Een bestaande, voorheen ongebruikte zolder vertegenwoordigt een waardevolle ruimte die kan worden gebruikt voor extra woonruimte. De kostencheck-expert legt in een interview uitgebreid uit welke kosten gemaakt kunnen worden bij het verwijderen van het dak.
Vraag: Is het ombouwen van een hok de moeite waard in vergelijking met andere opties? En waar moet je op letten?
Kostencheck-expert: puur vanuit kostenoogpunt is een zolderombouw bijna altijd de moeite waard - als je de kosten vergelijkt met bijvoorbeeld een uitbreiding van dezelfde grootte, is de dakombouw altijd aanzienlijk goedkoper.
Vergeleken met de kelderuitbreiding, die in eerste instantie eenvoudiger lijkt, wint de zolderuitbreiding meestal als het om kosten gaat. Bovendien vindt niemand het prettig om zijn lounge in de kelder te hebben en dat het plaatsen van extra ramen in kelderkamers (er zijn voldoende ramen nodig voor alle woonkamers) niet altijd geheel probleemloos is.
Bij het ombouwen van het dak moet u altijd rekening houden met de vorm van het dak en de dakhelling .
Dakverlengingen zijn heel goed mogelijk met het schuine dak, het scheve schilddak en het mansardedak. In dit geval dient de dakhelling echter meer dan 35 ° te zijn , zeer steile daken met een dakhelling van 50 ° zijn ideaal voor uitbreiding.
Daken met een hoge hellingshoek zijn bijzonder geschikt voor uitbreiding
Hoe hoger de dakhelling, hoe meer bruikbare ruimte je wint op zolder - onder een mansardedak kun je vaak gemakkelijk een hele verdieping huisvesten zonder merkbare verliezen.
Zelfs lessenaarsdaken zijn bijzonder geschikt voor uitbreiding, maar bij gebouwen met een lessenaarsdak is de bovenverdieping onder het dak meestal van meet af aan als woonruimte ingericht.
Het is vooral interessant als je kijkt naar de kosten voor de zolderconversie in een nieuwbouw: in dit geval ontstaan de relatief laagste kosten.
Indien bij de bouw vanaf het begin een zolderombouw wordt uitgevoerd, zijn de kosten voor de vierkante meter bruikbare woonruimte 15% tot 20% lager dan bij gebouwen zonder dak.
Ook tijdens de bouwfase loont het de moeite om tegelijkertijd een zolderombouw te laten uitvoeren - ook als je de kamers onder het dak in eerste instantie niet gebruikt.
Als u van meet af aan een zolderuitbreiding plant, kunt u uw gebouw vaak navenant kleiner dimensioneren - wat weer bouwkosten bespaart.
In een oud gebouw zijn de kosten en moeite voor een zolderuitbreiding beduidend hoger, en zijn er vaak problemen als het dak niet bijzonder geschikt is voor een uitbouw (te lage stijl, schilddak, etc.). Je moet hier heel zorgvuldig plannen.
In de loop van de zolderuitbreiding moet dan ook dakisolatie worden aangebracht - hierbij loont het vaak de moeite om na te denken over dakisolatie als het dak binnen afzienbare tijd opnieuw moet worden bekleed. De kosten zijn dan aanvankelijk hoger, maar al het nodige werk kan met weinig inspanning in één keer worden gedaan, er zijn geen koudebrugrisico's en met de nieuwe dakbedekking hoeft er voor 20-30 jaar niets in het dakoppervlak te worden vernieuwd.
De essentiële stappen bij een dakverlenging zijn:
- indien nodig knie-stick verhoging
- de dakisolatie (isolatie op het dak of isolatie onder de dakspanten en tussen de dakspanten)
- de plaatsing van dakramen en dakkapellen
- de binnenconstructie van de zolderruimtes (chape, vloerbedekking, wandontwerp, plaatsen van scheidingswanden)
- de verwarmingsaansluiting
- de aansluiting van de elektrische leidingen
- indien nodig de aansluiting van de water- en rioolleidingen
Hier zijn echter veel individuele stappen nodig, die van geval tot geval een heel andere inspanning kunnen opleveren - daarom moet u de kosten ruim van tevoren berekenen en budgetten vastleggen, zodat het uiteindelijk niet aanzienlijk duurder wordt dan u eigenlijk had gepland. Een goede kostenplanning vooraf is daarbij essentieel.
