Een investering in onroerend goed kan een hoog rendement opleveren, zeker in tijden van lage rentetarieven. Lees hier waar u bij dit soort investeringen op moet letten om voor u het best mogelijke resultaat te behalen.
Het meeste uit uw gespaarde geld halen is momenteel niet zo eenvoudig als een paar jaar geleden, toen u bevredigende rentetarieven kreeg voor deposito's met een korte of vaste looptijd. Tegenwoordig is de rente op veel plaatsen nul procent of slechts iets hoger, wat betekent dat het geld dat daar wordt geplaatst geen waardestijging kent - door inflatie verliest het zelfs waarde. Een investering in onroerend goed kan een verstandig alternatief zijn om met het geld een aantrekkelijk rendement te genereren. Als u overweegt uw geld op deze manier te beleggen, volgen hier enkele tips om risico's te vermijden en het best mogelijke resultaat te behalen:
- Overweeg of de investering geschikt voor u is.
- Ken de voor- en nadelen van investeren in onroerend goed.
- Identificeer aanbevolen investeringspanden.
- Vind de juiste woning.
- Bepaal de marktwaarde van het onroerend goed.
- Besteed aandacht aan de essentie bij het kopen van de vastgoedbeleggingen.
- Kies de juiste financiering.
- Wees realistisch over het rendement.
- Bepaal of u zelf in de woning wilt wonen.
- Kies verstandig huurders.
Tip 1: weeg af of de investering bij u past
Door de permanent lage rente is het kopen van een woning veel goedkoper dan een paar jaar geleden. Tegelijkertijd maken de lage rentetarieven andere vormen van beleggen, zoals termijndeposito's of girale deposito's, onaantrekkelijk. Het kopen van een woning lijkt dan ook in veel gevallen een verstandig alternatief. Het moet u echter duidelijk zijn dat u een bepaald bedrag aan eigen vermogen moet hebben dat gedurende vele jaren vastzit. Als u zich ongemakkelijk voelt, is beleggen in onroerend goed misschien niet iets voor u.
Zolang het benodigde eigen vermogen beschikbaar is, er kredietwaardigheid is en er geen remmingen zijn om kapitaal op lange termijn vast te leggen, kan het kopen van een woning een winstgevende manier zijn om uw geld te investeren. Zeker bij het kopen in een van de populaire stedelijke gebieden zoals Berlijn, Hamburg, München, Frankfurt of Keulen, waar vastgoedprijzen en huurprijzen blijven stijgen. Om er echter zeker van te zijn dat eigenwoningbezit voor u de juiste investeringsvorm is, loont het zeker de moeite om alle voor- en nadelen realistisch te bekijken.
Vooral gepensioneerden profiteren van kapitaalinvesteringen in onroerend goed: ze kunnen er zelf in wonen en zo huurkosten besparen of hun pensioen aanvullen met huurinkomsten.
Tip 2: Ken de voor- en nadelen van investeren in onroerend goed
Eigenwoningbezit heeft tal van voordelen, maar ook nadelen. Voordat u besluit om vastgoedbeleggingen te kopen, moet u op een paar punten letten.
Wat zijn de voordelen van investeren in onroerend goed?
De voordelen van het kopen van onroerend goed om te investeren zijn:
- Waardestabiliteit
De waarde van privéactiva wordt gestabiliseerd door de aankoop van onroerend goed als dit complementair is aan andere soorten investeringen. De bestaande activa worden vervolgens verdeeld over verschillende beleggingen, waardoor het risico op wanbetaling tot een minimum wordt beperkt. - Vermogenswinst
Investeren in onroerend goed loont doorgaans zowel op korte als op lange termijn: via huuropbrengsten kan direct rendement worden behaald. Op lange termijn is een waardestijging van de woning en woning of appartement te verwachten. - Inflatieveiligheid De
inflatie heeft op de lange termijn de activa geminimaliseerd, aangezien het geld geleidelijk zijn koopkracht verliest. U kunt dit effect vermijden door te investeren in onroerend goed, aangezien de grondprijs en huuropbrengsten doorgaans blijven stijgen. - Huurinkomsten
In gebieden met een grote vraag kunnen de huurinkomsten geleidelijk worden verhoogd om de huurinkomsten te verhogen, rekening houdend met de huurprijsrem en het plafond. - Belastingvoordelen
Het zijn vooral de belastingvoordelen die vastgoedbeleggingen zo aantrekkelijk maken. De rente die moet worden betaald om het gekochte goed te financieren, wordt gecompenseerd door de inkomsten uit de huur. Daarnaast zijn er de verwachte kosten voor reparatie en de administratie van de woning. Daarnaast helpt de afschrijving van het gebouw dat investeerders worden ontheven van de aangifte inkomstenbelasting. - Financiële zekerheid als gepensioneerde
Als het onroerend goed voor eigen gebruik is gekocht, profiteren beleggers er bij het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd van, aangezien er in deze periode van lager inkomen geen huurbetalingen hoeven te worden gedaan. Als de woning voor verhuur is verworven, vullen de huurinkomsten het pensioen aan, zodat er doorgaans veel meer financiële zekerheid is.
