De hypotheekwaarde van een woning is essentieel om de aankoop met een lening te financieren. Omdat de hoogte van de mogelijke lening direct wordt bepaald door de hypotheekwaarde. En de hoogte van de rente op de lening hangt er ook van af.
Weinig mensen kunnen een huis of appartement betalen zonder vastgoedfinanciering. Mocht hiervoor echter een lening worden afgesloten, dan is het bedrag niet vrij te kiezen. In plaats daarvan maakt de bank het verstrekte bedrag afhankelijk van de hypotheekwaarde van het onroerend goed.
Wat is de hypotheekwaarde van een woning?
De hypotheekwaarde is het bedrag dat met zekerheid kan worden gerealiseerd voor het onroerend goed op het moment van aankoop, maar ook op enig ander moment in de komende 30 jaar. Het wordt bepaald in de zogenaamde hypotheekrentetest.
In de Capital Adequacy Ordinance (CRR) wordt de hypotheekwaarde in artikel 4, lid 1, punt 74, gedefinieerd als de waarde van een onroerend goed, 'de waarde van een onroerend goed op basis van een zorgvuldige beoordeling van de toekomstige verhandelbaarheid ervan, rekening houdend met zijn langdurige, duurzame eigendommen, normale en lokale marktomstandigheden, de huidige Zowel gebruik als geschikte alternatieve toepassingen worden bepaald ".
Deze waarde is voor kredietinstellingen zo belangrijk omdat het door de kredietnemer gekochte huis of appartement altijd als zekerheid dient voor de financiering. Als de lening niet meer kan worden terugbetaald, kan deze naar een executieveiling komen. De resulterende verkoopprijs voor Your-Best-Home.net of het appartement is meestal lager dan de oorspronkelijke prijs die u betaalde toen u het kocht. Hiermee wordt al rekening gehouden bij het bepalen van de hypotheekwaarde van een woning, wat de bank de zekerheid geeft het geld terug te krijgen.
Leestip : vraagt u zich af hoeveel lening u zich kunt veroorloven? We antwoorden.
Hoe hoog is de hypotheekwaarde?
De hypotheekwaarde van onroerend goed komt niet overeen met de aankoopprijs of de bouwkosten van een huis of appartement. Dit is in de regel circa 70 à 90 procent van de koopsom om mogelijke toekomstige waardeverminderingsrisico's op te vangen. Niet alle banken maken echter gebruik van deze veiligheidsbuffer. Sommige banken zien ook af van deze korting, zodat de marktwaarde van het onroerend goed ook overeenkomt met de uitleenwaarde.
In overeenstemming met sectie 16, paragraaf van de Pfandbrief Act (PfandBG), mag de uitleenwaarde echter nooit de marktwaarde overschrijden: Object, de normale regionale marktomstandigheden en het huidige en mogelijke andere gebruik. "
Hoe wordt de hypotheekwaarde bepaald?
Banken dienen zich bij het bepalen van de hypotheekwaarde voor financiering te houden aan de Verordening Bepaling Hypotheekwaarde (BelWertV). Als de waarde van onroerend goed meer dan 400.000 euro bedraagt, moet voor de taxatie ook een taxateur worden ingeschakeld.
Om de hypotheekwaarde te bepalen in de hypotheekrentetest, zijn er in een eerste stap drie procedures. Ze komen overeen met degene die ook worden gebruikt om de marktwaarde van een onroerend goed te bepalen:
- Vergelijkingswaardemethode
De vergelijkingswaardemethode maakt gebruik van de verkoopprijzen van gelijkaardige panden die recentelijk in een vergelijkbare omgeving zijn verkocht en waarvan de staat overeenkomt met die van het onroerend goed waarvan de waarde thans moet worden bepaald. - Inkomstenwaardemethode
De inkomstenwaardemethode wordt gebruikt als het onroerend goed wordt verhuurd of commercieel wordt gebruikt. Hierbij worden de huuropbrengsten of bedrijfsopbrengsten vergeleken met de uitgaven voor onderhoud en ook de risico's (zoals leegstand). - Reële-
waardemethode Bij de reële-waardemethode wordt de reële waarde van het gebouw bepaald. Hiervoor wordt een leeftijdsafhankelijke afschrijving in mindering gebracht op de kosten voor een vergelijkbare nieuwbouw. Als u de grondwaarde optelt, krijgt u de werkelijke waarde van het onroerend goed.
In de regel wordt niet slechts één van deze methoden gebruikt, maar meestal een combinatie van ten minste twee. Zoals hierboven vermeld wordt dan 10 tot 30 procent in mindering gebracht op de vastgestelde marktwaarde van het onroerend goed, wat resulteert in de hypotheekwaarde van 70 tot 90 procent van de marktwaarde.
Taxatierapport ter bepaling van de hypotheekwaarde
Talrijke banken stellen de kredietgoedkeuring afhankelijk van een eigendomsinspectie, waarbij de waarde van het onroerend goed wordt bepaald en daarmee de uitleenwaarde.
