Een huis steen op steen bouwen is een van de grote dromen van veel mensen - voor velen is het ook de duurste aankoop die ze in hun hele leven doen. De kostencheckdeskundige legt in een interview uitgebreid uit welke kosten te verwachten zijn voor een solide woning.
Vraag: De vraag rijst keer op keer in het solide of geprefabriceerde huis - wat zijn de voor- en nadelen?
Kostencontrole-expert: dat is tegenwoordig eigenlijk een heel fundamentele vraag - en een die bouwers zeker heel zorgvuldig moeten afwegen. Daarnaast zijn er nog enkele oplossingen tussen de klassieke geprefabriceerde woning en de zelfgebouwde solide woning, waarmee ook rekening moet worden gehouden.
Een van de belangrijkste voordelen van de geprefabriceerde woning zijn:
- de korte tot zeer korte bouwperiode
- de zeer eenvoudig te plannen kosten
- Problemen vermijden door een zeer goed gecoördineerd totaalsysteem, vooral met de technologie
- de kostenefficiëntie door de prefabricage van de componenten
Al deze punten zijn niet te versmaden - elk afzonderlijk punt heeft ook een zeer grote impact op de kosten van het hele bouwproject. Iedereen die dicht bij de budgetlimiet rekent, is meestal altijd goed bediend met een geprefabriceerde woning.
De korte bouwtijd minimaliseert ook significant het weersrisico tijdens de bouw. Sommige leveranciers van geprefabriceerde huizen kunnen hun huis binnen twee weken bouwen - bij alle andere liggen de bouwtijden meestal ook in de reeks van weken. Problemen en bouwvertragingen als gevolg van slecht weer zijn er nauwelijks - een geprefabriceerde woning kan meestal "precies" worden gepland.
De bouwtijd voor een solide woning is beduidend langer dan voor een geprefabriceerde woning
Dit is een groot en heel belangrijk verschil met het solide huis: daar duurt de bouwtijd meestal vele maanden, als er veel persoonlijk werk bij komt, is het meestal nog langer. Slecht weer vertraagt de bouwtijd voor sommige beroepen vaak aanzienlijk, en bovendien moet het half afgewerkte gebouw tijdens de bouwfase altijd uitgebreid worden beschermd tegen het weer. Dit brengt natuurlijk navenante kosten met zich mee.
Een korte bouwperiode heeft echter ook op andere manieren voordelen qua kosten: als je na een paar weken kunt intrekken, hoef je niet lang voor je oude appartement te betalen wat natuurlijk ook van invloed is op de totale kosten tijdens de bouwperiode.
Je zit niet lang met de organisatorische taken van het gebouw en je hoeft je vrije tijd (en vaak delen van je werktijd) niet jarenlang op te offeren aan het bouwproject.
Een ander belangrijk punt is de hoge mate van prefabricage in de prefabwoning. Alle componenten zijn optimaal op elkaar afgestemd en grotendeels al geprefabriceerd. Ze worden simpelweg op de bouwplaats in elkaar gezet - de teams die het doen hebben veel ervaring, want ze werken dagelijks met deze componenten. Alles is daardoor snel, efficiënt en de opbouw is perfect. Huistechnologie en componenten zijn perfect op elkaar afgestemd - wat latere operationele problemen voorkomt.
In het geval van een solide huis moet u echter individueel plannen. Dit kan een voordeel en tegelijk een nadeel zijn: enerzijds vergt het veel planningsinspanning, maar anderzijds brengt het ook het risico met zich mee dat de planning niet zo perfect zal zijn en dat latere bijstellingen of veranderingen nodig zullen zijn. Anderzijds kunnen op deze manier alle individuele wensen worden gerealiseerd en kunnen er wat betreft de woningeigenschappen en de technische mogelijkheden zeer eigen oplossingen worden gerealiseerd - kortom, een woning kan exact naar wens worden gerealiseerd.
Elk onderdeel moet stuk voor stuk met de hand worden gebouwd - wat ook meer fouten mogelijk maakt. Voor geluidsisolatie, thermische isolatie en brandbeveiliging zijn vaak betere oplossingen te vinden dan bij geprefabriceerde huizen.
Aan de kostenzijde is een individueel geplande solide woning uiteindelijk meestal duurder dan een geprefabriceerde woning die er hetzelfde uitziet. Dit punt mag niet worden onderschat. Aan de andere kant kunnen door een passend gebouwontwerp en eigen bijdrage ook kosten worden bespaard - wat niet mogelijk is met een geprefabriceerde woning.
