Huur een bedrijf en verdien daarbij veel geld - kan dat? Ja, met veel ervaring, de juiste locatie, de juiste huurder en een beetje geluk werkt het echt.
Commerciële leasing is echter een speciaal geval in de niet altijd gemakkelijke huurjungle. Omdat sommige dingen hier anders zijn dan bij het huren van privé-appartementen. Voordat u aan het avontuur van commerciële leasing begint, dient u daarom zorgvuldig alle voorschriften voor het opstellen van contracten te behandelen.
Wat zijn commerciële eigendommen?
Commercieel vastgoed zijn al die kamers die voornamelijk commercieel worden gebruikt. Dit kunnen productiehallen en magazijnen in een landelijk gebied zijn, maar ook supermarkten of winkels op gewilde binnenstedelijke locaties. Ook kantoorpanden en vrijetijdsobjecten die worden gebruikt als fitnesscentra vallen onder de commerciële verhuur.
Is commerciële verhuur echt zo lucratief?
Op goede locaties en bij vermogende huurders kun je eigenlijk veel verdienen als je een bedrijf verhuurt. Een aantal bedrijfspanden bevindt zich echter op bedrijventerreinen die qua verkeer minder goed bereikbaar zijn. Het kan dan zo zijn dat een woning die u goedkoop te koop aangeboden wordt lange tijd leeg staat en voor hoge kosten zorgt zonder de daarbij behorende huuropbrengsten te genereren. Als geïnteresseerde koper en aspirant-verhuurder dient u in het begin beslist deskundige ondersteuning en advies in te winnen.
Commerciële leasing: niet altijd gemakkelijk
Bij het huren van commercieel vastgoed komt er veel meer kijken dan bij het huren van woningen. In de bedrijfsruimten aan de rand staan momenteel veel aantrekkelijke nieuwbouwruimtes leeg. Tenzij u een eersteklas locatie in het centrum te huur heeft, is het misschien niet eenvoudig om de juiste huurder te vinden.
Een commerciële huurovereenkomst, het onderhandelen over de gepaste huurprijs en de algemene voorwaarden vergen ook veel ervaring en goede onderhandelingsvaardigheden.
Om niet over één van de juridische valkuilen te struikelen, is het aan te raden om een ervaren makelaar en / of een advocaat gespecialiseerd in commerciële leasing aan boord te halen als u uw bedrijf wilt verhuren.
Waar moet je op letten?
Het verhuren van een kantoor, een productiehal of een winkel in een winkelcentrum stelt je voor heel andere uitdagingen dan het verhuren van een particulier appartement.
De verhuur van bijvoorbeeld productiehallen en magazijnen vraagt vaak om installatie van techniek op een later tijdstip. Soms is ook een speciale inventaris vereist. In het geval van kantoorruimte kan het zijn dat u zorg moet dragen voor individueel verplaatsbare lichtgewicht constructiewanden en uitgebreide bekabeling om te voldoen aan de hoge eisen die bureaus of managementadviesbureaus aan kantoren stellen.
Commerciële huurders stellen vaak hogere eisen aan jou als verhuurder dan een particuliere huurder. Afhankelijk van het type bedrijf waaraan u huurt, kan het zijn dat u te maken krijgt met renovatiewerkzaamheden.
Als de huurder van uw bedrijfsruimte verandert, zult u vrijwel altijd ingrijpende wijzigingen in uw kamers moeten doorvoeren. Mogelijk moet u in dit proces grote investeringen doen. Daarom is het uw grootste belang als verhuurder om te streven naar een langdurige en stabiele huur bij uw zakelijke huurder.
Als u productiehallen of magazijnen wilt verhuren, moet u er rekening mee houden dat u achteraf nieuwe technologie moet installeren.
Financiën
Onderhandelingen over de overname van kosten voor renovatiewerkzaamheden, de structurering van de huurprijs en de looptijd van de huurovereenkomst kunnen slepen, vergen veel ervaring en rekenkracht. Professioneel handelen is essentieel, zeker als er veel commerciële ruimte is. Anders riskeert u uw woning ver onder de prijs te verhuren of helemaal niet.
