De huurrem moet ervoor zorgen dat er blijvend betaalbare woonruimte is, vooral in grootstedelijke gebieden. Voor zowel huurders als verhuurders roept de regeling echter een aantal vraagtekens op: waar geldt de huurrem? Welke verschillen zijn er tussen de deelstaten? Hoeveel kunnen de huren stijgen? We hebben de antwoorden.
Wat is de huurprijsrem?
Hierin staat dat de huurprijzen voor nieuwe verhuringen maximaal 10 procent boven de lokaal vergelijkbare huurprijs mogen liggen. Op 1 juni 2015 is de huurprijsrem in werking getreden. Artikel 556d van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) is bedoeld om ervoor te zorgen dat de huren op bijzonder krappe huizenmarkten (zoals die in grote Duitse steden zoals Hamburg, Berlijn of München) niet binnen zeer korte tijd naar utopische hoogten stijgen. Omdat vooral in grootstedelijke gebieden veel mensen simpelweg geen woonruimte meer kunnen betalen.
Om ervoor te zorgen dat de “wet tegen huurverhogingen in krappe huizenmarkten”, zoals de huurprijsrem officieel heet, relevant wordt in een gebied, moeten de deelstaten een wettelijke verordening voor dit gebied uitvaardigen. Hierin wordt een bepaalde gemeente of stad uitgeroepen tot gebied met een gespannen woonsituatie. Gebeurt dit niet, dan kunnen de huren verhoogd worden in het kader van de overige wettelijke regelingen.
Wat betekent de huurrem voor verhuurders?
Bent u verhuurder dan is het belangrijk dat u bekend bent met de bepalingen van de huurprijsrem. Alleen op deze manier is het voor u mogelijk om een juridisch correcte huurprijs vast te stellen voor de woonruimte die u huurt.
Wanneer treedt de huurrem in werking?
Als de federale staat een verordening heeft uitgevaardigd voor het gebied waarin uw onroerend goed zich bevindt, waarin wordt verklaard dat het een gebied is met een krappe huizenmarkt, moet u zich aan de huurrem houden. Volgens § 556d BGB (2) kan een gebied als zodanig worden aangemerkt als:
- huren stijgen aanzienlijk meer dan het landelijk gemiddelde,
- de gemiddelde extra last voor huishoudens ligt aanzienlijk hoger dan het nationale gemiddelde,
- de inwonende bevolking groeit zonder dat door nieuwbouw de nodige woonruimte wordt gecreëerd, of
- er is weinig leegstand als er veel vraag is.
Waar is de huurprijsrem van toepassing?
De huurrem zou theoretisch in het hele land kunnen gelden. In feite zijn de regionale verschillen groot. Omdat de huurrem alleen van toepassing is als deze bij regelgeving door de federale staten is uitgegeven. Dit gebeurt wanneer de situatie voor huurders op de woningmarkt zo kritiek is dat veel mensen geen huisvesting meer kunnen betalen. Hier zou de huurrem de alsmaar stijgende huren moeten beteugelen.
In Hamburg, Berlijn en Noordrijn-Westfalen werd de kans voor het eerst benut. Later hebben ook Beieren, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Nedersaksen, Rijnland-Palts, Sleeswijk-Holstein en Thüringen gebieden afgebakend waar de huurrem van toepassing is. In Sleeswijk-Holstein is de verordening op 30 november 2019 echter afgeschaft. In Nedersaksen werd de oorspronkelijke vorm van de huurprijsrem daar in de zomer van 2020 ongeldig verklaard door de regionale rechtbank van Hannover. Eind herfst 2020 wordt een nieuwe verordening aangenomen. Hierin vallen vijf van de 12 oorspronkelijke steden uit, waaronder een grotere stad met Wolfsburg. De nieuwe huurrem gaat ook gelden voor de zeven Noordzee-eilanden die al zijn opgenomen. In Saksen,In Saksen-Anhalt en Saarland is nog geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huurrem tot 2020 in te voeren.
Volgens een wijziging in de huurwet 2020 mogen de staten nu verdere gebieden specificeren waarop de huurprijsrem tot 2025 van toepassing is, in plaats van pas tot eind 2020.
Belangrijk: het kan zijn dat de regeling niet voor een hele stad geldt, maar slechts voor enkele delen ervan. Om absoluut zeker te zijn, moet u informatie inwinnen bij de verantwoordelijke stad of gemeente.
