Toezeggingsrente kan een bouwproject of de aankoop van onroerend goed onnodig duur maken. In deze gids leest u wat commitment-belang is en hoe u dit kunt vermijden.
Bij het bouwen van een huis of het kopen van onroerend goed moet u meestal heel precies berekenen: hoeveel eigen vermogen is er? Hoeveel geld moet een woonkrediet worden opgehaald? Er wordt rekening gehouden met veel van de bijkomende kosten bij het kopen van onroerend goed, maar vaak wordt de mogelijke verbintenisrente vergeten.
Commitment interest: wat is het?
Indien een bouwlening binnen een bepaalde termijn geheel of gedeeltelijk niet wordt opgevraagd en niet wordt aangewend voor het beoogde doel, is altijd verplichtingrente verschuldigd.
Verplichtingsrente wordt in rekening gebracht door de bank die de bouwfinanciering overneemt als er tussen de mogelijke uitbetaling van het leenbedrag en de daadwerkelijke uitbetaling een langere periode zit dan in de leningsovereenkomst was afgesproken. Deze rente is dus verschuldigd over het ter beschikking gestelde bedrag dat in strijd met de contractuele afspraak beschikbaar is, maar niet tijdig wordt aangewend. De hiervoor benodigde rente wordt ook wel holding interest of commitment commission genoemd.
Belangrijk:Een belangrijk aspect van een woonkrediet is dat de lening wordt geoormerkt. De lener kan het geld niet binnen de gestelde termijn opvragen en bijvoorbeeld op zijn rekening 'parkeren' om toezeggingsrente te vermijden.
Waarom brengen banken vastleggingsrente in rekening?
Als er een leningsovereenkomst is gesloten voor een woonkrediet, moet de bank het afgesproken bedrag voor de lener gereed houden. U kunt er niet meer vrij over beschikken en het geld dus niet meer rendabel beleggen. Tegelijkertijd ontvangt de bank op het moment van terbeschikkingstelling geen rente over de lening van de lener. Dit resulteert voor hen in verliezen die zij compenseren met de toezeggingsrente. Toezeggingsrente kan daarom worden gezien als een soort vergoeding voor de bank.
Wanneer begint de commitment-rente?
Vanaf het moment dat een lener verplichtingsrente moet betalen, hangt altijd af van de individuele leningsovereenkomst. Hierin wordt een zogenaamde onbeschikbaarheidstijd vastgelegd. Pas als deze is verstreken, moeten leners toezeggingsrente betalen.
Hoe lang is de renteloze periode?
In wezen is de tijd waarin leners geen rente hoeven te betalen voor de voorziening vrij onderhandelbaar. Bouwers of kopers van onroerend goed moeten van deze mogelijkheid zeker gebruik maken om verbintenisrente te vermijden, want bij sommige kredietinstellingen is deze periode extreem kort.
Bij sommige banken is dat maar een maand, bij andere een kwart jaar, bij weer andere is zelfs een renteloze provisieperiode van twaalf, 15 of in individuele gevallen zelfs 24 maanden mogelijk. Onder bepaalde omstandigheden kan de contactpersoon van de bank worden overgehaald om de standaardtijd te verlengen. Het is de moeite waard om naar dit punt te vragen om commitment te vermijden.
Om ervoor te zorgen dat de vastleggingsrente u niet in onverwachte geldzorgen stort, dient u tijdens de vrijblijvende periode de voorwaarden van uw leningsovereenkomst te controleren.
Welke effecten heeft de vrijblijvende periode op de rente van de lening?
Waar u echter rekening mee moet houden bij het onderhandelen over de verstrekkingsvrije tijd is het volgende: Gewoonlijk heeft een langere verstrekkingsvrije tijd invloed op de rentevoet die op de lening wordt toegekend. Hoe langer de toegestane tijd, hoe meer de rente wordt toegevoegd, zodat de woninglening in het algemeen duurder wordt.
Goed om te weten: Bij sommige banken begint de rentevrije periode met de ontvangst van de kredietaanvraag en niet met het sluiten van de leningsovereenkomst. Zit er meerdere weken tussen de aanvraag en de afronding, dan kan dit al met een zeer korte provisievrije tijd tot kosten leiden.
Hoe hoog zijn de vastleggingspercentages?
Het rentetarief dat banken na het verstrijken van de onbeschikbaarheidsperiode in rekening brengen, is doorgaans hoger dan het rentetarief voor hypotheekverstrekking. Daardoor kan een lening die erg goedkoop is ineens aanzienlijk duurder worden.
De banken rekenen vaak commitment-rente van 3 procent per jaar, wat overeenkomt met 0,25 procent per maand en daarmee de kosten maand na maand opdrijven. Als bijvoorbeeld de gelden voor een bouwlening boven de 400.000 euro niet op tijd worden opgevraagd, kunnen er maandelijks extra kosten ontstaan van 1.000 euro (12.000 euro per jaar).
Tip : laat u niet verblinden door lage rentetarieven bij het vergelijken van financieringsaanbiedingen. We raden een nauwkeurige vergelijking van alle voorwaarden aan alvorens de leningsovereenkomst te sluiten.
Hoe wordt de vastleggingsrente berekend?
Om de vastleggingsrente te berekenen, moet u eerst duidelijk maken welk type rente moet worden verondersteld:
- Verplichte rente
- Geen verschuldigde vastleggingsrente
Bij de verschuldigde provisierente wordt na het verstrijken van de provisievrije periode alleen het bedrag van de lening in rekening gebracht met nog niet opgevraagde rente. Dankzij het betalingsplan en bouwschema van een woning kan het bijvoorbeeld gebeuren dat de ene bouwvoortgang al is betaald, maar andere niet. Als de bank met de kredietnemer een opeisbare provisierente is overeengekomen, wordt alleen het voor betaling beschikbare bedrag met rente in rekening gebracht. Deze variant is vooral aantrekkelijk voor die leners die een pand bouwen.
