Renovatie van oude gebouwen - Noodzakelijke stappen om mee te beginnen

Gebouweigenaren die een oud gebouw willen renoveren, staan zowel persoonlijk als financieel voor deze bouwopgave. Om bij de uitvoering het overzicht niet te verliezen, moet de maatregel vooraf goed worden gepland en tijdens de uitvoering worden gecoördineerd en bewaakt. Veel risico's kunnen ook worden geminimaliseerd door een gedetailleerde planning en nauwkeurige kennis van de wettelijke bepalingen. Een onmisbaar hulpmiddel voor eigenaren van gebouwen is de VOB, het aannemingsreglement voor bouwwerken, dat algemene richtlijnen bevat voor de uitvoering en facturering van bouwwerken, evenals toepasselijke termijnen en claims voor het verhelpen van gebreken. Voorwaarde voor de rechtsgeldigheid van de VOB is haar akkoord als rechtsgrondslag in het bouwcontract.

Correcte planningsdocumenten helpen bij de implementatie © Torsakarin, fotolia.com

De volgende voorbereidende maatregelen dienen, indien mogelijk, voor aanvang van de bouw genomen te worden om het aansluitende bouwproces zo probleemloos mogelijk te laten verlopen:

Afsluiten van een aannemersaansprakelijkheidsverzekering
Opstellen van een implementatieplan
Aanbesteding voor bouwwerkzaamheden
Geef opdracht aan de uitvoerende bedrijven
Opstellen en coördineren van de planning

Sluit een bouwverzekering af

Voor gebouweigenaren is het belangrijk om zich tijdens de bouwfase goed te verzekeren tegen schade en ongevallen die zich op de bouwplaats kunnen voordoen. Het bouwbedrijf dat de werken uitvoert, is ook aansprakelijk voor de schade die erdoor wordt veroorzaakt, maar dit heeft zijn grenzen. Indien als gevolg van de bouwwerkzaamheden schade aan derden wordt geleden, bijvoorbeeld door onvoldoende beveiliging van de bouwplaats, kan de opdrachtgever hiervoor aansprakelijk worden gesteld. Zeker bij renovatiemaatregelen vormen het vervallen bouwweefsel en de omgang met verouderde installaties een grotere bron van gevaar.

Daarom is het essentieel om voor aanvang van de bouwwerkzaamheden een aannemersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Ook adviseren wij een zogeheten bouwverzekering, die tijdens de bouwperiode ingaat, zeker bij schade aan reeds opgeleverde onderdelen door weersinvloeden. De bijdragen kunnen naar rato aan de bouwbedrijven worden toegerekend als dit in het bouwcontract is afgesproken. Een vergelijking tussen de verschillende verzekeraars is de moeite waard, aangezien de verzekerde bedragen en bedragen aanzienlijk kunnen variëren.

Tip:

Opstellen van een implementatieplan

Afhankelijk van de omvang van de renovatiemaatregel zijn gedetailleerde bouwplannen nodig die de gewenste staat van het gebouw na uitvoering aangeven. Als een architect de opdracht krijgt voor de uitvoeringsplanning, maakt hij plattegronden, doorsneden en aanzichten op schaal 1:50 en detailtekeningen op schaal 1:20, als deze nodig zijn om bepaalde details van het gebouw toe te lichten. Naast maatkettingen en hoogte-informatie bevatten deze plattegronden meestal ook specificaties over materialen zoals wand-, vloer- en plafondbekleding.

Op basis van deze documenten maken gespecialiseerde ingenieurs, gespecialiseerde bedrijven en indien nodig de constructeur dan aparte plannen die de openingen en het installatiemanagement van de gebouwentechniek tonen. Weliswaar kan de gewenste uitvoering van sommige werkzaamheden ook direct op de bouwplaats met de vakmensen worden besproken, maar een goede uitvoeringsplanning verhindert de vakmensen hun diensten naar eigen inzicht uit te voeren. Bij minder complexe renovatieprojecten, zoals het vervangen van de trap of andere losse onderdelen, maken ambachtelijke bedrijven de tekeningen meestal zelf.

Aanbesteding voor bouwwerkzaamheden

Op het eerste gezicht lijkt de gemakkelijkste manier te zijn om een handelaar in te huren om hem een ruwe beschrijving van de vereiste diensten te geven en hem een pakketdeal te laten voorbereiden voor het volledige scala aan diensten. Maar uiterlijk wanneer u van verschillende ambachtelijke bedrijven offertes krijgt om de prijzen met elkaar te vergelijken, bereikt deze methode zijn grenzen. Want van een arrangement is meestal onvoldoende duidelijk welke diensten bij de prijs zijn inbegrepen en welke niet. Zeker bij renovatiemaatregelen is vaak extra werk nodig, waarvan de noodzaak pas tijdens het bouwproject duidelijk wordt. Indien in dat geval geen vast uurloon is afgesproken, kan de vakman bij twijfel te hoge prijzen vragen.

