Bij opzegging wegens eigen gebruik heeft de eigenaar de mogelijkheid om zijn eigen, eerder gehuurde appartement te betrekken. Voorwaarde is dat de eigenaar zelf, een naast familielid of een lid van het huishouden de woonruimte nodig heeft en dit staat duidelijk vermeld in de opzegging.
In de praktijk zijn er altijd juridische problemen vanwege de beëindiging voor persoonlijk gebruik. Zo ontkennen huurders vaak dat er werkelijk belang is bij eigen gebruik. Ze vermoeden dat dit soort huuropzegging slechts een voorschot is om het pand effectiever te kunnen gebruiken. De informatiedienstwet en belastingen van de LBS heeft verschillende uitspraken gedaan over beëindiging van persoonlijk gebruik voor de extra editie.
Beëindiging wegens persoonlijke behoeften als u te oud bent
Volgens het arrest van de regionale rechtbank van Berlijn (dossiernummer 67 S 345/18) kan een zeer hoge leeftijd de huurders beschermen tegen opzegging wegens persoonlijk gebruik. Een eigenaar slaagde er niet in zijn verzoek om een echtpaar van 87 en 84 jaar uit zijn appartement te verwijderen. De getroffenen wezen erop dat niet van hen verwacht kon worden dat ze zouden verhuizen vanwege hun gezondheidstoestand, hun hoge leeftijd en hun sociale wortels in het gebied. De regionale rechtbank van Berlijn aanvaardde deze ontberingen. Als de verhuurder geen bijzonder ernstige nadelen ondervindt als hij het pand niet kan betrekken, moet hij het zonder doen. Dat was hier niet het geval, hij was niet eens van plan het het hele jaar door te gebruiken.
Beëindiging wegens persoonlijk gebruik na korte tijd
Bij verhuur dient een eigenaar zorgvuldig te overwegen of hij er in de nabije toekomst zelf gebruik van kan maken. Een opzegging wegens persoonlijke behoeften kan juridisch ondoelmatig zijn als deze te snel volgt op het sluiten van het contract en de oorzaak op dat moment al duidelijk was. Het Federale Gerechtshof (dossiernummer VIII ZR 233/12) moest onderzoeken of dit na drie jaar nog het geval kon zijn. De rechters ontkenden dit, maar maakten ook duidelijk dat de problematische periode korter is dan drie jaar.
Vervroegde opzegging wegens persoonlijk gebruik
Een opzegging wegens persoonlijk gebruik is niet gerechtvaardigd als de eigenaar een bevoegd persoon kan tonen, maar deze wordt uiteraard alleen als placeholder gebruikt. In een zaak voor het Federale Hof van Justitie (dossiernummer VIII ZR 214/15) ging het om een dergelijke constellatie. De huurders beschuldigden de eigenaar ervan dat hij van plan was het appartement te verkopen en het appartement alleen aan zijn neef over te laten om het later gemakkelijker te kunnen verkopen. De BGH heeft deze argumenten kunnen begrijpen.
Beëindiging wegens persoonlijk gebruik met begrijpelijke bedoeling om te gebruiken
Een profvoetballer die in het buitenland werkte, wilde in zijn vrije tijd (vooral tijdens de winterstop, die enkele maanden duurde) bij zijn gezin wonen in een condominium dat hij bezat en gaf de huurder daarom een opzegging wegens eigen gebruik. Deze laatste vond het verzoek ingediend en heeft het appartement niet verlaten. De rechtbank van München (dossiernummer 473 C 7411/714) hoorde de echtgenote (moeder van een pas geboren kind) en kwam tot de conclusie dat er inderdaad sprake was van een begrijpelijk beoogd gebruik.