Wat zijn de nadelen van investeren in onroerend goed?
Als u echter met uw geld een woning koopt, moet u ook rekening houden met enkele nadelen en risico's. Dit zijn:
Gemaakte onderhoudskosten Een appartement of een woning heeft hier en daar verzorging en onderhoud nodig. Deze kunnen soms een grote impact hebben. Als het onroerend goed deel uitmaakt van een gemeenschap van eigenaren, ligt de bevoegdheid om te beslissen wat er wordt gerepareerd en tegen welke prijs niet alleen in uw handen.- Beperkingen op mogelijke huurverhogingen
Wetgeving (bijvoorbeeld door huurcontroles en plafondlimieten) beperkt soms de vrijheid om de huur vast te stellen ernstig, wat op zijn beurt het rendement beperkt. - Rendementverlies bij vervolgfinanciering
De momenteel gunstige rentetarieven zijn mogelijk niet permanent beschikbaar. Indien gekozen is voor vastgoedfinanciering met slechts een korte vaste rentevoet, kan de daaropvolgende financiering die straks nodig zal zijn mogelijk een lagere effectieve jaarlijkse rente krijgen, waardoor het totaalrendement afneemt. - Kapitaalinvestering op lange termijn
Bij het kopen van een onroerend goed staat het geïnvesteerde kapitaal jarenlang, meestal zelfs decennia, vast en kan het niet voor andere investeringen worden gebruikt. Daarnaast worden er aanzienlijke bedragen geïnvesteerd. Als het onroerend goed een slechte koop is, bestaat het risico op enorme verliezen. - Administratieve lasten verhuur
Als het gekochte onroerend goed wordt verhuurd en het geen deel uitmaakt van een gemeenschap van eigenaren, zijn er soms aanzienlijke administratieve lasten. De omvang hiervan is in hoge mate afhankelijk van de aard en het gedrag van de huurder. Dit moet daarom zorgvuldig worden geselecteerd (zie tip 10).
Er is altijd een zeker risico bij een investering in onroerend goed: als het onroerend goed een slechte koop blijkt te zijn, gaat er veel geld verloren.
Tip 3: Identificeer aanbevolen investeringspanden
Als u uw vermogen in onroerend goed wilt investeren, zijn er verschillende mogelijkheden.
- Huizen
Als de beleggingspand wordt verhuurd, genereren woningen op grote kavels een relatief laag rendement. De grote oppervlakte is echter een enorm voordeel bij een verkoop. Een woning is een bijzonder waardevolle investering. Staat het op een aantrekkelijke locatie, dan is de kans groot dat er over een paar jaar een aanzienlijk hogere verkoopprijs voor het pand kan worden behaald. - Appartementen
Een appartement als kapitaalinvestering vereist meer coördinatie dan een huis. Omdat hier de afspraak met de gemeenschap van eigenaren altijd nodig is als het gaat om gemeenschappelijk bezit. Beslissingen hier moeten gezamenlijk genomen worden en zijn niet altijd in het belang van alle eigenaren. Als bepaalde gewenste maatregelen door de gemeenschap van eigenaren worden afgewezen, waardoor hogere huurinkomsten mogelijk zijn, kan dit leiden tot rendementsverliezen. - Commercieel vastgoed
Commercieel vastgoed kan investeerders belonen met een hoog rendement. Deze overwinning brengt echter een hoog risico met zich mee. Om de vraag naar bedrijfsruimte te kunnen inschatten, is een sterke kennis van de markt essentieel. Anders dreigen leegstand in onroerend goed het rendement te vernietigen.