Vraag: Wat kost een ombouw van een hok doorgaans?
Vaak moet voor de uitbreiding de zolder extra worden geïsoleerd
Kostencheck expert: Dit is natuurlijk heel moeilijk in algemene termen te zeggen - de kosten zijn altijd gebaseerd op de nodige maatregelen en de gemaakte kosten vanwege de lokale omstandigheden.
De minimaal te verwachten kosten komen overeen met de gebruikelijke minimale kosten voor het interieurontwerp van een gebouw - dat is ongeveer € 400 per m² tot € 500 per m² .
Aangezien in de meeste gevallen echter ook dakisolatie wordt toegevoegd en dakramen dienovereenkomstig moeten worden geïnstalleerd, kunnen de kosten tussen 800 EUR per m² en 1.000 EUR per m² bedragen als u kiest voor een hoogwaardige binneninrichting.
Dit zijn echter slechts zeer grove richtlijnen en vormen geen vervanging voor een exacte kostenraming in individuele gevallen.
Hier zie je ook dat een loftuitbreiding beduidend goedkoper is dan een uitbreiding: ook al is de bouwwijze niet duur, ze kost tussen 1.400 EUR per m² en 1.700 EUR per m² - dit wordt vaak onderschat. Als u de mogelijkheid heeft om een loft om te bouwen, moet u daar uw voordeel mee doen - een uitbreiding toevoegen is sowieso veel duurder.
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
In ons oude pand met voorheen ongeïsoleerd dak (dakhelling 40 °) willen we de zolder ombouwen tot woonruimte.
Vanwege de ouderdom van het dak laten we ook de dakbedekking vernieuwen; bij deze gelegenheid moet er ook dakisolatie worden aangebracht.
| Post | prijs |
|---|---|
| Dakisolatie en dakbedekking volledig vernieuwd | EUR 24.800 |
| 5 Installeer een dakraam | EUR 3.480 |
| Binnenafwerking van de zolder, compleet | 18.680 EUR |
| totale prijs | 46.960 EUR |
Dit is natuurlijk maar een kostenvoorbeeld dat van toepassing is op een heel specifiek individueel geval. In andere gevallen kunnen de kosten ook aanzienlijk verschillen.
De vernieuwing van de dakbedekking met dakisolatie veroorzaakte in ons geval zeer hoge kosten. Onderdakisolatie zou hier zeker goedkoper zijn geweest, maar de dakbedekking zou sowieso binnen een paar jaar moeten worden vernieuwd.
Dit gedraagt zich in veel gevallen op dezelfde manier - een directe vernieuwing van de dakbedekking bespaart u in de meeste gevallen veel kosten vergeleken met een latere losse nieuwe dakbedekking, als deze over een paar jaar toch moet komen.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor een hokconversie afhankelijk?
Kostencheck-expert: u moet hier natuurlijk met tal van dingen rekening houden:
- het type en de constructie van het dak en de dakhelling
- Eventuele noodzakelijke renovatiemaatregelen op het dak (reparatie dakconstructie, nieuwe dakbedekking, etc.)
- of een knielift nodig is
- of dakisolatie vereist is
- welk type dakisolatie wordt uitgevoerd
- hoeveel dakramen zijn er nodig
- welke kwaliteit moet worden bereikt in het interieurontwerp
Bij interieurwerkzaamheden zijn de kosten grotendeels afhankelijk van de kosten van de individuele maatregelen:
- van de kosten van scheidingswanden en deuren
- van de kosten van de gevelbekleding
- van de kosten voor het installeren van de dekvloer
- de kosten voor wandontwerp (pleisterwerk, schilderen, behangen, etc.) en voor de vloerbedekking
- van de kosten van een verlaagd plafond, indien geïnstalleerd
- de kosten voor het leggen en aansluiten van elektrische leidingen (aantal aansluitingen, stopcontacten, etc.)
- van de kosten voor de verwarmingsuitbreiding op zolder en, indien nodig, de verwarmingsaanpassing
- van de kosten voor sanitaire aansluitingen op zolder (toilet-, water- en rioolaansluitingen)
De prijzen voor de hokconversie variëren sterk afhankelijk van de uit te voeren maatregelen
De kosten zijn enerzijds gebaseerd op de nodige technische maatregelen (dakisolatie, dakraammontage, etc.) en anderzijds op de individuele uitrustingsvereisten (ontwerp van wanden, vloeren, installatie van badkamer en keuken op zolder, etc.)
