Als je aan de toekomst denkt, bouw je vaak een flatgebouw - ook als kapitaalinvestering. In een interview legt de kostencheckexpert uitgebreid uit welke kosten te verwachten zijn voor de bouw en welke kostengrenzen er zijn voor de winstgevendheid.
Vraag: Een appartementengebouw als investering?
Kostencontrole-expert: natuurlijk. Als er meerdere appartementen te huur zijn, leidt dit tot een zeer interessant rendement op lange termijn - afhankelijk van waar en hoe groot je bouwt. Dit zorgt voor een langdurig inkomen dat, afhankelijk van de locatie en omgeving, ook relatief veilig en permanent is.
Vergeleken met andere vormen van kapitaalinvesteringen, wordt de woningbouw tegenwoordig vaak verwaarloosd, maar in feite ziet het er niet slecht uit voor de appartementsbouw. Zeker als de rente laag is en er sowieso niet veel winstgevende en tegelijkertijd veilige investeringen op de markt zijn. Je moet natuurlijk ook zorgvuldig rekenen en plannen met het appartementengebouw. Kosten en inkomsten moeten hier zeker in evenwicht zijn.
Vraag: Wat kost een flatgebouw in het algemeen?
2000 € per vierkante meter is niet ongewoon in een flatgebouw
Kostencheck-expert: Dat kun je natuurlijk niet over de hele linie zeggen - het hangt van veel factoren af, en natuurlijk ook van de grootte van het huis en de constructie.
In het algemeen wordt echter aangenomen dat de kosten voor een woning tussen de € 1.200, - per m² en € 2.000, - per m² liggen . De prijs hangt altijd een beetje af van waar je precies bouwt.
In de meeste gevallen zal u echter uitgaan van een minimumprijs van 1.500 euro per m² , waaronder slechts in enkele gevallen gebouwd kan worden.
In sommige gevallen kan de 2.000 EUR per m² aanzienlijk worden overschreden , maar met het oog op toekomstige rendementsverwachtingen moet dit worden vermeden.
Dit zijn natuurlijk slechts grove richtlijnen, maar ze bieden in ieder geval een orde van grootte om u globaal te oriënteren. Daarnaast moet tijdens de bouw altijd rekening worden gehouden met de vervolgkosten.
Als alternatief kunt u ook de zogenaamde cubature gebruiken als orde van grootte. In het algemeen wordt 400 EUR per kubieke meter afgesloten ruimte als vuistregel berekend. De cubature is de vuistregel in de bouwsector.
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
We plannen en bouwen een appartementsgebouw met een plat dak, de grootte moet 300 m² woonoppervlak zijn. Er wordt een moderne, energiezuinige woning gebouwd met een laag energieverbruik.
| Post | prijs |
|---|---|
| Bouwkosten zonder bijkomende bouwkosten | 525.000 euro |
| Prijs per m² woonoppervlak | 1.750 EUR per m² |
Deze kosten zijn uiteraard slechts exemplarische kosten voor een specifiek gebouw in een specifiek ontwerp. De kosten kunnen natuurlijk ook voor andere woningen compleet anders zijn, afhankelijk van de constructie en grootte.
Ons voorbeeldhuis laat echter al de afmetingen zien waarin we opereren. Daarnaast moeten de bouwkosten en de kosten voor de woning (indien niet beschikbaar) worden berekend. De werkelijk verhuurbare ruimte is dan minder - in de regel moet u 20% van de totale oppervlakte aftrekken
Vraag: Waar zijn de kosten van het bouwen van een appartementengebouw van af?
Kostencheck-expert: hierbij spelen een groot aantal factoren een rol:
- de bouwplaats en de omstandigheden op de bouwplaats
- de constructie van het huis
- de dakvorm
- apparatuur
- het ontwerp van de buitenruimte
- het bedrag van de bijkomende bouwkosten voor het bouwproject
Elk van deze factoren kan in de praktijk voor enorme kostenverschillen zorgen. Daarom is het meestal onmogelijk om redelijk betrouwbare schattingen te geven voor een bouwproject zonder een nauwkeurige planning.
