De marktwaarde van een onroerend goed wordt meestal essentieel wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Maar wat is de marktwaarde en hoe wordt deze bepaald? Alle antwoorden vind je hier.
Waarom wordt de marktwaarde "marktwaarde" genoemd?
De ietwat omslachtige term 'marktwaarde' is afgeleid van de term 'zakelijke transacties' omdat deze de realistische verkoopwaarde van een onroerend goed probeert weer te geven in de zogenaamde ordelijke zakelijke transacties. Er zijn echter een paar andere termen voor de marktwaarde, die allemaal naar hetzelfde verwijzen. Deze termen worden vaak als synoniem gebruikt voor de term marktwaarde:
- Marktwaarde
- Iedereen is het waard
- Vol waarde
- Materiële waarde
Wat is de marktwaarde van een woning?
De marktwaarde van een onroerend goed geeft informatie over de prijs die waarschijnlijk kan worden bereikt op de open markt op het moment dat het onroerend goed wordt gewaardeerd. Kortom, de marktwaarde geeft het antwoord op de vraag: hoeveel is mijn pand waard?
Het concept van
marktwaarde wordt gedefinieerd in artikel 194 van de Building Code (BauGB): `` De marktwaarde (marktwaarde) wordt bepaald door de prijs die, op het tijdstip waarop de vaststelling betrekking heeft, in normale zakelijke transacties volgens de wettelijke en feitelijke omstandigheden Onroerend goed, de andere staat en de locatie van het onroerend goed of het andere object van de taxatie zouden worden bereikt ongeacht ongebruikelijke of persoonlijke omstandigheden. "
De verwijzing naar "normale zakelijke transacties" en het feit dat geen rekening hoeft te worden gehouden met "ongebruikelijke of persoonlijke omstandigheden", bepaalt dat de prijs alleen van toepassing is op een vrije markt, d.w.z. een markt waartoe alle marktdeelnemers toegang hebben en Aan- en verkoop kunnen deelnemen en waarover zij vrij zijn in hun besluitvorming.
Waarom moet de marktwaarde van een woning worden bepaald?
De marktwaarde of marktwaarde van een onroerend goed dient altijd neutraal te worden bepaald wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Omdat de berekende marktwaarde informatie geeft over hoeveel geld u voor uw woning op de markt kunt vragen. Soms is echter ook de marktwaarde nodig om de waarde van de woning in echtscheidingsprocedures of erfgeschillen correct te kunnen inschatten.
De marktwaarde of marktwaarde van een onroerend goed dient altijd neutraal te worden bepaald wanneer het onroerend goed wordt verkocht.
Hoe wordt de marktwaarde van een woning berekend?
Er is geen formule om de marktwaarde te bepalen, omdat deze afhangt van tal van factoren die in elk afzonderlijk geval afzonderlijk moeten worden bekeken. Hoe hoog de marktwaarde van een woning is, wordt dus bepaald bij een marktwaardebepaling. Deze waarderingsprocedure volgt de Waarderingsverordening en omvat alle essentiële criteria. De berekende marktwaarde kan dus fluctueren afhankelijk van de taxatieprocedure.
Welke factoren bepalen de marktwaarde van een woning?
De marktwaarde van een woning en de prijs die voor de woning op de vrije markt kan worden behaald, hangt, zoals hier zo vaak het geval is, af van de verhouding tussen vraag en aanbod. Hoe meer vergelijkbare woningen er momenteel worden aangeboden, hoe lager de marktwaarde, hoe groter de vraag naar enkele aanbiedingen, hoe hoger de marktwaarde van de woning. En natuurlijk is één ding ook heel belangrijk bij het bepalen van de marktwaarde van een woning: locatie, locatie, locatie.
Hoe aantrekkelijk de ligging van een woning is, kan worden bepaald aan de hand van de standaard grondwaarde. Deze richtwaarde wordt bepaald door de prijzen voor vergelijkbare vastgoedverkopen te beschouwen en daaruit een overeenkomstige waarde te bepalen. Daarnaast omvat de taxatie ook de bouwwaarde en de denkbare gebruiksmogelijkheden van de woning.
Bij verhuurde panden wordt bij de bepaling van de marktwaarde rekening gehouden met de huuropbrengsten die de woning kan genereren en de onderhoudskosten die hierdoor ontstaan. Als de huurindex vrij hoog is en er geen huurrem van kracht is of geen limiet in acht moet worden genomen, kan dienovereenkomstig een hoger inkomen worden behaald. Dienovereenkomstig zou hier ook de marktwaarde hoger moeten worden ingesteld.
