Een huis bouwen en een grote droom realiseren of een huis kopen en het zelf regelen - beide hebben voor- en nadelen. Bij het bouwen van een huis neemt men vaak kostenrisico's; bij het kopen van een huis investeert men in renovatie- of moderniseringsmaatregelen.
Dani en Steffen Hohenrainer verwachten nakomelingen. Het rijtjeshuis dat ze in 2002 kochten, barst uit zijn voegen met hun twee zoons - drie en vijf jaar oud = "" -. De kans is goed: In de buurt staat een perceel grond met een jaren 50 woning te koop. U grijpt de kans, koopt het pand inclusief woning, laat het oude pand afbreken en plant samen met een architect een nieuw pand.
Wie een huis bouwt, mag geen moeite sparen
Maar het bouwen van een huis betekent ook dat de nieuwbouw tot wel 20 procent duurder kan zijn dan gepland. Als, zoals bij Hohenrainers, een sloop in behandeling is, als de goedkeuring van de bouwautoriteiten maanden op zich laat wachten, als vervuilde locaties of te hoog grondwater bij de ontgraving naar boven komen. Neem daarom voor de aankoop het onroerend goed door met een taxateur, vraag het aan buren, de bouwautoriteit en laat de notaris het kadaster inspecteren. In de bouwfase besparen wijzigingen op het laatste moment u geld, maar onverwachte prijsstijgingen voor bouwmaterialen of het faillissement van een ambachtelijk bedrijf kunnen uw bouwkosten opdrijven. Belangrijk: leg uw budget vast in de planningsfase en zorg voor royale kasreserves voor het onvoorziene.
Bespaar bij de architect
Je moet assertiviteit, zenuwen en de wens hebben om je te organiseren - zelfs als de architect veel voor je doet. Niet zonder hem, hij redt zijn prestatie weer door een stringente kostenplanning. Spreek met hem een onvoorziene vergoeding af als hij aan uw kostenlimiet voldoet.
Als koper van oude panden ben je verplicht het oude pand binnen twee jaar na aankoop op de huidige EnEv-norm te brengen.
Koop een oud gebouw
Het kopen van een oud gebouw betekent dat u Your-Best-Home.net koopt zoals gezien. De financiële risico's zijn lager en uw werk wordt niet overbelast. Voordat u een oud gebouw koopt, moet u hier echter ook alles zorgvuldig bekijken en controleren. Samen met een deskundige controleert u de bouwconstructie. Tijdens een wandeling door de wijk kunt u de omgeving, d.w.z. buren en infrastructuur, bekijken. De gevestigde structuur - school, kleuterschool, bejaardentehuis, supermarkt en pub - biedt u enkele voordelen, maar vereist de bereidheid tot compromissen.
De renovatie van het oude gebouw
Het is logisch om als koper een buffer op te nemen. Als de Hohenrainers het gebouw uit de jaren vijftig zouden laten staan, zouden ze volgens de Vereniging van Particuliere Bouwers 40 procent van de aankoopprijs als richtlijn in de renovatie moeten steken, 34 procent in een huis uit de jaren 70 en 20 procent in de jaren tachtig. Let op: Als koper van oude panden ben je verplicht het oude pand binnen twee jaar na aankoop op de huidige EnEv-norm te brengen.
Een huis kopen of bouwen - de financiering
De vuistregel voor oude en nieuwe gebouwen is: een derde eigen vermogen, een derde hypotheekleningen, een derde annuïtaire lening van de spaarbank.
Als je nog niet genoeg hebt gespaard, overbrugt LBS de kloof met voor- of overbruggingsfinanciering. Bouwers zorgen ervoor dat er geld beschikbaar is als de facturen binnenkomen. De architect stelt een bouwschema op dat u aan uw adviseur overhandigt. Vraag naar speciale voorwaarden - bijvoorbeeld of uw financieringspartner afziet van provisierente en bijkomende kosten voor schattingen of deelbetalingen.