| stad | staat |
|---|---|
| Berlijn, stad | Berlijn |
| Hamburg, Vrije en Hanzestad | Hamburg |
| München, hoofdstad van de deelstaat | Beieren |
| Keulen, stad | Noordrijn-Westfalen |
| Frankfurt am Main, stad | Hessen |
| Stuttgart, hoofdstad van de deelstaat | Baden-Wuerttemberg |
| Düsseldorf, stad | Noordrijn-Westfalen |
| Bremen, stad | Bremen |
| Neurenberg | Beieren |
| Bonn, stad | Noordrijn-Westfalen |
| Munster, stad | Noordrijn-Westfalen |
| Karlsruhe, stad | Baden-Wuerttemberg |
| Mannheim | Baden-Wuerttemberg |
| Augsburg | Beieren |
| Wiesbaden, hoofdstad van de deelstaat | Hessen |
| Freiburg im Breisgau, stad | Baden-Wuerttemberg |
| Erfurt, stad | Thüringen |
| Mainz, stad | Rijnland-Palts |
| Rostock | Mecklenburg-Voor-Pommeren |
| Kassel, documentastad | Hessen |
| Ludwigshafen am Rhein | Rijnland-Palts |
| Potsdam, stad | Brandenburg |
| Darmstadt | Hessen |
| Heidelberg, stad | Baden-Wuerttemberg |
| Offenbach | Hessen |
| * Bron: Duits Verbond van Vakverenigingen (DGB) |
Met hoeveel kan de huur stijgen ondanks de huurrem?
Wat betekent dat voor jou? Het betekent dat de huurprijs voor een nieuwe verhuur van een bestaand appartement niet meer dan tien procent hoger mag zijn dan de lokale vergelijkende huurprijs. Hoeveel deze vergelijkende huurprijs is, kunt u zien in de huurindex die door uw stad of gemeente wordt gepubliceerd.
Huurrem: de huurindex is cruciaal
Om de huurrem te kunnen toepassen is kennis van de actuele huurindex in de betreffende stad of gemeente een vereiste. Want om er zeker van te zijn dat de huurprijs niet meer dan tien procent boven de standaard lokale huurprijs ligt, moeten de actuele waarden bekend zijn.
Belangrijk: verhuurt u een huis in plaats van een appartement, dan is het niet zo eenvoudig om de lokale vergelijkende huurprijs vast te stellen, omdat er voor huurwoningen meestal geen huurindex bestaat. Hier moeten de huren van drie vergelijkbare panden worden vergeleken om de lokale vergelijkbare huurprijs te bepalen. De gemiddelde huurprijs resulteert dan in de lokale vergelijkende huurprijs.
Welke uitzonderingen op de huurprijsrem zijn er voor verhuurders?
In bepaalde gevallen hoef je je als verhuurder geen zorgen te maken over de huurrem. Zelfs als uw eigendom zich in een gebied bevindt dat bij verordening tot gebied met een krappe huizenmarkt is verklaard. Dan kunt u vrij de huur bepalen in het kader van wat wettelijk is toegestaan. In deze gevallen wordt geen rekening gehouden met de huurrem:
- Nieuwbouw: Indien een woning nieuw is gebouwd en voor het eerst is verhuurd na 1 oktober 2014, geldt de huurrem niet.
- Moderniseringen of verbouwingen: Indien een bestaand appartement ingrijpend is gemoderniseerd of verbouwd waardoor de gemaakte kosten meer dan een derde bedragen van het bedrag dat voor een vergelijkbare nieuwbouw verschuldigd zou zijn geweest, hoeft u bij het bepalen van de huur ook niet aan de huurrem te voldoen.
- Hoge huren uit het verleden
- De huur is vastgesteld voordat de huurrem van kracht werd.
Huurrem in 2019 en 2020 aangescherpt
Omdat de uitzonderingen vaak werden uitgebuit, werden de regels voor de huurrem in 2019 en 2020 aangescherpt. Sinds 2019 zijn verhuurders verplicht om huurders ongevraagd te informeren, bijvoorbeeld over voorverhuur of modernisering, als ze de huurprijsrem willen omzeilen en een beroep willen doen op deze uitzondering (artikel 556e lid 1 en 2 BGB).
Op 1 april 2020 was er weer een wetswijziging (§ 556g BGB): de huurrem geldt nu met terugwerkende kracht vanaf de dag van verhuizing. Wie de verhuurder berispte wegens het niet in acht nemen van de huurrem, mocht pas de te hoge huren terugvorderen die na de klacht verschuldigd waren. Deze regeling blijft van toepassing op alle huurcontracten afgesloten voor 1 april 2020. Voor alle huurcontracten die daarna ontstaan, hebben huurders nu 30 maanden vanaf het begin van de periode om teruggave van de huurprijzen aan te vragen die in strijd zijn met de huurprijslimiet, door middel van een aanvraag, zoals voorheen in tekstvorm (brief of e-mail). Huurders moeten dan alsnog in het betreffende appartement wonen. Sinds 2019 is een simpele klacht voldoende in plaats van een gekwalificeerde klacht. Dit betekent: een reden is niet meer nodig in de applicatie. Huurders moeten het gewoon duidelijk makendat de huurprijs te hoog is en vermeld dat de verhuurder in dat geval een uitzondering op de huurrem inroept.
Met de huurrem blijven de huren in grootstedelijke gebieden betaalbaar - zo luidt het plan van de politiek.
Geldt de huurrem ook voor indexhuur en staffelhuur?
Als u met uw huurder een indexhuurovereenkomst sluit, heeft u de mogelijkheid om de huurrem te ontwijken. Want bij de indexhuur is de huurprijs niet gebaseerd op de lokaal vergelijkbare huurprijs, maar op de consumentenprijsindex. Dit wordt bepaald door het Federal Statistical Office.
