Huurschuldvrijheidscertificaat: het is een nogal ingewikkeld woord voor een eenvoudig formulier dat nu gemakkelijk van internet kan worden gedownload (ook hier op haus.de). Met dit formulier kan de verhuurder aan zijn huurder bevestigen dat hij altijd alle huurbetalingen regelmatig, op tijd en volledig heeft voldaan.
Tegenwoordig hebben veel verhuurders deze bevestiging nodig bij het opnieuw verhuren van een appartement. U wilt duidelijkheid krijgen over de kredietwaardigheid en het betalingsgedrag van uw potentiële huurder en voorkomen dat u uw appartement overlaat aan wanbetalers of zelfs nomaden.
Aan de andere kant geven veel verhuurders de bevestiging niet graag aan hun huurders, ook al is de huur altijd regelmatig, op tijd en volledig betaald. Dus wat is de vangst? Heeft het certificaat niet alleen voordelen voor de verhuurder?
Om te downloaden: Formulier vrijstellingsverklaring huurschuld:
Wat zijn de voor- en nadelen van het certificaat van vrijstelling van huurschuld?
Elke verhuurder dient vooraf op de hoogte te zijn van een aantal feiten voordat hij een attest van vrijstelling van huurschuld opvraagt bij zijn aspirant-huurder of deze invult en ondertekent voor zijn huidige huurder. Een doorslaggevend voordeel voor de toekomstige verhuurder is dat hij, naast de Schufa-gegevens en het bewijs van inkomen, bij de verhuur van een nieuwe huurder nog een indicatie van de betrouwbaarheid van zijn aspirant-huurder in handen heeft. Dit kan het voor hem gemakkelijker maken om het betalingsgedrag, het huurgedrag en de kredietwaardigheid van zijn toekomstige huurder te beoordelen. Hoe belangrijk deze informatie werkelijk is, iedereen moet voor zichzelf beslissen.
Voor de vorige verhuurder, die het attest van vrijstelling van huurschuld voor de huurder afgeeft voordat hij het gehuurde appartement verlaat, brengt dit feitelijk enkele risico's met zich mee. In het ergste geval geeft hij zijn huidige huurder een charter af en ontslaat hij hem ook van eventuele huurclaims in de toekomst.
Wie heeft wanneer en waarom een attest van vrijstelling van huurschuld nodig?
Het certificaat van vrijwaring van huurschulden is vooral gebruikelijk geworden in grote steden, aantrekkelijke woonwijken en grootstedelijke gebieden. In die gebieden waar woonruimte schaars en veel gevraagd is, moeten verhuurders snel en goed een keuze maken uit vele geïnteresseerden. Met lange wachtrijen om te bekijken, is het voor u als verhuurder vaak bijzonder moeilijk om snelle en objectieve beslissingen te nemen en niet verblind te worden.
Veel aspirant-huurders nemen het attest van vrijstelling van de huurschuld van hun vorige verhuurder mee naar de bezichtigingsafspraak. Ze hopen dat ze betere kansen hebben om het begeerde eigendom te krijgen. Als een belanghebbende geen certificaat van vrijstelling van de huidige huurschuld van zijn huidige verhuurder kan overleggen, kan hij door het net vallen en wordt er geen rekening mee gehouden bij de verhuur. Dat is jammer en ongegrond.
Veel verhuurders willen zich begrijpelijkerwijs zo goed mogelijk beschermen tegen huurnomaden en onbetrouwbare contractpartners. Als verhuurder moet u zich er echter van bewust zijn dat zelfs goede en betrouwbare huurders om verschillende redenen mogelijk geen certificaat van vrijstelling van huurschuld ontvangen. Huurfraudeurs daarentegen kunnen dergelijke formulieren gemakkelijk vervalsen of kopen van hun vorige huurders. Omdat de periode van de huurbetalingen meestal niet duidelijk zichtbaar is, had ook hier manipulatie kunnen plaatsvinden.
Hoe reageer ik als verhuurder op een ongevraagd, verzonden of verstrekt attest van vrijstelling van huurschuld?
Om redenen van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) is het nu aan te raden om alleen een attest van vrijstelling huurschuld te accepteren als je aspirant-huurder echt geïnteresseerd is in het appartement. Je legt dan uit dat je zijn kredietwaardigheid moet controleren met verschillende documenten. Anders maak je je enerzijds kwetsbaar en sluit je bij voorbaat ook andere geschikte belanghebbenden uit alleen omdat je het document nog niet hebt.