Uiteraard dient u bij bedrijfsonroerend goed de kredietwaardigheid van uw huurder zeer zorgvuldig te controleren. Let allereerst op het type bedrijf. De GmbH biedt het aandelenkapitaal als zekerheid aan. Voor andere typen bedrijven is dit niet verplicht. Laat u in ieder geval de laatste jaarrekening van uw toekomstige huurder voorleggen en test alle documenten (idealiter samen met uw belastingadviseur).
Wie betaalt de makelaar?
In het zakenleven gaat men meestal uit van het zogenaamde bestelprincipe: dit betekent dat degene die iemand toewijst ook zijn honorarium betaalt. Deze algemene regel is echter niet van toepassing op commerciële verhuur. Als u als eigenaar een makelaar inhuurt voor commerciële verhuur, kunt u contractueel afspreken dat uw huurder de makelaarscourtage betaalt. Of u dit weer kunt of moet toestaan, hangt af van hoe populair uw bedrijfspand is.
Commercieel verhuren: Zo verhoogt u de huurprijs
De klassieke huurdersbescherming is niet van toepassing op commerciële leasing. Om een huurverhoging af te dwingen, moet je als verhuurder de juiste clausules opnemen in de huurovereenkomst of het type contract kiezen dat voor jou het meest geschikt is. De volgende opties zijn beschikbaar:
Afstudeerhuur - Als u met uw zakelijke huurder een getrapte huurovereenkomst heeft gesloten, is de zaak duidelijk geregeld: bij ondertekening van het contract is al duidelijk wanneer de huur met welk bedrag zal stijgen en welk huurtarief dan verschuldigd zal zijn. De overeengekomen toeslag kan een vast bedrag zijn of een procentuele huurverhoging. Het enige belangrijke is dat in het huurcontract het bedrag wordt vermeld dat vanaf de betreffende datum moet worden betaald (d.w.z. een bedrag in euro).
Huurverhoging voor modernisering - Bij modernisering van uw bedrijfsruimte kunt u de huur verhogen conform de regeling die is afgesproken in de huurovereenkomst. Cruciaal is dat u de huurovereenkomst zo opstelt dat de mogelijkheid van huurverhoging bij modernisering expliciet in het contract wordt vermeld.
Verkoophuur - Bij de zogenaamde verkoophuur is de hoogte van de huurprijs gebaseerd op de verkoop van uw huurder. Het kan dus toenemen, maar ook afnemen, afhankelijk van de economische situatie. Het is daarom absoluut aan te raden om een minimum huurprijs af te spreken voor uw commerciële verhuur. Anders loop je het risico een commerciële huurder te hebben met lage verkopen voor een onrendabele huur over de resterende looptijd van de huurovereenkomst in je kamers.
Is de huurprijsrem van toepassing?
Huurrem is voor veel verhuurders in grote Duitse steden een onzin. Omdat dit betekent dat ze onderworpen zijn aan nauwkeurige regels voor het structureren van de huurprijs en bepaalde wettelijke limieten niet mogen overschrijden. Deze regel is echter niet van toepassing op commerciële verhuur.
Als verhuurder bent u vrij om de huurprijs van uw woning te bepalen. Voor u als investeerder is dit zeer positief, maar u dient er altijd rekening mee te houden dat het risico op leegstand bij bedrijfspanden veel hoger is dan bij normale appartementen. Hier is veel ervaring voor nodig. Niemand zou in de commerciële vastgoedsector moeten stappen, simpelweg vanwege het vooruitzicht op enorm hoge huurinkomsten.
Bij commerciële verhuur kunt u zelf de huurprijs bepalen. Maar houd er rekening mee dat het risico op leegstand veel hoger is bij commercieel vastgoed dan bij woningen.
Wat zijn clausules voor kapitaalbehoud?
Met waardebehoudclausules kunt u als verhuurder van een bedrijfspand de huurprijs wijzigen op basis van verschillende criteria. De clausules zorgen ervoor dat de huurprijs kan worden aangepast aan bijvoorbeeld de inflatie.
