De onderhuur is een prima oplossing voor huurders die voor een bepaalde periode in een andere stad of zelfs in een ander land wonen zonder hun huurcontract op te zeggen. Om ervoor te zorgen dat uw goede huurovereenkomst bij uw verhuurder er niet onder lijdt, zijn er een aantal zaken waar u rekening mee moet houden bij de onderhuurovereenkomst. Met onze gids leert u hoe u correct te werk gaat.
Wie een tijdje weg is voor zaken of even pauze neemt, wil niet per se zijn appartement opgeven. Hier biedt de onderhuurovereenkomst voor huurders een mooie oplossing om tussentijds zelf verhuurder te worden. Soms wordt het appartement door een scheiding te groot en te duur, dan is het onderhuurcontract ook een goede oplossing totdat je iets passend hebt gevonden. Door het woningtekort en de dure huurprijzen is onderhuur van woonruimte niet langer alleen een issue voor gedeelde studentenappartementen.
Om ervoor te zorgen dat uw goede huurovereenkomst bij uw verhuurder er niet onder lijdt, zijn er een aantal zaken waar u rekening mee moet houden bij de onderhuurovereenkomst. Omdat dit alleen mag worden afgerond als de verhuurder akkoord gaat. Als dit het geval is, dient u hem ruim van tevoren te informeren aan wie u gaat onderverhuren. Hij heeft echter geen zeggenschap, want de huur blijft uitsluitend door u als hoofdhuurder betaald.
Goed om te weten : Als je woonruimte onderverhuurt, kan de verhuurder de huurkosten met wel twintig procent verhogen. Het appartement is veeleisender door meerdere bewoners, waardoor de verhuurder mogelijk hogere reserves moet aanleggen.
Toestemming verhuurder: huurders dienen hier rekening mee te houden!
U wilt om wat voor reden dan ook een deel van uw gehuurde appartement onderverhuren. Dan kun je niet meer met je huisbaas praten. Omdat het bij wet is geregeld dat de verhuurder akkoord moet gaan met de onderhuur. Leg hiervoor op aannemelijke wijze aan uw verhuurder uit waarom u woonruimte wilt onderverhuren - voor beperkte of onbeperkte tijd. Als de reden begrijpelijk is, heeft de verhuurder nauwelijks de mogelijkheid om in te stemmen met de onderhuurovereenkomst.
In deze gevallen kunt u zeker zijn van JA tegen het onderhuurcontract
U kunt als huurder na scheiding van uw partner of door plotseling lagere inkomsten de huurkosten niet meer alleen betalen en wilt u daarom graag onderverhuren? Zelfs degenen die zorg nodig hebben en een verzorger nodig hebben, mogen meestal woonruimte onderverhuren.
Als je na een scheiding of scheiding geen cent op zak hebt, kun je meestal onderverhuren.
In deze gevallen kan de verhuurder NEE zeggen tegen de onderhuur
Wilt u als huurder van het appartement een heel jaar in het buitenland vertoeven en uw meubelen tijdelijk in een garage stallen? In dit geval is er geen verwijzing meer naar het appartement. Goed om te weten: als je niet het hele appartement onderverhuurt en een kamer voor jezelf houdt, kun je de verhuizing weer doorzetten.
Ook als de onderhuurder al door de verhuurder is opgemerkt door overtredingen van de huisregels, kan de verhuurder onderverhuur verbieden. Indien de onderhuurder het commerciële gebruik van de woonruimte heeft gepland, kan dit niet per se van de verhuurder worden verlangd.
Een NEE van de verhuurder is in de rechtbank vaak moeilijk vast te houden. Wees volhardend en doe je onderzoek voordat je met je huisbaas praat. De ongerechtvaardigde weigering van de toestemming van de verhuurder kan hem zelfs schadeplichtig maken.
Leg de toestemming van de verhuurder schriftelijk vast
Nadat alle punten met de verhuurder zijn besproken, dient u een schriftelijke toestemmingsverklaring op te stellen. In wezen zou het de volgende punten moeten bevatten:
- Adres van de huurwoning
- Persoonlijke redenen waarom het appartement wordt onderverhuurd
- Naam en geboortedatum van de onderhuurder
Stel de onderhuur correct op
Voordat de onderhuurder bij u intrekt, dient u beslist een schriftelijke onderhuurovereenkomst te hebben gesloten. Het belangrijkste verschil tussen een normale huurovereenkomst en een onderhuur zijn de twee partijen die het contract met elkaar aangaan, namelijk de hoofdhuurder en de onderhuurder. Het bevat de plichten, maar ook de rechten van beide partijen.