Verhuren aan familieleden
Als je een huis bouwt, plan dan een omaflat voor je familieleden! Want zelfs als verhuurder van familieleden bespaart u belasting - zodra het onroerend goed schuldenvrij is, verbeteren de huurinkomsten uw pensioen.
Als u verhuurt aan familieleden, laat familieleden dan ten minste 75 procent van de lokale vergelijkende huurprijs betrekken. U kunt het eigen vermogen gebruiken voor het koopgedeelte van de woning en het appartement financieren met een lening. De schuldrente vermindert uw huurinkomsten. U trekt eenvoudig verliezen af.
pads
Om het belastingkantoor te laten deelnemen, moet de huurovereenkomst worden ontworpen zoals die tussen vreemden zou zijn. Daarnaast dient de wooneenheid te beschikken over een eigen entree, aparte meters, badkamer- en keukenaansluitingen en eventueel brandwerende wanden. Het is absoluut noodzakelijk dat u tijdens de bouwfase een aparte boekhouding voert voor huis en appartement en dat u de facturen voor vakmensen nauwkeurig scheidt. Het beste wat u kunt doen, is om het project en de belastingbesparing te berekenen met een vereniging voor inkomstenbelastingsteun of belastingadviseur.
vooruitgang
Als u het appartement gratis achterlaat aan familieleden, kunt u gebruikmaken van het KfW-programma voor eigenwoningbezit. In het programma Ecologisch bouwen kunt u zelfs financiering ontvangen voor Your-Best-Home.net en voor de oma-flat - d.w.z. tweemaal. Om financiering te krijgen, moet u altijd financiering aanvragen voordat de bouw begint.
Om ervoor te zorgen dat u niet op uw neus valt bij het kopen van een huis, dient u alles met experts te bespreken voordat u het contract tekent.
Valkuilen bij het bouwen of kopen van een huis: typische valstrikken en trucs
Bij het bouwen of kopen van een huis zijn er een paar dingen waar u op moet letten als u niet extra wilt betalen. Bijvoorbeeld een onvolledige bouwbeschrijving of het ontbreken van een verzekering. Onze tip: Zorg ervoor dat u al in de bouwfase voldoende beschermd bent en ga zorgvuldig om met de inhoud en het object voordat u een contract sluit. U moet ook advies inwinnen bij experts voordat u iets ondertekent, het is tenslotte een van de belangrijkste financiële beslissingen in het leven. Nuttige aanspreekpunten zijn de landelijke adviescentra van de Vereniging van Particuliere Bouwers, de Vereniging Bouwersbescherming en de regionale consumentenadviesdienst.
Gebrek aan verzekering
De bouwverzekering is aansprakelijk voor schade veroorzaakt door hagel, vorst, storm, overstroming, constructiefouten en vandalisme op de bouwplaats. De aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer neemt het over als een derde zich op de bouwplaats verwondt.
Onvolledige bouwbeschrijving
Als u rechtstreeks bij de ontwikkelaar koopt, controleert u zorgvuldig de bouwbeschrijving. Bedenk voordat u het contract ondertekent hoe u uw huis of appartement wilt inrichten. Registreer speciale verzoeken in het contract. Latere wijzigingen kosten.
Ontwikkelingskosten
Dring aan op een overeenkomst in het contract over wie de ontwikkelingskosten betaalt. Iedereen die in het kadaster staat, is premieplichtig als de melding van de gemeentebijdrage in de woning binnenkomt.
Onvolledige contracten
Vaak sluiten de verkoper en koper het contract onder bepaalde voorwaarden. Zo wil de verkoper een recht om te wonen in een van de appartementen in het verkochte appartementengebouw. Hij heeft alleen recht op dit recht als het door de notaris goedgekeurde contract er een passage over bevat. Let op: een contract kan ongeldig zijn als een essentiële overeenkomst niet is notarieel.
