Gedeeltelijk ontwikkeld of volledig ontwikkeld - als een woning wordt gekocht, is dit verschil essentieel. Want afhankelijk van de mate van ontwikkeling krijgt de koper te maken met hogere, lagere of zelfs geen ontwikkelingskosten. Dit is waar u op moet letten.
Een voltooide woning wordt niet altijd gekocht. Soms is het gewoon een bouwgrond die van eigenaar verandert. In dit geval is de ontwikkelingsgraad een essentiële factor met betrekking tot de te verwachten uitgaven en kosten voor de koper: deze zijn hoger voor een object dat slechts gedeeltelijk ontwikkeld is dan voor een volledig ontwikkeld object.
Gedeeltelijk ontwikkeld of volledig ontwikkeld: wat is het verschil?
Met betrekking tot de ontwikkeling zijn deze termen meestal te lezen in verkoopaankondigingen voor grond:
- Ruwe bouwgrond / ruwe bouwgrond
- Gedeeltelijk ontwikkeld pand
- Eigendom volledig ontwikkeld
Het verschil zit hier in de mate waarin de woning al is aangesloten op diverse toevoerleidingen en voorzieningen die nodig zijn voor het gewenste gebruik van de woning. Als er een huis op gebouwd moet worden, hebben de toekomstige bewoners niet alleen elektriciteit nodig, maar bijvoorbeeld ook water.
Als u een perceel grond wilt kopen, let dan op de advertentie voor het perceel. In termen van de beschrijving geeft dit u al informatie over de mate van ontwikkeling.
Welke toevoerleidingen / aansluitingen zijn nodig?
Als een pand wordt gekocht om er een woon- of bedrijfspand op te bouwen, moet de levering van bepaalde zaken worden gegarandeerd zodat het onroerend goed later effectief kan worden gebruikt.
De vijf belangrijkste ontwikkelingscriteria voor eigendommen zijn de verbindingen met:
- water
- elektriciteit
- riolering
- Wegennetwerk
Daarnaast is er het vaak gewenste aanbod van:
- DSL / telefoon
- Kabeltelevisie
- Stadsverwarming
- mogelijk gas
Voor alle aansluitingen zijn er kosten, de zogenaamde ontwikkelkosten.
De levering van gas voor bouwkavels werd lange tijd als onmisbaar en verplicht beschouwd voor een volledig ontwikkeld pand. Omdat verwarmingssystemen echter steeds meer worden omgebouwd naar hernieuwbare energiebronnen en milieuvriendelijkere brandstoffen, is de gasvoorziening niet meer overal een van de absoluut noodzakelijke voorzieningen. Of er wel of geen gastoevoer is, verandert niet of een object als volledig ontwikkeld of slechts gedeeltelijk ontwikkeld wordt beschouwd.
Onder de vier ontwikkelingscriteria vallen ook de wateraansluitingen. Het omvat ook aansluitingen voor elektriciteit, riolering en wegennet.
Wat niet betekend?
Men spreekt van een gedeeltelijk ontwikkeld pand als niet alle noodzakelijke voorzieningen (zoals elektriciteit, water, riolering en aansluiting op het openbare wegennet) aanwezig zijn, slechts enkele.
Zo is de bouwgrond bereikbaar via het openbare wegennet, maar zijn de elektriciteits-, water- en rioolleidingen nog niet voorzien.
Bouwvakkers dienen in dat geval de benodigde ontwikkelingskosten te berekenen en deze in de bouwplanning en vervolgens ook in de financiering op te nemen om voorbereid te zijn op de extra kosten. Hoe minder lijnen er al op het terrein staan, hoe hoger de ontwikkelingskosten.
Als geen van de bovengenoemde noodzakelijke toevoerleidingen beschikbaar is, wordt het onroerend goed beschouwd als een onvoltooide bouwgrond en zijn hogere ontwikkelingskosten te verwachten.
Wat betekent volledig ontwikkeld?
Van een volledig ontwikkeld pand is sprake als het is aangesloten op het openbare wegennet en op de levering van elektriciteit, water en riolering en indien van toepassing gas.
Een extra aansluiting van het pand op stadsverwarming en op de lijnen voor telecommunicatie of mediaontvangst (dat wil zeggen die voor telefoon, DSL en kabeltelevisie) genereert extra ontwikkelingskosten, maar is meestal toch gewenst. Dit is echter geen criterium als het gaat om het verschil tussen een gedeeltelijk ontwikkeld en een volledig ontwikkeld pand. Indien deze aansluitingen op het telecommunicatiesysteem ontbreken, wordt het pand alsnog als volledig ontwikkeld beschouwd en kan er een woning op gebouwd worden.
Wanneer wordt een onroerend goed als gebonden beschouwd?
De basisvereisten voor de ontwikkeling van een pand zijn opgenomen in het bouwbesluit. Maar de bouwvoorschriften van de deelstaten kunnen hier ook voorschriften over bevatten. Ten slotte zijn ook de specificaties van de betreffende gemeente doorslaggevend.
Het is belangrijk om te weten dat de cruciale verbindingen tussen het onroerend goed en de voorzieningsfaciliteiten soms als aanwezig worden beschouwd en de bouwgrond als volledig ontwikkeld wordt beschouwd als de lijnen niet direct op het terrein eindigen, maar mogelijk alleen aangrenzend aan het onroerend goed of zelfs alleen in een beheersbaar gebied. Afstand lopen.
Behalve nieuwbouwgebieden, waarbij veelal alle aanvoerlijnen direct naar het object worden geleid, is een aanvoer in de directe omgeving of zelfs verder weg van de verworven bouwgrond eerder regel dan uitzondering.
Afhankelijk van de regelgeving in de staat of in de gemeente kan het ook juridisch onberispelijk zijn om een pand als volledig ontwikkeld aan te merken als de aanvoerlijnen of de dichtstbijzijnde openbare wegen zich alleen binnen een straal van 150 meter bevinden. Dit weten is vooral cruciaal als er bewust een volledig ontwikkeld bouwperceel is aangekocht om extra ontwikkelingskosten te vermijden. Want in zo'n geval zijn er nog meer kosten voor de bouwers.
Het loont daarom absoluut om de ontwikkeling onder de loep te nemen om eventuele meerkosten te kunnen doorrekenen en in rekening te kunnen brengen. Hoe hoog deze ontwikkelingskosten zijn, verschilt van geval tot geval, zodat het niet mogelijk is om ze algemeen geldig te berekenen.
Moet het pand worden ontwikkeld?
In de regel heeft een opdrachtgever een volledig ontwikkeld bouwperceel nodig voor het te bouwen pand. Maar zelfs als hij het landgoed voor zijn huis niet hoefde te ontwikkelen, zou hij daartoe verplicht zijn. Want zonder een volledig ontwikkeld pand wordt er in Duitsland geen bouwvergunning afgegeven. De mate waarin de ontwikkeling moet plaatsvinden voordat een onroerend goed op de bouwgrond kan worden gebouwd, wordt geregeld in de respectieve bouwvoorschriften van de deelstaten.
