Meergezinswoningen kunnen de woonbehoefte van meerdere gezinnen dekken, maar ze kunnen ook een kapitaalinvestering vertegenwoordigen. In een interview legt de kostencheckexpert uitgebreid uit met welke kosten en prijzen u rekening moet houden bij de bouw, prefabbouw of gebruikte aankoop van meergezinswoningen.
Vraag: Zijn meergezinswoningen nog steeds de moeite waard als kapitaalinvestering?
Kostencontrole-expert: in veel gevallen wel, maar lang niet in alle gevallen.
Het is altijd belangrijk dat de verhuurbaarheid zo optimaal mogelijk is, dat is het belangrijkste criterium. Om de rekening te laten uitkomen, moeten de kosten of prijs voor het appartementsgebouw natuurlijk overeenkomen met de te behalen huuropbrengsten. Beide factoren kunnen alleen van geval tot geval worden beoordeeld.
Daarnaast: welk rendement wil je eigenlijk behalen als je het appartementengebouw als investering ziet.
Vraag: Wat kosten appartementsgebouwen in het algemeen?
Kostencontrole-expert: daar is natuurlijk geen algemeen antwoord op - het hangt af van het huis en of u zelf een huis bouwt, het als geprefabriceerde woning koopt of het tweedehands koopt.
Bij het bouwen kunt u doorgaans uitgaan van kosten van rond de 1.500 euro per m² . In de praktijk zullen de kosten echter meestal aanzienlijk hoger zijn - u moet zeker beginnen met 1.800 EUR per m² tot 2.000 EUR per m² .
Bouwen in de stad kan aanzienlijk duurder zijn dan in het land
Als het om de bouw gaat, hangt het echter ook sterk af van waar je bouwt. In stedelijke gebieden kunnen de bouwkosten al aanzienlijk hoger zijn - de afgelopen jaren zijn de bouwkosten op sommige bouwplaatsen opgelopen tot 3.000 euro per m² of zelfs meer. Uiteraard spelen de apparatuur en constructie hier altijd een belangrijke rol.
De bouwsector daarentegen rekent vaak met de zogenaamde cubature: 400 EUR per m³ besloten ruimte wordt in dit geval als vuistregel gehanteerd - hier kunnen echter net zo grote afwijkingen naar boven of naar beneden zijn.
Over het algemeen geldt hetzelfde kostenkader voor geprefabriceerde huizen - maar ook hier kunnen de prijzen per vierkante meter behoorlijk duur zijn.
Koopt u een appartementengebouw van een projectontwikkelaar, dan kan het - afhankelijk van de locatie - in individuele gevallen zelfs nog duurder zijn. Hierbij dient u er echter rekening mee te houden dat in dit geval ook de woning wordt meegerekend - deze kostenfactor is nog niet meegenomen bij het specificeren van de bouwkosten.
Koop je een tweedehands flatgebouw dan is de prijs vaak gebaseerd op de haalbare huren.
Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:
Op een gunstige locatie nabij een grote stad wordt een appartementengebouw in solide constructie gebouwd. De totale gebruiksoppervlakte bedraagt 400 m², er wordt kostenbewust gebouwd. In dit geval bedragen de bouwkosten dus 1.880 EUR per m². De kosten voor het perceel van 1.100 m² bedragen 170 EUR per m².
| Post | prijs |
|---|---|
| Terrein, 1.100 m², kost 170 EUR per m² | 187.000 EUR |
| Meergezinswoning in solide constructie | 752.000 euro |
| totale prijs | 939.000 euro |
| Totale kosten per m² verhuurbare ruimte | 2.934 EUR per m² |
Dit is natuurlijk slechts een voorbeeld van de kosten van een specifiek huis op een specifieke locatie. De kosten voor andere appartementsgebouwen, vooral op andere locaties, kunnen ook aanzienlijk variëren.
In ons kostenvoorbeeld is geen rekening gehouden met nevenbouwkosten en hebben we het ontwerp van de buitenruimte en de aanleg van de benodigde parkeerplaatsen nog niet in deze kosten meegenomen.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor een appartementengebouw doorgaans afhankelijk?
