Gezien de lage rentetarieven op leningen, overwegen steeds meer mensen volledige financiering, dat wil zeggen het kopen van een huis zonder eigen vermogen. Hoewel dit een goede zaak kan zijn, is het in veel gevallen riskant.
Vooral de lage bouwrentetarieven en stijgende huren verleiden jongeren die nog niet veel geld hebben kunnen sparen om een woning te kopen zonder eigen vermogen. Hypotheekverstrekkers spreken in dergelijke gevallen van volledige financiering.
Last but not least suggereert de vastgoedmarkt zelf een zekere druk om op te treden: de stijging van de vastgoedprijzen lijkt op veel plaatsen niet te eindigen. Volgens het federale bureau voor de statistiek zijn tussen medio 2017 en medio 2018 nieuw gebouwde woongebouwen gemiddeld met 4,6 procent gestegen. Tegelijkertijd blijven de rentetarieven op een laag niveau en kunnen veel mensen ondanks stijgende prijzen hun eigen woningproject in de praktijk brengen.
Geen wonder dus dat vastgoedfinanciering met zo min mogelijk eigen vermogen in eerste instantie aantrekkelijk lijkt. De "trendindicator voor hypotheekleningen" van Dr. Klein Privatkunden AG dat het gemiddelde leningaandeel in de koop- of bouwprijs stijgt: van 77,6 procent begin 2014 naar nu 81,6 procent - met andere woorden: bouwfinanciering wordt steeds riskanter.
De grafiek laat zien hoe de investeringsbedragen en het leningaandeel voor vastgoedfinanciering zich de afgelopen jaren hebben ontwikkeld.
Duitsers brengen gemiddeld nog steeds bijna 20 procent eigen vermogen met zich mee, maar zelfs en vooral in tijden van zeer lage rentetarieven moeten toekomstige eigenaren er rekening mee houden dat onroerend goed waarschijnlijk de grootste investering in het leven is - hypotheekleningen en huizen kopen moeten daarom op een veilige basis. Eigen vermogen is een cruciale pijler: ook al lijkt het verleidelijk om meer op goedkope leningen te vertrouwen gezien de lage rentetarieven, toch wordt een solide financieringsmix van eigen vermogen, klassieke annuïteitenleningen en hypotheekleningen aanbevolen.
Hoe hoger de financiering, hoe groter het risico dat u op een gegeven moment de maandelijkse betalingen niet kunt betalen. Bijvoorbeeld als de laagrentende financiering afloopt en de woning nog niet is afbetaald. Niemand kan de ontwikkeling van de rentetarieven de komende tien jaar voorspellen. Zelfs een stijging van momenteel rond de 1,5 procent naar een nog relatief lage 3 procent betekent een verdubbeling van de rentelast.
Huurders hebben geen eigen vermogen
Velen wonen liever in onroerend goed dan in huur. Uit onderzoek bleek: een gebrek aan kasreserves is de meest voorkomende reden waarom de droom van een eigen vier muren toch niet uitkomt.
Iets meer dan de helft van de mensen in Duitsland die geen eigen woning hebben, zou graag de eigenaar willen zijn. Ruim twee derde van deze groep (68 procent) stelt dat hun droom om hun eigen vier muren te bezitten mislukt vanwege een gebrek aan eigen vermogen. Dit was het resultaat van een onderzoek in opdracht van de Vastgoedvereniging Duitsland (IVD).
Kom uit de huur
In het onderzoek geeft 19 procent van de huurders aan nu of in de toekomst een eigen woning te willen kopen. Nog eens 32 procent zou ook graag in hun eigen woning willen wonen, maar gelooft niet dat ze deze droom op dit moment kunnen realiseren.
Andere obstakels, naast een gebrek aan financiële buffer, zijn de hoge krediettarieven en een tekort aan onroerend goed. Maar de wens blijft. Omdat dit onderzoek ook bevestigt: Voor het merendeel is het eigenwoningbezit een belangrijke bijdrage aan de eigen pensioenvoorziening.
De grafiek toont de redenen waarom huurders geen woonruimte kopen.
Wat houdt volledige financiering in?
