Bij oude huizen in slechte staat rijst vaak de vraag of het beter is om het huis af te breken en helemaal opnieuw op te bouwen in plaats van te renoveren. In ons interview hebben we de kostencheckdeskundigen gevraagd welke kosten er te verwachten zijn bij een sloop en een daaropvolgende nieuwbouw en in welke gevallen dit de moeite waard is.
Vraag: Wat kost het om te slopen en weer op te bouwen?
Kostencheck-expert: Het eerste probleem is dat de kosten voor het slopen van een huis vaak aanzienlijk worden onderschat.
De kosten voor de sloop zijn afhankelijk van de vierkante meters.
Voor veel gebouwen zouden de kosten van de volledige sloopwerkzaamheden tussen de 150 euro per m² en 200 euro per m² moeten liggen , zelfs onder de meest gunstige voorwaarden. Als de sloop problematisch is (moeilijke bereikbaarheid, vereiste stof- en geluidsarme ontmanteling, noodzakelijke verwijdering van vervuilende stoffen zoals asbest, enz.) Kan het ook veel duurder zijn.
Ook de kosten voor een nieuwbouw worden onderschat. De pure bouwkosten in Duitsland bedragen ongeveer 1.500 EUR per m² tot 2.500 EUR per m² , en zelfs hoger voor luxegebouwen. Daarnaast zijn er echter ongeveer 15% tot 20% bijkomende bouwkosten , na een sloop moet het pand vaak ook opnieuw ontworpen worden, wat extra kosten met zich meebrengt.
Voor de kosten van minimaal 2.000 euro per m² kan je heel wat renovaties doen - in veel gevallen zit zelfs een complexe kernrenovatie nog onder deze kosten.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
We plannen de kernrenovatie van een woning samen met een bouwkundige en vergelijken de kosten met een sloop en de daaropvolgende bouw van een prefab woning volgens onze ideeën. De sloop van het oude gebouw is door de optimale omstandigheden erg goedkoop.
De bestaande oudbouw is 140 m² groot, we kiezen voor een prefab woning van dezelfde grootte, die we turnkey willen laten bouwen.
| Post | prijs |
|---|---|
| Vernieuw de dakconstructie en gevel volledig, vervang 12 ramen | 46.250 EUR |
| Vernieuw alle installaties (elektriciteits-, drinkwater- en rioolinstallatie) | EUR 22.100 |
| Vernieuw het interieur volledig | 44.800 EUR |
| Totale kosten van de kernrenovatie ermee | 113.150 EUR |
| Totale kosten kernrenovatie per m² | 808,21 EUR per m² |
| Vergelijkingsprijs: sloopkosten, prefab woningkosten (turnkey), bijkomende bouwkosten | 249.200 EUR |
| Vergelijkende prijs voor sloop en nieuwbouw per m² | 1.780 EUR per m² |
De hier getoonde kosten hebben alleen betrekking op een specifiek gebouw en specifieke lokale omstandigheden. De kosten voor sloop, prefab woningen en ook de kosten voor een kernrenovatie kunnen in andere gevallen beduidend hoger of lager uitvallen.
Een kernrenovatie is doorgaans goedkoper dan samen slopen en nieuwbouw bouwen.
Ons kostenvoorbeeld laat echter duidelijk zien dat zelfs een uitgebreide kernrenovatie van het gebouw in dit geval minder dan de helft van de kosten voor sloop en nieuwbouw zou betekenen. Het is in veel gevallen vergelijkbaar. Het wordt pas problematisch als de kernsubstantie van het gebouw (dragende muren) al een ingrijpende renovatie vereist.
Vraag: In welke prijsklasse zijn de kosten voor sloop en nieuwbouw?
Kostencontrole expert: Voor een volledige sloop van het gebouw moet u een kostprijs berekenen van ongeveer 150 EUR per m² . In veel gevallen zijn echter significant hogere kosten voor de sloop te verwachten vanwege de gebouwkenmerken, de aard van het pand en de milieueisen.
De kosten voor een nieuwbouw zijn altijd individueel.
De kosten voor een nieuwbouw zijn altijd gebaseerd op de gewenste woning, het type constructie (prefab woning, individueel geplande solide constructie, houten woning etc.), de individueel gewenste uitvoering en de omvang van het persoonlijke werk dat tijdens de bouw wordt verricht. Hier leest u meer over de kosten van het bouwen van een huis.
Vraag: Waar zijn de totale kosten voor sloop en nieuwbouw van afhankelijk?
Kostencheck expert: Bij de kosten van de sloop spelen de volgende factoren een rol:
- De grootte van de woning (ook bepalend of de sloop moet worden goedgekeurd, voor monumentale panden is desondanks altijd een vergunning vereist)
- de constructie van het huis
- de gebruikte bouwmaterialen
- mogelijk bestaande verontreinigende stoffen (bijv. asbest, PCB, kwik - hier zijn enorme extra kosten voor de sloop mogelijk)
- Locatie en bereikbaarheid van de woning
- Terreinconditie en directe omgeving (noodzakelijke stof- en geluidsbescherming, mogelijkheid om zware machines te gebruiken)
- de sloopmethode die in het individuele geval wordt gebruikt
- de hoeveelheid bouwpuin
- of opvullen nodig is na de sloop
De bouwwijze is bepalend voor de kosten van de nieuwbouw.
Bij de woningbouw speelt het volgende een rol:
- welke bouwwijze wordt gebruikt (prefab woning, massieve prefab woning, individueel geplande massieve constructie, woning in houtskeletbouw etc.)
- de uitvoering van het huis
- de grootte van het nieuwe gebouw
- welke kosten voor planning en goedkeuring worden gemaakt
- het bedrag aan bijkomende bouwkosten
- de kosten voor het (her) ontwerp van de buitenkant van de woning
Zelfs bij de sloop zijn er van geval tot geval aanzienlijke kostenverschillen mogelijk. Dit is echter alleen precies in te schatten met een gedetailleerd slooponderzoek, dat meer dan 1.000 euro kan kosten. Alleen dan kan redelijk betrouwbaar worden ingeschat welke kosten de sloop met zich meebrengt.
Zelfs bij nieuwbouw zijn onzekerheden in termen van kosten keer op keer te verwachten. Geen enkele woningbouw is tot op de cent te plannen. Het project “slopen en herbouwen” brengt dus grote onzekerheid met zich mee over de verwachte kosten, ook al wordt vaak het tegendeel verondersteld.