Overal waar gebouwd wordt, worden fouten gemaakt. Indien deze tot gebreken leiden, heeft de aannemer het recht deze gebreken te laten verhelpen. Maar ook dat moet de opdrachtgever afdwingen. Hoe het werkt en waar u op moet letten, is hier allemaal te vinden.
Bouwfouten kunnen het enthousiasme voor het nieuwe huis aanzienlijk verminderen. Maar hoe ga je ermee om? © VRD, stock.adobe.com
Het is belangrijk dat u zich strikt aan de regels houdt. Omdat de bedrijven natuurlijk helemaal niet enthousiast zijn om defecten te moeten verhelpen. Sommigen doen het, sommigen malen gewoon met hun tanden, sommigen proberen het te vermijden. Voor sommigen is elk middel prima. Dit omvat ook het gebruik maken van formele fouten van de andere kant.
Het hangt af van de acceptatie van het gebouw
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen duidelijke en verborgen gebreken. Voor duidelijke gebreken, van de scheur in de tegel tot de deur die niet sluit, is de bouwinspectie een zeer cruciale dag. Garantie is het doorslaggevende instrument voor verborgen gebreken, die pas na maanden of jaren aan het licht komen.
Kennelijke gebreken worden bij de oplevering van het gebouw in een opleveringsrapport genoteerd. Als de tekortkomingen niet in het protocol staan, worden ze als geaccepteerd beschouwd en hoeven ze niet te worden verholpen. Geregistreerde gebreken moeten ook worden verholpen als het gebouw in zijn geheel door de opdrachtgever is geaccepteerd. Na oplevering van het gebouw dient de opdrachtgever te bewijzen dat de projectontwikkelaar of het bouwbedrijf verantwoordelijk is voor de gebreken.
Belangrijk: het acceptatierapport van het gebouw
De weigering van acceptatie is niet per se een instrument om het herstel van gebreken af te dwingen - de projectontwikkelaar kan dan een omschrijving opvragen van de toestand waarin alle gebreken worden opgesomd. Als de cliënt niet meedoet, kan hij deze omschrijving van de aandoening ook zelf maken. Het is duidelijk dat dit nadelig kan zijn voor de opdrachtgever.
Tip: dit dient te worden vermeld in het acceptatierapport- Noteer de datum en betrokken personen
- Stel een deadline vast voor het verhelpen van defecten
- Markeer betwiste punten als zodanig
- laat u ondertekenen door alle betrokken partijen
In sommige bouwcontracten wordt vermeld dat voor betwiste punten een door de Kamer van Koophandel en Nijverheid aangestelde deskundige wordt ingeschakeld . Deze procedure kan de kosten van een juridisch geschil besparen. Als deze bepaling bestaat, moet deze route ook worden gebruikt voordat naar de rechtbank wordt verwezen. Deskundigen zijn altijd belangrijk als het gaat om het benoemen van tekortkomingen in betwiste zaken en het benoemen van daders op gerechtelijke wijze.
Een valkuil is de stilzwijgende acceptatie , bijvoorbeeld wanneer de eindfactuur volledig wordt betaald door simpelweg de woning te betrekken door een periode van twaalf dagen te laten verstrijken nadat het bouwbedrijf heeft gemeld dat de bouw is voltooid. Dan worden tegelijkertijd ook de zichtbare gebreken geaccepteerd.
Pas op voor stilzwijgende acceptatie
Een instrument om claims met betrekking tot defecten af te dwingen, is door de laatste betaling niet volledig te betalen. De opdrachtgever is gerechtigd een bedrag in te houden dat tweemaal zo hoog is als de vermoedelijke kosten om de gebreken te verhelpen.
Onderscheid moet worden gemaakt tussen kortingen die worden doorgevoerd bij tekortkomingen in de betaling en die achteraf niet worden vergoed. Ze zijn vastgesteld in het bedrag waarmee de constructiefouten de waarde van het bouwwerk verminderen - een regeling die veel ruimte laat voor interpretatie en dus tot geschillen kan leiden. Dit kan alleen in twijfel worden getrokken als opdrachtnemer een redelijke termijn heeft laten verstrijken om gebreken te verhelpen.
Op zijn beurt kan een vergoeding verschuldigd zijn voor alle kosten die worden gemaakt om constructiefouten op te sporen en te verhelpen. Uiteraard moet de bouwer bewijzen dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt door een defect. En er mogen alleen kosten worden aangerekend die niet konden worden vermeden - als de bouwvakman al heeft beloofd een defect te verhelpen, hoeft hij niet langer te betalen voor een deskundig advies dat zijn schuld bewijst voor het defect.
