De bouwlening voor het kopen of bouwen van een woning wordt nauwkeurig berekend zodat de maandelijkse financiële lasten op lange termijn kunnen worden beheerd. Corona zet inmiddels talrijke kopers en bouwers van onroerend goed achter de nauwgezette planning. De vijf belangrijkste vragen en antwoorden over actuele regelgeving vindt u hier.
Als het maandinkomen wegvalt of beduidend lager is dan gepland door Corona, wordt het voor veel kredietnemers een serieus probleem om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen. Dit treft niet alleen mensen die bijvoorbeeld zelfstandig ondernemer zijn en op dit moment geen baan hebben die hun bedrijf moest sluiten of bij wie het dienstverband is beëindigd vanwege de corona. Zelfs werknemers die momenteel alleen met werktijdverkorting werken, kunnen de maandelijkse betalingen ondanks werktijdverkorting niet meer betalen.
Om het pand niet te verliezen, zijn er verschillende mogelijkheden om samen met de financieringsbank naar een oplossing te zoeken. U heeft de volgende mogelijkheden:
- Uitstel van de termijnen
- Opschorting van terugbetaling
- Aanpassing van het aflossingspercentage
- Vervolgfinanciering
Bij al deze opties is het essentieel dat ze nooit mogen worden gebruikt zonder overleg met de kredietverlenende bank. Maak een afspraak via videoconferentiesysteem en maak duidelijk welke optie voor jou het meest geschikt is. Zoek het gesprek ook zo vroeg mogelijk, d.w.z. zodra het te voorzien is dat u in financiële moeilijkheden komt.
1. Wat betekent "uitstel van betaling"?
Als voor een bouwlening uitstel van betaling plaatsvindt, betekent dit dat de bank de kredietnemer de mogelijkheid geeft de maandelijkse aflossing van de lening voor een afgesproken periode op te schorten. Een uitstel leidt in de regel tot een verlenging van de uitleentermijn, aangezien de uitgestelde termijnen doorgaans worden toegevoegd aan het oorspronkelijk geplande einde van de uitleentermijn. Afhankelijk van de afspraak met de uitlenende bank is het mogelijk dat naast de reguliere termijn ook de uitgestelde termijnen op een bepaald tijdstip moeten worden betaald. De grote opluchting van de huidige tijd kan dus in de toekomst een grote last worden.
Let op: Sommige banken rekenen uitstelrente voor het uitstellen van de termijnen.
Kredietnemers hebben in principe geen recht op een dergelijke overeenkomst. Uitstel van betaling is vaak mogelijk via de goodwill van de kredietverstrekker of via een contractuele afspraak. Vanwege de corona is er echter onlangs een nieuwe wet die dit feit in ieder geval tijdelijk verandert.
Nieuwe wet schept het recht op uitstel
De "Wet om de gevolgen van de COVID-19 pandemie in burgerlijke, insolventie- en strafprocesrecht te verzachten", gepubliceerd op 27 maart 2020 in de Federal Law Gazette, creëert een uniforme regeling voor alle leners van wie het consumentenkrediet is afgesloten vóór 15 maart 2020. Volgens artikel 240 van de inleidende wet van het Duitse burgerlijk wetboek (EGBGB), sectie 3, lid 1, hebben leners het recht om terugbetaling, rente of aflossingsbetalingen die verschuldigd zouden zijn van 1 april 2020 tot 30 juni 2020 uit te stellen. De wet stelt de duur van het uitstel op drie maanden.
Concreet betekent dit: Als u de maandelijkse afbetalingen in april, mei en juni niet kunt verhogen vanwege inkomstenderving door Corona, moet de bank u de mogelijkheid bieden om de bedragen uit te stellen. Omdat uitstel betekent dat u niet in gebreke bent met betalen, mag de bank geen rente over achterstand in rekening brengen.
Een beëindiging van het leningscontract wegens wanbetaling of wegens verslechtering van de financiële situatie van de kredietnemer is uitgesloten overeenkomstig artikel 240 EGBGB, § 3, lid 3, totdat het uitstel is verstreken. De bank is daarom wettelijk verplicht om de kredietnemer een bepaalde tijd te geven waarin hij de mogelijkheid heeft om de nodige fondsen te werven.
