Verhuurders moeten hun eigendommen onderhouden. De kosten hiervoor kunt u als onderhoudskosten van de belasting aftrekken. Maar er zijn grenzen. We leggen uit welke opties u heeft en waar u rekening mee moet houden.
De belangrijkste zaken in één oogopslag
- Verhuurders kunnen de kosten van het onderhoud van een woning van de belasting aftrekken.
- De zogenaamde onderhoudskost is een van de advertentiekosten en verlaagt de belastingdruk.
- Niet alle maatregelen aan het gebouw worden echter als onderhoudskosten beschouwd. Ze moeten dan fiscaal verschillend worden behandeld.
- De grens van 15 procent beperkt de fiscale aftrekbaarheid als onderhoudskosten binnen de eerste drie jaar na aankoop.
- Met behulp van de vereenvoudigingsregel kunnen verhuurders ook productiekosten aftrekken als onderhoudskosten.
Wat is de onderhoudsinspanning?
De onderhoudsinspanning beschrijft de financiële middelen die worden gebruikt om een gebouw te onderhouden. Verhuurders kunnen de in hun aangifte inkomstenbelasting bestede bedragen aftrekken als inkomensafhankelijke lasten, deze vergelijken met huurinkomsten en zo de belastingdruk in het betreffende jaar verlagen.
Als u uw ramen laat vervangen, heeft u de mogelijkheid om de kosten als onderhoudskosten van de belasting af te trekken.
Voorbeelden van de onderhoudsinspanning
Maatregelen die dienen om bestaande onderdelen of apparaten of systemen in of op het gebouw te vernieuwen, worden beschouwd als onderhoudskosten conform richtlijn 21.1 lid 1 van de Inkomstenbelastingrichtlijn (EStR).
Voorbeelden van maatregelen die als onderhoudskosten worden beschouwd, zijn:
|
Bouwgebied |
meten |
|---|---|
|
Ramen / deuren |
Raamwissel, Vergroting van een of Installatie van veiligheidssloten |
|
badkamer |
Badkamer renovatie Vervanging van doorstroomtoestellen door |
|
kachel |
Vervanging van kolenkachels door Vervanging van de olieverwarmer door een Aansluiting op het stadsverwarmingsnet |
|
Elektrische installatie |
Vernieuwing van de installatie |
|
facade |
Gevelrenovatie voor een betere thermische en Gevel schilderen |
|
verschillende planten |
Verbinding met het breedbandnetwerk Installatie van een particulier breedbandsysteem Installatie van meettechniek voor |
|
top, dak |
Dakreparaties Nieuwe dekking Ombouw van bijvoorbeeld een plat dak of |
|
Gemeenschappelijke ruimte |
Lift reparaties Vervanging van defecte tegels of tapijten |
De onderhoudskosten zijn te onderscheiden van de aanschaffings- of vervaardigingskosten. Ze zijn ook niet inbegrepen in de vervaardigingskosten die bijna verwerven zijn.
Wat zijn acquisitiekosten en (bijna) productiekosten?
In verband met een gebouw en het onderhoud ervan zijn er drie termen die onderscheiden moeten worden van de onderhoudsinspanning:
1. Overnamekosten
Volgens § 255, paragraaf 1 van het Duitse Wetboek van Koophandel (HGB) worden onder acquisitiekosten verstaan de kosten "die worden gemaakt om een goed te verwerven en het in een werkende staat te brengen (…)". Bij het kopen van een huis of het verwerven van een condominium de verkrijgingsprijs kost de koopsom inclusief bijkomende kosten zoals makelaarsprovisie, overdrachtsbelasting en ga zo maar door.
2. Productiekosten
De betekenis van de fabricagekosten is ook wettelijk vastgelegd. Volgens sectie 255, paragraaf 2 van de Duitse handelswet (HGB), zijn het "de kosten die (…) ontstaan voor de productie van een actief, de uitbreiding ervan of voor een (…) substantiële verbetering". de gemaakte kosten tellen niet mee als onderhoudskosten, maar als productiekosten. Hetzelfde geldt als het pand wordt uitgebreid, bijvoorbeeld met een aanbouw.
Als een gebouw aantoonbaar wordt verbeterd, bijvoorbeeld door een dakverlenging of een balkon, dan zijn deze kosten onderdeel van de productiekosten en zijn deze niet als onderhoudskosten in mindering te brengen op de belasting.