U dient er als hoofdhuurder rekening mee te houden dat u even goed kunt voldoen aan de verplichtingen uit uw huurovereenkomst met de verhuurder. Daarnaast ben je als hoofdhuurder altijd het aanspreekpunt voor de verhuurder, ook bij problemen of geschillen met je onderhuurder.
Voordat de onderhuurder intrekt, dient voor de veiligheid van alle betrokken partijen een schriftelijke overeenkomst te worden afgesloten.
Tips voor de onderhuur
1. Vul de volledige persoonsgegevens van u als hoofdhuurder en uw onderhuurder in (voornaam, achternaam, exact adres van het gehuurde appartement).
2. Omschrijf de huurwoning tot in detail (verdieping van het appartement, welke kamer wordt verhuurd, welke gemeenschappelijke ruimtes gebruikt kunnen worden, etc.). Ook is het van belang om nauwkeurig te omschrijven hoe om te gaan met zaken die gezamenlijk worden gebruikt en de inventaris van het appartement. Bij nieuwe aanschaf van gedeelde keukenapparatuur of reparatie van de vaatwasser dient u in de onderhuurovereenkomst duidelijk te regelen welke deelkosten de onderhuurder moet dragen. Eventuele vereisten, zoals het regelmatig schilderen van de kamer, zijn niet geldig.
3. Huurkosten en bijkomende kosten dienen door u als hoofdhuurder nauwkeurig te worden berekend om recht te doen aan zowel uw eigen belang als de onderhuurder.
4. De borgsom is met name van belang voor de hoofdhuurder. Omdat u aansprakelijk bent jegens de verhuurder, dient u van uw onderhuurder een redelijke waarborgsom van één tot drie maanden huur te vragen.
5. Voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd - bepaal het exacte begin van de onderhuur. Als het onderhuurcontract een beperkte tijd heeft, moet de exacte reden worden vermeld. Het is van belang dat je bij blijvende afwezigheid de verbinding met het appartement behoudt, bijvoorbeeld door de meubels in het appartement. Als de huurprijs beperkt is, kunt u hier de verwijzing naar persoonlijk gebruik toevoegen.
6. U kunt de opzegtermijn instellen volgens het huidige huurrecht. Dit is doorgaans drie maanden en komt overeen met de opzegtermijn in uw eigen hoofdhuurovereenkomst. In het geval van een onderhuurovereenkomst kunnen kortere termijnen worden overeengekomen, conform het vereenvoudigde opzeggingsrecht. Als je alleen een gemeubileerde kamer onderhuurt, kun je zonder opgaaf van reden opzeggen tot de 15e van de maand. Als u een speciale regeling voor de opzegtermijn nodig heeft, vraag dan bij twijfel altijd advies aan een gespecialiseerde huurrechtadvocaat.
7. Stuur een kopie van de hoofdhuurovereenkomst en het huisreglement mee met de onderhuurovereenkomst zodat afspraken duidelijk gemaakt kunnen worden. In de huisregels vindt de onderhuurder alle belangrijke informatie over rusttijden, sluitertijden en de tijden waarop de droogruimte en wasruimte worden gebruikt. Bezoekverboden of voorschriften van de onderverhuurder zijn niet toegestaan zolang de huisregels worden nageleefd. Vraag ook schriftelijk toestemming van de verhuurder voor onderhuur, zodat u deze kunt toevoegen aan de onderhuurovereenkomst.
Goed om te weten: Gaat u een gemeubileerde kamer of een gemeubileerd deel van uw appartement onderverhuren, dan stelt u naast de onderhuurovereenkomst ook een opleverprotocol op. Naast de staat van de huurwoning wordt hier eventuele schade aan de inventaris geregistreerd. Dit heeft voor beide partijen het voordeel dat bij de verhuizing de status van het huurobject is vastgelegd en er rekening kan worden gehouden met eerdere schade.
Onderhuurcontract: beperkt of onbeperkt?
Heeft je verhuurder toestemming gegeven en heb je al een onderhuurder gevonden, dan moet je bedenken of je voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd wilt onderverhuren. Last but not least is dit belangrijk voor de vast te stellen opzegtermijn.
