De overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de aankoop van onroerend goed of een stuk grond en verschilt in Duitsland van staat tot staat. Lees hier wanneer u de belasting moet betalen en hoe u geld kunt besparen.
De overdrachtsbelasting is sinds 2006 een zaak van de deelstaten, zodat zij zelf het belastingtarief kunnen bepalen (zie artikel 105, § 2a, zin 2 van de basiswet). In Duitsland is het daarom niet ongebruikelijk dat belastingtarieven sterk verschillen van staat tot staat. Terwijl Beieren zijn oude belastingtarief van 3,5 procent heeft behouden en dus het laagste tarief heeft, moet je in Brandenburg, Noordrijn-Westfalen, Saarland, Sleeswijk-Holstein en Thüringen veel dieper in je zak graven voor overdrachtsbelasting (elk 6,5 procent) Procent).
De overdrachtsbelasting is nu een van de grootste eigen belastingbronnen in de deelstaten. Waar de inkomsten voor de staat in 2005 nog 4,8 miljard euro bedroegen, was dat in 2019 al 15,8 miljard euro.
Wanneer is de overdrachtsbelasting verschuldigd?
De overdrachtsbelasting wordt altijd geheven bij de aankoop van een woning of woning en is onderdeel van de bijkomende kosten bij het bouwen van een woning of de aankoop van een woning. In tegenstelling tot onroerende voorheffing is deze slechts één keer verschuldigd en wordt deze aan de belastingdienst betaald. Er moet dus zeker rekening mee worden gehouden bij de financiering van de woning.
De overdrachtsbelasting bedraagt doorgaans enkele tienduizenden euro's en mag u daarom bij de financiering niet vergeten.
Bij het kopen van een woning dient u in het koopcontract aan te geven wie de overdrachtsbelasting moet betalen, want volgens artikel 13 nr. 2 GrEStG zijn zowel de vorige eigenaar als de koper in eerste instantie hoofdelijk belastingplichtig. Zodra het koopcontract tot stand is gekomen, moet het notarieel worden bekrachtigd en door de notaris worden overgedragen aan het belastingkantoor. De belastingdienst schrijft vervolgens de belastingschuldenaar met de aanslag overdrachtsbelasting op en vraagt hem de belasting binnen een maand te betalen. Het zogenaamde vrijgaveverklaring wordt pas afgegeven als u als koper de overdrachtsbelasting heeft betaald. Zonder dit kan de inschrijving in het kadaster niet plaatsvinden.
Verschil tussen overdrachtsbelasting en onroerende voorheffing
Deze twee soorten belastingen worden vaak verward door eigenaren van gebouwen en potentiële kopers. Daarom hebben we hier de belangrijkste verschillen voor je op een rijtje gezet:
| Overdrachtsbelasting | Onroerend goed belasting |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Is de overdrachtsbelasting ook verschuldigd bij executie en erfpacht?
Bij het kopen van een huis nemen executieverkoop en erfpacht een speciale positie in, omdat ze verschillen van de gebruikelijke procedure om een huis te kopen en hun eigen contracten op te stellen. De overdrachtsbelasting wordt sowieso geheven. In het geval van executie is het belastingbedrag het resultaat van het hoogste bod waarvoor het onroerend goed is gekocht. Bij de erfpacht wordt deze berekend uit de koopsom, de overeengekomen huurovereenkomst en de looptijd van de huurovereenkomst.
Hoe berekent u de overdrachtsbelasting?
De overdrachtsbelasting vloeit voort uit de overeengekomen koopprijs vermenigvuldigd met het door de deelstaat vastgestelde percentage.
Overdrachtsbelasting = aankoopprijs * huidig percentage per deelstaat
Voor een huis ter waarde van 500.000 euro zou je in Baden-Württemberg 25.000 euro overdrachtsbelasting moeten betalen (5,0 procent).
Berekening: 500.000 x 0,05 = 25.000
Voor een huis met dezelfde waarde bedraagt de overdrachtsbelasting in Thüringen (6,5 procent) 32.500 euro.
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in de deelstaten?
|
staat |
Belastingtarief oud |
Toename |
Belastingtarief nieuw |
Koopsom: € 200.000, - |
|---|---|---|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
05/11/2011 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Beieren |
3,5% |
geen verandering |
€ 7.000 |
|
|
Berlijn |
4,5% |
01/01/2014 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Brandenburg |
5,0% |
07/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Bremen |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Hamburg |
3,5% |
01/01/2009 |
4,5% |
€ 9.000 |
|
Hessen |
5,0% |
08/01/2014 |
6,0% |
€ 12.000 |
|
Mecklenburg-Voor-Pommeren |
3,5% |
01-07-2019 |
6,0% |
€ 10.000 |
|
Nedersaksen |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Noordrijn-Westfalen |
5,0% |
01/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Rijnland-Palts |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Saarland |
5,5% |
01/01/2015 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Saksen |
3,5% |
geen verandering |
€ 7.000 |
|
|
Saksen-Anhalt |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
€ 10.000 |
|
Sleeswijk-Holstein |
5,0% |
01/01/2014 |
6,5% |
€ 13.000 |
|
Thüringen |
5,0% |
01/01/2017 |
6,5% |
€ 13.000 |
* Vanaf oktober 2020
Wanneer hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald?