Voor velen is de solide prefab woning, die bestaat uit de gebruikelijke solide bouwmaterialen, maar desondanks in grote prefab onderdelen wordt geassembleerd, een goed compromis tussen massieve woning en prefab woning. U moet dat echter in elk afzonderlijk geval zelf beoordelen.
De talrijke overwegingen met betrekking tot de keuze voor een solide woning of een geprefabriceerde woning worden nogmaals samengevat in onderstaande tabel:
| Overwegingspunt | Solide huis | Geprefabriceerd huis |
|---|---|---|
| bouwtijd | erg lang | zeer kort (tot 10 dagen mogelijk) |
| Weersrisico | hoog | laag |
| Droogtijden | z. T. erg lang | weggelaten |
| Nuttig leven | een beetje langer | een beetje korter |
| Brandbeveiliging, geluidsisolatie, thermische isolatie | individuele specificaties (kosten!) | Maximale waarden zijn meestal moeilijk te bereiken |
| Eigen werk | meestal mogelijk | nauwelijks mogelijk (behalve "uitbreidingshuis") |
| Voorspelbaarheid | volledig individueel te plannen (hoge planningskosten) | Beperkt planbaar, maar meestal aanpasbaar |
| Realisatie plannen | je "ziet" het huis pas als het klaar is - veranderingen zijn dan meestal duur of nauwelijks mogelijk | je kunt modelwoningen bezoeken en zo het huis "beleven" - dit maakt vaak nadelen op voorhand zichtbaar |
| Huis techniek | moet zeer zorgvuldig worden gepland (hoge inspanning) | meestal perfect op elkaar afgestemd |
| Luchtdichtheid | kan perfect worden gegarandeerd | in sommige woningen slechts beperkt haalbaar (afhankelijk van type) |
| Wederverkoopwaarde | meestal wat hoger in de praktijk | meestal een minder lager in vergelijking |
Vraag: Wat kost een solide woning in de praktijk?
De prijzen voor het bouwen van een solide huis lopen enorm uiteen
Kostencheck-expert: Daar is geen algemeen antwoord op te geven - door de grote speelruimte die je hebt bij de individuele planning kunnen de kosten enorm variëren.
In het beste geval en met veel persoonlijk werk kom je misschien weg met 1.100 EUR per m² - 1.200 EUR per m² - maar de kosten kunnen ook 2.100 EUR per m² - 2.200 EUR per m² of zelfs meer bedragen .
Een solide huis kan dus goedkoper zijn dan een geprefabriceerde woning met dezelfde oppervlakte - maar het kan ook aanzienlijk duurder zijn met het juiste ontwerp.
Als je het gemiddelde in Duitsland neemt (regionaal kunnen de bouwkosten van een huis heel verschillend zijn), dan moet je voor een perceel van 850 m² en een eengezinswoning met 150 m² woonoppervlak gemiddeld zo'n 320.000 EUR totale kosten berekenen . De pure bouwkosten van een huis zijn ongeveer 60% . Maar, zoals ik al zei, dit is slechts een gemiddelde waarde voor alle regio's en bouwprojecten - de verschillen kunnen hier individueel erg groot zijn.
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
We willen een kleine eengezinswoning van 1,5 verdiepingen bouwen die we individueel plannen. Ons huis heeft de volgende basiskenmerken:
- Basisoppervlak 90 m²
- Woonoppervlakte 120 m²
- Zadeldak
- geen kelder
- Uitvoering eenvoudige, ongecompliceerde plattegrond
| Post | prijs |
|---|---|
| Bodemplaat | 11.000 EUR |
| Buitenmuren | 23.000 EUR |
| Binnenmuren + binnenpleister | 14.500 EUR |
| Vloerplaat | EUR 10.500 |
| facade | 7.100 EUR |
| Dak + bekleding | 24.000 euro |
| Isolatie tussen de spanten + isolatie boven de spanten | 8.500 EUR |
| Kunststof ramen met hoge thermische isolatie en rolluiken | 16.000 EUR |
| Voordeur, installatie | 1.400 EUR |
| Huistechnologie: elektra | 7.200 EUR |
| Gebouwentechniek: verwarming (condensatieketel op gas met ondersteuning voor zonne-energie en bufferopslag op het dak) | 17.500 EUR |
| watervoerende vloerverwarming inclusief dekvloer | 8.500 EUR |
| Sanitair installatie | 10.200 EUR |
| Decentraal ventilatiesysteem met warmteterugwinning | 7.200 EUR |
| Binnenafwerking: binnendeuren | EUR 3.500 |
| Binnenafwerking: tegelbekleding | 7.000 EUR |
| Houten trap met ingebouwde | 4.200 EUR |
| Architect kosten | 23.000 EUR |
| Bouwkosten, aansluitkosten | EUR 27.195 |
| totale prijs | 231.495 EUR |
| Kosten per m² woonoppervlakte (exclusief kosten architect en nevenbouw) | 1.510,83 EUR per m² |
| Totale kosten per m² woonoppervlak | 1.929,13 EUR per m² |
Per vierkante meter kunnen kosten van enkele duizenden euro's worden gemaakt
Dit is natuurlijk maar een eenmalig kostenvoorbeeld voor een individueel geplande solide woning in een zeer specifiek ontwerp. De kosten voor andere huizen, zelfs van vergelijkbare grootte, kunnen ook aanzienlijk verschillen. Er is in ons huis nog geen rekening gehouden met wand- en vloerbedekking, deze kosten moeten dus nog bijgeteld worden.