Wie een huis zonder eigen vermogen wil kopen, houdt vaak geen rekening met de bijkomende aankoopkosten. Volledige financiering betekent niet dat 100 procent van de waarde van het onroerend goed met vreemd vermogen wordt gefinancierd, maar 112 tot 115 procent - de extra kosten die verder gaan dan de pure waarde van het onroerend goed, moeten ook door de lening worden gedekt als het overeenkomstige eigen vermogen niet beschikbaar is. Dit is ook de reden voor de onevenredig hoge rentetarieven voor volledige financiering: het kredietvolume voor de bijkomende kosten is niet gedekt door reële activa, d.w.z. niet gedekt door de pure waarde van het gekochte huis. Hier neemt de bank het risico, dat de lener moet compenseren met navenant hogere rentetarieven.
De staat en ligging van de gewenste woning spelen een belangrijke rol bij het kopen van een woning zonder eigen vermogen en worden door de geldverstrekker gebruikt als besluitvormingshulpmiddel: Als u op zoek bent naar volledige financiering, dan dient u een woning op een goede locatie en in goede staat te kopen. Met een oud gebouw dat gerenoveerd moet worden met een twijfelachtige structuur in een minder populaire woonwijk, heb je een grote kans om de bank te overtuigen van volledige financiering. Als het onroerend goed daarentegen een positieve prestatie belooft, is de kans veel groter dat de hypotheekverstrekker bij het project wordt betrokken.
Wat een volledige financiering duur maakt
Volledige financiering omvat twee kostenfactoren die het kopen van een huis zonder eigen vermogen relatief duur maken:
- Hoe kleiner het eigen vermogen, hoe hoger de rente op de woninglening. Eigen vermogen geeft hypotheekverstrekkers daarentegen meer zekerheid, die ze belonen met dienovereenkomstig lagere rentetarieven.
- De meeste mensen kunnen alleen grotere leningsbedragen over een lange periode aflossen met lage aflossingstermijnen - ook dit betekent dat een zeer groot deel van de schuldendienst in de rente gaat.
U moet ook rekening houden met een ander belangrijk aspect: langetermijnobservaties van de onroerendgoedmarkten tonen aan dat lage rentetarieven de vraag naar onroerend goed stimuleren en de prijzen blijven stijgen. Uiteindelijk is het kopen van een huis niet zo veel goedkoper als de lage rente suggereert, omdat er meer kapitaal nodig is. Tegelijkertijd kalmeert een rentestijging de vastgoedmarkt en worden de prijzen vaak weer goedkoper, zeker op eenvoudige en middelgrote locaties.
Een gebrek aan kasreserves laat vaak de droom van je eigen vier muren barsten. Het kan uitkomen door volledige financiering.
100 procent financiering in plaats van volledige financiering
Als u de bijkomende inkoopkosten met uw eigen vermogen kunt dekken, heet dit 100 procent financiering. Hypotheekverstrekkers staan veel meer open voor dit project dan volledige financiering, omdat in dit geval de lening grotendeels wordt gedekt door de waarde van het onroerend goed. Om deze reden zijn de rentetarieven meestal veel goedkoper. Het biedt de hypotheekverstrekker echter ook geen optimale zekerheid, omdat de zogenaamde hypotheekwaarde van een woning doorgaans ver onder de daadwerkelijke koopprijs ligt. De geldschieter waardeert het uitgeleende onroerend goed met een zekerheidskorting, omdat hij in het geval van een executieverkoop, vooral in minder geprefereerde woonwijken, zelden de oorspronkelijke aankoopprijs kan terugkrijgen.
Een huis kopen zonder eigen vermogen: persoonlijke vereisten
Iedereen die op zoek is naar volledige of 100 procent financiering voor zijn nieuwe huis, moet in ieder geval een goed, zeker inkomen hebben - optimale tewerkstelling in de openbare dienst of zelfs het statuut van ambtenaar is ideaal. Mocht u door uw gezondheid uw baan verliezen, dan moet u voorzieningen treffen door een arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten. Het moet zo hoog zijn dat het inkomensverschil tussen uw normale salaris en vervroegd pensioen of vervroegd pensioen wordt gedicht. Bij overlijden kunt u een overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Het is relatief goedkoop, vooral voor jonge mensen, en in geval van overlijden van een kostwinner komt het met het nodige kapitaal binnen, zodat de nabestaanden het onroerend goed kunnen blijven financieren.
