Bij grotere appartementsgebouwen is er altijd veel administratief werk te doen, en wie meerdere wooneenheden bezit, weet er een lied over te zingen. Al dit werk kan ook gemakkelijk worden gedelegeerd aan een vastgoedbeheerder. De kostencheck-expert legt in een interview uitgebreid uit welke kosten gemaakt worden.
Vraag: Welke taken neemt een vastgoedbeheerder gewoonlijk op zich?
Kostencontrole expert: Vastgoedbeheerders verzorgen doorgaans alle administratieve werkzaamheden die ontstaan in een meergezinswoning. Handmatige activiteiten, zoals die worden uitgevoerd door een aangewezen huismeester, zijn niet inbegrepen.
Vastgoedbeheerders zijn in principe actief op twee gebieden:
- In het geval van een huis met condominiums doen ze alle administratieve taken van de Vereniging van Eigenaars van het appartement (WEG)
- in een pand met huurappartementen doen zij een groot deel van het administratieve werk voor de verhuurder
De verantwoordelijkheidsgebieden zijn in beide gevallen vergelijkbaar in sommige gebieden en zeer verschillend in andere.
In het algemeen zorgt een vastgoedbeheerder alleen voor administratieve, technische en commerciële zaken die betrekking hebben op het algemene systeem van het huis, maar niet de belangen van de individuele huurders of eigenaren.
De enige uitzondering hierop is als bijvoorbeeld een appartementseigenaar het appartement van hem verhuurt binnen de WEG en een vastgoedbeheerder inhuurt om de gehuurde appartementen apart te beheren. Maar dat is niet zo vaak het geval.
De taken van een vastgoedbeheerder voor een WEG omvatten:
- de organisatie en uitvoering van de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering
- de voorbereiding van de agendapunten voor de vergadering
- het opnemen van de besluiten van de vergadering
- Het verkrijgen van aanbiedingen voor structurele veranderingen, verbouwingen of noodzakelijke renovaties van de algemene ruimte (trappenhuis, groene ruimte, enz.)
- het opvolgen van de uitgevoerde werkzaamheden en het opstellen van rapporten en verantwoordingen voor de WEG
- de registratie en verdeling van de bijkomende kosten en de verdeling over de individuele eigenaren
- het beheer van de reparatiereserves
- de planning en budgettering van kosten voor de WEG en boekhouding
Niet alle diensten zijn altijd vereist - dit wordt altijd tot in detail geregeld in het beheerscontract.
Vastgoedbeheer kan een huiseigenaar veel werk besparen
Uiteraard kunnen al deze werkzaamheden ook namens de gehele WEG door één eigenaar worden uitgevoerd. In de praktijk vereist dit echter een hoog niveau van specialistische kennis en een beetje ervaring, passende waarborgen bij het maken van fouten en mag er op individuele punten geen belangenconflict zijn tussen de belangen van de eigenaar en de administratieve belangen van de WEG, wat niet altijd gemakkelijk is.
Als een eigenaar van een appartementsgebouw vastgoedbeheer inhuurt, lijken de verantwoordelijkheden sterk op elkaar - maar vaak is er ook het opstellen van energierekeningen en een doorgaans wat uitgebreider technisch beheer van alle algemene systemen in de huizen. In veel gevallen wordt ook compleet beheer inclusief verhuurcontractbeheer aangeboden.
In deze gevallen wordt de verhuurder vaak ontheven van zijn taken en hoeft hij zich over veel minder zorgen te maken - zeker bij grotere huurwoningen of meerdere panden is dit als verhuurder zeker de moeite waard.
Het aantal vastgoedbeheermaatschappijen dat actief is op de markt is erg groot en er zijn zeker kwaliteitsverschillen. In de regel moet u ervoor zorgen dat een vastgoedbeheerbedrijf referenties heeft , al lang actief is op de markt en sommige objecten met succes beheert.
Het is ook belangrijk dat een vastgoedbeheerder een aansprakelijkheidsverzekering kan afsluiten voor materiële schade en een getrouwheidsverzekering (in het geval van ongeoorloofde handelingen van werknemers die tot schade leiden). De diensten die de vastgoedbeheerder aanbiedt en de voorwaarden in het beheercontract moeten duidelijk en transparant worden gepresenteerd - de kosten moeten ook beheersbaar en begrijpelijk zijn.