Om echter recht te hebben op het uitstel van betaling, moet de kredietnemer inkomsten hebben verloren of nog steeds lijden als gevolg van de verspreiding van de COVID-19-pandemie. Deze tekortkomingen moeten het hem onmogelijk maken de termijnen te betalen. Hij moet kunnen bewijzen dat dit zo is. Hij is ook verplicht te bewijzen dat als hij de maandelijkse termijnen zou betalen, hij niet in zijn levensonderhoud of dat van afhankelijke personen zou kunnen voorzien.
Goed om te weten: Het recht op uitstel van de termijnen komt ook ten goede aan particuliere verhuurders die door Corona-gerelateerde huurverliezen mogelijk niet meer aan hun eigen bouwlening kunnen voldoen. Ze hebben ook het recht om verschuldigde betalingen uit te stellen.
Dankzij de nieuwe Convid-19-wet moet de bank u de mogelijkheid bieden om de aflossing van de lening uit te stellen.
2. Wat is een opschorting van de terugbetaling?
Zelfs met de aflossingsschorsing kan een beheersbare periode worden beheerd waarin slechts beperkte financiële middelen beschikbaar zijn. De lening wordt voor een afgesproken periode niet afgelost, alleen de maandelijkse rente wordt door de lener betaald.
Een dergelijke regeling is doorgaans mogelijk voor een duur van maximaal zes maanden. Het is echter denkbaar dat de kredietverlenende bank vanwege de huidige situatie ook kortere of langere periodes goedkeurt. Er kunnen ook kosten in rekening worden gebracht voor de opschorting van de terugbetaling.
3. Bouwkrediet: wat houdt de aanpassing van het aflossingspercentage in?
De aanpassing van het aflossingspercentage wordt ook wel de aflossingsverandering genoemd en houdt in dat de hoogte van de maandelijkse aflossingstermijn wordt aangepast. Als de lener niet meer in staat is om het volledige bedrag van de maandelijkse termijnen te betalen die oorspronkelijk in de leningsovereenkomst waren overeengekomen vanwege de grote verandering in de situatie die door Corona is veroorzaakt, kan een aanpassing van het terugbetalingspercentage zinvol zijn.
Het is echter belangrijk om te onthouden dat deze aanpassing kan leiden tot vergoedingen en niet alleen van toepassing is op het moment van de financiële bottleneck. Als het aflossingspercentage eenmaal wordt gewijzigd, is het permanent. Bij een verminderd aflossingsgedeelte wordt de looptijd van de lening doorgaans massaal verlengd.
Als u overweegt het aflossingspercentage te wijzigen, is het essentieel om met uw bank te overleggen of een nieuwe aanpassing mogelijk is zodra het financiële knelpunt is verholpen. Bespreek ook welke vergoedingen hiervoor in rekening kunnen worden gebracht.
4. Bespaar bouwlening met vervolgfinanciering
Bij oudere bouwleningen is er nog een andere manier om de maandelijkse financiële lasten te verminderen: als de lening tien jaar of langer geleden is uitbetaald, kan deze kosteloos worden beëindigd met een opzegtermijn van zes maanden in overeenstemming met § 489 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB), ongeacht de oorspronkelijk overeengekomen vaste rente. Via vervolgfinanciering wordt dan een nieuwe lening afgesloten om de resterende schuld te financieren.
De kosten van deze herschikking van de lening kunnen de moeite waard zijn, aangezien de rentetarieven tien of meer jaar geleden aanzienlijk slechter waren dan nu. Een dergelijke vervolgfinanciering kan dus leiden tot aanzienlijk lagere maandlasten en blijvende financiële verlichting bieden.
5. Worden er momenteel nieuwbouwleningen verstrekt?
In feite worden op dit moment nog steeds bouwleningen verstrekt door banken. Als de persoon die in de lening geïnteresseerd is een zeker en solide inkomen heeft en als er niets mis is met het gekozen onroerend goed en de marktwaarde, dan zou hij geen problemen moeten hebben om een lening voor zijn project te krijgen.
In principe moet de financiering op dit moment echter niet te strak worden berekend om aan beide kanten geen risico's te nemen. Het is heel goed mogelijk dat sommige kredietverstrekkers momenteel strengere normen toepassen in termen van de maandelijkse financiële speelruimte van de kredietnemer. In de huidige situatie kunnen mensen met een vrij kleine 'buffer' mislopen op het gebied van kredietverlening.