Bij indexhuurcontracten moet alleen de aanvangshuur voldoen aan de eisen van artikel 556d BGB. Als het indexcijfer van de consumptieprijzen sterk stijgt, is de index van de huur daarop gebaseerd en kan deze in de toekomst dus hoger zijn dan volgens de huurrem zou zijn toegestaan.
Bij een staffelhuur wordt de te betalen huur in de toekomst bepaald bij ondertekening van het contract. De regel hierbij is dat zowel de aanvangshuur als de latere schaalverdeling compatibel moeten zijn met de huurrem. Concreet betekent dit dat de in de toekomst doorgevoerde verhogingen niet meer dan tien procent boven de dan gebruikelijke vergelijkende huurprijs mogen liggen.
Voor de geplande seizoenen moet je als verhuurder toch grote stappen zetten. Als het echt zo komt dat de lokale huurprijzen minder stijgen dan verwacht, zodat de spreiding onwettig zou zijn als de gehele huurovereenkomst niet ongeldig zou zijn. De huurder is simpelweg niet verplicht het deel van het afstudeerpercentage te betalen dat boven de tien procent uitkomt.
Kan ik de huur zoveel verhogen als ik wil zonder huurrem?
De huurrem is een middel om de huurprijzen binnen een huurdersvriendelijk kader te houden. Maar zelfs voordat de huurprijsrem werd ingevoerd, konden eigenaren van onroerend goed de huur niet klakkeloos verhogen - en dat kunnen ze ook niet doen in steden en dorpen waar de huurprijsrem niet van toepassing is.
Het is alleen toegestaan om de huur over een periode van drie jaar met maximaal 20 procent te verhogen. Men spreekt hier van de zogenaamde cap-limiet. In sommige deelstaten is deze maximumwaarde zelfs verlaagd tot maximaal 15 procent door middel van een cap-verordening.
Omdat deze regeling ook verhuurders beperkt in hun vrije prijsstelling, spreken velen ook hier van een huurrem. Informeer bij de verantwoordelijke stad of gemeente welke regelgeving van toepassing is op de locatie van uw woning.
De huurrem is niet zonder controverse
Hoe welkom de huurrem ook is onder huurders, het is controversieel onder verhuurders. En dat is geenszins te wijten aan het feit dat verhuurders zich naar verluidt meedogenloos willen verrijken met huurders. Het is eerder zo dat het op sommige plaatsen moeilijk of zelfs bijna onmogelijk is om zich aan de huurrem te houden: waar er geen huurindex is - dit is bijvoorbeeld het geval in Bremen - of het is erg verouderd, is het moeilijk om een momenteel redelijke huur te betalen vinden wat niet in strijd is met de wet.
En een ander punt is een duidelijk contra met betrekking tot de huurprijsrem: sommige verhuurders zien door de regelgeving geen prikkel meer om woningen te moderniseren. Het maximale huurbedrag is immers soms duidelijk gereguleerd, waardoor de voorgestelde maatregelen voor verhuurders vaak niet meer de moeite waard zijn.
Maar er is ook precies het tegenovergestelde: als een woning luxueus wordt gerenoveerd en de kosten hiervoor hoger zijn dan een derde van het bedrag dat voor een vergelijkbare nieuwbouw verschuldigd zou zijn, gaat de huurrem niet in, zoals hierboven beschreven. Als de kosten hiervoor worden doorberekend aan de huurders, betekent dit vaak dat reeds lang bestaande huurders moeten verhuizen en dat veel rijkere huurders het appartement overnemen.
En er is nog een ander probleem dat de wettelijke regeling nog niet heeft opgelost: er is over het algemeen veel vraag naar het huren van appartementen op aantrekkelijke locaties. Veel, soms zelfs honderden, geïnteresseerden vragen hier in de regel een appartement aan. Door de huurrem konden sommige mensen deze woonruimte meer betalen. Aangezien verhuurders echter meestal de meest solvabele huurders kiezen, helpt de wet de minder hoge inkomens niet echt. Ze hebben ook meer kans om succesvoller te zijn in het vinden van woonruimte in de periferie en rand, waar de concurrentie minder hoog is.
De huurrem is alleen van toepassing op nieuwe verhuur.
De huur rem in de rechtbank
De huurprijsrem zorgt niet alleen voor kritiek, maar ook op plaatsen voor juridische geschillen. De regionale rechtbank van Berlijn (AZ 67 O 149/17) oordeelde dat de huurrem mogelijk niet grondwettelijk is. De rechters waren kritisch over het feit dat de regeling verhuurders in verschillende mate benadeelde vanwege de enorme verschillen in huurprijzen in Duitsland. Dit is objectief niet gerechtvaardigd, en evenmin wordt het gelijkheidsbeginsel van artikel 3 van de grondwet in acht genomen. Het Federaal Grondwettelijk Hof onderzocht vervolgens de verenigbaarheid van de huurrem met de basiswet en besliste in de zomer van 2019: De regelgeving is niet in strijd met de basiswet.