Dienovereenkomstig kunnen er zeer grote verschillen in kosten zijn. Waar je bij de technische maatregelen meestal nauwelijks speelruimte hebt, kun je met de ontwerpmaatregelen vaak veel besparen als je een beetje luxe achterwege laat. Daarnaast kun je met je eigen werk op dit gebied vaak enorm besparen op de kosten.
Vraag: De dakisolatie lijkt een belangrijke kostenfactor te zijn bij de uitbreiding - wat kost het meestal om een dak te isoleren?
Kostencontrole expert: het verschilt afhankelijk van het type isolatie dat wordt gebruikt.
Op dakisolatie, waarbij het isolatiemateriaal op de spanten ligt , is zeer effectief en biedt tegelijkertijd de minste kans op koudebruggen op zolder, wat vervolgens vaak leidt tot vochtschade of schimmel.
Om op het dak te kunnen isoleren moet echter de gehele dakbedekking (dakpannen) worden verwijderd. Deze hoge inspanning is in principe alleen de moeite waard als tegelijkertijd het dak opnieuw wordt bedekt.
Indien u een volledige dakvernieuwing met on-dakisolatie uitvoert, bedragen de kosten ongeveer 150 EUR per m² tot 250 EUR per m² dakoppervlak. Doet u dit zonder nieuwe dakbedekking, dan wordt de prijs alleen verlaagd met de materiaalkosten van de dakbedekking ( € 20 per m² tot € 50 per m² ), dus het is het niet waard.
Het alternatief is om van binnenuit te isoleren. In dit geval wordt isolatiemateriaal tussen de spanten geplaatst en wordt extra isolatiemateriaal aan de binnenkant van de spant bevestigd. Een combinatie van beide methoden (tussen-spantisolatie en onder-spantisolatie) is noodzakelijk vanwege de strenge eisen van de EnEV - met alleen tussen-spantisolatie kunnen de maximaal toegestane warmteoverdrachtswaarden in de meeste gevallen niet meer gehaald worden.
De kosten zijn hier iets goedkoper dan voor dakisolatie - in de regel (afhankelijk van de plaatselijke omstandigheden en het gebruikte isolatiemateriaal) moet u rekening houden met kosten in de regio van 100 EUR per m² .
In de praktijk kan het de moeite waard zijn om het werk zelf te doen - met binnenisolatie is dit technisch niet bijzonder ingewikkeld, maar u moet ervoor zorgen dat het zeer zorgvuldig wordt uitgevoerd. Het is het beste om de maatregelen en de individuele isolatiedikte te laten plannen door een specialist en de gegeven instructies nauwkeurig op te volgen.
Vraag: De installatie van het dakraam lijkt ook een grote kostenfactor te zijn. Hoe bereken je het aantal benodigde ramen - en wat kosten dakramen?
Kostencheck expert: Over het algemeen zijn de kosten voor de dakramen beduidend lager dan voor de isolatie, maar de kosten zijn natuurlijk nog steeds aanzienlijk.
Hoeveel ramen je nodig hebt, hangt vooral af van de grootte van de kamer op zolder. Doorslaggevend is het gebied waar de kamerhoogte groter is dan 2,40 m.
Afhankelijk van de federale staat waarin u zich bevindt, moet de som van de raamopeningen minstens 10% of 12,5% van de bovengenoemde oppervlakte bedragen .
Hoeveel raamoppervlak een kamer moet hebben, is wettelijk geregeld.
Dus als 60 m² op de zolder een kamerhoogte heeft van meer dan 2,40 m, dan moet je minimaal 6 m² - 7,5 m² raamopeningen op de zolder hebben (hierbij tellen de volledige raamafmetingen, niet alleen de glasoppervlakken).
Omdat idealiter, om kosten te besparen, de ramen slechts zo breed zijn dat ze tussen de spanten passen, is het eenvoudig uit te rekenen hoeveel ramen er nodig zijn.
Kiest u voor ramen met een breedte die groter is dan de ruimte tussen de spanten, dan zouden bij de montage individuele spanten moeten worden verwijderd, wat veel moeite kost en de montage technisch zeer ingewikkeld maakt.