Vraag: Zijn deze kosten het zelfs waard?
Hoe hoger de huurindex, hoe lucratiever de constructie
Kostencheck expert: Dat hangt natuurlijk altijd af van hoe de bouwkosten zich verhouden tot de huurkosten. Afhankelijk van de hoogte van de huurindex ter plaatse zal de afschrijvingstermijn enerzijds en het daaropvolgende rendement anderzijds hoger of lager zijn.
Laten we dit eens bekijken aan de hand van ons voorbeeld. Ons gebouw heeft een oppervlakte van 300 m² - in dit geval bedraagt de puur verhuurbare oppervlakte ongeveer 240 m². Dit komt overeen met ongeveer drie gezinsappartementen van 80 m².
De huurindex in Duitsland ligt in 2018 rond de € 6,80 per m² tot gemiddeld € 9,10 per m² . De trend is over het algemeen opwaarts, maar de prijzen in landelijke regio's zijn meestal stabiel.
Als het om een toplocatie gaat, ziet het er anders uit - met name de kleinere universiteitssteden en de omgeving zijn in opkomst. Mogelijk zijn daar prijzen van 12 euro per m² . München loopt voorop met maximaal 17,80 euro per m² . Op goede locaties verwachten experts dat de huren de komende jaren met wel 10% zullen stijgen. Dit is echter slechts een momentopname en kan natuurlijk weer veranderen.
Rekenen we gewoon met het landelijk gemiddelde van 7,50 euro per m² , dan zouden de jaarlijkse huurinkomsten rond de 21.000 euro liggen als alle drie de appartementen permanent zouden worden verhuurd. Huurt u slechts twee appartementen, dan kunt u rekenen op een jaarinkomen van € 14.400, - . Natuurlijk meer als de locaties de moeite waard zijn.
In veel gevallen zullen de huurinkomsten nauwelijks voldoende zijn om de constructie volledig te financieren met alle kosten inclusief een bijbehorend perceel. Hier is in ieder geval een goede en zorgvuldige planning vereist.
Vraag: Is het goedkoper om samen een appartementengebouw te bouwen en de bouwkosten te delen?
Als u geld wilt besparen, kunt u de bouwkosten met anderen delen
Expert in kostencontrole: het kan in individuele gevallen de moeite waard zijn, als u dat wilt.
Als in ons voorbeeld de totale gemaakte kosten bijvoorbeeld door 3 zouden worden gedeeld, zouden de kosten per gezin toch zo groot zijn dat er een aanzienlijk aantal eengezinswoningen te koop zou worden aangeboden. Zelfs geprefabriceerde huizen met grond kunnen al op deze schaal worden gebouwd.
Een duidelijk kostenvoordeel ten opzichte van andere woonvormen vloeit niet automatisch voort uit meergezinswoningen.
Vraag: Terug naar de bouwkosten: Waarop moet bij de bouwwijze en vorm van de woning gelet worden op de kosten?
Kostencheck expert: Ten eerste moet u altijd zowel de bouwkosten als de vervolgkosten in de gaten houden. Dit geldt ook voor de bouwschil.
Een dubbelwandig metselwerk met een klinkerstenen gevel is aanzienlijk duurder om te bouwen, maar biedt thermische voordelen en vooral beduidend lagere vervolgkosten in de jaren erna.
Het omgekeerde is bijvoorbeeld het geval bij platte daken. Een plat dak brengt doorgaans zeer hoge vervolgkosten met zich mee, terwijl de vervolgkosten bijvoorbeeld bij een lessenaarsdak beduidend lager zijn. Bovendien is een monopitch-dak ook veel rendabeler om op te zetten dan een klassiek zadeldak of schilddak.