Beëindiging wegens persoonlijke behoeften na ruimtelijke scheiding van de echtgenoten
Een ongebruikelijke vorm van persoonlijk gebruik doet zich voor wanneer scheiding van echtgenoten de oorzaak is. Een man - getrouwd en twee kinderen - had zijn huurders opgezegd met het argument dat hij vanwege aanhoudende relatieproblemen zijn eigen appartement wilde betrekken. Dit kon hij bewijzen voor de regionale rechtbank van Heidelberg (dossiernummer 5 S 42/12) met een verklaring van de doodgehuwde. Dit bevestigde dat het naast elkaar bestaan "moeilijk te verdragen" was. Bovendien aanvaardde de rechtbank het argument van de eigenaar dat het gehuurde appartement hem net geen 400 huur per maand opleverde, maar dat hij alleen voor aanzienlijk meer geld vergelijkbare woonruimte kon krijgen.
Beëindiging wegens persoonlijk gebruik: Schriftelijke verklaring van afstand in de huurovereenkomst
Het is goed mogelijk dat een verhuurder van meet af aan afziet van zijn eigen gebruik aan de huurder. In dit geval dient deze afstand, net als de huurovereenkomst zelf, duidelijk schriftelijk te worden vastgelegd. In ieder geval oordeelde het Federale Hof van Justitie (dossiernummer VIII ZR 223/06) dat dit voor een periode langer dan een jaar nodig zou zijn als het opzegrecht zou worden uitgesloten.
Beëindiging wegens eigen gebruik: biedingsplicht verhuurder
Indien de eigenaar in hetzelfde huis of complex een ander appartement heeft dat momenteel leeg staat, moet hij dit aanbieden aan de huurder die is opgezegd vanwege persoonlijke behoeften. In principe bestaat er een dergelijke "aanbiedingsplicht", oordeelde het Federale Hof van Justitie (dossiernummer VIII ZR 311/02). Dat geldt in ieder geval als zo'n appartement leeg komt te staan aan het einde van de reguliere opzegtermijn. Dit is precies wat de eigenaar niet had gedaan en in plaats daarvan het pand aan iemand anders verhuurde. Dit leidde tot de ondoelmatigheid van de beëindiging voor persoonlijk gebruik.
Beëindiging wegens persoonlijke behoeften vanwege een familielid
De zwager of schoonzus van de eigenaar behoort feitelijk niet tot de groep familieleden die een opzegging voor persoonlijk gebruik rechtvaardigen. Dit omvat naaste familieleden zoals kinderen, ouders of broers en zussen. Als de verhuurder echter bijzonder nauw contact heeft met zijn zwager, is het Federale Hof van Justitie (dossiernummer VIII ZR 247/08) ervan overtuigd dat bij uitzondering een claim voor persoonlijk gebruik kan worden ingediend.
Vervalste beëindiging wegens persoonlijk gebruik: compensatie
Soms bereiken de partijen een schikking in het kader van een captive use procedure. Maar wat gebeurt er als na zo'n vergelijking de oorspronkelijk genoemde reden voor de beëindiging nep blijkt te zijn? Vervolgens hangt het er volgens de rechtbank van München (dossiernummer 474 C 19752/11) van af of er daadwerkelijk een lijn moet worden getrokken met de vergelijking, ongeacht de waarheid ervan. Indien dit de bedoeling was, zijn latere aanspraken op schadevergoeding door de opgezegde huurder uitgesloten.
Hardheidsproef na beëindiging wegens persoonlijk gebruik
Huurders kunnen zich verweren tegen opzegging wegens persoonlijke behoeften met verwijzing naar een hardheidscasus. Als redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat ze verhuizen, bijvoorbeeld omdat ze erg oud of ernstig ziek zijn, kunnen ze ondanks opzegging toch in het gehuurde appartement blijven. Volgens de huidige jurisprudentie van het Federale Hof van Justitie moeten rechtbanken nu nauwkeuriger onderzoeken of er sprake is van een hardship case. Zo kan er een deskundige worden ingeschakeld om de feitelijke fysieke en mentale toestand van de huurder te onderzoeken. Schematische oordelen waarbij, afhankelijk van de leeftijd van de huurder of het soort ziekte, aan één partij automatisch het grotere belang in de huurwoning wordt toegewezen, dienen in de toekomst te worden vermeden (dossiernummers: VIII ZR 180/18 en VIII ZR 167/17).
