Wie op zoek is naar een bouwgrond, wendt zich in de meeste gevallen tot een lokale projectontwikkelaar. De aankoop van een pand is dan echter vaak gekoppeld aan de aankoop van een pand dat al gepland staat en u heeft maar een beperkte zeggenschap over het ontwerp van het pand. Daarnaast worden ook bouwkavels verkocht door gemeenten of particuliere eigenaren. Hier leest u hoe u de juiste bouwkavel voor uw eigen woning vindt en waar u op moet letten bij het kopen van een woning.
- Om een bouwgrond te vinden die te koop staat, moet u de relevante vastgoedportalen op internet en de advertentiepagina's van regionale kranten doorzoeken. Daar vindt u ook informatie over vastgoedveilingen en executieverkopen.
- Informeer direct bij uw gemeente of er nog ruimte is waarop gebouwd kan worden of dat er nieuwbouw gepland is. Kijk dan of er al een ingevuld ontwikkelingsplan is en of je dat mag inzien. In dergelijke gevallen is het zinvol om in een vroeg stadium uw interesse in een geschikte woning kenbaar te maken.
- Naast onroerend goed hebben makelaars vaak ook een kleine selectie bouwkavels in de aanbieding. Maar ze helpen je ook bij het vinden van de juiste bouwkavel en zorgen voor je tot het contract getekend is - uiteraard tegen betaling.
- Veel financiële instellingen hebben hun eigen vastgoedafdeling en bieden hun eigendommen ook op internet aan. Of u kunt op de website van Sparkassen-Immobilien zoeken naar eigendommen in de door u gewenste regio.
- Je moet ook rondvragen in je vriendenkring - niet elk onroerend goed dat wordt verkocht, wordt ook in het openbaar geadverteerd.
- Zoek specifiek naar leegstaande kavels in de door u gewenste regio: U kunt het beste eerst op Google Maps kijken waar zich braakliggende kavels bevinden binnen een bebouwde kom. Inspecteer dan de woning ter plaatse en vraag de bewoners wie de eigenaar is. Vraag hen gewoon of het onroerend goed te koop is.
Controleer de bouwplaats op bouwbaarheid
Zodra er een mooie bouwkavel is gevonden, wordt aan de toekomstige bouwer gevraagd of de kavel überhaupt bebouwd kan worden. Controleer of het een aangewezen bouwgrond is volgens §30 of §34 van de Bouwcode (BauBG), die geschikt is voor de bouw van een woning zonder beperking. Als de bouwkavel zich niet in een aangewezen bouwgebied bevindt, dient u een voorlopig bouwaanvraag naar uw gemeente te sturen. De bouwautoriteit geeft u wettelijk bindende informatie over het bouwpotentieel van het onroerend goed. Gaat het alleen om zogenoemde bouwverwachtingsgrond, dan kun je beter je handen van de aankoop afhouden. Deze gebieden zijn bedoeld als bouwgrond in het bestemmingsplan van de gemeente op de lange termijn, maar er is nog geen ontwikkelingsplan. De realisatie van uw project kan jaren vertraging oplopen.
Specificaties van het ontwikkelingsplan
Als er een rechtsgeldig ontwikkelingsplan voor het pand is, weet de opdrachtgever wat hij kan verwachten. Dit plan regelt vaak de details, van begane grond en vloerhoogte tot dakhelling, van het aantal verdiepingen tot de nokuitlijning en het type en de kleur van het dak. Sommige ontwikkelingsplannen stellen slechts minimale eisen: vaak kun je zelfs een Zweeds huis naast een Toscaans landhuis bouwen. In het ontwikkelingsplan kan elke gemeente bepalen hoe eenvormig de ontwikkeling moet zijn. In principe geldt: hoe lager de vraag naar bouwkavels in een gemeente, hoe groter de ontwerpvrijheid van het object.