De contractuele clausules bepalen de grenzen waarbinnen huuraanpassingen mogelijk zijn. U kunt bijvoorbeeld in de commerciële lease opnemen dat de huurprijs proportioneel stijgt met het indexcijfer van de consumptieprijzen en zich vervolgens gedragen als de index van de huur in het woninghuurrecht.
Tot 2007 werden vrijwaringsclausules vaak alleen aanvaard met goedkeuring van het federale bureau voor economie en exportcontrole. Tegenwoordig ziet het er anders uit: het is inmiddels een veelgebruikt instrument geworden om bij verhuurbedrijven de huur buiten de afgesproken schalen te kunnen verhogen.
Omdat het echter erg moeilijk is om clausules voor kapitaalbehoud perfect te formuleren, moet u als verhuurder van een commercieel onroerend goed samenwerken met een advocaat of een ervaren makelaar.
Kunt u omzetbelasting toepassen?
Bij het huren van kamers en grond rekent u normaal gesproken geen omzetbelasting. Een uitzondering hierop vormt echter de kortetermijnverhuur van kamers en appartementen, zoals bij vakantieappartementen en hotelkamers. Ook bij het huren van parkeerplaatsen en garages die niet direct bij het appartement verhuurd worden, wordt omzetbelasting in rekening gebracht. In principe geldt echter het volgende: U hoeft geen omzetbelasting te heffen.
Als je een bedrijfsruimte verhuurt, kun je in de meeste gevallen - als het voor jou de moeite waard is - omzetbelasting heffen over de huurprijs. Dit geeft u het doorslaggevende voordeel dat u op alle facturen voor uw onroerend goed voorbelasting kunt aftrekken. Als er meer uitgebreide investeringen zijn gepland voor verbouwingen en renovaties, kan dit erg handig zijn. Maar let op: u kunt alleen verhuren aan huurders met omzetbelasting die zelf omzetbelastingplichtig zijn. Veel beroepsgroepen die praktijk- of kantoorruimte huren zijn dat echter niet. Dit zijn onder meer artsen, banken en verzekeringsmaatschappijen, maar ook beroepen (zoals journalisten). U kunt uw kamers alleen met btw aan hen verhuren als het aandeel van de dienstverlening van uw huurder zonder omzetbelasting maximaal vijf procent is.
Als u uw bedrijfspand inclusief btw wilt verhuren, moet u dit expliciet vermelden in de huurovereenkomst. Dit bemoeilijkt echter de vereisten voor uw facturen, uw energierekening en andere administratieve activiteiten. Een ervaren belastingadviseur is dus zeker handig bij het opstellen van contracten en voor reguliere facturering. Het volstaat dat de belastingdienst meldt dat u uw bedrijfspand met omzetbelasting verhuurt.
Wat is de huurperiode?
In tegenstelling tot particuliere huurcontracten, waarbij een beperking van de looptijd alleen mag als u als verhuurder een in de jurisprudentie erkende reden voor de beperking opgeeft, kunt u in principe commerciële huurcontracten afsluiten met een vooraf bepaalde termijn.
Dit komt ook veel vaker voor bij commerciële lease dan bij lease voor onbepaalde tijd. Dit betekent dat beide huurders weten waar ze aan toe zijn en beter kunnen plannen.
En dat is belangrijk, want als het gaat om zakelijke verhuur, investeren zowel de huurder als jij als verhuurder vaak flinke bedragen om de woning representatief in te richten. Het is daarom belangrijk dat het huurcontract voor een langere periode bestaat zodat de gemaakte kosten voor beide partijen de moeite waard zijn. Daarnaast moet je huurder plannen maken voor zijn bedrijf en gaat hij er meestal vanuit dat hij op lange termijn op een goed adres beschikbaar zal zijn voor zijn klanten.
Belangrijk: Zo'n contract voor bepaalde tijd kan dan alleen worden opgezegd om een gewichtige reden (zoals huurachterstand of schade aan het gehuurde).
Wat zijn de opzegtermijnen voor commerciële verhuur?