3. Bijna acquisitiekosten
In overeenstemming met Sectie 6, Paragraaf 1, Nummer 1a van de Income Tax Act (EStG), zijn productiekosten bij bijna aankoop de kosten die worden gemaakt voor reparaties en moderniseringen binnen drie jaar na aankoop als deze meer bedragen dan 15 procent van de aanschafkosten van het gebouw, exclusief omzetbelasting.
Deze drie kostenposten moeten worden gescheiden van de onderhoudskosten, aangezien ze niet onmiddellijk als inkomstengerelateerde kosten in de belastingaangifte kunnen worden opgenomen. In plaats daarvan moeten ze worden afgeschreven over de gebruiksduur van het gebouw. Dit is meestal 50 jaar.
Wat is de limiet van 15 procent voor onderhoudsinspanning?
Als een gebouw binnen drie jaar na aankoop wordt aangekocht en ingrijpend wordt gemoderniseerd of gerenoveerd, moeten vastgoedeigenaren de totale uitgaven ervoor nauwlettend in de gaten houden.
De kosten hiervoor kunnen alleen als onderhoudskosten worden aangemerkt en dus direct in de belastingaangifte als batenafhankelijke lasten worden verantwoord indien ze niet meer dan 15 procent van de acquisitiekosten uitmaken. Als ze hoger zijn, moeten ze worden afgeschreven over de gebruiksduur van het gebouw.
Voorbeeld: mevrouw Schmidt kocht op 1.7.2017 een condominium voor 350.000 euro. 15 procent van de koopsom komt overeen met 52.500 euro.
Direct na de aankoop voert zij moderniserings- en renovatiewerkzaamheden uit. Zo heeft ze nieuw parket gelegd, de ramen vervangen en een intercomsysteem geplaatst. De kosten hiervoor bedragen in totaal 65.000 euro.
Mevrouw Schmidt overschrijdt daarmee de grens van 15 procent met 12.500 euro. Het kan de lasten dus niet direct in de belastingaangifte boeken als onderhoudskosten en dus niet direct als inkomensgerelateerde lasten, maar moet ze over een periode van 50 jaar afschrijven.
Als een vastgoedeigenaar wil profiteren van de mogelijkheid om de onderhoudskosten onmiddellijk in de belastingaangifte af te trekken, moet hij de kosten daarom nauwkeurig berekenen en plannen. Als een maatregel enkele jaren kan worden uitgesteld zodat de grens van 15 procent niet wordt overschreden, kan dit positieve fiscale effecten hebben.
Om de kosten als onderhoudskosten van de belasting te kunnen aftrekken, moet u de grens van 15 procent in acht nemen.
Wanneer is de limiet van 15 procent niet van toepassing?
Belangrijk om te weten is dat de limiet van 15 procent voor onderhoudskosten alleen geldt als het onroerend goed is gekocht, dus fiscaal verworven. Als het gebouw bijvoorbeeld is geschonken, hoeft de grens van 15 procent voor de gemaakte kosten en de belastingaangifte niet in acht te worden genomen.
Wat is de vereenvoudigingsregel voor de onderhoudsinspanning?
Onder voorwaarden kunnen verhuurders maatregelen die daadwerkelijk als productiekosten gelden als onderhoudskosten op verzoek aftrekken.
Het enige om op te merken is dat de kosten voor elke individuele maatregel die een significante verbetering of uitbreiding van het gebouw teweegbrengt, niet hoger mogen zijn dan 4.000 euro (exclusief omzetbelasting). Dit is vastgelegd in richtlijn 21.1, lid 2, clausule 2 EStR.
Deze zogeheten vereenvoudigingsregel is echter niet van toepassing indien de uitgevoerde maatregel de uiteindelijke voltooiing van het nieuwbouwgebouw dient. Als Your-Best-Home.net vooraf niet kan worden gebruikt, telt de maatregel altijd als een productiekost.
In het geval van de vereenvoudigingsregeling of de limiet van 4.000 euro kijkt de fiscus echter soms heel goed: als de kwaliteit van een pand binnen vijf jaar aanzienlijk verbetert als gevolg van dergelijke maatregelen, worden de kosten meestal als vervaardigingskosten beschouwd. Verhuurders kunnen de bedragen dan alleen aftrekken over de levensduur van het pand.