Als je vooral naar de kosten kijkt, moet je altijd een balans vinden tussen lage bouwkosten en zo laag mogelijke vervolgkosten.
Tegen deze achtergrond zijn ook energie-efficiëntiemaatregelen in het gebouw te zien. Degenen die plannen met een laag energieverbruik, kunnen behoorlijk wat besparen met lage bedrijfskosten.
De toegepaste energiebesparende technologie mag technisch niet al te complex zijn - bij passiefhuizen bijvoorbeeld hebben veel studies al aangetoond dat de hightech apparatuur ervoor zorgt dat de vervolgkosten zo hoog zijn dat passiefhuizen financieel bijna niet meer de moeite waard zijn. Dus als het om energie-efficiëntie gaat, gaat het altijd om het vinden van een verstandige middenweg.
Vraag: Wat wordt in het algemeen verstaan onder de bijkomende bouwkosten en hoe hoog zijn deze?
Kostencontrole deskundige: In de bijkomende bouwkosten zijn de volgende kosten opgenomen:
- Planningkosten (architecten, ingenieurs, constructeurs)
- Administratieve kosten (bouwvergunningen, bouwinspecties, etc.)
- alle kosten voor het verkrijgen van bouwfinanciering
- Kadaster en notariskosten
- alle verwerkingskosten en toezeggingsrente tijdens de bouwperiode
- Premies voor bouwverzekeringen
Hoe hoog de kosten van nevenbouw zijn, hangt altijd af van het individuele geval en de inspanning die met de bouw gemoeid is. In het algemeen vormen de bijkomende bouwkosten echter 10% tot 20% van de totale bouwkosten .
Vraag: Wat kost de architect eigenlijk voor dergelijke bouwprojecten?
De architect betaalt 8% van de totale bouwkosten
Kostencontrole-expert: het is altijd een beetje moeilijk te zeggen, omdat het altijd om de daadwerkelijke inspanning gaat.
De factureringsbasis voor architecten is altijd dezelfde en bindend, dat is de HOAI, het vergoedingsschema voor architecten en ingenieurs.
Als grove leidraad kunt u doorgaans uitgaan van circa 8% van de totale kosten van het gebouw als kosten voor de architect. Zoals ik al zei, dit is slechts een ruwe richtlijn.
Vraag: Moet u naar de architect gaan en zelf plannen - of moet u een projectontwikkelaar kopen?
Kostencheck-expert: dat kun je niet over de hele linie zeggen . In de overgrote meerderheid van de gevallen verkopen projectontwikkelaars eigendommen die al aan investeerders zijn gepland. De ruimte voor ontwerp en planning is vaak zeer beperkt.
Dit betekent niet dat u doorgaans beter en vooral kosteneffectiever kunt plannen dan de prijs die de ontwikkelaar biedt. In veel gevallen lukt dat niet en is zelf bouwen vaak aanmerkelijk duurder dan een vergelijkbare woning van een ontwikkelaar - of in ieder geval net zo duur.
De reden hiervoor is dat projectontwikkelaars totaal andere voorwaarden krijgen voor bouwwerkzaamheden en dat je als particulier bouwer niet bovenaan de prioriteitenlijst staat voor welke branche dan ook, ook niet bij de bouw van een appartementsgebouw.
Ook in veel branches worden de bijzonder gunstige voorwaarden die worden geboden aan projectontwikkelaars met grote ordervolumes vaak gecompenseerd door hogere marges van particuliere vastgoedeigenaren. Dan heb je natuurlijk een nadeel qua kosten en moet je voor vergelijkbare diensten veel duurder betalen dan een projectontwikkelaar.
Degenen die natuurlijk veel eigen werk kunnen doen - eventueel met helpers uit de eigen vriendenkring - en zo de totale bouwkosten aanzienlijk kunnen verlagen, hebben hier een voordeel. Zelf bouwen met de architect kan dan financieel de moeite waard zijn.
