de bescherming van derden gehandhaafd?
Als het bouwproject het toegestane ruimtegebruik, het aantal appartementen of de hoogte van het gebouw overschrijdt, kunt u als buurman bezwaar maken tegen de bouwvergunning.
Veto tegen de plannen van de buren
Als u actie wilt ondernemen tegen een reeds afgegeven bouwvergunning, heeft u hiervoor maar één maand de tijd. Uitzondering: als u als buurman niet geïnformeerd bent, kunt u zelfs binnen een jaar bezwaar maken tegen de bouwvergunning, gerekend vanaf het moment waarop u kennis kreeg van het bouwproject.
Als de autoriteit het bezwaar afwijst, kan er een actie worden ondernomen bij de bestuursrechter. Het is logisch dat deze actie gepaard gaat met een spoedprocedure waarmee u een bouwstop kunt krijgen. Anders moet u misschien een voldongen feit accepteren. Een bezwaar of een rechtszaak is veelbelovend als de vergunning duidelijk in strijd is met een bepaling ter bescherming van de buren. Het onbelemmerde uitzicht dat u tot dusverre heeft genoten, zult u waarschijnlijk echter niet zeker kunnen stellen.
Hoe groot de afstand tot de buren moet zijn, hangt af van de respectieve bouwvoorschriften van de deelstaat.
Deze voorschriften beschermen de buren
- Bewering voor gebiedsbehoud onder bouwplanningswet
- Voorschriften voor het naleven van afstanden tot de buitenmuren van het gebouw
- deelvereisten voor de stabiliteit van constructies
- indien van toepassing, brandbeveiligingsrichtlijnen
- mogelijke plannen voor de ligging van parkeerplaatsen en garages
- Overwegingsvereiste onder bouwplanningswet
- Sectie 5 van de federale wet inzake immissiecontrole: volgens dit moeten installaties die aan goedkeuring onderworpen zijn, zo worden gebouwd dat ze geen schadelijke milieu-effecten veroorzaken voor het grote publiek of hun buurt.
Bouwen zonder bouwvergunning
Nieuwe gebouwen hebben een bouwvergunning nodig - natuurlijk! Maar bij kleinere bouwprojecten kan de een of de ander geneigd zijn om het langdurige proces te vermijden. Wees voorzichtig: iedereen die zijn bouwproject zonder vergunning uitvoert, of het nu een boomhut of een gereedschapsschuur is, kan de bouwvoorschriften van de staat overtreden.
Deze zogenaamde zwarte mijnbouw blijft op het platteland vaak jarenlang onopgemerkt. Maar sinds Google Street View er is, zijn er steeds meer overtredingen geconstateerd. Vervolgens stuurt de autoriteit eerst een uitnodiging naar de eigenaar om te worden gehoord. Daarna wordt het pand meestal onofficieel gecontroleerd vanuit het aangrenzende pand. Als het een zwart gebouw is, wordt de eigenaar gevraagd het te verwijderen. Doet hij dit niet, dan krijgt hij een boete. Dit varieert afhankelijk van de federale staat en de feiten. Zwarte boeren in Baden-Württemberg betalen een boete van 500 tot 7.500 euro voor kleine veranderingen aan de kamer en 1.500 tot 50.000 euro voor grotere volumes. In Mecklenburg-Voor-Pommeren daarentegen is de boete hiervoor beduidend goedkoper, namelijk 750 tot 10.000 euro. Iedereen die zonder vergunning kleine kamerwijzigingen aanbrengt in Thüringen, krijgt 250 tot 7.500 euro ervan. Overigens: Als de eigenaar het pand na de boete nog steeds niet verwijdert, zal de bouwautoriteit het zelf afbreken.
Goed om te weten : Naast de bouwrechtelijke boetes kan illegaal bouwen gevolgen hebben onder het verzekeringsrecht en het huurrecht, bijvoorbeeld als de opstalverzekering niet uitkeert of de huurder zonder opzegging opzegt.
Bouwvergunning achteraf verkrijgen
Bij het kopen van een huis komt het wel eens voor dat renovatie- of uitbreidingsmaatregelen die vele jaren geleden zijn uitgevoerd niet zijn toegestaan door een bouwvergunning. In dat geval kan een volgende bouwvergunning worden aangevraagd. Dit wordt heel vaak toegekend voor terrasoverkappingen, muren, carports, zwembaden of tuinhuizen.
Tip : Voordat u het onroerend goed koopt, moet u de verkoper alle bouwvergunningen laten zien of de bouwautoriteiten raadplegen. Als ze zeggen dat een volgende bouwvergunning niet kan worden verleend, blijf daar dan vanaf! In dat geval moet u misschien zelfs een verwijderingsopdracht verwachten.