In ons voorbeeld zijn we relatief goedkoop weggekomen met bouwkosten van ongeveer 1.500 euro per m² - bij de inrichting hebben we echter ook wat aandacht besteed aan de latere energiekosten en er soms wat meer geld aan besteed.
Afhankelijk van het ontwerp kunnen de kosten voor dit gebouw variëren van 1.200 EUR per m² tot 2.300 EUR per m² - met dezelfde plattegrond. Hieruit blijkt in detail hoe breed de prijsklasse voor een solide woning kan zijn en hoeveel de prijs kan verschillen afhankelijk van het ontwerp.
Vraag: Van welke factoren hangt de prijs van een solide huis in het algemeen af?
Kostencheckexpert: Een hele woning is natuurlijk een zeer complex eigendom - zoals u kunt zien aan ons kostenvoorbeeld spelen hier veel gebieden een rol.
Het volgende kan echter als fundamenteel voor de kosten worden beschouwd:
- het type fundering (vloerplaat in diverse uitvoeringen of kelder)
- het type wandconstructie (wandconstructiematerialen, wandopbouw)
- de vorm van het dak en de dakbedekking
- het type raam
- het type verwarmingssysteem en het radiatorontwerp
- de geplande energienorm van het huis
- het te behalen wooncomfort
- de uitrustingsnorm van het interieurwerk
Dit zijn de basiszaken die de prijs het meest kunnen bepalen.
Vraag: Welke rol speelt het type fundering? En is een kelder het echt waard?
Kostencontrole expert: Nou - als je de mogelijkheden bekijkt aan de hand van ons voorbeeld, hadden we grote verschillen in kosten kunnen hebben voor alleen de basisplaat:
| Type voetplaat | kosten |
|---|---|
| Standaard voetplaat inclusief versteviging en vorstschort | ongeveer 8.500 EUR - 11.000 EUR |
| Thermo-bodemplaat (Zweedse plaat) sterk geïsoleerd | ongeveer 12.000 EUR - 16.000 EUR afhankelijk van de versie |
Dit betekent dat het maximale verschil in kosten op dit ene punt alleen al rond de 8.000 euro zou zijn geweest . Je moet er vanuit gaan dat onze bodemgesteldheid (bodemklasse 4, goed draagvermogen) ideaal was om te bouwen.
Slechte grond zorgt al voor beduidend hogere kosten voor de grondwerken, waardoor het hele bouwproject veel duurder kan worden (bijvoorbeeld als grondvervanging nodig is).
Alleen al een kelder kost minstens € 20.000
Men kan hier niet uitgaan van een kelderconstructie. Dat zou tot aanzienlijke extra kosten hebben geleid. Het bouwen van de kelder zou in het beste geval geleid hebben tot meerkosten van circa € 15.000 - 20.000 - afhankelijk van het ontwerp van de kelder waren echter aanzienlijk hogere kosten mogelijk - tot € 50.000 en meer .
In ons voorbeeldhuis zou het bouwen van een kelder echter nog het overwegen waard zijn geweest: we hebben het dak al uitgebreid, dus we hebben geen "reservatieruimte" meer als er extra ruimte of gewoon opslagruimte nodig is. Bovendien zouden we de inruilwaarde van het huis aanzienlijk hebben verhoogd door de kelder te bouwen.
Financieel gezien zijn de Townhouses het zeker waard: zelfs in het duurste geval met 50.000 EUR extra kosten, zouden de kosten van de kelderruimte ongeveer 555,55 EUR per m2 gelegen zijn - tegen 20.000 EUR extra kosten zou het slechts 222,22 EUR per m2 zijn dat de extra ruimte zou hebben gekost.