Bij niet-verrekenbare verbintenisrente wordt de opslag altijd berekend op basis van het volledige geleende bedrag, ongeacht hoeveel geld de lener al heeft opgevraagd.
Voorbeeld: Op basis van de niet-doorbelaste provisierente ziet een voorbeeldige berekening van de kosten die kunnen ontstaan bij een leenbedrag van 400.000 euro, dat na zes maanden wordt opgevraagd, er als volgt uit.
|
Lening I. |
Lening II |
|
|---|---|---|
|
Leenbedrag |
400.000 euro |
400.000 euro |
|
Renteloze periode |
3 maanden |
12 maanden |
|
Ophaaltijd daarna |
6 maanden |
6 maanden |
|
Toezeggingspercentage per jaar |
3% (0,25% per maand) |
3% (0,25% per maand) |
|
oplopende provisierente per maand |
1.000 euro |
1.000 euro |
|
Totale opgelopen verbintenisrente |
3.000 euro |
0 euro |
Door de kortere provisievrije tijd genereert lening I binnen drie maanden 3.000 euro aan extra kosten, die lening II vanwege de afgesproken langere looptijd niet maakt.
In bovenstaand voorbeeld wordt er echter geen rekening gehouden met renteverschillen in de leningsvoorwaarden. Aangezien kredietinstellingen echter meestal een rentetoeslag in rekening brengen als de vrije tijd langer is, moet hier ook rekening mee worden gehouden bij het vergelijken van leningen, omdat het maandtarief afhankelijk is van de rente en dus automatisch het totaalbedrag dat voor de lening opgehaald moet worden.
In het volgende voorbeeld wordt weer uitgegaan van een leenbedrag van 400.000 euro, een vaste rente van tien jaar en een rentepercentage van 1,3 procent of 1,4 procent.
|
Lening I. |
Lening II |
|
|---|---|---|
|
Leenbedrag |
400.000 euro |
400.000 euro |
|
Lening rente |
1,3% |
1,4% |
|
maandelijkse afbetaling vanaf betaling (terugbetaling 2%) |
1.100 euro |
€ 1.133,33 |
|
Rentekosten |
46.616,44 euro |
50.182,89 |
|
Renteloze periode |
3 maanden |
12 maanden |
|
Ophaaltijd daarna |
6 maanden |
6 maanden |
|
Toezeggingspercentage per jaar |
3% (0,25% per maand) |
3% (0,25% per maand) |
|
oplopende provisierente per maand |
1.000 euro |
1.000 euro |
|
Totale opgelopen verbintenisrente |
3.000 euro |
0 euro |
|
totale prijs |
49.616,44 euro |
50.182,89 euro |
Het wordt duidelijk dat in dit specifieke geval de bouwfinanciering met de kortere beschikbaarheidsperiode goedkoper zou zijn geweest. Als de betaling van de lening echter nog maar een maand was uitgesteld, zou lening II goedkoper zijn geweest.
Tips over welke variant geschikter is, zijn niet over de hele linie te geven. Het moet in plaats daarvan in elk afzonderlijk geval zeer zorgvuldig worden gecontroleerd. Haast maken om te vergelijken is allesbehalve een goede gids.
Het is ook belangrijk om in gedachten te houden dat de toezeggingsrente, als deze in rekening is gebracht terwijl het geleende bedrag tot op heden slechts gedeeltelijk ter beschikking is gesteld, parallel met het maandtarief moet worden betaald. De maandelijkse belasting is in deze tijd dus aanzienlijk hoger. In ons voorbeeld is het extra maandbedrag 1.000 euro.
Hoe kunt u commitment-rente vermijden?
Aangezien vastleggingsrente verschuldigd is precies wanneer het geld toch meestal krap is, is het de moeite waard om tips te kennen over hoe u extra kosten in de vorm van toezeggingsrente kunt vermijden.
Er zijn deze mogelijkheden:
- Onderhandel zo voordelig mogelijk over standby-tijd
- Indien mogelijk: onderhandel over het rentepercentage
- Onderhandel over verdienstelijke toezeggingsrente
- Onderhandel over het gebruik van vreemd vermogen vóór eigen vermogen
- Houd de bouwtijd zo kort mogelijk
Als u goedkoop onderhandelt bij het aangaan van de leningsovereenkomst, heeft u een goede kans om toezeggingsrente te vermijden of in ieder geval minder te hoeven betalen. Probeer zo lang mogelijk over de standby-tijd te onderhandelen zonder een aanzienlijke rentepremie op te lopen. Het is zelden mogelijk, maar het proberen waard, om het niveau van de commitment-rente te verlagen (bijvoorbeeld 2,5 procent in plaats van 3 procent). Als u bouwt en het geld geleidelijk opvraagt, is het ook raadzaam om over een toegestane rente te onderhandelen.
Als het u dan lukt om de bank zover te krijgen dat het geleende kapitaal eerder wordt gebruikt dan uw eigen vermogen, wordt het, vooral voor gebouweigenaren, steeds gemakkelijker om toezeggingsrente te vermijden.
Last but not least is het raadzaam om de bouwtijd van het pand zo kort mogelijk te houden. Dit kan bijvoorbeeld met een geprefabriceerde woning, maar ook met een betrouwbare projectontwikkelaar. Als hij de verschillende bedrijven die bij de bouw zijn betrokken verstandig kan coördineren, neemt het risico op vertragingen en oplopende provisierente aanzienlijk af.