Bij verhuurde en leegstaande panden hebben naast de grondwaarde deze kenmerken invloed op de verwachte marktwaarde:
- Bouwjaar van het pand
- Woonruimte
- Bruikbaar gebied
- Staat van het pand
- Energieke kwaliteit
- Uitrustingsnorm van het pand
In principe kan gezegd worden: hoe beter een woning in goede staat verkeert, hoe beter de ligging, hoe populairder de algemene factoren zoals het aantal kamers of aansluiting op het openbaar vervoer en hoe hoger de te verwachten huuropbrengsten, hoe hoger de marktwaarde.
Wie bepaalt de marktwaarde van een woning?
Voor een professionele bepaling van de marktwaarde van een onroerend goed dient altijd een professional te worden geraadpleegd. Met hun specialistische kennis en ervaring komen taxateurs hoogstwaarschijnlijk tot een betrouwbaar resultaat dat u als vastgoedverkoper kunt gebruiken als basis voor het vaststellen van een biedprijs.
Voor een professionele bepaling van de marktwaarde dient altijd een specialist te worden geraadpleegd.
Hoe werkt de marktwaardebepaling?
Om tot een professionele inschatting van de marktwaarde van uw woning te komen, moet u een ervaren en betrouwbare taxateur inhuren. Zij zullen eerst met u afstemmen om welke reden u de marktwaarde van de woning wilt weten. Omdat de achtergrond de omvang van zijn taken bepaalt:
- Wilt u het appartement of Your-Best-Home.net verkopen, dan is een korte inschatting van de marktwaarde voldoende.
- Als een echtscheiding de reden is voor de opdracht of als erfenisgeschillen de trigger zijn, moet de marktwaarde meestal schriftelijk worden gepresenteerd of moet er zelfs een marktwaarde-taxatie worden voorbereid, die ook kan weerstaan aan een rechterlijke toetsing.
Zodra de achtergrond is opgehelderd, zal de taxateur het onroerend goed inspecteren en verschillende criteria gebruiken om te bepalen welke eigendommen van het onroerend goed de waarde verhogen (bijv. Kelder, garage, lift) of ook verminderen (bijv. Slechte isolatie, renovatie nodig) en tenslotte noem de marktwaarde van het onroerend goed.
Welke documenten zijn belangrijk voor het bepalen van de marktwaarde?
Naast het inspecteren van de woning zal de taxateur bij u diverse documenten opvragen die bij de woning horen om de marktwaarde van de woning nauwkeurig te bepalen. Als u van plan bent uw huis of appartement in de nabije toekomst te verkopen, is het raadzaam om deze documenten klaar te hebben of - als u ze niet heeft - om ze aan te vragen:
- Plattegronden)
- Uittreksel kadaster
- Energie certificaat
- Locatie kaart
- Land kaart
- Berekening van leefruimte
- indien nodig bewijs van energetische renovaties
- Bouwbelastingen met betrekking tot verblijfsrecht of doorgangsrechten
Als u de marktwaarde van uw condominium of een tussenwoning wilt laten bepalen, zijn deze aanvullende documenten essentieel voor het bepalen van de marktwaarde:
- Verklaring van splitsing
- Verrekening huurtoeslag
- Economisch plan
- Notulen van de vergaderingen van de eigenaren
Bij verhuurde panden is dit bewijs ook van belang voor het bepalen van de marktwaarde:
- Huurovereenkomst of huurovereenkomsten
- Lijst met huuropbrengsten
- Beheerskosten
- Laatste energierekeningen
De taxateur bepaalt de marktwaarde van uw eigendom op basis van alle verzamelde informatie en de ter beschikking gestelde documenten.
