De oplevering van het gebouw - een belangrijke dag met valkuilen
Er is nauwelijks een nieuw gebouw zonder constructiefouten - men heeft al gehoord van projectontwikkelaars. Soms ontbreekt alleen de siliconen in het toilet, maar het is ook voorgekomen dat een raam een halve meter verder naar links is gemetseld dan gepland. Als u uw rechten als bouwer wilt krijgen, is één dag bijzonder belangrijk: de dag van de acceptatie van het gebouw.
We hebben het niet over de bouwkeuring door de bouwgoedkeuringsinstanties, die controleert of een gebouw is ontworpen zoals het is goedgekeurd. We hebben het eerder over de dag waarop een gebouw wordt overgedragen van de controle van het bouwbedrijf of de ontwikkelaar naar de controle van de opdrachtgever. We gaan er hier van uit dat een gebouweigenaar een aannemer volledig de opdracht geeft om een sleutelklaar huis te bouwen. Als de klant zelf individuele bedrijven opdracht geeft voor individuele transacties, worden de transacties ook individueel geaccepteerd, de voorschriften zijn dienovereenkomstig van toepassing.
Je eigen huis is eindelijk klaar. Nu moet de bouwinspectie plaatsvinden © js-photo, stock.adobe.com
Bij zo'n bouwinspectie komen de opdrachtgever en het bouwbedrijf samen op de bouwplaats. Het hele object wordt samen vastgelegd. Er wordt een acceptatierapport opgesteld waarin alle door de opdrachtgever geconstateerde gebreken worden vastgelegd alsmede de verklaring van het bouwbedrijf. De acceptatie wordt afgerond met het ondertekenen van het acceptatierapport.
Mis de periode van twaalf dagen niet
De bouwinspectie is een rechtshandeling. Een rechtshandeling heeft eisen en gevolgen. Een van de voorwaarden is dat de aannemer de opdrachtgever een bericht stuurt dat het gebouw gereed is en om acceptatie vraagt. De opdrachtgever heeft vervolgens twaalf dagen de tijd om het gebouw goed te keuren. Als hij deze twaalf dagen voorbij laat gaan, wordt het gebouw geacht te zijn aanvaard. Dat is de juridische situatie - tenzij uitdrukkelijk iets anders is overeengekomen in het bouwcontract . Men spreekt dan van een fictieve acceptatie, die de opdrachtgever alleen kan vermijden indien hij de acceptatie schriftelijk weigert onder verwijzing naar specifieke gebreken. Begeleidende brieven van het bedrijf - ook in de vorm van e-mails - mogen daarom niet worden genegeerd.
Een van de gevolgen van de bouwacceptatiewet is dat het risico van " accidenteel verlies " - zo zeggen de advocaten - of verslechtering van het gebouw wordt doorgeschoven naar de opdrachtgever. Een klassiek voorbeeld hiervan zijn natuurrampen, afgezien van het feit dat er een verzekering is voor de gevolgen van overstromingen of aardbevingen. Maar de huiseigenaar moet deze verzekering dan wel afsluiten. Om in dergelijke gevallen elke onduidelijkheid te vermijden, moet een opdrachtgever erop aandringen dat een formele aanvaarding wordt vastgelegd als een apart punt in het bouwcontract.
Aanvaarding van de bouw: mis de periode van twaalf dagen niet Tip: vind de goedkoopste regionale ambachtslieden en gespecialiseerde bedrijven, vergelijk aanbiedingen en bespaar tot 30%. Informeer nu geheel vrijblijvend
Garantieperiodes beginnen
Een van de gevolgen van de bouwacceptatiewet is dat de garantietermijnen vanaf deze dag ingaan. De garantieperiode voor gewone woongebouwen is vijf jaar. Daarom moet het acceptatierapport ook een datum hebben - in het belang van beide partijen. En daarom is acceptatie het beste moment om constructiefouten op te sporen en reparatie aan te vragen bij het bouwbedrijf.