Bodemonderzoek zorgt voor veiligheid
Ongunstige bodemgesteldheid kan tot aanzienlijke kosten leiden. Hoge grondwaterstanden, veenresten in de ondergrond, stuifzand of opvullingen uit vroegere tijden vragen om aanvullende maatregelen zoals een paalfundering voor een betere stabiliteit of speciale afdichtingsmaatregelen aan het gebouw. Vraag bij twijfel een bodemonderzoek voordat u koopt. Er zijn aanwijzingen voor problemen als het grondwater bijvoorbeeld dicht bij het oppervlak staat, als er lagenwater in de ondergrond stroomt of als de bodem niet stabiel blijkt te zijn. Hier zou de fundering en ook de kelderconstructie veel duurder worden. Voor een bodemtaxatie moet u kosten berekenen van 800 tot 2.000 euro Een bodemtaxatie is minder belangrijk als het onroerend goed binnen de reikwijdte van een wettelijk bindend ontwikkelingsplan valt,omdat hier op kritieke plekken de ondergrond meestal vooraf werd gecontroleerd.
Checklist over de bodemkwaliteit van de bouwkavel
- Wat voor grond is het?
- Zijn er ondoordringbare lagen?
- Zijn organische insluitsels te verwachten?
- Was er grondopvulling op het terrein? Zo ja: wanneer en wat?
- Bevindt het onroerend goed zich in het gebied van geologische breuken?
- Hoe diep is het grondwater en moet je rekening houden met fluctuaties in het grondwater?
- Komt er gelaagd water of persend water voor?
- Komt de bouwgrond tijdelijk onder water te staan?
- Zijn er in het verleden zaken gedaan met het onroerend goed? Zo ja, welke?
- Is op het terrein bouwpuin, brandstof, olie, verf, chemicaliën, productieafval of huishoudelijk afval opgeslagen?
- Moet u op het terrein resten van munitie verwachten?
- Zijn er branden of ongevallen bekend?
Zorg ervoor dat u controleert op vervuilde locaties. Als het pand eerder voor commerciële doeleinden werd gebruikt, is de kans op bodemverontreiniging groter.
Verontreinigde sites op het terrein
Controleer voordat u de woning koopt of er vervuilde plekken in de grond van de bouwplaats zitten. Zeker als uw bouwterrein zich op een locatie bevindt. Verontreinigde locaties kunnen worden herleid tot eerder industrieel of commercieel gebruik. Lees meer over het eerdere gebruik van de bouwplaats bij de milieu- en waterschappen of bij de rijksregisters van vervuilde terreinen. Indien het gebied commercieel is gebruikt, kan het raadzaam zijn om een bodemonderzoek te laten uitvoeren. Indien het gebied vervuild is met bijvoorbeeld olie of bouwpuin, moet er rekening gehouden worden met de schoonmaakkosten per kubieke meter. De federale wet bodembescherming regelt wie deze kosten in individuele gevallen draagt. Bovendien mag het onroerend goed niet worden gebruikt als financiële zekerheid, aangezien vervuilde terreinen de waarde ervan sterk kunnen verminderen.
Voordat u een stuk land koopt, moet u nagaan of de regio tijdens de Tweede Wereldoorlog zwaar is gebombardeerd. Vooral in industriële centra als het Ruhrgebied, het Stuttgart-gebied en het Rijn-Main-gebied is de kans groot dat er nog blindgangers in de grond zitten die met veel inspanning van tevoren moeten worden geborgen en onschadelijk gemaakt. Laat bij twijfel de bouwplaats controleren met een bodemsonde - kleine en grote metaalresten zijn gemakkelijk op te sporen.
Soms is bodemverontreiniging afkomstig van het naastgelegen terrein. De buurman moet dan niet alleen de verontreinigende stoffen verwijderen, maar ook het pand in zijn oorspronkelijke staat herstellen (arrest BGH, 4 februari 2005, 5 ZR 142/04). In principe is de huidige eigenaar echter altijd verantwoordelijk tegenover de overheid voor het verwijderen van vervuilde terreinen. Omdat renovatie vaak duur is, kunt u uw bouwproject fiscaal afschrijven. Regresvorderingen op de verkoper zijn meestal alleen afdwingbaar als ze uitdrukkelijk zijn overeengekomen in het verkoopcontract.