Vraag: Dat is al een van de belangrijkste punten: wat kost vastgoedbeheer?
Kostencheck-expert: het is natuurlijk altijd moeilijk om in algemene termen te zeggen - de kosten kunnen aanzienlijk variëren, afhankelijk van de aangeboden diensten en het gebouw in kwestie.
In de meeste gevallen mag je er echter vanuit gaan dat de forfaitaire basiskosten voor een WEG-management tussen de 20 en 30 euro per maand per wooneenheid liggen .
In grotere steden kunnen de kosten, vooral voor huizen met enkele wooneenheden, oplopen tot € 45, - per wooneenheid per maand of meer .
Voor de meeste huurwoningen is een basistarief van EUR 20 tot EUR 25 per maand per eenheid vereist.
Daarnaast kunnen er echter extra kosten ontstaan als het vastgoedbeheer bijzondere, kostbare werkzaamheden moet uitvoeren, zoals het organiseren van een complete energiezuinige renovatie van het gebouw.
De meerkosten die voor dergelijke werkzaamheden kunnen ontstaan, worden dan altijd individueel in het beheerscontract geregeld. Dit kunnen forfaitaire vergoedingen zijn voor individuele activiteiten, maar ook een vast uurtarief. Reiskosten zijn ook vaak apart te betalen en maken geen deel uit van de basisvergoeding.
Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:
We hebben een huurpand met 18 condominiums en geven opdracht aan een vastgoedbeheerder voor het volledige beheer van het huis. 16 garages moeten ook worden onderhouden.
| Post | Maandelijkse lasten |
|---|---|
| Beheer van het woonhuis | 22,50 EUR per wooneenheid = 405 EUR per maand |
| Beheer van de garages | € 3,50 per garage = € 56, - per maand |
| totale prijs | 461 euro per maand |
Dit zijn natuurlijk alleen de kosten die door een specifiek vastgoedbeheerder worden ingeschat voor een specifiek gebouw.
De kosten kunnen ook aanzienlijk variëren, afhankelijk van het type gebouw en de locatie. Dit zijn alleen de basiskosten volgens het beheercontract - als het vastgoedbeheer ook speciale diensten levert, worden deze ook apart in rekening gebracht.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten van vastgoedbeheer doorgaans afhankelijk?
Kostencontrole-expert: Natuurlijk moet hier met enkele factoren rekening worden gehouden:
- de prijsstelling van het vastgoedbeheer
- het type te beheren object en het type beheer
- de locatie van het onroerend goed
- de bouwkundige staat van het onroerend goed
- de inbegrepen diensten (omvang van de diensten volgens het beheerscontract)
De kosten van vastgoedbeheer zijn afhankelijk van het type en de staat van het gebouw
Al deze factoren hebben altijd een impact op de prijs - daarom is het moeilijk om de prijzen voor twee gebouwen te vergelijken.
Wat je echter heel goed kunt vergelijken, zijn verschillende aanbiedingen voor één en hetzelfde gebouw. Dat zou je in de praktijk moeten doen - maar de aangeboden diensten moeten in ieder geval ook worden gecontroleerd en er moet aandacht worden besteed aan de kwaliteitskenmerken die in het begin werden genoemd (aansprakelijkheid voor financieel verlies, aansprakelijkheid voor trouw, langere activiteit op de markt, referenties).
De relatieve lokale nabijheid van de vastgoedbeheerder tot het te beheren vastgoed kan ook een belangrijk criterium zijn - als een vastgoedbeheerder indien nodig snel en gemakkelijk ter plaatse kan zijn, verhoogt dit vaak de kwaliteit van het beheer enorm en vermindert het tegelijkertijd de kosten.
Vraag: Wat is in de regel het verschil tussen de administratiekosten voor een woning en voor een huurwoning?
Kostencheck expert: De prijzen en aanbiedingen zijn natuurlijk altijd verschillend, maar over de hele linie kun je zien dat de administratie van een WEG meestal iets duurder is dan de administratie van een huurpand.