Kan de verhuurder een attest van vrijstelling van huurschuld aanvragen?
Aangezien u als verhuurder zelf kunt bepalen aan wie u uw appartement wilt verhuren, kunt u voor uw eigen gemoedsrust natuurlijk ook een schuldvrij huurbewijs aanvragen. U dient zich er echter van bewust te zijn dat dit certificaat geen bewijs is van de kredietwaardigheid of toekomstig betalingsgedrag van uw huurder en geen juridische bescherming voor u vormt.
U moet ook weten dat veel verhuurders, ondanks regelmatige huurbetalingen, het formulier om verschillende redenen niet graag uitgeven, die in de volgende paragraaf nader worden toegelicht. Het is daarom aan te raden dat u als verhuurder andere alternatieven aan uw aspirant-huurders voorstelt, zoals zelfevaluatie, kwitanties of garanties, waarmee de aspirant-huurders hun betrouwbaarheid kunnen aantonen.
Zijn alle huurschulden afbetaald? Een verklaring van vrijstelling van huurschuld kan hierover informatie verschaffen.
Hebben huurders recht op een verklaring van vrijstelling huurschuld van de vorige verhuurder?
Nee, er bestaat voor de huurder geen wettelijk recht op een attest van vrijstelling van huurschuld. Uw huurders hebben geen recht op zo'n document, ook al hebben ze hun huurbetalingen regelmatig, volledig en op tijd betaald. Dit werd beslist door het Federale Hof van Justitie (BGH, arrest van 30 september 2009, Az. VIII ZR 238/08).
De rechters rechtvaardigden hun oordeel met het feit dat het certificaat van vrijstelling van huurschuld ook kon worden geïnterpreteerd als een ontvangstbewijs van de definitieve afwikkeling. Als verhuurder ziet u vanaf dit moment af van alle bestaande vorderingen op uw huurder, zoals openstaande energierekeningen, toekomstige huurclaims of de mogelijkheid om een borgsom in te houden bij gebreken aan de huurwoning nadat de huurder is verhuisd. Uw verklaring zou dan kunnen worden geïnterpreteerd als een "getuigenis tegen uzelf". Dus als er later een geschil is over openstaande betalingen, heb je als verhuurder hele slechte kaarten.
Omgekeerd zijn er natuurlijk ook veel verhuurders die het attest niet afgeven ook al is de huurprijs of de meerkostenvergoeding rechtmatig verlaagd, bijvoorbeeld omdat tekortkomingen niet zijn verholpen of omdat er ten onrechte een bijkomende kostenopgave is afgegeven.
Certificaat vrijstelling huurschuld: welke alternatieven zijn er?
Het is dus niet ongebruikelijk als een potentiële huurder u geen verklaring van vrijstelling huurschuld kan verstrekken. Dit mag voor u dus niet automatisch een reden zijn om de prospect af te wijzen. Als hun vorige verhuurder echter weigert te bevestigen, kunnen ze een ontvangstbewijs vragen voor alle huurbetalingen die ze tot nu toe hebben gedaan. Iedere verhuurder is hiertoe verplicht volgens artikel 368 BGB.
Als alternatief kan uw toekomstige huurder u ook de rekeningafschriften bezorgen van hun huurbetalingen in het verleden, geneutraliseerd, d.w.z. verduisterd op de niet-cruciale plaatsen. Met een overeenkomstige selectie in internetbankieren is dit nu heel gemakkelijk en handig. U ontvangt dan een overzichtelijk overzicht van alle huurbetalingen die uw nieuwe huurder in het verleden heeft gedaan.
Als alternatief kunt u de informatie ook suggereren van een borgsteller. U mag in geen geval zonder toestemming van uw aspirant-huurder contact opnemen met de vorige huurder om direct te informeren naar de huurder en het betalingsgedrag. Om redenen van gegevensbescherming raden wij dit ten zeerste af.
Het certificaat van vrijstelling van huurschuld is vooral wijdverbreid in steden.
Certificaat vrijstelling huurschuld: Wat moet ik doen als de ouders de huur betalen?