Verkeerde hulp
Onjuiste informatie: als een makelaar de marktwaarde van een onroerend goed verkeerd inschat, kan de verkoper hem vragen om te betalen. Hij is aansprakelijk voor het verschil tussen de behaalde en haalbare marktprijs (OLG Schleswig, dossiernummer 14 U 136/99). Ook degene die een onjuiste marktwaardeverslag heeft opgesteld, is aansprakelijk (BGH, dossiernummer X ZR 244/00). Als de makelaar bij de notaris claimt dat de financiering zeker is, hoewel dit niet waar is, is hij aansprakelijk voor schade (OLG Düsseldorf, dossiernummer 7 U 123/99).
Verkeerd advies: advocaten en belastingadviseurs zijn aansprakelijk als ze deadlines missen. Maar ook als u onjuiste ontwerpinformatie geeft of ongunstige contractuele clausules suggereert. De notaris kan aansprakelijk worden gesteld als hij een contract met ondoelmatige regelgeving notarieel heeft gemaakt of onvoldoende toezicht heeft gehouden op de uitvoering van een door hem opgesteld contract. Als de notaris de koopsom van een onroerend goed te vroeg heeft betaald, moet hij zijn cliënt de bijkomende financieringskosten terugbetalen (Federaal Hof van Justitie, dossiernummer IX ZR 266/00).
Pas op voor valse authenticatie
Een voorbeeld: de projectontwikkelaar heeft iemand gevonden die geïnteresseerd is in zijn bouwgrond van 400 vierkante meter - de familie Müller. Binnen een jaar wordt op het terrein een turnkey eengezinswoning gebouwd. De vader van de familie Müller wil het pand met het nog te bouwen huis kopen voor 250.000 euro.
Overzicht: pas op voor valse authenticatie.
Met een notaris, 14 dagen om de koopovereenkomst te herzien
Als u vandaag een vastgoedtransactie laat certificeren door een notaris, ontvangt u als koper 14 dagen voor de certificering de koopovereenkomst. Zo kunt u zonder tijdsdruk de inhoud afhandelen en uw aankoopbeslissing heroverwegen. U moet ook de tijd nemen om de economische en fiscale gevolgen van het bedrijf te berekenen.
De termijn is alleen wettelijk vastgelegd als het enerzijds een consument betreft die de woning niet voor commerciële of beroepsdoeleinden verwerft en anderzijds een ondernemer, bijvoorbeeld een woningbouwvereniging. Voor u als particulier geldt de afkoelingsperiode ook voor het bestellen van erfelijke opstalrechten en koopovereenkomsten voor appartementen. De termijn van 14 dagen wordt tussen particulieren niet voorgeschreven, maar in de praktijk stuurt de notaris u tijdig voor de notarisatie een conceptcontract.
De notaris beantwoordt al uw vragen over het contract - zonder extra kosten: de notariskosten dekken het vorige consult.
Huis kopen: wie is aansprakelijk?
Koper en verkoper ondertekenen het document, de goederen wisselen van eigenaar. Gemakkelijk ding. Er zijn echter gevaren op de loer rond verkoopcontracten voor onroerend goed en kadastrale vermeldingen die u op zijn minst moet weten. Belangrijk: Het is niet het notariële koopcontract dat tot eigendomsoverdracht leidt, maar de inschrijving in het kadaster.
De notaris heeft een kennisgeving van overdracht in het kadaster - de verplichte reservering voor de koper. De notaris verkrijgt verklaringen over het recht van eerste weigering en de ontheffing van bezwaringen van het onroerend goed - in het geval dat het onroerend goed wordt bezwaard met hypotheken en grondlasten. Als alle documenten beschikbaar zijn, laat de notaris u weten aan wie de koopsom betaald moet worden. Voordeel voor kopers: Hij maakt alleen geld over als er geen obstakels meer zijn. Voordeel voor verkopers: Pas als het geld op de rekening staat, vindt de eigendomsoverdracht plaats in het kadaster.