Als een onroerend goed wordt geërfd of geschonken, zijn alleen successierechten en schenkingsrechten verschuldigd. Verkopen aan eerstegraads familieleden is ook vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Ouders kunnen huizen aan hun kinderen overdragen, net zoals grootouders hun kleinkinderen en echtgenoten aan elkaar kunnen geven.
Een andere uitzondering is de vrijstellingslimiet: dit betekent dat de verwerving van grond voor minder dan 2.500 euro plaatsvindt zonder de overdrachtsbelasting te betalen.
Wijziging van de wet om aandelentransacties te voorkomen
Echter, omdat de overdrachtsbelasting volledig wettelijk kan worden omzeild door middel van zogenaamde share deals, zelfs voor transacties van grote projecten die vele miljoenen waard zijn, besloot de grote coalitie op 31 juli 2019 om de wet op de overdrachtsbelasting te wijzigen.
Achtergrond: Grote investeerders maken gebruik van een maas in de belastingwetgeving en verwerven tot 94,9 procent van de aandelen in het bedrijf dat het onroerend goed bezit. De overige minimaal 5,1 procent blijft bij de verkoper of wordt verkocht aan een derde partij. Overdrachtsbelasting is dan niet verschuldigd. Volgens schattingen van experts betekent dit dat de landen een aanzienlijk bedrag aan belastinginkomsten zullen mislopen.
De wetswijziging zou op 1 januari 2020 in werking moeten treden. Het is de bedoeling om de deelnamegrens te verlagen van 95 naar 90 procent en de periode te verlengen van 5 naar 10 jaar. Dit moet het misbruik van de belasting via de aandelentransacties beperken. In oktober werd de hervorming echter uitgesteld tot de eerste helft van 2020 en kwam toen op de achtergrond vanwege de Corona-crisis.
Hoe u de overdrachtsbelasting kunt verlagen
- Koop onontwikkeld land en bouw een nieuw gebouw
Bij het kopen van een huis in Duitsland moet u normaal gesproken overdrachtsbelasting betalen over de totale waarde van de woning en het gebouw. Dit wordt ook wel de marktwaarde van de woning genoemd. Koopt u echter een braakliggend perceel en bouwt er vervolgens een nieuwe woning op, dan kunt u de overdrachtsbelasting fors verlagen. Voorwaarde hiervoor is echter dat de verkoper van het onroerend goed en het bouwbedrijf geen relatie met elkaar hebben en dat beide contracten onafhankelijk van elkaar tot stand komen.
Het apart kopen van grond en huis is een manier om de overdrachtsbelasting te verlagen.
- Identificeer mobiele extra's in het verkoopcontract
Wie een pand koopt dat zogenaamde "roerende extra's" bevat zoals inbouwkeukens, schoorstenen, sauna's of luifels, kan via een specifiek contract overdrachtsbelasting besparen. Want alleen het onroerend goed, het gebouw en de inventaris komen in het geding voor de overdrachtsbelasting. Dit betekent: items die kunnen worden verwijderd en opnieuw geïnstalleerd, worden niet belast. Geef deze extra's daarom apart op. Let er echter op dat de waarde van de roerende meerwaarden niet hoger is dan 15 procent van de totale koopsom, anders dreigt de belastingdienst achterdochtig te worden. Het beste is om alle facturen en bonnetjes bij de verkoper te krijgen, zodat u ze indien nodig kunt presenteren.
- Maak een aparte lijst van onderhoudskosten
Bij aankoop van een condominium kunt u het totaal van de onderhoudskosten apart in het koopcontract laten zien zodat de koopsom met dit bedrag wordt verlaagd. Over de koopsom betaalt u alleen de overdrachtsbelasting. De onderhoudsreserve is een bedrag dat elk lid van de gemeenschap van eigenaren opzij moet zetten om reparaties en kosten voor het onderhoud van het gebouw te kunnen financieren.
Goed om te weten : waarom moet u eigenlijk over een condominium overdrachtsbelasting betalen? Dat klinkt in eerste instantie misschien niet helemaal voor de hand liggend. Maar aangezien u ook een deel van de woning en de gemeenschappelijke grond met het appartement verwerft, is hier ook de overdrachtsbelasting verschuldigd.
De overdrachtsbelasting is ook verschuldigd bij de aankoop van een condominium.
- Latere belastingvermindering door verlaging van de aankoopprijs
Als verkoper en koper vervolgens een verlaging van de koopsom overeenkomen en deze laten notariseren, kan de overdrachtsbelasting worden verlaagd. In dat geval moet de koper binnen twee jaar een aanvraag indienen bij de verantwoordelijke belastingdienst, die het teveel betaalde bedrag dan terugbetaalt. Een dergelijke latere reductie kan bijvoorbeeld worden veroorzaakt door constructiefouten.
