Veel mensen dromen van een eigen huis. In een interview legt de kostencheckdeskundige in detail uit wat het kan kosten om deze droom waar te maken en welke kosten je moet verwachten bij het bouwen van een eengezinswoning.
Vraag: Waar moet u op letten bij het bouwen van een huis?
Kostencheck expert: Allereerst dient u een redelijk duidelijk beeld te hebben van wat u graag zou willen: welk type woning, wat voor soort constructie, welke ligging en hoe groot moet de woning zijn? Er is zoveel mogelijk als het om bouwen gaat - zonder je eigen specifieke richtlijnen kom je bijna nooit met een duidelijk plan.
Doorslaggevend is allereerst de locatie: woningen kunnen zeer verschillende prijzen hebben en niet alle locaties komen ook daadwerkelijk overeen met uw eigen woonwensen. Als u eenmaal een geschikt stuk grond heeft gevonden, is het de taak om uit te zoeken of u daar überhaupt uw droomhuis kunt bouwen.
Een blik op het lokale ontwikkelingsplan leert dit: het geeft aan wat in welke gebieden kan worden gebouwd, hoe hoog en met welke beperkingen. Een belangrijk woord hier is vaak de term 'gebruikelijk' - als u uw huis op een manier wilt bouwen die aanzienlijk verschilt van de huizen in de directe omgeving, is er een groot risico dat het bouwproject wordt afgewezen. Een huis zou tot op zekere hoogte moeten opgaan in zijn omgeving.
Een ander belangrijk punt voor uw eigen overwegingen betreft de financiële planning: enerzijds mag men er nooit van uitgaan dat de bouwkosten alleen de werkelijke woningkosten uitmaken.
De zogenaamde nevenbouwkosten kunnen minimaal 15% - 20% op de rekening toevoegen. En natuurlijk moet er na de bouw genoeg geld overblijven om zijn huis in te richten. Mogelijk moet u tijdens de bouwfase meer huur betalen - daar moet u altijd rekening mee houden. Er moet ook enige reserve zijn voor ongeplande kostenstijgingen. Het komt erop neer dat u dan weet welk bedrag u daadwerkelijk met de bouwfinanciering moet financieren.
Men mag niet vergeten dat een bewoonde woning ook exploitatiekosten met zich meebrengt, die vaak hoger kunnen zijn dan de totale huurkosten van een appartement. U kunt hier meer over lezen: https://kostencheck.de/laufende-monatliche-kosten-haus
Bij het bouwen moet aandacht worden besteed aan energie-efficiëntie
Enerzijds is het belangrijk om tijdens de bouw zo te plannen dat de exploitatiekosten (verwarming en warm water, etc.) later zo laag mogelijk zijn, anderzijds dient bij het berekenen van de aflossingstermijnen altijd rekening te worden gehouden met de exploitatiekosten voor het onderhoud van de woning aanval. Het totaal van beide moet je in latere inkomensgerelateerde probleemsituaties altijd kunnen betalen.
Het bouwen van een huis brengt niet alleen hoge kosten met zich mee, het stelt ook eisen aan een verantwoorde langetermijnplanning.
Vraag: Wat zijn de kosten om een huis voor de opdrachtgever te bouwen?
Kostencheck-expert: dat kun je in het algemeen natuurlijk nauwelijks zeggen - elk huis is anders en kan daarom heel andere kosten veroorzaken.
Voor de meeste gebruikelijke eengezinswoningen liggen de zuivere bouwkosten over het algemeen tussen 1.200 EUR per m² en 2.200 EUR per m² , luxueus ingerichte huizen of huizen in speciale ontwerpen kunnen soms ver boven dit bereik liggen.
Naast deze pure bouwkosten zijn er minimaal 15% - 20% bijkomende bouwkosten.
Je moet ook toevoegen:
- de kosten van het onroerend goed
- de kosten voor het ontwerp van de buitenvoorzieningen (tuinaanleg, vergroening, hekken, tuinvijvers, etc.)
- de kosten voor de inrichting van de woning (meubels, keuken en badkamer, domotica, etc.)
Pas als je al deze kosten bij elkaar hebt opgeteld, weet je wat de werkelijke kosten zijn om een huis te bouwen. Je moet je niet laten misleiden: naast de pure bouwkosten is er voor de rest een aanzienlijk bedrag.
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
We bouwen een gelijkvloerse woning met een woonoppervlak van 140 m² in solide constructie (brick-on-brick) in een rechthoekige plattegrond met een schuin dak. Het metselwerk is enkelschalig en is een gemetseld metselwerk met een dikte van 36,5 cm. We bouwen ons huis als een KfW Efficiency House 70.