Controleer de locatie van de bouwkavel en de infrastructuur
Inspecteer de omgeving meerdere keren per week om het volume van het verkeer te controleren - bij voorkeur op verschillende tijdstippen. Als er industriële bedrijven in de buurt van het pand zijn of als vliegtuig-, spoor- of straatlawaai de woonkwaliteit aantast, wordt de waarde van de bouwplaats verminderd. Zorg voor een stuk grond in een rustige omgeving met gemakkelijke toegang tot het openbaar vervoer. Winkels, scholen, doktoren, culturele en recreatieve activiteiten moeten ook vlakbij zijn. De lokale bouw- en milieuautoriteiten laten u weten of er in de nabije toekomst grote bouwprojecten komen.
Als de bouwkavel zich niet in een aangewezen bouwgebied bevindt, dient u een voorlopig bouwaanvraag naar uw gemeente te sturen.
Checklist voor de ligging van de bouwkavel
- Hoe beoordeelt u het karakter van het nederzettingsgebied? Maakt de omgeving een behoorlijke indruk of ziet de buurt er vervallen uit?
- Merkt u geur- of geluidsoverlast op (straat, trein, vliegtuig, industriële installaties)?
- Staat de woning voornamelijk in de zon of in de schaduw of in een regio met veel mist?
- Wat zijn de vooruitzichten? Hebben buren direct zicht op de woning?
- Zijn er verbindingen met het openbaar vervoer in de buurt van de woning?
- Hoe goedkoop is de wegverbinding (lokaal / langeafstandsverkeer)?
- Hoe ver moet je lopen / rijden naar je werk, school en kinderopvang?
- Zijn dokters, winkels en bankfilialen in de buurt?
- Zijn er culturele aanbiedingen, recreatiemogelijkheden, lokale recreatie- en
excursiegebieden ter plaatse?
Ontwikkeling en netwerkkwaliteit
Bespreek met de verkoper en de gemeente of er al ontwikkelingsmaatregelen op het terrein hebben plaatsgevonden, dus of er al telefoon-, elektra-, gas-, water- en rioolleidingen aanwezig zijn. Naast het gemeentebestuur kan ook informatie worden ingewonnen bij Telekom, energieleveranciers en de waterleiding. Belangrijk: neem de ontwikkelingsstatus op in het verkoopcontract - dit voorkomt onnodige kosten achteraf. Ook voor bouwkavels in bestaande bebouwing zijn de toestand van de woonstraat en de straatverlichting van belang. Moeten deze binnen afzienbare tijd vernieuwd worden, dan moeten de bewoners meestal de kosten dragen.
Ook de kwaliteit van de dataverbinding wordt steeds belangrijker - idealiter beschikt het pand al over een breedbandverbinding van glasvezel. Via de televisiekabel zijn nog hoge transmissiesnelheden te behalen. U kunt het beste een directe buur vragen of hij de snelheid van zijn internetverbinding voor u kan testen.
Checklist voor de ontwikkeling van de bouwplaats
- Is drinkwater al aangesloten?
- Hoe ver is de dichtstbijzijnde openbare drinkwaterleiding verwijderd?
- Is er een aansluiting voor riolering op het terrein?
- Hoe ver is de rioolbuis?
- Hoe diep is de rioolbuis?
- Is er een aansluiting voor gas op afstand?
- Hoe ver is de gasleiding?
- Zijn er elektriciteitsleidingen aangelegd?
- Hoe ver zijn deze lijnen verwijderd?
- Is er een telefoon- en / of kabelaansluiting?
- Lopen er toevoerleidingen over het terrein? Zo ja, welke?
- Zijn de ontwikkelings- en uitbreidingsbijdragen betaald?
- Wat zijn de overige kosten?
Bekijk de kadastrale vermelding voor de bouwkavel
Als er aanvoerlijnen of masten op uw bouwterrein staan, kunnen deze het bouwpotentieel van uw bouwterrein ernstig beperken. Informeer bij de notaris die het kadaster inspecteert ter voorbereiding van de koopakte naar de zogenaamde bouwbelasting, ofwel de “rechten van derden”. In sommige deelstaten kunt u deze heffingen opvragen in het bouwbelastingregister bij de verantwoordelijke bouwautoriteit. U staat aan de veilige kant als er geen rechten op gedrag of doorgang zijn en er ook geen tegenstrijdigheden zijn in termen van eigendom. Voorzichtigheid is geboden als uw bouwgrond dicht bij architectonische of natuurlijke monumenten ligt. Informeer dan zeker naar eventuele wettelijke beperkingen.