Als u voor uw bedrijfspand toch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangaat, kunnen beide partijen “uiterlijk op de derde werkdag van een kalenderkwartaal aan het einde van het volgende kalenderkwartaal” opzeggen. Dit is bepaald in artikel 580a van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) en betekent bijgevolg dat de opzegtermijn iets minder dan zes maanden bedraagt.
Kunt u opzeggen voor persoonlijk gebruik?
De commerciële leasingwet sluit doorgaans beëindiging voor persoonlijk gebruik uit. Hoewel u huurders van een appartement onder bepaalde voorwaarden kunt opzeggen vanwege persoonlijke behoeften, is dit niet mogelijk voor bedrijfspanden. Als verhuurder ben je in de commerciële huurovereenkomst gebonden aan je huurder zolang dit contractueel is overeengekomen, afhankelijk van de looptijd.
Ook als u als eigenaar uw pand voor uw eigen bedrijf wilt gebruiken, moet u wachten tot het einde van de huurovereenkomst en kunt u uw huurder niet op voorhand opzeggen. Het is daarom raadzaam om zeer zorgvuldig te plannen voordat u een huurovereenkomst opmaakt.
Commerciële leasing in het BGB
Handelshuurrecht is geen apart rechtsgebied. De basis is echter te vinden in de paragrafen 535 tot 580a BGB.
Het belangrijkste verschil tussen commercieel huurrecht en woonhuurrecht is vooral dat de bescherming van de huurder niet op de voorgrond staat. Dit is het geval met het woonhuurrecht, om bewoners van een pand, die doorgaans de zwakkere positie in de contractuele relatie hebben, te versterken.
Bij commerciële leasing ziet de BGB de contractpartijen echter op hetzelfde niveau. Dit geeft beide partijen meer vrijheid en kunnen op zeer individuele basis onderhandelen over de voorwaarden van het contract.
Hoe meer punten je opneemt in het huurcontract, hoe veiliger de planning voor de verschillende partijen.
Dat moet in het huurcontract staan
Om ervoor te zorgen dat uw commerciële huurovereenkomst geldig is voor de wet, moet deze bepaalde informatie bevatten. Dit zijn:
- Informatie over de huurwoning (adres, ligging in de woning, grootte etc.)
- Doel van de huur
- Duur van de huur
- Huurbedrag
Belangrijk: ontbreekt één van deze gegevens, dan is er geen juridisch bindend contract tot stand gekomen!
Niet absoluut noodzakelijk, maar aan te bevelen zijn ook passages over voorschriften inzake statiegeld, modernisering, mogelijke wijzigingen, exploitatiekosten en bescherming tegen concurrentie. Kortom, hoe meer punten u opneemt in de huurovereenkomst, hoe groter de planningszekerheid voor beide contractpartijen. Tegelijkertijd wordt het echter des te kritischer als de plannen die nog liepen toen het contract werd ondertekend in de loop der jaren veranderen en individuele clausules u nu in de weg staan.
Ook daarom is professioneel advies altijd aan te raden bij het opstellen van het contract.
Wat is belangrijk bij het verkopen?
Hoewel het een enorm voordeel is om privé gebruikte appartementen en huizen te verkopen als het onroerend goed leeg staat, is de situatie anders voor commercieel onroerend goed: je kunt de verkoopprijs veel hoger stellen voor niet-verhuurde woningen omdat de meerderheid van de potentiële kopers is van plan om zelf in het appartement te gaan wonen. Bij commercieel vastgoed is de situatie compleet anders: je kunt bedrijfsruimte normaal gesproken een stuk beter verkopen als het voor lange termijn en met winst wordt verhuurd. Iedere belegger berekent de huurinkomsten die de nieuwe woning voor hem zal opleveren en kent de complexiteit die een nieuwe verhuur met zich meebrengt. Een reeds bestaande huurder maakt veel dingen gemakkelijker en gemakkelijker te plannen.
Conclusie
Als de locatie klopt en er wordt een economisch succesvolle huurder gevonden, dan kun je met een commerciële verhuur goed geld verdienen. Staat uw pand echter lange tijd leeg, dan riskeert u enorme verliezen. Voor nieuwkomers is het in ieder geval aan te raden om deskundig en deskundig advies in te winnen.