Datums en omkeringen
Als de koper de koopprijs niet op tijd betaalt, bijvoorbeeld omdat de financiering is mislukt, geldt er een achterstandsrente. De verkoper kan zich zelfs terugtrekken uit het contract en een vergoeding eisen voor zijn kosten en gederfde winst. De koper moet dan het voor hem aangetekende bericht van vervoer laten verwijderen. Omgekeerd, als de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt - bijvoorbeeld omdat hij de termijn voor overhandiging niet nakomt - kan de koper een vergoeding eisen voor de door de vertraging veroorzaakte schade. Bijvoorbeeld de kosten voor het huren van een vervangend appartement.
Your-Best-Home.net is gekocht, maar de verkoper neemt de tijd om de sleutels te overhandigen? Het enige wat de koper hier nog moet doen, is een redelijke deadline stellen. Het contract wordt alleen teruggedraaid als dit is verstreken zonder resultaat: wat al betaald is, moet worden geretourneerd.
Aanspraken op schadevergoeding en gebreken
U kunt schriftelijk om vervanging verzoeken - met kopieën van facturen, bankafschriften en rentecertificaten. Bij plichtsverzuim door de verkoper kan de koper de kosten voor de notaris, het kadaster, de makelaar en de overdrachtsbelasting terugvorderen, evenals de kosten van financiering, verhuiskosten en renovatiekosten die verloren zijn gegaan. Indien de koper een gelijkwaardige woning aanschaft, is de verkoper het verschil tussen de oorspronkelijk overeengekomen koopprijs en de koopsom voor de vervangende woning verschuldigd.
gebreken
De verkoper moet de koper informeren over niet-detecteerbare gebreken - vocht, schimmel, giftige bouwmaterialen, geuren. Anders kan de koper het koopcontract betwisten wegens frauduleuze voorstelling van zaken (OLG Bamberg, 4 U 196/01 & 3 U 165/01). Het koopcontract kan ongeldig zijn als de prijs van het onroerend goed twee keer zo hoog is als de waarde (OLG Oldenburg dossiernummer 15 U 15/02).
Aansprakelijkheid bij het kopen van een huis
| vereiste | Juridische gevolgen | |
| Bijbehorende schade | Plichtsverzuim van de verkoper | Vergoeding voor schade aan uw eigen eigendommen . Bijvoorbeeld na waterschade. |
| Schade uitstellen | Plichtsverzuim van de verkoper Verzuim van de verkoper , dwz in principe een aanmaning, tenzij dit overbodig is (bv. Specifieke afspraak). | Schadevergoeding (bijv. Vervangend appartement of financieringskosten), rente over achterstand, verhoogde aansprakelijkheid |
| Compensatie in plaats van prestatie | Plichtsverzuim van de verkoper Fout van de verkoper Het stellen van een redelijke termijn voor (aanvullende) nakoming | Recht op vergoeding van het waardeverschil tussen gebrekkige en niet- gebrekkige goederen |
| Compensatie in plaats van de gehele dienstverlening | Significante plichtsverzuim, nalatigheid van de verkoper, vaststelling van een redelijke termijn voor nakoming / aanvullende prestatie | Omkering van het volledige contract (hier kan bijvoorbeeld, in tegenstelling tot opname, gederfde winst worden vervangen) |
| ontslag | Significante plichtsverzuim (geen fout vereist) Een redelijke termijn stellen voor prestatie / aanvullende prestatie | Herroeping van het contract |
| Vergoeding voor verspilde uitgaven | Plichtsverzuim van de verkoper Fout van de verkoper Het stellen van een redelijke termijn voor (aanvullende) nakoming | bijv. vergoeding van contractkosten (bijv. rentebetalingen, verhuiskosten, renovatiekosten) |
| vermindering | Er is een materieel defect of een juridisch defect. De koper vroeg aanvankelijk om aanvullende prestatie , dwz herstelmaatregelen, gestelde termijn mislukt of overbodig | Koper behoudt het eigendom en verkoper betaalt een deel van de koopsom terug |