Bijzondere gebruiksrechten verlenen een lid van een gemeenschap van eigenaren bijzondere bevoegdheden met betrekking tot delen van de gemeenschap van goederen. Welke onderdelen dit kunnen zijn en welke rechten en plichten voortvloeien uit het bijzondere gebruiksrecht leest u hier.
Wat is het bijzondere gebruiksrecht?
Het bijzondere gebruiksrecht binnen een gemeenschap van eigenaren houdt in dat een van de appartementseigenaren het recht heeft om delen van de gemeenschap van goederen exclusief te gebruiken.
Een dergelijk overeengekomen recht kan de marktwaarde van een onroerend goed aanzienlijk verhogen. Dit geldt bijvoorbeeld als het appartement bijzondere gebruiksrechten heeft voor de tuin of de appartementseigenaar de garage alleen heeft. Vooral op binnenstedelijke locaties zijn bijzondere gebruiksrechten voor een parkeerplaats een groot pluspunt.
Er is overigens geen wettelijke basis voor het bijzondere gebruiksrecht. Het wordt genoemd in paragraaf 5, paragraaf 4, zin 2 van de Condominiumwet (WEG) - maar het is niet gedefinieerd.
Voorbeelden: Waarvoor kan een bijzonder gebruiksrecht worden verleend?
Een bijzonder gebruiksrecht kan in beginsel worden verleend voor alle terreinen die tot de gemeenschap van goederen behoren, mits de gemeenschap van eigenaren daarmee heeft ingestemd. Voorbeelden van deze denkbare gebieden zijn:
- Parkeerplaatsen / garages voor auto's
- Kelderruimtes
- Terrassen
- Tuinen en tuindelen
- Zolders
- Autorisaties om gebruik te maken van speciale faciliteiten zoals een sauna
Voor al deze gebieden kan een bijzonder gebruiksrecht worden verleend. Het is echter belangrijk om te weten dat ze nog steeds gemeenschappelijk eigendom blijven. De geautoriseerde gebruiker kan het dus voor zichzelf claimen, maar wordt niet de enige eigenaar door het toegekende recht.
Voor een parkeerplaats kan een bijzonder gebruiksrecht worden verleend. Maar het is nog steeds eigendom van de gemeenschap.
Wie kan een bijzonder gebruiksrecht krijgen?
Het bijzondere gebruiksrecht voor een of meer gebieden kan alleen worden toegekend aan een lid van de gemeenschap van eigenaren. Derde personen zijn uitgesloten. De geautoriseerde gebruiker heeft echter de mogelijkheid om het gebied aan een derde te verhuren door middel van verhuur van het gemeenschappelijke bezit - bijvoorbeeld een parkeerplaats.
Hoe wordt het bijzondere gebruiksrecht verkregen?
Als het gezamenlijk eigendom voor exclusief gebruik aan één appartementseigenaar moet worden overgelaten, is een overeenkomst tussen alle mede-eigenaren verplicht; een oplossing is niet voldoende. Dit geldt zelfs als de communautaire regelgeving een algemene openingsclausule bevat. Indien bij besluit bijzondere gebruiksrechten moeten worden verleend, moet in de communautaire regelgeving een overeenkomstig gespecificeerde openingszin worden opgenomen.
Het bijzondere gebruiksrecht voor een appartementseigenaar staat meestal al in de verklaring van splitsing. Latere toewijzing is ook mogelijk, maar deze overeenkomst moet dan zonder uitzondering door alle mede-eigenaren worden goedgekeurd.
Bijzonder gebruiksrecht: notaris en kadaster
Ook het overeengekomen bijzondere gebruiksrecht kan in het kadaster worden ingeschreven. Dit is echter niet verplicht. Het is ook mogelijk om het te laten notariëren. Beide maatregelen zijn absoluut aan te raden, aangezien een overeenkomst tussen de huidige appartementseigenaren die alleen schriftelijk of zelfs mondeling tot stand komt, uitsluitend tussen hen geldt, d.w.z. alleen een zogenaamde contractuele werking tussen hen heeft. Als een onroerend goed wordt verkocht, bestaat het niet voor de nieuwe eigenaar, zodat deze legaal de mogelijkheid zou hebben om het gemeenschappelijk bezit te gebruiken.
