Verhuurders mogen de borgsom niet zomaar op de privérekening storten, maar moeten deze apart van hun eigen vermogen beleggen. Hieronder leggen we uit welke andere regels gelden en welke verschillende mogelijkheden er zijn om de huurwaarborg te creëren.
Bij het ingaan van een nieuwe huur mogen verhuurders een waarborgsom vragen van maximaal drie maanden koude huur (§ 551 BGB). Hiermee bent u beschermd tegen financiële risico's, bijvoorbeeld als de huurder bij verhuizing schade achterlaat. In de meeste gevallen wordt deze huurwaarborg gecreëerd als een contante waarborgsom. Maar er is ook de mogelijkheid om het geld elders te investeren. Hierdoor kan vaak een hoger inkomen worden behaald, wat op zijn beurt de verhuurder nog beter beschermt.
Merk op dat de verhuurder moet accepteren als de nieuwe huurder de aanbetaling niet in één keer kan betalen aan het begin van de huur. Volgens de wet mag hij de borg ook in drie gelijke maandelijkse termijnen betalen.
Deze vormen van beleggen zijn mogelijk voor de huurwaarborg
De contante aanbetaling
In tegenstelling tot wat de term suggereert, wordt bij de storting in contanten het geld meestal niet contant betaald, maar overgemaakt - zelfs als contante betaling in principe mogelijk is, maar altijd moet worden erkend. De verhuurder moet het geld met rente beleggen, insolventievrij zijn en gescheiden zijn van zijn eigen vermogen. Als verhuurder opent u eenvoudig een rekening aan het loket van de spaarbank - meestal een klassieke spaarrekening. Hiervoor wordt met de Sparkasse een trustovereenkomst “bijzondere overeenkomst huurwaarborgsom” afgesloten. Het geld is nog steeds financieel eigendom van de huurder, maar wordt (in trust) aan de rekeninghouder toevertrouwd. De verhuurder mag het account alleen gebruiken volgens de huurregels, die de Sparkasse niet controleert.Na het einde van de huurperiode moet hij de huurwaarborg terugbetalen - inclusief opgebouwde rente, hij mag zijn eigen vorderingen verrekenen.
Verplichtingen
Een andere mogelijkheid is dat de huurder de borgsom stort op een rekening die op zijn naam staat en deze vervolgens verpandt aan de verhuurder. Het enige wat hij hoeft te doen is een belofte tekenen die verkrijgbaar is bij de spaarbanken. De verhuurder hoeft bij deze afspraak niet aanwezig te zijn, maar dient ook het formulier mee te ondertekenen. Zodra de verhuurder de pandovereenkomst heeft getekend, stelt de huurder de spaarbank hiervan in kennis. Het account krijgt dan een blokkeermelding zodat de partijen alleen toegang kunnen krijgen tot het account of het account kunnen annuleren in overeenstemming met het huurreglement.
Speculatieve investeringsvormen
Volgens het Duitse burgerlijk wetboek "kunnen de contractpartijen (…) een andere investeringsvorm overeenkomen". Als verhuurder en huurder akkoord gaan, kan de huurwaarborg bijvoorbeeld ook in een vermogensfonds worden belegd. Ook in dit geval wordt de investering toegezegd, maar deze vorm van investering wordt zelden gekozen - het risico op verliezen is voor beide partijen te groot.
Borgtocht garantie
Een andere variant beschrijft de obligatiegarantie, die familieleden of een bank kunnen verstrekken. Hoewel deze optie in dit land wat atypisch is, zijn er enkele providers die dit aanbieden. In de meeste gevallen is een jaarlijkse vergoeding verschuldigd. Als tegenprestatie garandeert de aanbieder de huurwaarborg aan de verhuurder te betalen.
Deze systemen zijn niet toegestaan voor de huurwaarborg
U mag als verhuurder de huurwaarborg niet samen met het vermogen van uw eigen verhuurder beleggen. Dit is de enige manier om misbruik en verlies van de aanbetaling te voorkomen ingeval de contractpartner insolvent wordt. Anders zou het geld van de huurder verloren gaan.
Als huurder heb je het recht om je door de verhuurder een faillissementsbestendig deposito te laten overmaken waarop je het geld kunt overmaken. Op verzoek moet de verhuurder ook kunnen aantonen dat het geld op een beveiligde geblokkeerde rekening staat. Weigert hij, dan kunt u als huurder hiertegen juridische stappen ondernemen en toekomstige huren tot het bedrag van de afgesproken borgsom inhouden.
Onjuiste belegging van de huurwaarborg: wanneer begaat u een overtreding?
Als de huurwaarborg niet los van het privévermogen is geïnvesteerd, kan de verhuurder in bepaalde gevallen zelfs een vertrouwensbreuk plegen. Hiervoor moet er een concreet risico zijn dat de verhuurder failliet gaat, dit herkent en ook goedkeurt. Zolang de verhuurder nog bereid en in staat is om de verschuldigde borg uit eigen zak terug te betalen, is hij volgens de BGH niet strafbaar.
Heeft de verhuurder altijd toegang tot de huurwaarborg?
Verhuurders mogen tijdens een lopende huurperiode geen toegang krijgen tot de huurwaarborg; besloot de BGH. Er moet voor worden gezorgd dat de huurder de borgsom kan terugkrijgen na het einde van de huur, zelfs als de verhuurder insolvent wordt. Bij betwiste claims mag de verhuurder de borg niet aanraken zonder toestemming van de huurder.
Creëer een huurwaarborg voor commercieel vastgoed
Bij commercieel vastgoed zijn de regels niet zo streng. Hier zijn alleen de algemene huurrechtwetten van de BGB van toepassing en niet de leden van het woonhuurrecht. Dit betekent dat de verhuurder bij een bedrijfspand niet verplicht is het depositogeld apart van zijn vermogen te investeren, noch dat het geld veilig op een geblokkeerde rekening hoeft te staan. Goed om te weten: De huurwaarborg voor bedrijfspanden kan ook hoger zijn dan drie maanden huur.
Inspanning en kosten gemoeid met het creëren van de huurwaarborg
De over de huurwaarborg opgebouwde rente moet via de rentekorting worden belast. Indien de huurwaarborg op naam van de verhuurder is geplaatst, moet de verhuurder ook een fiscaal attest afgeven aan de huurder zodat de betaalde belastingen kunnen worden verrekend met zijn aangifte inkomstenbelasting.