Dit wordt duidelijk door de huurperiode te specificeren. Stel je alleen de ingangsdatum van het onderhuurcontract vast, dan wordt deze aangegaan voor onbepaalde tijd. Om een tijdslimiet te laten gelden, moet u de startdatum en het exacte tijdstip van het einde van de huur in het contract vermelden. Bijzonder aan het onderhuurcontract voor bepaalde tijd is dat de reden van de termijn moet worden vastgelegd.
De belangrijkste vragen over de onderhuurovereenkomst
Onderhuur - kan mijn verhuurder de hoofdhuur verhogen?
Als je wilt onderverhuren, moet je er zeker rekening mee houden dat de verhuurder gebruik kan maken van de zogenaamde onderhuur toeslag (artikel 553 lid 2 BGB). Dit heeft voornamelijk betrekking op de forfaitaire gefactureerde extra kosten zoals elektriciteit en water, mochten er meer mensen in het appartement wonen dan voorheen. Als de meerkosten eenmaal per jaar afzonderlijk worden gefactureerd, gaat het argument van de verhuurder niet op. In dit geval kan de verhuurder alleen een redelijke huurtoeslag in rekening brengen over de grotere slijtage van de woonruimte. Er is echter geen wettelijke vereiste voor de exacte berekening.
Wat moet ik doen als de verhuurder mij opzegt als hoofdhuurder?
Een ingewikkeld geval kan ontstaan wanneer de verhuurder de huur beëindigt. De hoofdhuurder moet echter wel voldoen aan de verplichtingen van het onderhuurcontract, daarom is het bijzonder belangrijk om de opzegtermijnen van hoofdhuur en onderhuur in de gaten te houden. Als u uw onderhuurder om deze reden tussentijds moet opzeggen, kan hij of zij een vergoeding van u eisen, bijvoorbeeld voor verhuiskosten.
Kan ik een lege kamer onderverhuren aan toeristen?
Een heel spannend onderwerp voor huurders is de tijdelijke onderverhuur aan toeristen. Omdat huurders blijkbaar gewoon zakgeld kunnen verdienen dat niet mag worden onderschat. Korte termijn verhuur aan toeristen staat echter gelijk aan commercieel gebruik van de woonruimte en is daarom verboden. Let op: je riskeert een opzegging zonder opzegtermijn en ook een schending van het verbod op verduistering dat nu in steeds meer steden van kracht is.
Iedereen die als huurder een kamer aan toeristen onderverhuurt, riskeert opzegging zonder voorafgaande kennisgeving.
Kan ik bij het afsluiten van een onderhuur een proefperiode afspreken?
In het algemeen wordt voor de onderhuurder geen proefperiode voorzien, ook al kan de hoofdhuurder bij deze bescherming een gerechtvaardigd belang hebben. Als je een gemeubileerde kamer verhuurt, kun je over het algemeen altijd opzeggen voor de 15e van de maand aan het einde van de maand. De opzegtermijn is dus twee weken. Anders heeft u nog steeds de mogelijkheid om in de onderhuurovereenkomst bijzondere redenen op te geven, zoals beëindiging voor persoonlijk gebruik.
Kan ik als onderhuurder tussentijds opzeggen als er schimmel in het appartement zit?
Of u nu hoofdhuurder of onderhuurder bent, de gezondheidsbedreigende toestand van een appartement is onredelijk en kan daarom opzegging zonder opzegging toestaan. Hoe sterk de mal is, moet in elk afzonderlijk geval door een deskundige worden gecontroleerd. In dat geval is het raadzaam om na overleg met de verhuurder eventueel ondersteuning te zoeken bij een gespecialiseerde advocaat of de huurdersvereniging.
Checklist: van huurder tot verhuurder
- Raadpleeg uw hoofdhuurovereenkomst voor eventuele beperkingen.
- Voor onderhuur de schriftelijke toestemming van uw verhuurder verkrijgen.
- Bedenk of je gemeubileerd of ongemeubileerd wilt onderverhuren en bepaal zelf welke gemeenschappelijke ruimtes de onderhuurder mag gebruiken.
- Neem rustig de tijd om de onderhuurder te kiezen en informeer uw verhuurder die er intrekt om u onder te verhuren.
- Maak een schriftelijke onderhuurovereenkomst en stuur een kopie van de hoofdhuurovereenkomst en het huisreglement mee.
- Maak voordat je intrekt een overdrachtsrapport met je onderhuurder over de staat van het appartement als je intrekt. Zo zijn u en uw onderhuurders optimaal uitgerust om samen te wonen.
- Bezorg de onderhuurder een verhuurdersverklaring voor het bewonersregistratiekantoor.