Kostencheck-expert: hier spelen een aantal factoren een rol:
- Type en grootte van het huis
- Bouw en uitrusting
- Locatie, ligging en omgeving van het huis
- haalbare huren op de locatie bij aankoop van een huis
- Aanbieder (voor geprefabriceerde huizen)
Zoals we echter hebben gezien, zijn de verschillen in kosten die deze factoren kunnen veroorzaken aanzienlijk.
Vraag: U zei dat de prijs soms gebaseerd is op de haalbare huurinkomsten - hoe werkt dat in de praktijk?
Vaak duurt het meer dan 20 jaar voordat de bouwprijs via huur is betaald
Kostencheck expert: Bij het onderhandelen over prijzen voor een gebouw dat al gebouwd en al verhuurd is, zijn de haalbare huren vaak een uitgangspunt.
In het verleden lag het prijscriterium meestal tussen de 10 en 12 jaarlijkse huurprijzen - vandaag kan de startprijs variëren van meer dan 20 jaarlijkse huurprijzen tot bijna 30 jaarlijkse huurprijzen, vooral op goede en opkomende locaties.
In hoeverre dit als kapitaalinvestering nog rendabel is, moet elke koper voor zichzelf beoordelen.
Vraag: Hoe zit het met de winstgevendheid - hoe bereken je dat?
Kostencontrole-expert: Laten we eens kijken naar ons kostenvoorbeeld:
Wij hebben kosten berekend van circa € 3.000, - per m² verhuurbare ruimte . Je moet altijd oppassen met de oppervlakte die daadwerkelijk gehuurd kan worden: deze komt niet overeen met de totale bruikbare oppervlakte van het gebouw, aangezien nevenvoorzieningen zoals trappen verwijderd moeten worden.
Aan de andere kant zijn er de haalbare huurprijzen - we moeten de huurindex in Duitsland nader bekijken. Hiervoor hebben we de gegevens uit 2018 gebruikt.
| Locatie / waarde | Huurprijs per m² per maand | Jaarlijkse huurprijs per m² |
|---|---|---|
| Gemiddeld Duitsland | 7,50 EUR per m² per maand | 90 EUR per m² per jaar |
| gezochte locaties | 10 EUR per m² - 12 EUR per m² per maand | 120 EUR per m² - 144 EUR per m² per jaar |
| Toplocaties (bijvoorbeeld München) | tot € 17,50 per m² per maand | tot € 210, - per m² per jaar |
Met 320 m² daadwerkelijk verhuurbare ruimte zoals in ons kostenvoorbeeld, kunnen we uitgaan van een huurinkomsten van gemiddeld 28.800 euro per jaar als het gebouw continu wordt verhuurd.
Op goede locaties lopen de inkomsten op tot 46.000 EUR per jaar , op een toplocatie zou ons gebouw tot 67.000 EUR huurinkomsten per jaar kunnen genereren.
Als je 3.000 EUR per m² bouwkosten bijtelt met ongeveer 120 EUR huurinkomsten per jaar en m² , zouden de bouwkosten binnen ongeveer 25 jaar gedekt zijn door de huurinkomsten. Er wordt geen rekening gehouden met financierings- en rentekosten.
In dit geval zou je nog kunnen spreken van een investering die de moeite waard is, die op lange termijn nog steeds veel rendement zal opleveren.
Vraag: Moet men hier niet ook rekening houden met huurverhogingen?
Huurstijgingen zijn niet altijd te voorspellen
Kostencontrole-expert: meestal wel, maar verhogingen van huurprijzen zijn altijd een beetje moeilijk te voorspellen. Deskundigen gaan ervan uit dat de huurprijzen voor toplocaties de komende jaren met wel 10% zullen stijgen, maar voor de meeste huren zullen de verhogingen niet meer dan circa 5% bedragen. Op het platteland kan zelfs worden aangenomen dat de huren enigszins op hetzelfde niveau zullen blijven.
Welke stijgingspercentages in de loop van de jaren daadwerkelijk zullen optreden, hangt in wezen af van de locatie en de situatie.
