Hans-Jochen Vogel, veteraan van de SPD, is zondag 26 juli 2020 op 94-jarige leeftijd overleden. Als burgemeester van München en burgemeester van Berlijn hielp hij daar het stedelijk bouwbeleid vorm te geven. Ter gelegenheid van zijn overlijden publiceren we dit interview dat hij ons vorig jaar heeft gegeven opnieuw.
Hans-Jochen Vogel is een van de meest prominente SPD-politici in de geschiedenis van de Bondsrepubliek. Op 34-jarige leeftijd werd hij gekozen tot burgemeester van München en vanaf het begin van zijn carrière voerde hij campagne voor een goede stadsontwikkeling, voor een eerlijk grondbeleid en vooral tegen speculatie met stedelijke bouwgrond. Hij was hier tot aan zijn dood hartstochtelijk aan toegewijd.
Betrokken bij veel kantoren
Van 1960 tot 1972 was Hans-Jochen Vogel burgemeester van München, vervolgens minister van Ruimtelijke Ordening, Bouw en Stedelijke Ontwikkeling en vervolgens minister van Justitie. In 1981 werd hij regerend burgemeester van Berlijn, 1983 kandidaat voor kanselier van de SPD, daarna tot 1991 voorzitter van zijn parlementaire fractie en van 1987 tot 1991 tegelijkertijd partijvoorzitter van de SPD. Tot het einde toe werkte hij om het probleem van woningbouw bij de wortel aan te pakken, namelijk met de grondprijzen en wat hen drijft: speculatie.
Hans Jochen Vogel 3 afbeeldingen
1968 tijdens een huurdersevenement als burgemeester van München.
Start fotogalerij
1968 tijdens een huurdersevenement als burgemeester van München.
1969 toen de eerste steen werd gelegd voor de Olympische Spelen in München.
1986 samen met Willy Brandt op de federale partijconferentie van de SPD in Neurenberg.
Het interview
In februari 2019 vierde Hans-Jochen Vogel zijn 93ste verjaardag. Maar zo voelt het gesprek met de (ex -?) Politicus niet: goed geïnformeerd over de actuele cijfers over de woningmarkt merkt hij in de eerste paar zinnen op dat hij zich nog steeds bemoeit met de federale politiek en dat dit is afgesproken in het huidige regeerakkoord Op zijn aandringen werd ook een commissie van deskundigen ingesteld voor "Duurzame mobilisatie van bouwterreinen en grondbeleid".
Your-Best-Home.net: Bouwgrond in steden is een zeldzaam goed en wordt een object van speculatie. Moeten we daar mee leven?
Hans-Jochen Vogel: Helemaal niet. We moeten eerder erkennen dat grond een speciale kwaliteit heeft: hij is onmisbaar en kan niet worden vergroot. Zoals water of als lucht. Een mens kan niet zonder alle drie: lucht, water en aarde. Daarom trok de Weimar-grondwet hier honderd jaar geleden een conclusie uit en gaf de staat een bijzondere verantwoordelijkheid en autoriteit over land. Na de Tweede Wereldoorlog hebben veel grondwetten van de deelstaten dit overgenomen.
Wat betekent dat voor ons vandaag?
Dit is een duidelijk teken dat de gebruikelijke wetten van de markt niet van toepassing kunnen zijn op land zoals op goederen die naar believen kunnen worden geproduceerd. Al in 1967 oordeelde het Federale Constitutionele Hof dat het gebruik van land niet mag worden overgelaten aan het spel van vrije krachten en de discretie van het individu. De belangen van het grote publiek moeten dus in sterkere mate bij bodem dan bij andere goederen worden behartigd.
Maar daar is vandaag weinig discussie over …
Tussen 1971 en 1973 was er al een levendige discussie over, omdat de grondprijzen in München toen explosief waren gestegen. Zowel mijn partij als - je vraagt je af vandaag - de CSU spraken er met veel enthousiasme over. Doordat de stijging van de grondprijzen daarna wat afzwakte, kwam deze discussie tot stilstand. Ook ben ik in mei 1974 overgestapt naar het Ministerie van Justitie als drijvende kracht, maar de verantwoordelijkheid lag bij de afdeling bouw. Het publieke debat van de afgelopen jaren heeft me weer verrast: iedereen klaagde over de stijgende huren, maar de explosie van de bouwgrondprijzen was nauwelijks een issue. Deze stijgingen zijn de belangrijkste reden voor de hoge totale bouw- en huurkosten: in Duitsland zagen we tussen 1962 en 2015 een prijsstijging van 1.600 procent voor bouwgrond.In München was dat 34.000 procent sinds 1950! Het werd met verbazingwekkende kalmte aanvaard. Sinds het najaar van 2017 heb ik geprobeerd de discussie nieuw leven in te blazen en heb ik in ieder geval in september 2018 de federale overheid zover gekregen om een bouwgrondcommissie op te richten, die ook de prijsstijgingen op zich neemt.