Voor potentiële kopers is het belangrijk te weten dat deze woninginspectie mogelijk niet door de bank wordt gefactureerd. Het is uitsluitend in het belang van de kredietinstelling en daarom komen de kosten hiervoor ook voor rekening van de bank. Het bepalen van de hypotheekwaarde van het onroerend goed is een van de wettelijke verplichtingen van de bank, zodat er geen geld van de lener mag worden geëist (LG Stuttgart vanaf 24 april 2007 - Az. 20 O 9/07 evenals OLG Düsseldorf vanaf 05 november 2009 - Az. I -6 U 17/09).
Waarom is er een hypotheekwaarde?
Het bedrag dat de bank als onderdeel van een lening beschikbaar stelt voor vastgoedfinanciering is afhankelijk van de leenwaarde. Banken spreken doorgaans alleen af om maximaal 80 procent van de hypotheekwaarde aan te bieden als bouwlening. Men spreekt dan van de kredietlimiet van het onroerend goed.
Wat is de uitleenlimiet?
In tegenstelling tot de hypotheekwaarde is de uitleengrens het bedrag tot waartoe een bank vastgoedfinanciering mogelijk maakt. De uitleengrens is doorgaans 70 tot 90 procent van de uitleenwaarde.
Uitzonderingen hierop, waarbij een lening ter beschikking wordt gesteld tot aan de hypotheekwaarde voor een woningkrediet, worden meestal alleen gemaakt als de kredietnemer een uitzonderlijk goed inkomen heeft of andere zekerheden kan stellen zoals een reeds in bezit zijnde woning.
Hoe wordt de uitleenlimiet bepaald?
Om de bank voor de zekerheid te zorgen bij het verstrekken van de lening voor de bouwfinanciering wordt een bepaald percentage in mindering gebracht op de hypotheekwaarde om de uitleengrens te bereiken. Deze extra "buffer" is bedoeld om de bank te beschermen tegen onverwachte risico's die kunnen leiden tot waardevermindering van het onroerend goed. Het percentage van deze buffer is variabel en dus per bank vrij te bepalen. In de regel is dit echter 70 tot 90 procent van de hypotheekwaarde.
De uitleengrens wordt dus berekend aan de hand van de volgende formule:
Hypotheekwaarde - percentage risicokorting = uitleengrens voor de hypotheekverstrekking
Rekenvoorbeeld voor het bepalen van de hypotheekwaarde en de uitleengrens
Als u bijvoorbeeld een woning met een marktwaarde van 500.000 euro wilt financieren, gaat de kredietinstelling te werk volgens dit rekenvoorbeeld:
|
Marktwaarde van het onroerend goed |
€ 500.000 |
|
Kredietwaarde (80% van de marktwaarde) |
€ 400.000 |
|
Kredietlimiet (80% van de uitleenwaarde) |
€ 320.000 |
De bank zal daarom naar verwachting akkoord gaan met het verstrekken van circa 320.000 euro als lening voor bouwfinanciering. Als het de marktwaarde gelijk stelt aan de hypotheekwaarde, zou een lening van 400.000 euro mogelijk zijn. U zou het tekort met eigen vermogen moeten dekken.
Wat is de loan-to-value-ratio?
De hypotheekwaarde en de daarmee berekende hypotheekgrens zijn niet de enige waarden die essentieel zijn voor een vastgoedlening. Er is ook de uitleentermijn.
Dit percentage geeft de relatie aan tussen het geleende bedrag en de geleende waarde. En hij bepaalt welke voorwaarden de banken u bieden met betrekking tot de rente voor de hypotheek: hoe lager de loan-to-value-ratio, hoe beter aanbiedingen met lagere debetrente u van de bank krijgt. Simpel gezegd: hoe meer eigen vermogen u inbrengt, hoe lager het geleende bedrag en dus hoe lager het risico voor de bank. En hoe beter het bod qua rente is dat de bank u doet voor de hypotheeklening.
De vastgoedfinanciering is voor jou dus onvermijdelijk goedkoper met een lage loan-to-value-ratio dan met een hogere waarde: als je meer geld meebrengt, krijg je de financiële middelen die je nodig hebt om te financieren met een lening met een lagere rente dan iemand die minder geld heeft gespaard en de aankoop van het huis moet volledig worden gefinancierd.
Hoe wordt de loan-to-value-ratio bepaald?
De loan-to-value-ratio wordt berekend met behulp van deze formule:
loan-to-value-ratio = leningbedrag * 100 / lening-waarde-ratio
|
Marktwaarde van het onroerend goed |
€ 500.000 |
|
Hypotheekwaarde |
€ 400.000 |
|
Kredietlimiet |
€ 280.000 |
|
Minder Eigen vermogen |
€ 220.000 |
|
Leenbedrag |
€ 280.000 |
|
Uitleentermijn |
70% |
Bij bouwfinanciering met een leenbedrag van 280.000 euro en ingebracht eigen vermogen van 220.000 euro is de loan-to-value-ratio 70 procent als wordt uitgegaan van een leenwaarde van 400.000 euro.