Een uittreksel uit het kadaster geeft ook informatie over de activiteiten van vorige eigenaren. Als er bijvoorbeeld een autoreparatiewerkplaats, een tankstation of een schoonmaakdienst op het terrein was, kunnen er restanten op het terrein achterblijven. Dit geldt ook voor ambachtelijke of productiebedrijven of zelfs voor gebruik als stortplaats. De eigenaren van aangrenzende eigendommen zullen u ook informatie geven over eerder gebruik. In geval van twijfel, koop dan niet of zorg voor aansprakelijkheidsbepalingen in het verkoopcontract.
Als uw zoektocht naar een geschikte bouwkavel niet succesvol blijkt te zijn, helpen professionals, bijvoorbeeld van de Vereniging van Particuliere Bouwers, u verder.
Het koopcontract en bijkomende kosten voor de bouwkavel
Zodra u de juiste bouwkavel heeft gevonden en heeft besloten de kavel aan te kopen, zal een notaris het koopcontract opstellen. Hij controleert de inschrijvingen in het kadaster en formuleert de tekst van het contract. Tijdens de legalisatie legt hij de juridische risico's en hun contractuele bescherming uit. Nadat alle partijen hebben getekend, brengt de notaris de belastingdienst, de verantwoordelijke deskundigencommissie en het kadaster op de hoogte. Hij verkrijgt verwijderingsdocumenten en andere wettelijk vereiste vergunningen. Naast de prijs van de woning zijn er nog een aantal bijkomende kosten:
Makelaardij: Heeft u een makelaar ingehuurd om de woning te vinden? Dan kost dat u - afhankelijk van de regio - drie tot zes procent bemiddelingskosten.
Notaris:Om de aankoop juridisch bindend te maken, heeft u een contract nodig dat door de notaris is vastgelegd. Voor deze dienst rekent hij vergoedingen aan die zijn gebaseerd op een vaste kostenstructuur. De hoogte van het bedrag is niet alleen afhankelijk van de koopsom, maar ook van de inspanning waarmee de notaris te maken heeft. U kunt zelf beslissen of u hem gewoon de notarisering laat doen of hem bijvoorbeeld de inschrijving in het kadaster toevertrouwt. De inzending zelf kost zeker extra geld.
Financiering: Als de koper of bouwer een lening aangaat voor zijn onroerend goed, zijn er bijkomende financieringskosten. Dit zijn bijvoorbeeld bouwtijd en provisierente en deelbetalingstoeslagen of extra kosten voor het bestellen van het kadastraal bij de notaris en het kadastraal opnemen.
Belastingen en ontwikkeling: De staat eist bij aankoop 3,5 procent overdrachtsbelasting. Wie bouwgrond koopt, betaalt ook overdrachtsbelasting voor de toekomstige bouw als de woning al verkocht wordt met de geplande woning. De koper betaalt daarentegen alleen de overdrachtsbelasting voor het onroerend goed als hij na de aankoop vrij kan kiezen voor een projectontwikkelaar.
Wie bouwgrond koopt, moet ook rekening houden met ontwikkelingskosten. Dit omvat aansluitkosten voor riolering, water, elektriciteit, gas of stadsverwarming, kabels en telefoons. Als oude gebouwen worden gesloopt of storende bomen worden gekapt voorafgaand aan de bouw, moet u ook met deze kosten rekening houden. Vergeet niet de kosten van de bouwvergunning, elektriciteits- en waterkosten voor de bouwplaats en verzekeringspremies.
