Of er nu een perceel moet worden gekocht of de grens met de buurman moet worden uitgezet - of dat het perceel moet worden verdeeld in het geval van een twee-onder-een-kapwoning: landmeten is altijd een must. De kostencheckdeskundige legt in een interview uitgebreid uit welke kosten er gemaakt kunnen worden voor de woningkeuring.
Vraag: Wanneer moeten er überhaupt metingen worden verricht?
Kostencontrole expert: Bij het kopen van een woning zijn vaak zogenaamde "grensbepalingen" nodig. Dit geldt altijd als de grenzen niet erg duidelijk zijn of als er iets veranderd moet worden.
In principe moet u bij het kopen altijd de grensstenen laten zien. Deze stenen bevinden zich niet altijd waar, juridisch gezien, de eigendomslijn zou moeten lopen. Om dergelijke onduidelijkheden weg te nemen, wordt een grensbepaling (ook grensweergave en zogenaamde markeringen) gebruikt.
Als de bestaande grensstenen worden verplaatst vanwege een noodzakelijke correctie, wordt ook een zogenaamde "grensdatum" aangehouden. Op deze grensdatum kunnen de buren hun uitdagingen met betrekking tot het grensparcours aankondigen.
Als daarentegen alle betrokkenen het eens zijn met de contouren van de grens, worden de grenzen officieel erkend door middel van een zogenaamd grensrecord.
In het geval van een grensweergave worden alleen de gevonden grensstenen gemarkeerd - het kost minder dan een grensbepaling, maar laat ook geen correcties of wijzigingen toe. Hiervoor moet dan een volledige grensbeoordeling worden uitgevoerd.
In Duitsland is meten verplicht
Zodra een gebouw op een bouwkavel is opgeleverd, moet het ambtshalve worden “gemeten”. Deze verplichting geldt voor iedereen die op een perceel (opdrachtgever) een pand bouwt of laat bouwen. De meetverplichting geldt ook als de plattegrond van een bestaand gebouw wordt gewijzigd als gevolg van bouwwerkzaamheden. Ook dan is er voor de eigenaar van het gebouw de verplichting om een nieuwe meting te starten en de informatie ter beschikking te stellen aan het vastgoedkadaster.
Als een pand later moet worden gesplitst, moet er ook opnieuw een landmeter worden aangesteld. In het vastgoedkadaster moeten eerst twee afzonderlijke percelen worden aangelegd (waarvoor al een vergunning nodig is en waaraan aanzienlijke kosten zijn verbonden). Daarna volgt een deelmeting, ook hier is er aan het einde weer een limietrecord.
De meetkosten voor het bouwen van een huis worden opgeteld bij de typische bijkomende bouwkosten .
Elke enquête levert een juridisch bindend resultaat op als deze wordt uitgevoerd door een openbaar aangestelde landmeter of door het verantwoordelijke kadaster.
De hele zaak wordt wat gecompliceerder gemaakt door het feit dat het landmeetrecht in Duitsland in wezen een zaak is van de deelstaten . Dit betekent dat er van deelstaat tot staat soms heel andere regelgeving bestaat met betrekking tot de meetverplichtingen en de vergoedingen. In sommige deelstaten moeten de buren voor sommige onderzoeken een deel van de vergoedingen betalen.
Over het geheel genomen mogen de landmeetkundige kosten in geen geval worden onderschat - in individuele gevallen kan dit gemakkelijk een aanzienlijk bedrag bedragen.
Vraag: Wat kost een vastgoedonderzoek?
Kostencontrole-expert: Dat kun je niet over de hele linie zeggen , omdat de kosten heel verschillend kunnen zijn, afhankelijk van de federale staat en individuele omstandigheden.
Bovendien kunnen de verschillende landmeetkundige taken - of het nu gaat om het bouwen van metingen of het bepalen van grenzen - natuurlijk heel andere kosten met zich meebrengen.
Bij het bouwen van een huis kunt u echter doorgaans rekenen op landmeetkundige kosten tussen de € 2.000 en € 3.000 . Bij de nevenbouwkosten mag u deze kostenpost niet onderschatten.
Zoals reeds vermeld, verschillen de landmeetkundige documenten die bij de bouwaanvraag moeten worden ingediend van staat tot staat.
Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:
Voor onze woningbouw laten wij de landmeetkundige werkzaamheden uitvoeren.
| Post | prijs |
|---|---|
| Officieel siteplan, creatie in 3 versies - basisvergoeding | 900 EUR |
| Woninggebonden plattegrond volgens wettelijke voorschriften | 240 EUR |
| Voorbereiding van de enquêtedocumenten | 225 EUR |
| Toeslag voor meerdere exemplaren van de documenten | 15 EUR |
| Positie- en hoogtecontrole, gebouwmeting | 605 EUR |
| Fijn uitzetten | 200 EUR |
| totale prijs | EUR 2.185 |
Houd er rekening mee dat dit kostenvoorbeeld slechts een enkel kostenvoorbeeld is dat alleen van toepassing is op de onderzoekskosten voor een specifiek vastgoed- en bouwproject. In andere gevallen, vooral in andere deelstaten, kunnen de kosten ook aanzienlijk verschillen - daarnaast kunnen ook andere metingen nodig zijn in een andere deelstaat.