Tip 4: vind de juiste woning
Om de ideale woning voor u te vinden om in te investeren, is het de moeite waard om de corresponderende vastgoedportalen op internet te bekijken, net als bij de "normale" zoektocht naar een huis of appartement. Soms is er een aparte categorie voor vastgoedbeleggingen op de gewenste locatie. Als alternatief kan een makelaar worden ingeschakeld die op zoek is naar een bijzonder geschikte woning voor de investering. Hoewel dit gepaard gaat met aanzienlijke kosten, kan het toch handig zijn als u geen tijd heeft om grondig te zoeken. Last but not least kunnen banken en verzekeraars ook aantrekkelijke panden aanbieden.
In principe moet het zoeken zonder haast gebeuren - ook al lonken de lage rentetarieven. Een haastig gekochte woning, die na aankoop gebreken vertoont, vernietigt al snel de kans op teruggave.
Tip 5: Maak een realistische schatting van de marktwaarde van het onroerend goed
Door de grote vraag naar aantrekkelijke woningen stijgen de prijzen. Het is daarom belangrijk om het hoofd koel te houden en de reële marktwaarde van een woning realistisch in te schatten. Als vuistregel geldt dat de prijs van een huis of appartement in een bereik moet liggen dat door huurinkomsten in ongeveer 30 jaar kan worden bereikt. Deze zogenaamde huurmultiplicator wordt als volgt berekend:
maandhuur in euro's x 360 maanden (30 jaar) = redelijke prijs van de woning.
Uitgaande van een maandhuur van als voorbeeld 1.600 euro zou dit resulteren in deze waarde:
1.600 euro x 360 maanden = 576.000 euro.
Your-Best-Home.net of het appartement mag dus niet meer kosten dan 576.000 euro. Deze berekening geeft uiteraard slechts een ruwe richting voor de prijs van de vastgoedbelegging. U krijgt nauwkeurigere aanwijzingen als u doorgaat met onze gids "Hoe de marktwaarde van een onroerend goed bepalen".
Tip 6: Let op de essentie bij het kopen van de beleggingspand
Let bij het zoeken naar een woning niet alleen op de prijs. Het is belangrijk om rekening te houden met de essentiële factoren die bepalen wat het onroerend goed momenteel waarschijnlijk gaat kosten en hoe de prijs zich zal ontwikkelen. Dit omvat naast de ligging ook de apparatuur, vervoersverbindingen en andere factoren in de omgeving, zoals winkelvoorzieningen, kleuterscholen en scholen, groenvoorzieningen en ga zo maar door.
Denk ook aan de kosten die u maakt naast de koopsom voor vastgoedbeleggingen, want als u het mogelijke rendement realistisch wilt inschatten, moeten de bijkomende aankoopkosten in de berekening meegenomen worden. De extra aankoopkosten zijn inclusief deze items:
- Makelaarscommissie (makelaarskosten)
- Overdrachtsbelasting
- Notariskosten en griffierechten
Deze uitgaven maken een aanzienlijk deel uit van de totale aankoopkosten van onroerend goed.
Neem bij het zoeken naar een geschikte woning de tijd, zodat u de marktwaarde realistisch kunt inschatten.
Tip 7: kies de juiste financiering
Afhankelijk van hoeveel kapitaal u heeft, kunt u meer of minder uit hypotheekleningen halen. Het is aan te raden om de huidige lage rente veilig te stellen. Als het te voorzien is dat de lening binnen een korte periode kan worden terugbetaald (bijvoorbeeld binnen 15 jaar), moet de vaste rente dienovereenkomstig worden gekozen. Want: hoe korter de vaste rente, hoe goedkoper de leningaanbiedingen van de banken doorgaans zijn.
Ook bij hypotheekverstrekking is een lening met volledige aflossing denkbaar. Hier koopt u de woning volledig gefinancierd, zodat u de vastgoedbelegging volledig heeft betaald en schuldenvrij bent na het verstrijken van de uitleentermijn. Deze leningen voor volledige aflossing zijn momenteel ook vrij goedkoop te krijgen, maar de banken eisen meestal vrij hoge aflossingspercentages van maximaal vier procent van het geleende bedrag. Bedenk goed of u dit bedrag gedurende de gehele looptijd van de lening maandelijks kunt betalen.