Procedure voor het bepalen van de marktwaarde
De taxateur kan verschillende methoden gebruiken om de marktwaarde van een woning te berekenen. Welke hij kiest, hangt af van zowel het te taxeren object als de achtergrond van de bepaling van de marktwaarde. Soms worden meerdere methoden gebruikt en wordt de gemiddelde waarde van alle berekeningen bepaald als de marktwaarde van een onroerend goed. In principe staan deze drie methoden ter beschikking van de taxateur om de marktwaarde van een woning te bepalen:
- Vergelijkingswaardemethode
Als een pand eerder door de eigenaar zelf is bewoond, wordt meestal de vergelijkende waardemethode gebruikt om de marktwaarde van het onroerend goed te bepalen. Hier gebruikt de taxateur de prijzen van eigendommen die in het recente verleden op een vergelijkbare locatie zijn verkocht en die overeenkomen met de bouwconditie of -standaard van het te verkopen appartement of huis. De hiervoor benodigde cijfers - namelijk de behaalde verkoopprijzen - zijn terug te vinden in de inkoopprijscollectie van de lokale expertcommissie. Alle verkoopprijzen zijn daar gedocumenteerd. In de regel zijn er voldoende waarden beschikbaar om tot een reële marktwaarde voor het onroerend goed te komen.
- Geactiveerde winstmethode
Als een woning wordt verhuurd of als de woning commercieel wordt gebruikt, wordt vaak de inkomenswaardemethode gebruikt. Hierbij bepaalt de taxateur de opbrengstwaarde van het gebouw, die kan worden bepaald uit de huuropbrengsten en de noodzakelijke uitgaven voor onderhoud. Ervaring en vakkennis zijn onmisbaar bij de inkomensbenadering, want als bijvoorbeeld de som van de maandelijkse huurinkomsten erg hoog is, zou dit ten onrechte kunnen leiden tot een bijzonder hoge marktwaarde, indien risicofactoren zoals B. er kan rekening worden gehouden met een dreigende vacature.
- Echte activamethode
De reële-waardemethode kan worden gebruikt om de marktwaarde van het onroerend goed te bepalen voor zowel huur- als koop- of niet-verhuurde panden. Allereerst wordt de reële waarde van het gebouw bepaald door een leeftijdsafhankelijke afschrijving in mindering te brengen op de kosten voor een vergelijkbare nieuwbouw. Bij deze methode vloeit de totale marktwaarde van het onroerend goed voort uit de grondwaarde.
Welke invloed heeft een taxateur op de marktwaarde van een woning?
Bij het bepalen van de marktwaarde van een onroerend goed is het zoals zo vaak in het leven: als je het aan twee mensen vraagt, krijg je letterlijk drie verschillende stukjes informatie. Dienovereenkomstig is de taxateur ook doorslaggevend bij het bepalen van de marktwaarde, omdat het niet zo zeldzaam is dat twee taxateurs bij het bepalen van de marktwaarde tot twee zeer verschillende resultaten komen vanwege de beschikbare interpretatiemogelijkheden. Het is daarom raadzaam om bij het kiezen van de deskundige te vertrouwen op de aanbevelingen van uw vriendenkring om een bevredigend resultaat te verkrijgen.
Wat is het verschil tussen marktwaarde en marktprijs?
De termen marktwaarde en marktprijs worden vaak als synoniemen gebruikt, maar zijn strikt genomen niet precies hetzelfde. De marktwaarde geeft aan - zoals hierboven al uitgelegd - het verkoopbedrag dat naar verwachting zal worden behaald. De marktprijs is daarentegen het werkelijke bedrag dat voor het onroerend goed is betaald toen het werd verkocht. De marktwaarde is dus een theoretische waarde, de marktprijs een heel concrete.
De twee waarden liggen meestal niet te ver uit elkaar. Onder bepaalde voorwaarden is het echter mogelijk dat de marktprijs significant afwijkt van de marktwaarde. Dit is bijv. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het gebouw een bepaalde eigenschap heeft die niet significant in waarde stijgt, maar die zo bijzonder is dat een minnaar bereid is er een aanzienlijk hoger bedrag voor te betalen. Dit kan b.v. B. het geval zijn als het gaat om Your-Best-Home.net, dat vroeger werd bewoond door een bekende persoonlijkheid.
Het is ook denkbaar dat een woning een marktprijs behaalt die ver onder de marktwaarde ligt. Dit is bijvoorbeeld denkbaar als een woning niet op de vrije markt wordt aangeboden, maar alleen aan een kleine groep geïnteresseerden. Hetzelfde geldt voor executieverkopen: de groep potentiële kopers is hier onvermijdelijk kleiner, aangezien er een vaste verkoopdatum is waarop de koper wordt bepaald in het biedproces. In de regel wordt de prijsdrempel voor de instapbiedingen bewust laag gesteld - meestal op 50 procent van de vastgestelde marktwaarde - om in ieder geval een koper te vinden.