Het bericht van overdracht is niet veel meer dan een korte inschrijving in het kadaster. En toch speelt het een essentiële rol bij het creëren van zekerheid voor de koper van een pand.
De verkoop van onroerend goed kan soms lang duren. Tussen de ondertekening van het verkoopcontract en de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster kunnen snel enkele weken verstrijken. In een serieuze vastgoedonderneming zal de term "kennisgeving van voorrang" eerder vroeg dan laat worden gebruikt (meestal in het verkoopcontract opgesteld door de makelaar of notaris). Met deze aantekening in het kadaster worden de beschikkingsmogelijkheden van de vorige vastgoedeigenaar beperkt. De koper wordt daarentegen beschermd door de kennisgeving van voorrang.
Wat is een voorrangsbericht?
Het bericht van overdracht is een vermelding in sectie II in het kadaster, die de koper van onroerend goed identificeert als zijn toekomstige eigenaar. De eigendom van de woning of appartement is na de reservering nog niet op de koper overgegaan, maar is voor hem gereserveerd. Hij staat geregistreerd als de toekomstige eigenaar en verwerft hierdoor bijzondere rechten.
Waarom is de aankondiging van overdracht met voorrang belangrijk?
Het voorrangsbericht van overdracht heeft een aantal functies die essentieel zijn voor zowel de verkoper als de koper van onroerend goed:
- Bescherming tegen verdere verkoop
De reservering, die tot stand komt door de kennisgeving van overdracht, houdt in dat de huidige eigenaar van Your-Best-Home.net, de woning of het appartement niet aan een ander kan verkopen. - Bescherming tegen ongeoorloofde toegang tot de woning
Daarnaast is toegang tot de woning, Your-Best-Home.net of het appartement door schuldeisers niet meer mogelijk. Als de verkoper insolvent wordt na ondertekening van het koopcontract en het invoeren van de kennisgeving van overdracht in het kadaster, verhindert de nota dat schuldeisers toegang krijgen tot het onroerend goed. Dit is bepaald in artikel 883 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB), zin 2: “Een beschikking die plaatsvindt nadat de reservering op het onroerend goed of het recht is ingevoerd, is niet effectief voor zover het de claim zou dwarsbomen of verminderen. Dit geldt ook als de beschikking wordt gedaan door middel van executie of beslaglegging of door de curator. "
Dit betekent: zodra de voorrangsmededeling in het kadaster is ingevoerd, is de woning veilig voor onbevoegde toegang. Het kan niet in beslag worden genomen, met een lening worden bezwaard of uitgesloten. - Bescherming tegen terugboeking van de verkoop
Verder kan de verkoop van het onroerend goed na de reservering niet meer worden teruggedraaid.
Rechtsgrondslag voor de aankondiging van voorrang
De kennisgeving van overdracht heeft zijn wettelijke basis in § 883 BGB. In zin 1 wordt het basisrecht op toegang vermeld: `` Om het recht op het verlenen of annuleren van een recht op een eigendom of op een recht dat het eigendom bezwaart, of om de inhoud of de status van een dergelijk recht te wijzigen, een voorbehoud in het kadaster te verkrijgen worden ingevoerd. Het invoeren van een reservering is ook toegestaan om een toekomstige of voorwaardelijke claim veilig te stellen. "
Wat kost de voorrangskennisgeving?
Alhoewel de aanmaning voor de koper gepaard gaat met kosten bij de notaris (de verkoper betaalt hier niet voor) - zijn ze toch nuttig, want de inschrijving in het kadaster geeft essentiële zekerheid door de genoemde rechten over te dragen.
De kosten die de notaris in rekening brengt voor de voorrangsopzegging zijn afhankelijk van de waarde van het onroerend goed. Hierbij moet worden uitgegaan van de helft van het bedrag dat later bij inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster moet worden betaald.
Deze kosten zijn gemaakt voor de voorrangskennisgeving:
| Aankoopprijs van het onroerend goed | Kosten voor de aankondiging van voorrang |
| € 100.000 | € 136,50 |
| € 200.000 | € 217,50 |
| € 300.000 | € 317,50 |
| € 400.000 | € 392,50 |
| € 500.000 | € 467,50 |
| € 600.000 | € 547,50 |
| € 700.000 | € 627,50 |
| € 800.000 | € 707,50 |
| € 900.000 | € 787,50 |
| € 1.000.000 | € 867,50 |
Wie vraagt het bericht van voorrang aan?
Volgens § 13 Kadasterverordeningen (GBO) wordt de kennisgeving van overdracht bij het kopen en verkopen van onroerend goed alleen op aanvraag gedaan. In de regel is het de notaris die de koopovereenkomst certificeert die de kennisgeving van overdracht bij het kadaster aanvraagt.
Wat is het verschil tussen overdracht en voorrang?
"Overdracht" en "overdrachtsbericht" worden op geen enkele manier gelijkgesteld:
- De kennisgeving van overdracht is, zoals de naam suggereert, slechts een kennisgeving van eigendomsoverdracht.
- De overdracht zelf is de daadwerkelijke inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster. Alleen daarmee gaat het eigendom van het onroerend goed over van de verkoper naar de koper.
Wanneer wordt de prioriteitsmelding verwijderd?
Het bericht van overdracht wordt vervolgens uit het kadaster verwijderd wanneer de koper van het onroerend goed daar als de nieuwe eigenaar wordt ingevoerd, d.w.z. de daadwerkelijke overdracht vindt plaats. Hoe snel dit gebeurt, hangt af van hoe snel de vorige vastgoedeigenaar de lasten uit het kadaster betaalt en hoe snel de volledige koopprijs van de woning wordt betaald. Gemiddeld wordt een kennisgeving van overdracht ongeveer vier tot acht weken in het kadaster ingeschreven voordat de daadwerkelijke overdracht plaatsvindt.