De verschillen in de maandelijkse basiskosten per wooneenheid zijn doorgaans klein en bedragen in bijna alle gevallen slechts enkele euro's per maand.
Vraag: Welke invloed heeft het aantal wooneenheden op de basiskosten?
Kostencontrole expert: Normaal, naarmate het aantal wooneenheden toeneemt, nemen ook de basiskosten per wooneenheid toe.
Bij zeer grote gebouwen met veel appartementen zijn de basiskosten vaak lager, maar er is ook het omgekeerde geval: met name WEG-administraties voor twee- of driegezinswoningen zijn vaak beduidend duurder dan voor meergezinswoningen met een groter aantal appartementsbezitters.
Vraag: Waarom is de staat van een gebouw van belang?
Experts in kostencontrole: Vastgoedbeheerders berekenen de prijzen natuurlijk altijd op basis van hun eigen inspanning.
In een ouder, ietwat armoedig en versleten gebouw is er zeker meer te doen en meer moeite te doen - zeker als er al een kleine “reparatieachterstand” is. Een vastgoedbeheerder kan deze hogere inspanning natuurlijk compenseren met hogere prijzen.
Vraag: De ligging van het gebouw speelt ook een rol?
Kostencontrole-expert: ja, zeker. Als extreem voorbeeld zou je kunnen denken aan een huis in een echte hotspot in een grote stad - problematische huurders, een zeer problematische locatie en frequente sloop of problemen.
Als een vastgoedbeheerder überhaupt voor zo'n gebouw zou zorgen, zou dat natuurlijk alleen maar tegen enorm hogere kosten zijn dan een fatsoenlijk appartementencomplex in een rustige, luxe woonwijk.
Vraag: Welke andere factoren kunnen in individuele gevallen nog een rol spelen?
Moeilijke beginsituaties verhogen de prijs voor vastgoedbeheer
Kostencheck expert: De bijzondere situatie van de woning zal zeker op de een of andere manier altijd tot uiting komen in de administratieve lasten.
Gaat het bijvoorbeeld om een WEG met hopeloos ruziënde eigenaren die het zelden over iets eens zijn, dan lopen de kosten van vastgoedbeheer meestal flink op. Ook hier zal deze hogere inspanning dan tot uiting komen in overeenkomstig verschillend berekende prijzen.
De basis voor de prijsberekening is altijd de individuele inspanning die een vastgoedbeheerder met het gebouw heeft - bijvoorbeeld in vergelijking met een geheel probleemloos gebouw waarin u zich nergens zorgen over hoeft te maken. Het prijsverschil tussen de een en de ander kan in individuele gevallen aanzienlijk zijn.
Vraag: Hoe lang lopen managercontracten gewoonlijk?
Experts in kostencontrole: beheerscontracten worden doorgaans afgesloten voor een periode van 5 jaar. Er zijn ook bepaalde opzegtermijnen die in acht moeten worden genomen als u het niet eens bent met de diensten van een vastgoedbeheerder.
Er zijn enkele speciale regels voor het beheer van een WEG: In het geval van een nieuw opgerichte WEG mag de duur van het contract slechts 3 jaar zijn, anders maximaal 5 jaar.
Een WEG heeft - ongeacht de opzegtermijn - om het vastgoedbeheer ter plaatse op te schorten als er een "gewichtige reden" is. Opzegging van het contract is niet in alle gevallen mogelijk - de kosten moeten in ieder geval tot de reguliere opzegtermijn doorbetaald worden. Om zulke belangrijke redenen kan het optreden van het vastgoedbeheer namens de WEG onmiddellijk worden voorkomen.
Zo'n belangrijke reden zou bijvoorbeeld zijn dat de vastgoedbeheerder onjuist factureert of dat individuele eigenaren duidelijk en aantoonbaar de voorkeur geven. Dit vernietigt vervolgens de vertrouwensrelatie tussen het vastgoedbeheer en de WEG en er is een belangrijke reden.
Dergelijke speciale voorschriften zijn echter niet van toepassing op het beheer van appartementsgebouwen. Hier moet u regelmatig opzeggen.