Als je dit vergelijkt met de kosten voor het gelijkvloers ( ongeveer 1.500 EUR per m² ), betekent een kelder extra ruimte om heel goedkoop te bouwen. Als de ruimte schaars wordt, kan het zijn dat u zonder al te grote bijkomende kosten 90 m² als reserve overhoudt.
In dit geval kost 15 m² extra ruimte op de begane grond (bv. Voor een stookruimte of bijkeuken) net zoveel als een complete kelder met 90 m². Dat moet je altijd in gedachten houden. Als je een kamer op de begane grond opslaat, heb je de kelder al gratis gebouwd.
Vraag: Waarom is het dak zo'n grote kostenfactor?
Kostencheck expert: Als je kijkt naar de kosten van het alleen plaatsen van de dakconstructie, kun je zien welke invloed dat heeft op de kosten.
Het zadeldak is de meest voorkomende maar niet de goedkoopste dakvorm
Terwijl je bij een zadeldak 55 EUR per m² tot 60 EUR per m² moet berekenen voor de dakconstructie (dakconstructie) alleen, bedragen de kosten voor een schilddak of mansardedak al 85 EUR per m² - 90 EUR per m² . Een verandering in de vorm van het dak veroorzaakt kosten die anderhalf keer zo hoog kunnen zijn .
Als er speciale ontwerpen worden toegevoegd, zoals dakkapellen of speciale dakgeometrieën, wordt het nog duurder.
Omgekeerd kunt u bij de overstap naar een monopitchdak niet alleen wat kosten besparen in de dakconstructie zelf (monopitchdak kost ca. 45 EUR per m² ), maar later ook in het geval van de dakbedekking 30% van de kosten in vergelijking met een schuin dak, aangezien een monopitchdak met deze factor lager is Heeft gebied.
In het geval van het schilddak met zijn extra oppervlakten nemen naast de hogere kosten voor de constructie ook de kosten voor de dakbedekking toe, aangezien er meer dakoppervlak moet worden afgedekt.
Vraag: Hoe zit het met de bouwmaterialen voor muren?
Kostencontrole expert: Hoe de wanden zijn ontworpen is natuurlijk erg belangrijk voor de ruwbouwkosten.
Dan zijn er de kostenverschillen die worden veroorzaakt door de gewenste thermische isolatiewaarden.
In ons geval hadden we 3 bouwmaterialen op de shortlist:
| Wandversie | Kosten op basis van de woning in het kostenvoorbeeld, ca. |
|---|---|
| Cellenbeton 240 mm met 100 mm EPS-isolatie, U-waarde 0,18 | circa € 20.000 tot € 25.000 totale kosten |
| Bakstenen muur, met perliet gevulde bakstenen, geen extra isolatie, U-waarde 0,18, wanddikte 36,5 cm | circa € 27.000 tot € 33.000 |
| Houtskeletbouw, houtvezelplaten en minerale isolatiematerialen gemengd, wanddikte 35 cm, U-waarde 0,13 | circa € 25.000 tot € 30.000 |
Dit laat niet alleen zien hoeveel verschillende opties er zijn, maar ook hoe groot de kostenverschillen kunnen zijn. Houtskeletbouw is een zeer goedkope constructiemethode met tegelijkertijd een hoog thermisch isolatiepotentieel - cellenbeton is soms goedkoper en maakt vaak veel persoonlijk werk in de bouw mogelijk, vooral bij het gebruik van platte stenen.
Hierbij is het belangrijk om altijd een zorgvuldige afweging te maken tussen de voor- en nadelen van de afzonderlijke methoden en wat het zwaarst wordt gewogen.
Vraag: U moet dus van tevoren altijd een heel duidelijk idee hebben van wat belangrijk voor u is?
Kostencontrole-expert: ja, absoluut. Bij een individueel ontworpen gebouw is het aantal mogelijkheden zo groot dat je in ieder geval een paar basisspecificaties moet maken - anders loopt de planning op niets uit.
Er is veel mogelijk, maar niet alles is in alle gevallen logisch. In ons geval zou het een optie zijn geweest om een sterkere buitenmuur van cellenbeton te bouwen en volledig zonder isolatie te doen - gezien de te behalen hittebeschermingswaarden en een aantal andere factoren hebben we echter besloten deze optie niet op te nemen. In andere gevallen is dit zeker een optie.
Het is belangrijk om vooraf uitgebreide informatie en advies te krijgen - in ieder geval over de belangrijkste bouwmaterialen en hun eigenschappen in het bijzonder, moet u al enigszins geïnformeerd zijn om überhaupt een basis voor besluitvorming te hebben.