Wat is er volgens u nodig om de woonlasten onder controle te krijgen?
We moeten Wenen als voorbeeld nemen: de stad heeft de afgelopen honderd jaar een aanzienlijk deel van haar grondgebied verworven en het vervolgens op zichzelf gebouwd of overgedragen aan coöperaties met erfelijke bouwrechten en sociale verplichtingen. De gemeente is daarmee de controlerende kracht voor een substantieel deel van de bodem in Wenen. Hier wordt de markt enigszins overschreven ten gunste van het algemeen belang. Als gevolg hiervan gelden betaalbare en stabiele prijzen voor wonen in Wenen. Niet alleen voor sociale woningen, maar in het algemeen omdat de lage prijzen de hele markt beïnvloeden. Daarom moeten we in Duitsland nu de gemeenschappen versterken en ervoor zorgen dat ze een groot potentieel aan land kunnen verwerven en behouden. En pas door in het erfelijke bouwrecht.Dit is al begonnen in München.
Maar zijn de Weners niet slechts tientallen jaren voor ons?
Zeker. Wenen begon dit land- en huisvestingsbeleid na de Eerste Wereldoorlog. Maar dat is geen reden waarom we hier niet eindelijk beginnen! Het voorbeeld toont de kostenstabiliteit die dit voor levensonderhoud creëert.
Gaat de publieke sector verstandig om met zijn eigen land?
Veel te lang hebben staten en gemeenten, maar ook de federale overheid, eigendommen verkocht aan de hoogste bieder omdat ze daarmee hun financiën wilden verbeteren. Laat me je een aantal geven: ongeveer vijftig jaar geleden was het aandeel grondkosten voor een nieuw gebouw minder dan tien procent. Tegenwoordig hebben we in München vaak een aandeel van 55 procent - alleen voor bouwgrond! Vanwege deze enorme groeipercentages wordt er tegenwoordig veel gespeculeerd over land. Er komen zelfs investeerders uit China om bij ons een fortuin te verdienen. De meeste van deze winsten gaan naar de rijkste 10 procent van de bevolking. Uiteindelijk betalen de huurders deze winst!
Wat zou de politiek kunnen doen?
Winsten die niet op hun eigen prestaties zijn gebaseerd - zoals het geval is bij speculatieve winsten - moeten fiscaal grotendeels worden afgeroomd. Een duidelijke juridische basis hiervoor is te vinden in artikel 161 van de Beierse grondwet. Het betekent letterlijk: "Waardestijgingen van de grond die ontstaan zonder enige bijzondere inspanning of kapitaaluitgaven van de kant van de eigenaar, moeten bruikbaar worden gemaakt voor het grote publiek."
Het is ook een grote onrechtvaardigheid dat de overheid een vergoeding moet betalen voor elke inbreuk op privé-eigendom. Als een pand echter in waarde stijgt doordat de gemeente het een bouwvergunning verleent en de infrastructuur eromheen verbetert, dan blijft de winst ervan alleen bij de vastgoedeigenaar. We hebben een evenwicht nodig tussen compensatie en persoonlijk gewin.
Zijn er nog andere ideeën om de kosten van bouwgrond te verminderen?
Ik zie een probleem in de overdrachtsbelasting (die de afgelopen jaren is opgedreven). Ik sta er enorm achter dat deze belasting weer verlaagd moet worden tot 3,6 procent. Een hoge overdrachtsbelasting op onroerend goed drijft ook de vastgoedprijzen op en daarmee de kosten van de huisvesting van mensen.
Zie jij mogelijkheden voor nieuwe woonruimte in de verdere verdichting van onze steden?
Er zijn zeker mogelijkheden. Zorgvuldige verdichting van onze steden is zinvol en creëert nieuwe leefruimte. Helaas komen dergelijke initiatieven herhaaldelijk buren tegen die hun open ruimte willen behouden. Dan is een afweging nodig tussen het welzijn van de kleine groep bewoners en het welzijn van een grote groep mensen die dringend woonruimte nodig hebben. En je moet natuurlijk het stadsbeeld als geheel in de gaten houden als het verdicht is. Onze steden mogen niet veranderen in clusters van woontorens.
In veel Duitse steden is verdichting een belangrijk middel om schaarse en dus dure bouwgronden tegen te gaan: door de ontwikkeling van een hof in het centrum van München zijn 21 nieuwe appartementen ontstaan en is er zelfs extra groen en een speeltuin in de wijk gekomen. De resulterende dichtheid en de nabijheid van onbekende appartementen zijn de prijs voor wonen in het midden van de stad. (Allmann Sattler Wappner Architects)