In het geval van studenten of stagiaires betalen de ouders meestal alsnog de huur. In dat geval kunt u de verklaring van vrijstelling huurschuld opvragen bij de verhuurder van de ouders van uw jonge huurder. Wonen de ouders van uw aspirant-huurder in hun eigen woning of is het het eerste appartement dat wordt verhuurd, dan moet u de huurders aanmoedigen om dit in de huurderszelfevaluatie uitgebreid toe te lichten. Als je met al deze gegevens rekening houdt, geef je ook jonge gezinnen of startende huurders de kans om zich bij de toewijzing van appartementen te verdedigen tegen aspirant-huurders met documenten van een vorige huurder.
Wat kost een certificaat van vrijstelling van huurschuld?
Hier is momenteel geen wettelijke regeling voor. Sommige verhuurders ondertekenen het certificaat zonder kosten in rekening te brengen, vooral als de huurder hen het ingevulde formulier op een ongecompliceerde manier bezorgt. Andere verhuurders rekenen voor de door hen gemaakte onderzoeksinspanning niet onaanzienlijke kosten, die kunnen oplopen tot 50 euro.
Waarom zijn verhuurders zo terughoudend om een certificaat van vrijstelling van huurschuld af te geven?
Zoals hierboven reeds vermeld, bestaat er feitelijk een risico voor de verhuurder om af te zien van openstaande vorderingen op de huurder.
De omgang met gegevens is ook erg delicaat geworden door de nieuwe Algemene Verordening Gegevensbescherming. Veel verhuurders geven er de voorkeur aan om zo min mogelijk informatie te verstrekken om zich niet illegaal te gedragen en zo kwetsbaar te maken.
Veel verhuurders schrikken ook terug voor de niet onaanzienlijke onderzoeksinspanning. Omdat het erg belangrijk is om het certificaat in elk geval absoluut correct in te vullen. Als u uw huurder een plezier wilt doen en een oogje dichtknijpt of haastig tekent zonder nauwkeurig onderzoek, ook al heeft uw huurder niet altijd regelmatig betaald, dan schiet u voor uzelf. In het ergste geval ben je zelfs een schadevergoeding verschuldigd aan de volgende verhuurder. Als uw vorige huurder zijn betalingen niet doet in de nieuwe huurovereenkomst en de nieuwe verhuurder kan u een verkeerd afgegeven attest bezorgen, dan kan het zijn dat u deze huurschuld zelfs moet verrekenen.
Wat te doen als de vorige verhuurder het attest van vrijstelling van huurschuld niet wil afgeven?
In dit niet zo zeldzame geval heeft uw aspirant-huurder nog steeds recht op een ontvangstbewijs voor alle betalingen aan zijn vorige verhuurder. Als alternatief is het raadzaam om een Schufa-zelfevaluatie aan te vragen bij uw nieuwe huurder of om de loonstroken van de afgelopen maanden te laten overleggen.
Hebben onderhuurders een attest van vrijstelling van huurschuld nodig?
De huur van een onderhuurder komt alleen tot stand met de hoofdhuurder van het appartement, niet met de verhuurder van de hoofdhuurder. Om deze reden kan de onderhuurder de bevestiging die hij nodig heeft alleen opvragen bij de hoofdhuurder, maar niet bij jou als verhuurder.
Conclusie: Certificaat vrijstelling huurschuld: voor- of nadelen?
Het kan voor u als verhuurder een goed gevoel zijn als uw nieuwe huurder zijn betrouwbaarheid kan bevestigen met een huurschuldverklaring van de vorige verhuurder. Toch biedt deze informatie u geen echte zekerheid. Ook huurnomaden of wanbetalers kunnen u zo'n attest bezorgen.
Voor verhuurders zijn er bijna geen voordelen, maar er zijn een paar nadelen aan het verstrekken van het document aan hun vorige huurders. U dient zich daarom af te vragen welk gewicht u dit document wilt geven bij het verhuren. In individuele gevallen kan hiervan bij de beoordeling van een huurder worden afgezien. Net zoals er zwarte schapen zijn onder huurders, zijn niet alle certificaten altijd moeilijk.
Het onderwerp vrijstelling van huurschuld is eigenlijk niet zo eenvoudig. In geen geval mag het certificaat worden gebruikt als het enige criterium voor een nieuwe verhuur.