Met name bij complexere bouwprojecten is het daarom aan te raden om op basis van een uitgebreide omschrijving van de dienstverlening offertes in te winnen bij diverse vakmensen. Deze aanbestedingsdocumenten moeten een nauwkeurige lijst van de afzonderlijke diensten bevatten, inclusief de vereiste materialen, hoeveelheden en uitvoeringsinstructies. Met behulp van deze serviceartikelen kan de vakman het benodigde werk individueel prijzen. Dit zorgt voor een hoge mate van kostentransparantie, zowel bij het vergelijken van verschillende vakmensen met elkaar als bij het achteraf factureren. Indien een architect is belast met het toezicht op de gehele bouwopdracht, doet hij de voorbereiding van de aanbestedingsdocumenten en de evaluatie van de ontvangen offertes.

Opdracht geven aan uitvoerende bedrijven

Overleg met vakmensen dient niet alleen tijdens de uitvoering op gezette tijden plaats te vinden, maar ook voordat de opdracht wordt gegund. In sommige gevallen brengen ambachtelijke bedrijven correcties aan in de aanbestedingsdocumenten door andere constructiemethoden voor te stellen of alternatieve materialen aan te bevelen op basis van hun professionele ervaring. Daarom is het altijd raadzaam om met het gewenste ambachtelijke bedrijf te praten voordat u de bouwcontracten ondertekent om openstaande punten te verduidelijken. Veel bedrijven met uitzicht op een order gaan vaak tot op zekere hoogte in prijsonderhandelingen. Als alle vragen zijn opgehelderd, kan er een bouwcontract worden opgesteld.

Een bouwcontract bevat niet alleen de eigenlijke contracttekst. De door de vakman ingevulde aanbestedingsdocumenten vormen een belangrijk onderdeel. De prijzen die de vakman later kan factureren voor de geleverde diensten, worden hier nauwkeurig bepaald. Bovendien bevat het bouwcontract technische contractbepalingen, waarin de toepasselijke DIN-normen voor het betreffende vak uitdrukkelijk worden vermeld.

Het is vooral belangrijk dat de huidige aanbestedings- en contractregelgeving voor bouwdiensten, de zogenaamde VOB, schriftelijk wordt overeengekomen als basis in het bouwcontract. Deze driedelige set regels bevat alle belangrijke punten voor de uitvoering en facturering van bouwwerkzaamheden. Bijkomende afspraken die gemaakt moeten worden hebben betrekking op de uitvoeringstermijnen en de betalingsvoorwaarden. Veel bouwbedrijven kennen de opdrachtgever een prijsverlaging toe, ook wel contantkorting genoemd, als de opdrachtgever de facturen altijd binnen een bepaalde termijn betaalt.

TIP

Maak gebruik van onze gratis offerteservice: vergelijk prijzen van vakmensen en bespaar tot 30 procent

Opstellen en coördineren van de planning

Een doordachte planning is erg belangrijk in de bouw, omdat het de voorwaarde is voor een bouwproces dat zo probleemloos mogelijk verloopt. Zo moeten voor het aanbrengen van buitenmuurisolatie ramen vervangen worden zodat de aansluitvoeg tussen dagpleister en raam goed kan worden uitgevoerd. Ander werk, zoals het aanbrengen van een nieuwe natte dekvloer, vraagt dan om droogtijden die het verder doorwerken in de getroffen ruimtes onmogelijk maken. De volgorde van de werkzaamheden wordt geregeld door het rooster. Naast een gereguleerd proces bieden bouwschema's de mogelijkheid om de totale bouwtijd te optimaliseren, omdat er ook werkzaamheden parallel kunnen plaatsvinden. De gevel kan tegelijk met binnenschilderwerk worden geverfd.

Een goed hulpmiddel voor het maken van een rooster is een spreadsheetprogramma waarin de individuele ambachten of constructiewerkzaamheden onder elkaar worden ingevoerd in de eerste kolom en de volgende kolommen worden gebruikt voor timing. Het wordt weergegeven met balken die de werkperiode markeren. Door de afzonderlijke transacties te kleuren, wordt het gemakkelijker om het overzicht te behouden. Het is handig om algemene data zoals de start van de bouw, acceptatiedata en de voltooiingsdatum te markeren met speciale markeringen en zo het belang ervan te benadrukken.