De btw moet dan ook worden toegevoegd aan het bedrag dat in het kostenvoorbeeld wordt vermeld - alle vermelde bedragen zijn nettobedragen.
Vraag: Wat zijn de factoren die de kostprijs van de meting bepalen?
De kosten voor de meting zijn afhankelijk van verschillende factoren
Kostencheck expert: Uiteraard moet u bij de kosten rekening houden met een aantal zaken:
- welk type meting wordt uitgevoerd (limietbepaling, limietweergave, kalibratie, etc.)
- in welke deelstaat het onroerend goed zich bevindt
- welk bouwoppervlak is beschikbaar (grotere bouwoppervlakken vragen ook hogere vergoedingen)
- welke documenten moeten worden afgegeven
- wat het werk van de landmeetkundige ingenieur
- of er ook zogenaamde constructiebelastingen moeten worden gemeten
Al deze dingen hebben natuurlijk invloed op de kosten. Om deze reden kunt u de specifieke meetkosten alleen voor individuele gevallen berekenen. Er zijn echter vaste tarieven die als richtlijn kunnen worden gebruikt.
Vraag: Wat kost een grensonderzoek doorgaans?
Kostencontrole expert: Hierbij zijn de kosten altijd afhankelijk van het aantal te markeren grenspunten en de zogenaamde grondwaarde .
De grondwaarde is een vermenigvuldigingsfactor die voor een bepaald pand altijd afzonderlijk bekend moet zijn.
Als we willen dat een landmeetkundig bureau ongeveer 4 grenspunten hertekent en de grondwaarde ligt tussen de 1 en 10, dan zijn de kosten 714 EUR.
Als de grondwaarde tussen de 10 en 100 ligt, bedragen de landmeetkundige kosten al 1.047 EUR. Als de grondwaarde tussen 100 EUR en 300 EUR ligt, stijgen de kosten voor het markeren van de 4 grenspunten eveneens tot 1.332 EUR.
Dit zijn echter slechts voorbeeldkosten voor een specifieke enquête in Baden-Württemberg. De kosten kunnen uiteraard verschillen voor andere kantoren in andere deelstaten en voor andere metingen.
Vraag: Wat kost een bouwkundige keuring?
Kostencontrole-expert: in ons kostenvoorbeeld bedroegen de kosten voor het opmeten van het gebouw 605 euro, plus 200 euro voor het gedetailleerde uitzetten .
De kosten voor de meting zijn meestal meer dan 500 €
Voor een gebouw van 180.000 euro (bouwkosten) in Baden-Württemberg zou ook in totaal bijna 600 euro worden gemaakt.
Bij de gebruikelijke bouwkosten voor een eengezinswoning verandert dit bedrag ook niet - als de bouwkosten hoger zijn dan € 500.000, - dan worden er € 1001 meetkosten gemaakt.
Vraag: Welke kosten kunnen er gemaakt worden voor de meting bij het verdelen van het pand?
Kostencontrole expert: In dit geval zijn de kosten beduidend hoger dan bij een normale limietbepaling. Bij de grondverdeling speelt de grondwaarde weer een rol in de kosten, maar ook het aantal nieuw aangelegde kavels en het aantal af te bakenen grenspunten.
Zelfs onder eenvoudige omstandigheden - in dit voorbeeld voor Baden-Württemberg - ontstaan kosten van ongeveer 2.591 euro als wordt uitgegaan van een grondwaarde tussen 10 en 100 euro.
Als de grondwaarde stijgt tot boven de 100 euro, stijgen ook de landmeetkundige kosten met ongeveer 1.000 euro.
Als beide nieuw gecreëerde delen van het pand echter kleiner zijn dan 600 m², worden de kosten ondanks de hogere grondwaarde gereduceerd tot slechts 2.700 euro.
Naast deze pure landmeetkundige kosten, kunnen er officiële kosten zijn van enkele honderden euro's per pakket. Bij deze vergoedingen speelt soms ook de grondwaarde een rol: hoe hoger deze is, hoe duurder de vergoedingen voor de officiële afkoop worden.
Daarnaast komen de notariskosten en de kadasterkosten voor de boekingen erbij.
Een "uitsplitsing van percelen", zoals de verdeling van de grond in het officieel Duits wordt genoemd, kan daarom een zeer kostbare zaak zijn - u moet hier van tevoren zeker van op de hoogte zijn. Het simpelweg verdelen van het bestaande grote stuk land tussen de twee kinderen kan in individuele gevallen tot hoge kosten leiden - alleen door de noodzakelijke landmeetkundige taken.
Vraag: Wie moet eigenlijk de kosten betalen bij grensgeschillen?
Kostencontroledeskundige: Indien bij de beslechting van grensgeschillen een nieuwe markering wordt uitgevoerd, past het BGB toe dat de eigenaren van de aangrenzende eigendommen ook een gelijk deel van de kosten moeten dragen.
Dit geldt zowel wanneer nieuwe grensmarkeringen worden aangebracht als wanneer grensmarkeringen die niet meer bestaan, hersteld moeten worden.
