Het aanbod van grond en onroerend goed houdt geen gelijke tred met de vraag in Duitsland en de onroerendgoedprijzen blijven stijgen. De LBS-experts verwachten de grootste prijsstijging - een stijging van 6,2 procent - voor bouwgrond.
Toenemende vraag naar onroerend goed
De economie bloeit, de inkomens stijgen en de rentetarieven op woningkredieten zijn laag, net als in voorgaande jaren. De vraag naar vastgoed blijft in Duitsland navenant hoog - met een afnemend aanbod van bestaand vastgoed en onvoldoende nieuwbouw. Als gevolg hiervan zullen de prijzen tegen het einde van het jaar met naar schatting 4 tot 6 procent stijgen. Dit blijkt uit de LBS-analyse “Markt voor Residentieel Vastgoed 2019”, waarvoor ongeveer 600 LBS- en Sparkassen-makelaars gegevens hebben verzameld uit ongeveer duizend Duitse steden. Het zoeken naar een geschikte woning wordt er dan ook niet eenvoudiger op. Het woningtekort in Duitsland heeft zich verspreid van grootstedelijke gebieden en populaire universiteitssteden naar welvarende middelgrote steden.In de LBS vastgoedprijsindex 2019 vindt u gedetailleerde informatie over de typische prijzen voor huizen, flatgebouwen en bouwgrond in 1.000 steden en gemeenten en in meer dan 100 districten van de 14 grootste steden in Duitsland.
Door het gebrek aan land stijgen de vastgoedprijzen
Volgens experts is wat de vastgoedprijzen voedt, het knelpunt in de bouwgrondsector in vergelijking met heel Duitsland. "Ondanks alle inspanningen om bestaand braakliggend land te herstructureren en te gebruiken, zal het zonder de aanwijzing van nieuwe bouwgrond niet mogelijk zijn om de grondprijzen te drukken en goedkope woonruimte te bouwen in de steden", benadrukt Axel Guthmann, directeur van de LBS-vereniging. Makelaars in Duitsland zien momenteel echter een terugval in het aanbod en verwachten een prijsstijging (plus 6,2 procent op het landelijk gemiddelde).
De beginwaarden verschillen echter sterk in vergelijking: in steden als Bremerhaven of Cottbus zijn de grondprijzen momenteel 100 euro per vierkante meter en minder. Wie in Düsseldorf wil bouwen, betaalt daarentegen 770 euro per vierkante meter, in Stuttgart 1.400 euro en in München en omgeving zelfs 2.300 euro.
In het algemeen geldt: hoe hoger de welvaart in een regio, hoe hoger de vastgoedprijzen.
Vastgoedprijzen weerspiegelen dure droomhuizen
De vastgoedprijzen voor eengezinswoningen zijn het hoogst in het westen en zuiden. Het vrijstaande pand leidt de populariteitsschaal in heel Duitsland. Maar het aanbod van bestaande eigendommen kan niet overal aan de vraag voldoen. Een tekort is vooral zichtbaar in de stad en het omliggende gebied van Berlijn, waar de makelaars 14,5 procent (en daarmee de hoogste) prijsstijging verwachten. Een eengezinswoning in Berlijn kost momenteel gemiddeld 430.000 euro. In andere steden zijn de vastgoedprijzen in vergelijking zelfs nog duurder: wie in Hamburg wil kopen, betaalt vaak 550.000 euro, in Frankfurt 800.000 euro en in München 1,5 miljoen euro.
Deze rangschikking weerspiegelt de algemene trend: de waarde van een huis is het laagst in het oosten en stijgt over het noorden en het westen naar het zuiden. Overigens vestigt de voorstad Grünwald in München het record met een gemiddelde vastgoedprijs van 1,8 miljoen euro. Potentiële kopers moeten vaak diep in de buidel tasten, niet alleen in grootstedelijke gebieden, maar ook in regio's met aantrekkelijke landschappen. Vergeleken met Herrsching am Ammersee (1,3 miljoen euro) of Konstanz am Bodensee (800.000 euro), lijken sommige andere half miljoen steden erg goedkoop: in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund en Dresden liggen de typische vastgoedprijzen tussen 290.000 en 380.000 euro.
Hoopvolle signalen voor huizenprijzen
Rijtjeshuizen of condominiums zijn een alternatief voor wie geïnteresseerd is in kopen. Een nieuw pand 'in de rij' staat bijvoorbeeld in iets minder dan een derde van de grote steden (meer dan 500.000 inwoners) in de range van maximaal 350.000 euro. De uitzondering is Nedersaksen, waar rijtjeshuizen duurder zijn dan gemiddeld.