De woning ligt dicht bij de stad, de woningprijs is 120 EUR per m², de door ons gekozen bouwgrond is 1.100 m².
| Post | prijs |
|---|---|
| Bouwkosten volledig | 145.000 EUR |
| Aankoopprijs voor het onroerend goed | 132.000 EUR |
| Bouwkosten | 34.000 euro |
| Totale opstartkosten (alle kamers) | 55.000 EUR |
| Tuinontwerp, tuinhekken | 25.000 EUR |
| Totale kosten voor de eengezinswoning met grond | 391.000 EUR |
Dit is natuurlijk slechts een eenmalig kostenvoorbeeld voor een huis op een zeer specifieke locatie en met een specifiek ontwerp. De kosten voor andere eengezinswoningen kunnen ook aanzienlijk verschillen.
Ons kostenvoorbeeld laat echter al duidelijk zien dat de pure bouwkosten en de kosten van het onroerend goed niet voldoende zijn. Naast de bouw- en vastgoedkosten zijn er nog net geen 114.000 EUR aan bijkomende kosten. In ons kostenvoorbeeld zouden veel dingen aanzienlijk duurder zijn geweest.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor een eengezinswoning in de praktijk afhankelijk?
Kostencheck-expert: hier spelen natuurlijk talloze dingen een rol. De belangrijkste kostenfactoren zijn:
Tegen de tijd dat de vloerplaat werd gebouwd, waren er al kosten gemaakt van enkele 10.000 euro
- de vastgoedkosten (afhankelijk van de locatie en grootte van de woning)
- de gemaakte ontwikkelingskosten voor het onroerend goed
- de incidentele bouwkosten (makelaarskosten, financieringskosten, aankoopkosten onroerend goed, bouwplaatsuitrusting, landmeetkunde, enz.)
- de planningskosten en kosten voor de architect (meer hier)
- de geselecteerde huisgrootte
- de constructie (massief bakstenen huis, geprefabriceerd huis, massief geprefabriceerd huis, houten huis, enz.)
- de gekozen dakvorm
- de gekozen energienorm van het huis
- of het huis een kelder moet hebben of niet
- de gewenste interieurstandaard (meer hier)
- de kosten van het ontwerpen van de buitenruimte
Dan zijn er nog tal van andere kostenfactoren, zoals de kosten voor de installatie.
Uiteindelijk kosten nauwelijks twee huizen hetzelfde - de kostenverschillen van huis tot huis, ook al zijn ze van vergelijkbare grootte, zijn in de praktijk vaak enorm.
Vraag: Zijn geprefabriceerde huizen goedkoper dan solide huizen?
Deskundigen op het gebied van kostencontrole: geprefabriceerde huizen zijn in grote mate afhankelijk van prefabricage volgens bepaalde standaardpatronen. Dit heeft twee doorslaggevende voordelen: kortere bouwtijden en lagere bouwkosten.
De verkorte bouwtijd kan ook een financieel voordeel zijn:
- u hoeft minder lang extra huur te betalen en u kunt eerder intrekken
- Weergerelateerde vertragingen in de voortgang van de bouw zijn bijna onmogelijk
- je hoeft minder te organiseren en minder tijd te verliezen op het werk, wat je ook ernaast moet doen
Veel geprefabriceerde huizen worden nu ook aangeboden als "solide geprefabriceerde huizen" gemaakt van massieve bouwmaterialen voor muren (bijv. Bakstenen). Dit kan vaak een goed compromis zijn tussen een zelf geplande solide woning en een geprefabriceerde woning.
Vraag: Hoeveel verdienen kelders het bouwen van een huis?
Kostencontrolespecialist: Dat kan aanzienlijk zijn - met meerkosten van minder dan 20.000 euro kom je in de meeste gevallen nauwelijks weg, maar een kelder kan in tegenstelling tot een simpele vloerplaat ook 50.000 euro meerkosten opleveren .
Het kelderprobleem moet echter altijd van twee kanten worden bekeken: vergeleken met de extra ruimte die wordt verkregen, is het bouwen van een kelder ronduit goedkoop.
De kosten voor een kelder zijn aanzienlijk
Als u bijvoorbeeld een stookruimte voor pelletverwarming op het gelijkvloers zou moeten plannen als een bijkomende oppervlakte van 15 m², zou dit resulteren in bijkomende kosten van gemiddeld 22.500 EUR (met bouwkosten van 1.500 EUR per m²). Voor deze prijs krijgt u bijna een kelder ter grootte van het gehele vloeroppervlak. De relatie tussen de gewonnen oppervlakte en de gebruikte kosten is dan ook uitstekend in de kelder.
Het souterrain biedt - net als de zolder - ook een belangrijke extra ruimte als de ruimte krap is. Deze extra ruimte kan tijdens de bouwfase goedkoop worden gecreëerd en is later altijd beschikbaar.
Bovendien hebben woningen zonder kelder later vaak een beduidend lagere inruilwaarde, wat dan uiterlijk tot forse bezuinigingen leidt.
De kelderkwestie moet altijd zorgvuldig worden overwogen.