Let er bij de financiering op dat u het geleende bedrag niet te laag kiest. Als de woning wordt verhuurd, ontvang je regelmatig geld uit de huurprijs (mits er geen leegstand is). Onderhoudsmaatregelen en / of reparaties in het appartement kunnen echter leiden tot financiële uitgaven waar u ongeveer rekening mee moet houden bij het financieren van uw woning. Het is raadzaam om 10 tot 20 procent van het investeringsbedrag toe te voegen om voorbereid te zijn op het onvoorspelbare.
Tip 8: Maak een realistische schatting van het rendement
Het rendement dat u van uw beleggingspand kunt verwachten, hangt natuurlijk vooral af van de verwachte huuropbrengsten en de bijkomende kosten die u moet betalen bij aankoop van een beleggingspand. Bij de berekening spelen echter ook andere items een rol.
Hoe het bruto rendement te berekenen
Uitgaande van bovenstaande veronderstelde jaarlijkse huurinkomsten van 19.200 euro (1.600 euro per maand) en de marktwaarde van 576.000 euro, wordt het brutorendement als volgt berekend:
19.200 euro x 100 / 576.000 euro = 3 procent
Hoe de aanschafkosten te berekenen
Het bruto rendement is exclusief kosten (bijvoorbeeld voor reparatie en onderhoud). Ook ontbreken de kosten die gewoonlijk "acquisitiekosten" worden genoemd. Om de totale aanschaffingswaarde te bepalen, telt u de koopsom op bij de incidentele
aanschafkosten : Koopsom + notariskosten / griffierecht + makelaarskosten + overdrachtsbelasting = aanschaffingswaarde
In het huidige voorbeeld zou de aanschaffingswaarde
zijn : 576.000 euro + 8.640 euro + 20.563,20 euro + 20.160 euro = 625.363. 20 euro
Hoe de netto huuropbrengsten te berekenen
De inkomsten die u daadwerkelijk uit verhuur haalt, zijn afhankelijk van de niet verdeelbare exploitatiekosten en de jaarlijkse reserve voor bijvoorbeeld reparatie. De formule hierbij is:
jaarlijkse koude huur - niet verdeelbare exploitatiekosten - jaarreserve = netto huuropbrengsten
Hoe het nettorendement te berekenen
Om het werkelijke nettorendement te berekenen, moeten ook de kosten voor rente en aflossing van de hypotheek worden meegerekend. Ook de belastingvoordelen die voortvloeien uit de verhuur spelen hier een rol.
Nettohuuropbrengsten / investeringskosten * 100 = nettorendement
Indien men uitgaat van bijvoorbeeld bovenvermelde woning en een nettohuuropbrengst van 1.450 euro per maand (17.400 euro per jaar), waarbij voor de nettohuuropbrengsten reeds rekening is gehouden met de bijkomende kosten, reserves en belastingvoordelen het nettorendement is als volgt:
17.400 euro / 625.363,20 euro x 100 = 2,78 procent
Tip 9: Bepaal of u zelf in de woning gaat wonen
Of u nu woont of het onroerend goed verhuurt dat u als investering heeft verworven, heeft invloed op hoe lucratief de aankoop voor u is. Omdat in principe kan worden gezegd dat gehuurde eigendommen beter geschikt zijn als financiële investering dan die waarin u woont. Een van de redenen hiervoor is dat sommige belastingvoordelen alleen worden toegekend als het appartement of Your-Best-Home.net wordt verhuurd.
Dit zijn de voor- en nadelen in één oogopslag:
|
Eigendom |
voordelen |
nadeel |
|---|---|---|
|
zelf bewoond |
|
|
|
verhuurd |
|
|
Tip 10: kies verstandig huurders
Indien u de woning wilt kopen om deze te verhuren, dient u wederom ruimschoots de tijd te nemen om zorgvuldig een huurder te kunnen zoeken. Omdat de betrouwbaarheid ervan in wezen bepaalt in hoeverre het onroerend goed voor u zal renderen als een kapitaalinvestering.
Het is essentieel om te vertrouwen op huurders die over de nodige solvabiliteit beschikken. Als er wanbetalingen zijn in de huurbetaling, kan dit u op zijn beurt in financiële problemen brengen als u de onroerendgoedlening nog moet afbetalen. Krijg beter bewijs van inkomen van potentiële kopers en controleer ze grondig. U moet ook aandringen op informatie van Schufa om uzelf te beschermen tegen vervelende verrassingen. Want als je eenmaal nomaden in huis hebt gehuurd, kom je al snel voor grote problemen.