Verborgen gebreken en garantie
Slechte constructie: niet alle defecten zijn zo gemakkelijk te herkennen © Tom Bayer, stock.adobe.com
Vaak zijn de verborgen gebreken aanzienlijk ernstiger dan de voor de hand liggende fouten die op de bouwplaats zijn gemaakt. De meest voorkomende defecten zijn onder meer lekken in de keldermuren - en het duurt vaak maanden voordat deze duidelijk worden. In deze gevallen is er een zogenaamde garantie, volgens welke er een verplichting is om de gebreken te verhelpen. Om waardevermindering van het onroerend goed te voorkomen, moet men erop aandringen dat de gebreken verdwijnen.
Verborgen constructiefouten zijn vooral vervelend wanneer ze het bouwmateriaal aantasten © animaflora, fotolia.com
De aannemer van de gebouweigenaar, d.w.z. de aannemer, de aannemer of de vakman, is verplicht het gebrek te verhelpen. Als u meerdere bedrijven opdracht heeft gegeven en de oorzaak niet duidelijk kan worden achterhaald, informeert u alle betrokken vakmensen en gaat u ervan uit dat hij verantwoordelijk is voor de fout. Hij onderzoekt de zaak en geeft een oordeel. Als u een definitieve melding van gebreken naar de verkeerde handelaar stuurt, kan hij alle kosten die voor hem ontstaan door onderzoek te factureren.
Om te kunnen onderhandelen over onvermijdelijke woede, moet men altijd eerst nagaan of andere oorzaken dan de veronderstelde oorzaak van een probleem zijn. Een vochtige kelder kan ook te maken hebben met een lekkende wasmachineslang. Omgekeerd, als u een tekort ontdekt maar niet de oorzaak, kan het ook voldoende zijn om op het symptoom te wijzen.
Accepteer geen verkorte deadlines
Over het algemeen is de garantie vijf jaar . Het begint op de dag van aanvaarding; de timing wordt onderbroken als er een juiste klacht wordt ingediend. Af en toe wordt in bouwcontracten een verkorte garantieperiode bedongen, maar het is niet aan te raden om mee te doen. Voor sommige zaken, zoals het gebruik van de juiste bouwmaterialen, geldt zelfs een verlengde garantieperiode van 30 jaar.
De garantieperiode is gemakkelijk te hanteren als het hele huis wordt gebouwd door een ontwikkelaar of hoofdaannemer. Dan is er een acceptatie en loopt de deadline vanaf daar. Als de klant opdracht heeft gegeven tot individuele transacties, worden deze ook individueel geaccepteerd. U kunt het beste een lijst maken met de data van alle bouwgoedkeuringen.
Constructie-acceptatieprotocol: Belangrijk bij garantievragen. Tip: Houd hier rekening mee bij klachten over defecten
- Objectbeschrijving op adres is verplicht
- Beschrijf defecten en documenteer ze met foto's
- Vergeet de datum niet
- Stel een deadline vast voor het verhelpen van defecten
- verzenden als aangetekende post met ontvangstbevestiging
Indien de ondernemer weigert het gebrek te verhelpen, heeft de aannemer de mogelijkheid het werk zelf te laten doen en de ondernemer de kosten in rekening te brengen. Hieronder vallen ook de kosten voor een deskundige met wiens hulp de tekortkomingen kunnen worden aangetoond. Als de ondernemer heeft geweigerd de gebreken te verhelpen, is de kans groot dat hij ook niet wil betalen. Dus als u het zelf doet, kan dit veel problemen opleveren en moet het alleen als laatste redmiddel worden beschouwd. Dit recht bestaat in ieder geval alleen als het gebrek is verholpen en de ondernemer een redelijke termijn heeft gekregen om het te verhelpen.
Overigens heb je als bouwer pech als het bedrijf dat een verborgen gebrek moet verhelpen niet meer bestaat, bijvoorbeeld door een faillissement. Als de faillissementsprocedure nog loopt, kunt u proberen om vorderingen aan te melden bij de curator. Een wijziging in de ondernemingsvorm van de vennootschap heft de garantieverplichting niet op.
Er zijn nog twee beperkingen: ten eerste is niet elke afwijking een defect. Tegels kunnen enigszins afwijken in kleur en oppervlaktestructuur van het geselecteerde materiaal zonder dat dit als een defect hoeft te worden beschouwd. Het maakt uit of de algemene indruk is veranderd. Dit is een klassiek geval van dure rechtszaken.
Ten tweede zijn er tekortkomingen die onevenredig moeten worden weggewerkt . Een kras in het raamkozijn is soms alleen te verwijderen door het hele raam te vervangen - ook hier valt te beargumenteren of dit nog terecht is. Indien dit niet het geval is, heeft de opdrachtgever recht op vermindering van de factuur.