Als het recht daarentegen notarieel is vastgelegd en in het kadaster staat, is het gebied onderdeel geworden van het privé-eigendom (zie hieronder) en geldt dus ook voor toekomstige appartementseigenaren.
Bijzondere gebruiksrechten kunnen worden ingeschreven in het kadaster of notarieel worden bekrachtigd door de notaris.
Rechten en plichten met bijzondere gebruiksrechten
Het recht op alleengebruik van een deel van de gemeenschappelijke goederen gaat hand in hand met de daaruit voortvloeiende aanspraken, maar ook met verplichtingen.
Bijzonder gebruiksrecht: rechten van de appartementseigenaar
- Enig gebruiksrecht Een
ieder die het bijzondere gebruiksrecht heeft, mag de hem toegewezen ruimte exclusief gebruiken. Het is de mede-eigenaars niet toegestaan er gebruik van te maken. Indien de uiteindelijk gerechtigde verhinderd is zijn rechten uit te oefenen, kan hij een schadevergoeding eisen van de Vereniging van Eigenaren. - Recht op de opbrengst
Als de oppervlakte genoemd in het bijzonder gebruiksrecht inkomen oplevert, bijvoorbeeld dat er jaarlijks volop fruit in de tuin rijpt, is in de Wet Woningeigenaren geregeld dat deze inkomsten aan de begunstigde toekomen. Als het in plaats daarvan een garage is, kan deze worden verhuurd. Ook hier vloeien de inkomsten uitsluitend naar de begunstigde.
Bijzonder gebruiksrecht: Verplichtingen van de appartementseigenaar
- Structurele wijzigingen
De geautoriseerde gebruiker mag geen structurele wijzigingen aanbrengen in de ruimte met een bijzonder gebruiksrecht. Uitzondering: Een andere afspraak wordt vermeld in de verklaring van splitsing.
Bij structurele veranderingen horen ook maatregelen zoals een hekwerk rondom het gebied. Tijdelijke voorzieningen zoals een wip voor de kinderen zijn uitgesloten. - Onderhoud, schoonmaak, beheer, reparatie
Ondanks het bijzondere gebruiksrecht is de gemeenschap van eigenaren in principe verplicht om de kosten voor het betreffende gebied gezamenlijk te dragen. De overeenkomst bepaalt echter in de regel dat de persoon die gerechtigd is tot bijzonder gebruik, dit op eigen kosten moet onderhouden. Dit omvat zowel schoonmaak als beheer en eventuele reparaties die nodig kunnen zijn.
Bijzondere gebruiksrechten en privé-eigendom: dat is het verschil
De termen bijzonder gebruiksrecht en privé-eigendom worden vaak met elkaar verward of ten onrechte als synoniemen gebruikt. Maar er is een essentieel verschil tussen de twee.
Het bijzondere gebruiksrecht verleent de begunstigde het recht gebieden te gebruiken die alleen tot de gemeenschap van eigenaren behoren. Dit verandert niets aan de eigendomsstatus van het gebied. Het blijft eigendom van de gemeenschap van eigenaren.
Bij privé-eigendom daarentegen is een lid van de gemeenschap van eigenaren niet alleen de gebruiker, maar ook de eigenaar van een bepaald gebied. Met deze status staat het hem vrij om er structurele wijzigingen in aan te brengen, maar alleen als dit geen gevolgen heeft voor derden.
Wat gebeurt er bij verkoop met bijzondere gebruiksrechten en eigendommen?
Als het onroerend goed wordt verkocht, moet ervoor worden gezorgd dat het bijzondere gebruiksrecht niet los van het afzonderlijke onroerend goed kan worden overgedragen, maar dat het in combinatie kan worden verkocht.
Kopers van onroerend goed staan aan de veilige kant als het recht op gebruik van het gebied niet alleen notarieel is vastgelegd, maar ook in het kadaster is opgenomen. Het wordt dan automatisch onderdeel van het afzonderlijke pand en gaat bij verkoop automatisch over op de nieuwe eigenaar.