Vraag: In hoeverre moet u bij aankoop of bouw ook rekening houden met vervolgkosten?
Kostencheck expert: De vervolgkosten zijn zelfs erg belangrijk. Afhankelijk van welke bouwwijze je kiest voor een woning, kunnen de vervolgkosten aanzienlijk verschillen. In de vele jaren daarna kunnen deze kosten aanzienlijk oplopen.
In de regel is het beter om bij het bouwen iets duurdere bouwkosten te accepteren en hoge vervolgkosten te vermijden.
Laten we bijvoorbeeld eens naar de gevel kijken: kies je voor gevelbekleding - bijvoorbeeld met klinkersteen - dan heb je in het begin misschien hogere bouwkosten, maar vermijd je dan hoge vervolgkosten voor het renoveren en schilderen van het gevelvlak. Berekend over 30 of 40 jaar, zouden deze kosten alleen al aanzienlijk zijn en aanzienlijk hoger zijn dan het kostenverschil tussen de klinkergevel en een gipsgevel.
Het vaak populaire platte dak zorgt al na enkele jaren voor constante onderhouds- en servicekosten in zeer hoge mate. De constant noodzakelijke keuringen en afdichtingen kosten beduidend meer geld dan het verschil met een andere dakconstructie (bijvoorbeeld een klassiek zadeldak of monopitch-dak) - bij deze dakvormen heb je echter, mits goed uitgevoerd, meestal decennialang geen moeite.
Vraag: Wat wordt bedoeld met de bijkomende bouwkosten - en hoe hoog zijn deze in de regel?
Kostencheck expert: De nevenbouwkosten omvatten een groot aantal kostenposten:
- alle architectonische en ingenieursdiensten, inclusief de kosten voor de constructeur
- alle bouwvergunning- en acceptatiekosten
- Notaris- en kadasterkosten
- de aanschafkosten voor hypotheekverstrekking
- Verwerkingskosten en implementatiekosten, evenals rente tijdens de bouwfase
- Verzekeringspremies voor de nodige bouwverzekeringen
Ongeveer 8% van de totale bouwkosten komt voor rekening van de architect
Daarnaast kunnen er extra kosten zijn die van geval tot geval kunnen verschillen.
Het is niet mogelijk om een algemene uitspraak te doen over de hoogte van de bijkomende bouwkosten, aangezien deze van gebouw tot gebouw verschillen. In de regel moet u echter uitgaan van ongeveer 10% tot 20% van de bouwkosten .
Als vuistregel geldt dat de architectenkosten doorgaans 8% van de totale bouwkosten bedragen. De gehanteerde erelonen zijn voor alle architecten gelijk: architecten en bouwkundig ingenieurs worden steeds gefactureerd volgens de HOAI, het ereloonschema voor architecten en ingenieurs. Dit om ervoor te zorgen dat vergelijkbare diensten ook hetzelfde bedrag kosten.
Vraag: Waar moet je op letten bij het bouwen of kopen van een appartementengebouw?
Kostencheck expert: Bij het kopen of bouwen van een appartementengebouw als investering, dient het belangrijkste criterium de best mogelijke verhuurbaarheid te zijn. Het tweede belangrijke criterium kan worden gezien als de laagst mogelijke vervolgkosten.
Al het andere zou ondergeschikt moeten zijn aan deze twee criteria. Het begint bij de locatie en vastgoedselectie en eindigt bij de bouw van de woning met zo laag mogelijke vervolgkosten. Een goede architect die bekend is met de constructie van appartementsgebouwen kan op beide punten erg behulpzaam zijn.
Van tevoren dient een berekening van de winstgevendheid en het rendement te worden gemaakt, zodat u daadwerkelijk een zinvolle kapitaalinvestering creëert.
Wie alleen een tweegezinswoning bouwt voor eigen gebruik, profiteert uiteraard van zo laag mogelijke vervolgkosten - maar verhuurbaarheid doet hier niet toe - dat wil zeggen dat je je bij het kiezen van een locatie vooral kunt focussen op de kosten van het onroerend goed.