Een andere belangrijke voorwaarde voor het kopen van een huis zonder eigen vermogen is leeftijd - alleen jonge mensen die 35 tot 40 jaar werk voor de boeg hebben, mogen het risico nemen.
Het Bauspar-contract en Baukindergeld ondersteunen u bij het terugbetalen van schulden
Ook als u al een lening heeft afgesloten om uw woning volledig te financieren, is het zinvol om tegelijkertijd een nieuwe hypotheekovereenkomst af te sluiten. Hiermee kunt u later bijvoorbeeld de restschuld van uw lening verzetten en tegelijkertijd de lage rente voor lange termijn zeker stellen. Daarnaast kunt u voor uw woonkrediet en spaarcontract nog Riester-aftrek krijgen en eventueel ook de werknemersspaartoeslag en de woningbouwpremie. Riester-spaarplannen voor woningkredieten zijn bijzonder lucratief voor gezinnen met kinderen, omdat er de hoogste uitkeringen zijn voor de volgende generatie.
De staat steunt sinds het najaar van 2018 gezinnen zonder onroerend goed die hun eigen huis willen bouwen of kopen met kinderbijslag. Voorwaarde is dat de woning tussen 1 januari 2018 en 31 december 2020 is gekocht - ongeacht de woonruimte en of deze nieuw of gebruikt is. Gezinnen ontvangen een jaarlijkse toelage van 1.200 euro per kind voor een periode van tien jaar. De inkomensgrens is 75.000 euro belastbaar gezinsinkomen plus 15.000 euro per kind. Het Baukindergeld kan online worden aangevraagd via het KfW-subsidieportaal. Aankoop- of constructiedocumenten, registratiecertificaten, bewijs van inkomen en kennisgevingen van kinderbijslag moeten beschikbaar zijn.
Wanneer is volledige financiering zinvol?
Er zijn zeker gevallen waarin volledige financiering voor u persoonlijk meer zin heeft dan het kopen van een huis met eigen vermogen. Bezit u al een beleggingspand van vergelijkbare waarde, waarvan het meeste is afbetaald en een jaarlijks nettohuurrendement van ruim 5 procent, dan is de berekening eenvoudig. Als u de nieuwe vastgoedlening afsluit bij dezelfde bank die uw eerste woning al heeft gefinancierd, zijn er meestal geen problemen met de volledige financiering. In dat geval kan de geldverstrekker het bestaande onroerend goed ook proportioneel gebruiken als zekerheid voor de nieuwe lening.
Als u het benodigde bedrag voor de woningaankoop al heeft geïnvesteerd in kapitaalbeleggingen zoals aandelen of fondsen en het gemiddelde jaarrendement ligt al minimaal 10 jaar boven de 6 procent, dan loont ook een volledige financiering. In dit geval zijn de inkomsten hoger dan de kosten die worden gemaakt om het onroerend goed te financieren. Toch is het in dergelijke gevallen moeilijker om de bank te overtuigen om een huis zonder eigen vermogen te kopen, omdat het inkomen op de kapitaalmarkt sterk kan fluctueren afhankelijk van de economie en de hypotheekverstrekker deze investering niet zo hoog als concreet goud waardeert.
Financiering met of zonder eigen vermogen: precies berekenen
Voordat u een huis zonder eigen vermogen koopt, moet u in ieder geval verschillende scenario's doorrekenen met behulp van een leningcalculator. Bereken eerst de lasten bij het kopen van onroerend goed zonder eigen vermogen. Vervolgens berekent u hoe lang u zou moeten sparen om 20 procent eigen vermogen op te halen voor de aankoop van onroerend goed, en u berekent dit scenario met een leningcalculator, waarbij u verschillende fictieve rentetarieven als basis gebruikt. Op deze manier krijg je een idee of het kopen nu echt zo lucratief is als het in eerste instantie lijkt.