Het prijsvoordeel voor gebruikt vastgoed in steden bedraagt gemiddeld 15 procent. “Maar in sommige gevallen, afhankelijk van de locatie, zijn ze zelfs zo duur als nieuwbouw, zoals te zien is in het voorbeeld van Frankfurt am Main”, zegt Axel Guthmann (650.000 euro per stuk). Het doorzoeken van bestaande eigendommen kan ook de moeite waard zijn voor flatgebouwen. In dit segment bedraagt de 'gebruikte' korting gemiddeld 36,3 procent.
Al met al zet de dynamische prijsontwikkeling zich voort in 2019. Maar verenigingsdirecteur Guthmann geeft hoop dat de situatie snel kan normaliseren als de bouwactiviteit op een hoog niveau kan worden gehouden en objecten die al zijn goedgekeurd snel worden geïmplementeerd.
|
Grond in |
Eigen |
Eigen |
Vrijstaande |
|
|---|---|---|---|---|
|
Baden- | ||||
|
Stuttgart |
1.400 |
6.700 |
4.100 |
1.000 |
|
Heidelberg |
850 |
4.500 |
3.800 |
840 |
|
Karlsruhe |
480 |
4.300 |
2.600 |
600 |
|
Ulm |
400 |
5.000 |
3.250 |
650 |
|
Beieren | ||||
|
München |
2.300 |
8.100 |
6.900 |
1.500 |
|
Regensburg |
820 |
5.000 |
3.750 |
850 |
|
Neurenberg |
720 |
4.700 |
3.600 |
600 |
|
Würzburg |
430 |
4400 |
2.950 |
500 |
|
Saksen | ||||
|
Dresden |
190 |
3.500 |
1.750 |
380 |
|
Leipzig |
180 |
3700 |
1.600 |
290 |
|
Chemnitz |
120 |
2.500 |
1.000 |
250 |
|
Zwickau |
120 |
2.300 |
1.200 |
280 |
|
Mecklenburg - | ||||
|
Rostock |
300 |
3.000 |
2.300 |
350 |
|
Schwerin |
130 |
3.625 |
1.875 |
350 |
|
Stralsund |
140 |
2.500 |
1.800 |
250 |
|
Neubrandenburg |
100 |
2.200 |
1.300 |
230 |
|
Hessen | ||||
|
Frankfurt am |
1.500 |
6.500 |
5.500 |
800 |
|
Wiesbaden |
1.100 |
5.000 |
3.500 |
1.200 |
|
Kassel |
165 |
3.130 |
1.990 |
390 |
|
Offenbach |
580 |
4.040 |
2.850 |
530 |
|
Rijnland-Palts | ||||
|
Mainz |
660 |
5.200 |
3.000 |
680 |
|
Ludwigshafen |
410 |
3.200 |
2.000 |
390 |
|
Trier |
400 |
3.300 |
2.300 |
380 |
|
Speyer |
450 |
3.600 |
2.400 |
430 |
|
Nedersaksen | ||||
|
Hannover |
380 |
4.000 |
2.460 |
325 |
|
Osnabrück |
300 |
3.000 |
2.000 |
365 |
|
Oldenburg |
270 |
3.380 |
2.350 |
290 |
|
Cuxhaven |
80 |
3.750 |
2.250 |
180 |
|
Noordrijn- | ||||
|
Düsseldorf |
770 |
5.900 |
3.000 |
800 |
|
Keulen |
650 |
4.800 |
3.300 |
555 |
|
eten |
360 |
3.550 |
1.490 |
500 |
|
Münster |
675 |
4.650 |
3.400 |
565 |
|
Thüringen | ||||
|
Erfurt |
240 |
3.500 |
2.200 |
300 |
|
Jena |
350 |
3.200 |
2.500 |
400 |
|
Weimar |
150 |
3.300 |
2.000 |
250 |
|
Saarland | ||||
|
Saarbrücken |
280 |
3.100 |
1.550 |
280 |
|
Homburg |
125 |
2.600 |
1.200 |
155 |
|
Merzig |
105 |
2.500 |
1.800 |
200 |
|
Sleeswijk- | ||||
|
Kiel |
310 |
3700 |
2.500 |
390 |
|
Lübeck |
330 |
4.600 |
2.450 |
375 |
|
Flensburg |
155 |
2.950 |
1.950 |
270 |
|
Brandenburg | ||||
|
Potsdam |
275 |
4.010 |
2.980 |
460 |
|
cottbus |
90 |
2.000 |
1.200 |
180 |
|
Frankfurt aan de |
60 |
1.250 |
1.200 |
160 |
|
Saksen- | ||||
|
Magdeburg |
180 |
3.500 |
1.000 |
220 |
|
Halle aan de |
170 |
3.000 |
1.500 |
170 |
|
Naumburg |
65 |
1.800 |
900 |
150 |
|
De | ||||
|
Berlijn |
350 |
4.915 |
3.850 |
430 |
|
Bremen |
300 |
3.500 |
2.400 |
340 |
|
Hamburg |
690 |
5.100 |
4.500 |
550 |