Met een spleet van 75 cm tussen de spanten zouden we een totale raamhoogte van 8 m nodig hebben om de vereiste 6 m² te bereiken. Dat zouden bijvoorbeeld 6 ramen van 150 cm hoog zijn.
U moet voorzichtig zijn bij het opdelen van de bovenste verdieping in afzonderlijke kamers met scheidingswanden - in dit geval heeft elke kamer met zijn kamerbasis een bepaald aantal ramen nodig. Hier moet dus meer worden berekend.
De prijzen voor dakramen zijn heel verschillend - in de praktijk moet je zelfs voor eenvoudige dakramen inclusief montage minimaal rond de 400 à 500 euro rekenen. Grotere dakramen, hoogwaardige modellen of ramen met speciale uitrusting kosten dan al gauw twee keer zoveel. Als u grote dakramen met een uitgang wilt plaatsen, kan dit tot 3.000 euro of zelfs meer per raam kosten.
Vraag: Kun je dakkapellen gebruiken als vervanging voor dakramen?
Kostencheck expert: Dat kan natuurlijk, maar in de praktijk is het meestal een erg dure en ingewikkelde manier.
Enerzijds zijn dakkapellen bijna overal goedkeuringsplichtig en hebben ze ook toestemming van de buren nodig, wat de inspanning al in de planfase enorm verhoogt. Aan de andere kant moet u zelfs voor kleine dakkapellen met installatie ongeveer 7.000 tot 10.000 EUR rekenen. Dit zijn meestal nog de goedkope geprefabriceerde dakkapellen.
Dakkapellen zijn natuurlijk een geweldige oplossing voor elke dakruimte - als ze slim worden geselecteerd en geplaatst, zorgen ze voor extra ruimtewinst en veel meer helderheid dan dakramen.
Vraag: Wat kosten gevelbekleding, verwarmingsuitbreidingen, dekvloer en al deze dingen?
Kostencontrolespecialist: dit is altijd afhankelijk van de omstandigheden in het individuele geval en natuurlijk vooral van de apparatuurvereisten.
Wandbekleding kost gewoonlijk 50 EUR per m² tot 80 EUR per m² , als u ze zelf plaatst, moet u rekening houden met materiaalkosten tussen de 10 EUR per m² en 15 EUR per m² . De kosten voor pleisterwerk en schilderen of behangen komen dan natuurlijk ook bij, maar dat is niet duurder dan in andere kamers.
Zie de onderstaande tabel voor andere kosten die veel voorkomen:
| Werk stap | Kosten ca. |
|---|---|
| Scheidingswand in droge constructie | ca. € 60, - per m² tot € 80, - per m² wandoppervlak |
| Tussendeur in de gipsplaat, compleet | vanaf ongeveer 120 EUR |
| Complete elektrische installatie | ongeveer 40 EUR per m² tot 70 EUR per m² |
| per radiator (zonder toevoerleiding) | vanaf ongeveer 500 EUR |
| Droge dekvloer | circa € 30, - per m² tot € 50, - per m² |
| Droge dekvloerelementen met geïntegreerde vloerverwarming (zelfinstallatie) | vanaf ongeveer 100 EUR per m² |
| Vloerbedekking, eenvoudig (materiaalprijs) | vanaf ongeveer 10 euro per m² |
| Vloeren van hoge kwaliteit (materiaalprijs) | ongeveer € 20, - per m² tot € 40, - per m², luxe bekledingen zelfs nog hoger |
| Installatiekosten (ambachtelijke zaken) | ongeveer 25 EUR per m² tot 65 EUR per m² afhankelijk van de vloer |
| Vloertegels van hoge kwaliteit inclusief plaatsing | vanaf ongeveer 70 euro per m² |
Dit zijn natuurlijk slechts grove richtlijnen. Uit de tabel blijkt echter al dat de kosten ook bij kleine werkstappen niet onderschat mogen worden.
In de praktijk doet men er goed aan als men alle uit te voeren werkzaamheden zorgvuldig plant met behulp van een specialist (architect, dakdekker) en budgetten vaststelt. Anders maken het aantal benodigde werkzaamheden en het gebruik van tal van verschillende beroepen een overzicht van de kosten bijna onmogelijk.