Een bouwkundige is een nuttige hulp bij de acceptatie. De klant betaalt echter © auremar, stock.adobe.com
Elke partij kan uiteraard experts naar de inspectie brengen. Dit is voor de opdrachtgever zinvol om constructiefouten te signaleren. Uiteraard kan hij ook met een deskundige de bouwplaats bezoeken voordat het gebouw wordt aangenomen. Uiteraard draagt de bouwer zelf de kosten voor de experts, hij kan deze kosten maximaal declareren bij het bouwbedrijf, mits deze een gebrek ontkent en de expert nodig is om zo nodig reparaties of schadeclaims af te dwingen bij de rechtbank. Men moet niet betrokken raken bij de suggestie van ontwikkelaars om een gezamenlijke expert in dienst te nemen - alleen een expert in opdracht van de bouwer werkt alleen voor hem.
Bouwaanvaarding: een deskundige kan een verstandige investering zijn
Al dan niet met een deskundige - bij het zichtbaar worden van ernstige gebreken heeft de opdrachtgever de mogelijkheid om acceptatie te weigeren. De aannemer kan dan om een conditiebeoordeling vragen , dat wil zeggen een lijst van alle gebreken waarover de gebouweigenaar klaagt. Alleen dan heeft hij de mogelijkheid om dit recht te zetten en tot een acceptatietest te komen. Het is geen goede manier om deze statusbeoordeling te weigeren - dan kan de ondernemer deze eenzijdig uitvoeren. Weigeren in ieder geval pas aan het einde van de inspectie.
De bouwkeuring kan alleen worden geweigerd als er significante gebreken zijn. Het gebrek aan siliconen dat in het begin werd genoemd, is geen groot gebrek - maar er zijn veel onduidelijke gevallen en dus veel geschillen tussen eigenaren van gebouwen en ontwikkelaars. Zeker als de bouwer een niet-specialist is, hoeft hij in het acceptatierapport niet op een professionele omschrijving van een gebrek te staan, maar kan hij zich beperken tot een beschrijving van wat voor hem herkenbaar is.
Haal geen incompleet huis neer
Een gebouweigenaar hoeft een huis niet te accepteren als er nog onderdelen ontbreken die bij de bestelling horen. Het komt wel voor dat bouwbedrijven erop aandringen voordat de trapleuningen of luifels worden geplaatst, voordat de buitenvoorzieningen of de ommuring worden gebouwd. Buitenvoorzieningen moeten bijvoorbeeld uitdrukkelijk in het contract worden opgenomen, willen ze deel uitmaken van de bestelling. Aan de andere kant spreekt het voor zich dat de gebouwentechniek werkt - hiervoor is geen contractuele regeling vereist.
Bouwaanvaarding: Accepteer geen onvolledig werk
Constructiefouten kunnen ook worden vastgesteld na de acceptatietest van het gebouw - vooral die fouten die pas na verloop van tijd zichtbaar worden, bijvoorbeeld onvoldoende vochtafdichting van de keldermuren. Wanneer het gebouw wordt geaccepteerd, wordt de bewijslast echter overgedragen aan de huiseigenaar - hij moet bewijzen dat het een defect is dat is ontstaan tijdens de bouw. Als je bijvoorbeeld twee weken na de bouwkundige keuring een scheur in een badkamertegel opmerkt, lukt het meestal niet meer met een klacht.
Constructiefouten die duidelijk zijn, worden als geaccepteerd beschouwd wanneer het gebouw wordt geaccepteerd. De aannemer is alleen verplicht reparaties uit te voeren als deze zijn opgenomen in het opleveringsrapport.
Over een scheur in de vloer moet bij oplevering worden geklaagd als deze al zichtbaar is. © Animaflora PicsStock, stock.adobe.com
Voorzichtigheid is geboden wanneer projectontwikkelaars of bouwbedrijven een eindfactuur sturen zonder een formele bouwacceptatietest. Degene die deze factuur betaalt, heeft het gebouw als goedgekeurd geaccepteerd. Het wordt dan moeilijker om het herstel van defecten af te dwingen. Na acceptatie kunt u een eindfactuur betalen, maar een deel ervan dient behouden te blijven als er nog gebreken moeten worden verholpen. Niet alleen de betaling van de eindfactuur, maar ook het overhandigen van fooien aan vakmensen of het betrekken van de woning wordt juridisch gezien als een stilzwijgende aanvaarding van de woning.