Opmeten van de bouwplaats: moeite en kosten
Als er een geschikte bouwkavel is gevonden en het koopcontract is getekend, komt de landmeter tussenbeide: hij bereidt de planningsdocumenten voor en maakt ze werkelijkheid, plaatst pinnen en plaatst grensstenen. Als u de woning wilt delen, moet u deze verplicht inschakelen. De specialist adviseert u bij vragen met betrekking tot de bouwhaalbaarheid en het inrichtingsplan. De bouwautoriteiten in sommige deelstaten hebben een officieel bouwplan nodig, dat de landmeter voor u zal maken voordat de bouw begint. Hij geeft de aannemer bouwhoeken en hoogtes. Na oplevering meet de professional het gebouw voor het kadaster.
De vergoedingen voor de landmeetkundige dienst verschillen per federale staat en zijn meestal gebaseerd op de waarde en grootte van het onroerend goed. Opdeling en meting van een oppervlakte van 1.000 vierkante meter (waarde: 100 euro per vierkante meter) kostte ongeveer 1.320 euro. De bouwmeting voor verhuizing voor een woningwaarde onder de 250.000 euro kost ongeveer 500 euro. Voeg hier btw en kosten aan toe.
Landmeters komen ter plaatse voordat de bouw begint.
Dit is hoe een typisch onderzoeksproces werkt
In onze casestudy vonden de bouwers een stuk grond van 400 vierkante meter voor een eengezinswoning. De nieuwbouw moet tussen de 200.000 en 250.000 euro kosten. U huurt een landmeter in om de woning op te meten en meet het gebouw zodat het exact volgens de specificaties van de goedgekeurde bouwaanvraag wordt geplaatst.
Advies: Bouwers in heel Duitsland kunnen een door de overheid aangestelde landmeetkundige ingenieur (ÖbVI) in dienst nemen, behalve in Beieren, waar kantoren meten. Hij licht toe: welke gebouwen zijn toegestaan? Wat zijn de belastingen op het terrein? Hoeveel is het onroerend goed waard? Bij een vervolgopdracht maken de kosten deel uit van de landmeetkundige dienst.
Kosten: Geen vervolgopdracht, 40 tot 80 euro per uur
meten:De familie laat het pand opnieuw opmeten omdat een deel van de grensstenen niet meer te vinden is. Als u een bouwkavel wilt delen, moet u ook de professional raadplegen. De betrokken documenten, maatregelen, markeert grenzen, leidt grensonderhandelingen en dient de aanvraag tot overdracht in bij het vastgoedkadaster.
Kosten: tussen 800 en 1.500 euro
Site plan: Voor de bouwaanvraag heeft de opdrachtgever een site plan nodig waarin de locatie en het bedrag van het geplande project kan worden geïdentificeerd. Afhankelijk van de bouwvoorschriften en de bouwvoorschriften van de staat, stelt de ingenieur een officiële (notariële) of een eenvoudig bouwplan op.
Kosten: tussen 800 en 1.500 euro
.Zodra de bouwaanvraag is goedgekeurd, begint de bouwfase. De eerste stap is het graven van de bouwput. De landmeter markeert de hoekpunten van het huis met houten palen (meestal vrijwillig, afhankelijk van de staat).
Kosten: Tussen 300 en 500 euro
Fijn uitzetten: Nadat de graafkuil is uitgegraven, heeft de werfleider nauwkeurige referentiepunten nodig om het gebouw op de juiste positie te krijgen. De vakman markeert belangrijke bouwbijlen met spijkers op een zogenaamde bouwplaat. De voorman rijgt koorden over de spijkers om de positie van de muren te bepalen.
Kosten: tussen 400 en 600 euro
Bewijs voor de bouwautoriteit:Afhankelijk van de bouwvoorschriften van de staat, moet tijdens de bouw aan de bouwtoezichthouder worden aangetoond dat het gebouw zal worden gebouwd in overeenstemming met de vergunning. Certificaten van ÖbVI dat de locatie en hoogte van de schil overeenkomen met de gegevens in de bouwvergunning.
Kosten: Tussen 400 en 600 euro
Meting: Het is de plicht van de opdrachtgever om het voltooide gebouw kadastraal op te laten meten voor opname op de eigendomsplattegrond. De eigenaar huurt een door de overheid aangestelde landmeter (of het kadaster) in.
Kosten: tussen 800 en 1.000 euro
